Alquiler de leña
En la práctica, la reforma del sistema de viviendas se ha puesto a prueba en algunos condados (distritos) durante muchos años, y muchos lugares han formulado regulaciones piloto para la retirada, transformación o revitalización de las viviendas locales.
Entonces, en los próximos años, ¿qué tipo de medidas de reforma se implementarán para lograr la "utilización activa" de las tierras rurales? ¿Cuáles son los requisitos para el retiro y rectificación del derecho de uso de vivienda?
El abogado de este artículo le brindará un breve análisis basado en las regulaciones pertinentes de la ciudad de Sanya, provincia de Hainan.
¿Qué es el "uso activo" de la tierra familiar? Aquí está la definición
El artículo 62 de la Ley de Gestión de Tierras recientemente revisada estipula que el Estado permite a los aldeanos rurales que se han asentado en las ciudades abandonar voluntariamente sus propiedades con una compensación de acuerdo con la ley, y alienta la economía colectiva rural. organizaciones y sus miembros a utilizar activamente propiedades y casas vacías. Ésta es la base jurídica clara para la reforma de la "utilización activa" y la "salida voluntaria remunerada" de las tierras familiares.
Entonces, ¿qué es el "uso activo" de fincas y casas ociosas? La ley no da más detalles, dejando espacio para la interpretación a la exploración y práctica de base. En junio de 2022, la ciudad de Sanya, provincia de Hainan, emitió las "Medidas de gestión de utilización y revitalización de viviendas rurales inactivas de la ciudad de Sanya (prueba)", que definían lo siguiente:
El término "utilización activa" en estas medidas se refiere a las zonas rurales colectivo Sobre la base de la reanudación, retirada y remediación de tierras de propiedad, las organizaciones económicas transfieren los derechos de administración de propiedad mediante arrendamiento, compra de acciones u otros medios, y el titular del derecho de administración de propiedad desarrolla y utiliza la tierra de propiedad.
En opinión del abogado, uno de los aspectos más destacados de esta nueva definición es que utiliza creativamente la “administración de la propiedad” basada en la propiedad de la propiedad existente, los derechos de uso y los “derechos de calificación” con políticas claras. El concepto de "derecho" resuelve efectivamente las restricciones legales al ejercicio de los derechos de uso de la propiedad y también corresponde al concepto de "derechos de gestión de contratos de tierras" que puede basarse en las leyes existentes.
En otras palabras, es difícil para los residentes urbanos que van a las ciudades y al campo a invertir y iniciar negocios de conformidad con la ley obtener el derecho a utilizar propiedades que pertenecen sólo a los aldeanos. Obtener los derechos de gestión legal de fincas mediante arrendamiento y otros métodos durante 20 años de turismo cultural, ocio y entretenimiento y otras actividades comerciales.
Esto también indica que el "control de uso" de las propiedades rurales, que sólo permite a los aldeanos vivir en el pueblo, se ha reformado por completo y la gestión se convertirá en una nueva vía de desarrollo para las propiedades y residencias ociosas.
¿En qué circunstancias puedo solicitar el retiro voluntario pagado de terrenos familiares?
La recuperación colectiva de las viviendas rurales por parte de las aldeas está claramente estipulada en el artículo 66 de la Ley de Gestión de Tierras, y las nuevas regulaciones de Sanya son similares, por lo que no entraré en detalles aquí. Nos centramos en acciones de salida y rectificación que no están expresamente previstas por la ley.
Los artículos 9 y 10 de las "Medidas de gestión de la ciudad de Sanya" estipulan que los aldeanos rurales pueden retirarse voluntariamente del derecho a utilizar sus propiedades si tienen alguna de las siguientes circunstancias:
(1 ) Esta economía colectiva Los miembros de la organización tienen una casa y una casa, otras residencias legales y derechos de propiedad;
(Por ejemplo, el aldeano ha respondido a la política para alentar la compra de una casa en la ciudad, pero aún no se ha establecido en la ciudad, etc.)
(2) Los miembros de la organización económica colectiva poseen más de una casa y ocupan un área;
(3) No miembros de la organización económica colectiva ocupen el inmueble de conformidad con la ley.
