Casa en alquiler en Jinjixiao Road, Hangzhou
El 5 de agosto, Hangzhou emitió un aviso para fortalecer aún más la regulación del mercado inmobiliario y endurecer estrictamente las tarifas de las habitaciones. Muchos analistas de mercado estiman que la nueva política invalidará al menos el 30% de las entradas de habitaciones del mercado.
El nuevo mercado inmobiliario de Hangzhou ha estado desabastecido durante mucho tiempo, y sólo cuatro días después de la introducción de la nueva regulación las ventas comenzaron a aumentar repentinamente. En los últimos tres días, Hangzhou ha emitido más de 20 certificados de preventa, con un total de más de 7.000 unidades residenciales disponibles para la venta.
“Pero la llamamos mil veces y la instamos mil veces antes de que comenzara a buscarnos”. Hangzhou Asian Games Village finalmente obtuvo la licencia de preventa. El 1 de noviembre, el proyecto "Lauren Oriental" de Greentown China dio el primer paso, lanzando hoy 989 unidades, "China Resources Asia y Olympic City" también recibieron un certificado de preventa y 942 unidades están a punto de ingresar al mercado. Actualmente se están solicitando las otras dos licencias de preventa para Greentown Laurel Oriental y Vanke Sunrise City.
El precio de una casa de segunda mano en Hangzhou se ha invertido seriamente y los compradores de viviendas tienen fuertes expectativas psicológicas. El proyecto Asian Games Village, con un precio de apertura de 47.000 yuanes por metro cuadrado, también tiene esta característica.
El mercado inmobiliario de Hangzhou sigue en auge y las bajas tasas de ganancia se han convertido en la norma del mercado. Regulación del mercado inmobiliario de Hangzhou 5438 de junio + octubre, 10,000 nuevas casas ingresaron al mercado, más de 65438 personas participaron en la lotería y la ciudad congeló cientos de miles de millones de fondos. Los conocedores de la industria predicen que después del "New Deal 8.5", Hongpan se convertirá en el escenario de los "gigantes de la seguridad social".
Los "Tres Grandes de los Juegos Asiáticos" finalmente marcaron el comienzo del período de cosecha.
“Esto es una verdadera fiesta”. Un experto de la industria en Hangzhou comentó sobre la próxima Villa de los Juegos Asiáticos.
La Villa de los Juegos Asiáticos lleva aproximadamente tres años terminada y es el proyecto más esperado entre los compradores de viviendas en Hangzhou. Durante el año pasado, hubo noticias de que las propiedades en la Villa de los Juegos Asiáticos estaban a punto de lanzarse casi cada pocos meses. La entrada concentrada de más de 4.000 unidades de vivienda en el mercado pondrá a prueba el efecto real de las nuevas políticas regulatorias de Hangzhou.
La Villa de los Juegos Asiáticos de Hangzhou cubre un área de 113 hectáreas y está ubicada en el distrito de Xiaoshan. Tiene una excelente ubicación geográfica, frente a la Nueva Ciudad de Qianjiang, el centro financiero de Hangzhou, y adyacente a la Ciudad del Siglo de Qianjiang. y Olympic Sports Expo City, sede principal de los Juegos Asiáticos. Los precios de cotización de las casas de segunda mano en zonas residenciales como Shui'an Dijing, Jinji Luxiao y Dongfang Runyuan en la sección de la Ciudad Nueva de Qianjiang oscilan entre 80.000 y 65.438+ yuanes/metro cuadrado, y las casas de segunda mano en Chuangshidi y Putian Royal Garden en la sección Qianjiang Century City. El precio de cotización de las casas también es de 80.000 a 65.438+ yuanes.
En comparación con los precios altísimos de las casas de segunda mano en las áreas circundantes, bajo el control del precio guía de casas nuevas de Hangzhou, los precios de Greentown Laurel Oriental y China Resources Olympic City que han obtenido la preventa Los certificados son muy generosos: sólo 4,7 diez mil yuanes por metro cuadrado.
El área de construcción de Greentown Laurel Oriental Apartment es de aproximadamente 100-220 metros cuadrados. Incluso si un comprador elige sólo el apartamento más pequeño, la diferencia de precio entre las casas de primera mano y las de segunda mano alcanzará los tres o cuatro millones.
