Hangzhou es una ciudad piloto para el arrendamiento de terrenos
165438+El 3 de octubre, la Oficina de Recursos Naturales y Planificación Municipal de Hangzhou emitió el tercer lote de anuncios de suministro centralizado de tierras, planeando lanzar 51 parcelas. Un cambio obvio es que el número de parcelas de tierra en la principal zona urbana de Hangzhou ha aumentado significativamente.
Esta es una señal muy importante. En general, el segundo lote de sitios de suministro de tierras centralizados en todo el país ha experimentado una desaceleración y el número de retiros de certificados ha aumentado. Los expertos de la industria predicen que el tercer lote de cadenas de suministro centralizadas en todo el país se optimizará en muchos aspectos, como la reducción del índice de depósitos, el aumento de terrenos para viviendas de alquiler y la reducción de las restricciones vinculantes.
El tipo de subasta de devolución de tarjetas oscila entre el 6,5% y el 31,8%.
El segundo lote de suministro centralizado de tierras se produce obviamente en un clima frío. Según las estadísticas de la China Index Academy, desde el 65438 de junio hasta el 21 de octubre, 20 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai y Hangzhou, han completado el segundo lote de transferencias centralizadas de tierras, y 17 de ellas (Changchun, Xiamen y Wuxi han completado el segundo lote de transferencias de tierras antes de agosto) (subasta por lotes) respondió a los requisitos del Ministerio de Recursos Naturales, optimizó las reglas de subasta de tierras, revisó estrictamente los fondos de compra de tierras propias y el mercado se enfrió significativamente.
El precio de transacción de terrenos residenciales en más de la mitad de las ciudades ha disminuido en comparación con el primer lote, y la proporción de parcelas de terreno que han sido ofertadas por el límite superior ha disminuido significativamente en la mayoría de las ciudades. Además, el segundo lote de entrega de tierras en 20 ciudades* contabilizó 70 casos y 195 retiros, con una tasa de retiro global del 31,8% (el primer lote fue del 6,5%).
Chen Wenjing, subdirector de investigación del Departamento de Negocios de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo a un periodista del National Business Daily: “Por un lado, los controles políticos en ciudades clave continuaron normalizándose. durante el año, y las políticas inmobiliarias fueron frecuentemente reguladas en el tercer trimestre, implicando restricciones a la compra y restricciones a los precios de referencia para las ventas y transacciones de viviendas de segunda mano, etc. Sumado a las estrictas cuotas hipotecarias bancarias, el sentimiento de espera del mercado ha aumentado. aumentó, la actividad del mercado ha disminuido significativamente bajo la presión del ajuste en la mayoría de las ciudades y las expectativas de las empresas inmobiliarias para la adquisición de terrenos han disminuido. Por otro lado, el gobierno central continúa mejorando la gestión prudente de la financiación inmobiliaria. Las empresas inmobiliarias siguen bajo presión y el ciclo crediticio se prolonga debido a las estrictas cuotas hipotecarias bancarias, lo que afecta el ritmo de pago de las empresas inmobiliarias. Hasta cierto punto, el incumplimiento de las empresas individuales también afecta la financiación normal de los bienes inmuebles. empresas, superponiendo el segundo lote de oferta de tierras y compras de fondos propios. La revisión de tierras es estricta y se ha suprimido la voluntad de las empresas inmobiliarias de adquirir tierras "
El entorno de financiación para las empresas inmobiliarias. no ha mejorado.
Según las estadísticas de RealData, la financiación total de bonos nacionales y extranjeros de empresas inmobiliarias desde 2021 hasta enero fue de aproximadamente 799,3 mil millones de yuanes, una disminución del 24% con respecto al mismo período en 2020, y la cantidad disminuyó en 246,3 mil millones de yuanes. La caída acumulada en los primeros 10 meses ha aumentado en comparación con los tres primeros trimestres de este año. La escala de emisión de bonos en 202111 representa aproximadamente el 66% de todo el año 2020.
A juzgar por los meses individuales de 2021 y octubre, la situación es similar. La financiación de bonos nacionales y extranjeros * * * fue de 365.438+0, una disminución de 365.438+0 con respecto al mes anterior. La escala de emisión fue equivalente a aproximadamente 30,4 mil millones de RMB, una disminución del 55,9% mes a mes y un año. descenso interanual del 56,1%. En junio de 5438 + octubre, se emitieron 6 financiamientos extranjeros * * *, y el número de emisiones cayó a un solo dígito por segunda vez durante el año, la escala de financiamiento fue de aproximadamente 10,1 mil millones de yuanes, una disminución intermensual de 63,3; %, y un descenso interanual del 69,6%. En junio de 5438 + octubre, se emitieron 25 bonos nacionales, con una escala de emisión de aproximadamente 20,3 mil millones de yuanes, una disminución intermensual del 51,1% y una disminución interanual del 43,6%.
Las parcelas de tierra pequeñas y medianas pueden aumentar la oferta.
En general, al optimizar el tercer lote de condiciones de transferencia de tierras, las ciudades clave aún necesitan refinar y mejorar la oferta de tierras y las reglas de subasta de tierras en torno a los objetivos de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". "Implementar la política de “un lugar, una política” como referencia.