(Los números 2 y 3 son los casos más clásicos de retiro voluntario pagado de tierras familiares en la práctica. El primero es para corregir la situación histórica que no cumple con las regulaciones y políticas de administración de propiedades familiares, y este último es específicamente para los no aldeanos debido a la herencia (la situación de obtener una casa en una propiedad por otras razones)
Los aldeanos rurales que se establezcan en la ciudad pueden retirarse voluntariamente de la propiedad con una compensación de acuerdo. con la ley, pero salir de la propiedad no será una condición para que los aldeanos rurales se establezcan en la ciudad.
Los aldeanos que solicitan recuperar sus tierras pueden negociar con organizaciones económicas colectivas rurales para determinar el precio de recompra. El precio de recompra incluye la compensación por los derechos de uso de la finca y sus anexos.
En opinión del abogado, la disposición del "precio de recompra negociable" aquí es obviamente mejor que el valor de compensación directa "único para todos". En la práctica, considerando que la mayoría de las casas en fincas abandonadas son muy antiguas, muchas han estado fuera de control durante mucho tiempo y no tienen valor de renovación. Incluso la estructura del edificio es sólo la estructura civil y de mampostería más primitiva, y su valor de compensación a menudo se establece muy bajo.
Según lo estipulado en las "Medidas provisionales para el uso, transferencia y retirada compensados de terrenos de viviendas rurales en el distrito de Qintang, ciudad de Guigang, región autónoma de Guangxi Zhuang", los terrenos de viviendas que se retiren voluntariamente con un pago serán compensados. de acuerdo con las siguientes normas:
1. Compensación de 300 yuanes por metro cuadrado de superficie de la casa;
2. Habitaciones auxiliares como cocina, baño, cobertizo para el ganado, leñera, etc. La compensación puede ser de 100 yuanes por metro cuadrado de superficie.
Las normas de compensación específicas también pueden ser determinadas por las organizaciones económicas colectivas rurales mediante la negociación con los hogares que han retirado sus derechos de uso de la propiedad en función de las condiciones reales. Los fondos de compensación provendrán de fondos propios de las organizaciones económicas colectivas rurales; , tarifas de uso pagado de viviendas y viviendas inactivas Las bases y casas inactivas se revitalizarán y pagarán con los ingresos.
No es difícil ver a partir de la fuente de los fondos de compensación que este tipo de compensación por la retirada voluntaria pagada de terrenos residenciales no puede compararse con los proyectos de expropiación para la construcción de infraestructura en términos de escala de financiación. Sólo puede ser "hacer grandes cosas con poco dinero". Objetivamente, no se calcula de acuerdo con el "precio de reposición" de la casa en la propiedad y el "precio de compensación de ubicación" de la propiedad.
En resumen, en estos pilotos de reforma, la compensación por la mayoría de las salidas voluntarias pagadas es mucho menor que la compensación legal por expropiación y la compensación por reubicación para los promotores de aldeas urbanas. Debido a que el organismo principal aquí es sólo el colectivo de la aldea, no hay ni un gobierno a nivel de condado ni un desarrollador.
Por lo tanto, si los aldeanos realmente tienen casas vacías en sus propiedades y quieren considerar abandonarlas, es más probable que obtengan una compensación justa y razonable mediante la "negociación" con el comité de la aldea. Después de todo, la situación de cada casa es diferente. En algunas zonas donde la brecha entre ricos y pobres es grande, la diferencia puede no ser pequeña.
La renovación de las viviendas se promueve en el modelo de "reconstrucción de antiguas aldeas", ¿y es el clímax de la reubicación con "autonomía de los aldeanos"?
En términos de forma operativa, la todopoderosa reubicación de "remoción y reubicación de aldeas" de hace dos años es una típica reubicación independiente de aldeanos, al igual que los proyectos de desocupación en algunos lugares. A juzgar por las nuevas regulaciones de la ciudad de Sanya, la recuperación de terrenos residenciales inactivos también se realizará mediante la reubicación independiente de los aldeanos en nombre de la reconstrucción de las antiguas aldeas. La Ley de Promoción de la Revitalización Rural ha dejado claro que no se fomenta "el traslado de aldeas y la reubicación conjunta", pero esto no parece impedir la continuación de la reubicación independiente de los aldeanos.