Para los desarrolladores, el proyecto Asian Games Village es también un festín poco común en el mercado inmobiliario de Hangzhou, donde la competencia es feroz y las ganancias son bajas o incluso pérdidas.
En septiembre de 2015, Hangzhou ganó el derecho a albergar los Juegos Asiáticos de 2022, convirtiéndose en la tercera ciudad de China en ganar el derecho a albergar los Juegos después de Beijing y Guangzhou.
Tres años después, más de una docena de las 30 principales empresas inmobiliarias del país participaron en la licitación del proyecto Hangzhou Asian Games Village. Greentown, una empresa inmobiliaria local de Hangzhou, incluso preparó materiales de licitación que pesaban una tonelada. Al final, Greentown, China Resources y Vanke se convirtieron en los grandes ganadores, mientras que empresas inmobiliarias como Sunac, Binjiang y Poly fracasaron.
Según los resultados de la oferta ganadora, China Resources será responsable de construir la Villa de Oficiales Técnicos, Greentown será responsable de la Villa de Atletas 1 y Vanke será responsable de la Villa de Atletas 2. Además, Greentown también construyó la aldea de medios en su nombre. Después de los Juegos Asiáticos, la villa de los medios se convertirá en un apartamento para talentos que sólo se alquilará, pero no se venderá.
Greentown, China Resources y Vanke comenzaron la construcción inmediatamente después de ganar la licitación y ahora casi todos los proyectos están cerca del estado listo para vender.
El año pasado, finalmente se confirmaron los derechos de propiedad de la Villa de los Juegos Asiáticos de Hangzhou y la naturaleza colectiva de la aldea se cambió a tierra residencial y comercial. Greentown, Vanke y China Resources finalmente ganaron la licitación. Según el anuncio de licitación para la Villa de los Juegos Asiáticos, Greentown adquirió el terreno por 1.0841 millones de yuanes, China Resources Asian Games Village adquirió el terreno por un total de 5.300 millones de yuanes y Vanke gastó 3.800 millones de yuanes.
Según este cálculo, el precio mínimo de Greentown es de 28.500 yuanes/metro cuadrado, el precio mínimo de China Resources es de 11.700 yuanes/metro cuadrado y el precio mínimo de Vanke es de 20.000 yuanes/metro cuadrado. La razón por la que los precios de las propiedades de Greentown son más altos es que compró el único terreno puramente residencial en la Villa de los Juegos Asiáticos, mientras que el terreno de Vanke es tanto para uso comercial como residencial.
China Resources tiene los precios mínimos más bajos porque no sólo el terreno se utiliza para fines comerciales y residenciales, sino que China Resources también quiere construir centros de atención para personas mayores, estaciones de servicios de salud comunitarios y comodidades para el vecindario.
En el mercado de subastas local de Hangzhou, probablemente sea difícil ver ese precio de reserva. Por ejemplo, Binjiang Xing Cuilanting, que acaba de recibir su licencia, pertenece al sector de los deportes olímpicos y es el principal producto competitivo de la Villa de los Juegos Asiáticos. En junio del año pasado, el precio del suelo en Binjiang alcanzó los 31.000 yuanes por metro cuadrado y se iban a construir viviendas públicas de alquiler, jardines de infancia y parques. El límite de precio para casas nuevas con fina decoración era de 45.000 yuanes por metro cuadrado, que era de 2.000. yuanes/metro cuadrado más barato que el proyecto Greentown Asian Games Village.
Poly, una empresa estatal que también perdió la licitación para la Villa de los Juegos Asiáticos, ganó el año pasado un terreno en el sector de los deportes olímpicos por 101 millones de yuanes, con un precio mínimo de hasta 32.000 yuanes por metro cuadrado.