Los artículos 11 a 13 de las "Medidas de gestión de la ciudad de Sanya" estipulan lo siguiente:
1. Alentar a las organizaciones económicas colectivas rurales calificadas a adoptar la construcción centralizada de nuevas aldeas y la construcción de Pueblos antiguos de acuerdo con los planes correspondientes. Llevar a cabo la rehabilitación independiente de las viviendas mediante transformación y otros métodos.
2. Las organizaciones económicas colectivas rurales llevarán a cabo la remediación de viviendas con el consentimiento de más de dos tercios de los miembros de la conferencia de miembros de la organización económica colectiva rural, o con el consentimiento de dos tercios de los miembros. autorizado por la conferencia de miembros, y formar un plan de remediación de la propiedad.
El plan de reconstrucción de la vivienda debe incluir los siguientes contenidos: la ubicación y el área de la vivienda que se va a renovar; el número de habitantes rurales que deben ser reubicados y renovados, la superficie de la vivienda y la casa; medidas de reasentamiento y compensación para los aldeanos rurales que necesitan ser reubicados y plan de planificación de reasentamiento de las tierras restantes después de la reconstrucción.
Se puede ver que el colectivo de la aldea inicia la rectificación y la decide mediante votación a través del proceso de autogobierno de los aldeanos. La norma democrática de toma de decisiones de "la minoría obedece a la mayoría" volverá a desempeñar un papel decisivo en la reconstrucción de las viviendas.
Por supuesto, las "Medidas Administrativas" aún dejan el proceso de aprobación final al gobierno a nivel de condado: si no hay objeciones al anuncio público o la objeción no se establece, la organización económica colectiva rural deberá presentar el plan de reconstrucción de la vivienda dentro de los 15 días hábiles con la aprobación del gobierno del distrito.
El abogado Zai Ming cree que este tipo de "reubicación autónoma de los aldeanos" en nombre de la "reconstrucción de viviendas" se distinguirá estrictamente de las acciones gubernamentales en funcionamiento. Aunque la aprobación del gobierno distrital es requerida por reglamento, su aprobación se considera un "proceso de aprobación interna" y no tiene ningún efecto legal externo. Sólo las resoluciones y decisiones del colectivo de la aldea pueden afectar verdaderamente los derechos y obligaciones de los aldeanos.
Esto significa que los agricultores necesitan fortalecer su comprensión, participación y supervisión de los asuntos de la aldea para evitar daños a sus derechos de propiedad y de vivienda.
Si se ha aprobado el plan de reconstrucción de la propiedad, los aldeanos no deben demandar a ciegas, porque es probable que el comportamiento de "aprobación" del gobierno del condado no sea procesable, y deben realizar análisis de casos bajo la guía de profesionales. Abogados para preparar las casas y terrenos desocupados en busca de alivio.
Finalmente, al Maestro Ming le gustaría recordarles a todos que el proceso de liberación gradual de tierras rurales de "muertas" a "vivas" se está acelerando. Esto es sin duda algo bueno para los agricultores y es una forma de aumentar los ingresos. apoyándose en la oportunidad histórica. Todos deben participar activamente en diversas medidas piloto de reforma y no quedarse atrás.
Pero al mismo tiempo, las oportunidades a menudo también significan desafíos y riesgos impredecibles. Especialmente cuando las medidas pertinentes aún se encuentran en las repetidas etapas de exploración y piloto, la protección y cobertura legal están rezagadas y son inciertas. Esto requiere que los amigos agricultores consulten a abogados profesionales de manera oportuna cuando encuentren problemas con la reconstrucción y recuperación de sus propiedades, y comprendan completamente el contenido específico del plan y el acuerdo, para poder utilizar efectivamente sus "derechos de autonomía de los aldeanos" y obtener más oportunidades para ellos mismos. en el piloto de reforma.
No dejes que tu propiedad y tu casa sean “rectificadas” y “retiradas” de manera confusa. Una vez que firma un acuerdo y recibe una compensación, no es tan fácil retractarse.