“El margen de beneficio del proyecto Asian Games Village será de hecho mayor que el margen de beneficio de la adquisición de terrenos en el mercado actual”, según un experto de la industria familiarizado con el mercado de Hangzhou, aunque los “Tres Grandes”. " de la Villa de los Juegos Asiáticos determinó la naturaleza del terreno el año pasado. Sin embargo, si la tarifa de transferencia del terreno se paga más tarde, el costo de esta parte del capital no es alto, ya que el proyecto comenzó en 2018 y ahora. Cerca de la venta de viviendas existentes, esta parte del coste es relativamente alta, lo que hace que los tres promotores pierdan parte de sus beneficios.
Hay que "luchar por la seguridad social" para conseguir un buen negocio
Después de que el mercado inmobiliario de Hangzhou fuera regulado a 65438 el 27 de junio de 2008, 22 proyectos que se habían "atrasado" recibió certificados de preventa, y luego el brote en Hangzhou Se lanzó la mayor ola de promociones de lotería, con 10.000 nuevas casas ingresando al mercado, más de 65.438 personas participando en la lotería y los fondos congelados de la ciudad superaron los 10 mil millones de yuanes.
¿Se repetirá la historia?
Shang Guanjian, presidente de Hangzhou RealData, cree que después del New Deal del 5 de agosto, alrededor de 550.000 estudiantes universitarios en Hangzhou quedaron descalificados para comprar casas, y este boleto de asignación de vivienda por sí solo representó el 30%. Los expertos de la industria estiman que 2,5 millones de nuevos residentes de Hangzhou se verán afectados y tardarán dos años en recuperar sus calificaciones para comprar casas.
“Después de la introducción de la nueva política del mercado inmobiliario el 5 de agosto, definitivamente no habrá una lotería a tan gran escala en Hangzhou, no sólo porque cientos de miles de personas han perdido sus boletos de vivienda, sino también porque "También porque esta vez pagarán según el número de meses de seguridad social preseleccionados. Por lo tanto, esta ola de lanzamientos será un escenario para los propietarios de viviendas y los 'gigantes de la seguridad social', pero creo que el entusiasmo del mercado seguirá siendo alto". En la línea de marketing de una empresa inmobiliaria en Hangzhou, China Business News dijo que la apertura se pospuso. En los últimos días, muchos promotores inmobiliarios han estado ocupados mejorando sus sistemas de registro y preparándose para las nuevas regulaciones de ventas.
De acuerdo con la nueva política regulatoria publicada por Hangzhou el 5 de agosto, todos los compradores de viviendas que tengan boletos de habitación en Hangzhou serán preseleccionados para la seguridad social por primera vez.
Entre ellos, los hogares sin casa y los hogares comunes se clasifican según el número de meses de pago de la seguridad social; las familias con talentos de alto nivel ocupan el primer lugar según el talento B, C, D y E; categorías de mayor a menor, y luego el pago de la seguridad social en la misma categoría se ordena por mes. Al final, estos tres tipos de compradores de vivienda fueron preseleccionados para la lotería notariada en una proporción de 10:1. Por lo tanto, la situación anterior en la que más de 7.000 personas fueron atraídas por más de 400 suites en Panhonghe, Hangzhou, ya no existirá.
La era de los números de lotería basados en boletos de habitación en Hangzhou ha terminado por completo, y la cantidad de años de seguridad social se ha convertido en un factor clave para determinar si alguien puede ser seleccionado en la secuencia de la lotería. Hangzhou estipula que el período de pago de la seguridad social comienza desde junio de 2006 hasta octubre de 2006. Los que pagan antes de esa fecha y siguen pagando en junio de 2005 son los principales "gigantes de la seguridad social" en Hangzhou. La ventaja de los jóvenes menores de 30 años con jornadas laborales reducidas se verá debilitada.
De junio a julio de este año, el mercado inmobiliario de Hangzhou registró un volumen total de transacciones de 14,46 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 70%. Sin embargo, el mercado de Hangzhou, que operaba a un alto nivel, ha mostrado una tendencia a la baja. En la primera semana de agosto, los precios de las viviendas de segunda mano en Hangzhou cayeron un 19% mes a mes, y la caída interanual se expandió al 54%. La escala posterior puede continuar la tendencia a la baja. Esta marea roja puede ser el último punto brillante para el mercado inmobiliario de Hangzhou. A medida que aumenta el umbral para comprar una casa, el mercado inmobiliario puede entrar en un período de consolidación en el futuro.