Chen Wenjing dijo: "Ajustar razonablemente las condiciones de transferencia, como los terrenos, los precios iniciales, las restricciones vinculantes y las reglas piloto, garantizará los márgenes de beneficio corporativo hasta cierto punto y guiará gradualmente a las empresas inmobiliarias a mejorar la calidad del producto. Específicamente, el tercer lote de suministro de tierras en ciudades clave se optimizará en tres aspectos: depósitos, arrendamiento de tierras y reducción de las restricciones vinculantes”.
Chen Wenjing dijo que es difícil relajar la supervisión de la tierra. comprar fondos en ciudades clave y los depósitos en algunas ciudades. La proporción puede aumentar ligeramente, con un aumento en la oferta de parcelas pequeñas y medianas. Se espera que se reduzca el umbral para que las empresas inmobiliarias participen en las licitaciones y que algunas ciudades clave reduzcan el índice de depósito para el tercer lote de parcelas de tierra.
“Las ciudades con altas tasas de cancelación de subastas, como Changsha y Chongqing, tienen margen para reducir el índice de depósito. Wuhan redujo los requisitos de depósito para algunas parcelas de tierra durante el segundo lote de listados de tierras. "Como Beijing, el segundo lote de grandes parcelas de tierra se subastará o retirará, y se espera que el tercer lote se divida en varias parcelas de tierra pequeñas y medianas para la venta, lo que reducirá el umbral financiero", dijo Chen Wenjing.
El segundo lote de ratio de depósito de oferta de suelo en 22 ciudades clave
Aumentar la oferta de suelo para viviendas de alquiler
Según requisitos previos del Ministerio de Asuntos Naturales Recursos, el plan anual de oferta de suelo para ciudades clave La proporción de terrenos para viviendas de alquiler de una sola hilera en China generalmente no es inferior al 10%, lo que proporciona apoyo político para ampliar la oferta de viviendas de alquiler asequibles desde el lado del suelo. Sin embargo, según estadísticas incompletas, al menos 70 terrenos de alquiler en el segundo lote de tierra ofertada aún no se han vendido, mientras que algunos terrenos en Changsha, Wuhan, Guangzhou y otras ciudades se han vendido a precios de reserva o se han retirado mediante subastas.
“La oferta de terrenos para viviendas de alquiler en algunas ciudades no ha alcanzado el plan anual. Se espera que los terrenos de alquiler involucrados en el tercer lote de parcelas de tierra aún mantengan un cierto volumen de transacciones. Aclaró que, en principio, el tercer lote de terrenos ya no se destinará a la oferta de suelo residencial.
El tercer lote de suministro de terreno en ciudades clave optimizará la construcción competitiva autosostenible, fija autosostenible/complementaria y otras condiciones de transferencia (no descarta que algunas ciudades puedan aprender de la práctica de Shanghai y lanzar terrenos arrendados puros), reducir moderadamente el precio inicial del suelo, y asegurar el margen de beneficio de los proyectos de las empresas adquirentes del suelo. Además, algunas ciudades pueden aumentar la proporción de viviendas de alquiler asequibles en parcelas suburbanas, reducir los requisitos para la construcción o la propiedad propia de parcelas suburbanas, fijar precios razonables del suelo y orientar a las empresas inmobiliarias para que adquieran terrenos de forma razonable. "
Reducir las restricciones vinculantes y aumentar la disposición de las empresas inmobiliarias a participar
China Index Academy cree que el tercer lote de terrenos en algunas ciudades puede optimizar las reglas piloto y reducir las restricciones vinculantes y promover gradualmente los requisitos relevantes de calidad.
A juzgar por los resultados del segundo lote de subastas de tierras, los resultados de los proyectos piloto en algunas ciudades no son buenos, entre ellos, los distritos de Nansha y Huangpu de Guangzhou. poner a prueba "límites de precios" y exigir que el 50% de los hogares sin vivienda se vendan en el futuro. Se pusieron a prueba 3 terrenos en Hangzhou para la "competencia", requiriendo la venta de las casas existentes, pero todos fueron retirados debido a solicitantes insuficientes después de que el segundo lote de suministro de tierras en Shenzhen se volviera a poner en venta, el número de parcelas para "la misma empresa y sus filiales" restricciones, y luego emitió un anuncio complementario, relajándolo a "la misma empresa" y otras; Las ciudades tienen muchas restricciones sobre la transferencia conjunta del segundo lote de parcelas de tierra, lo que implica la asignación gratuita del área de construcción, la introducción de empresas que cotizan en bolsa, tecnología, recursos de la industria médica, etc., y el 60. % de las parcelas de tierra han sido subastadas o retiradas.
“Se espera que el tercer lote de suministro de tierras en algunas ciudades optimice las reglas piloto, las restricciones vinculantes y los requisitos de calidad de las parcelas de tierra, reduzca las restricciones vinculantes de las parcelas de tierra y ajuste algunas reglas piloto. Voluntad de las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos, y promover paulatinamente requisitos de calidad. ", dijo Chen Wenjing.
El mercado volverá a la estabilidad.
El análisis de RealData de los datos de visas en línea para 25 ciudades de primer y segundo nivel muestra que los premios Oro, Nueve y Plata de 2021 Diez años se verán afectados por la base elevada, cayendo más de un 20% respecto al mismo periodo de 2020. A juzgar por los datos de 2020 y 2021, la superficie media de ventas en septiembre y junio de estos dos años se sitúa en el mismo nivel. mismo nivel que el de 2019, ligeramente superior al de 2018. Desde el nivel de línea de ciudad, ciudades de primer nivel en septiembre y octubre de 2021. El área de visas en línea fue mayor que el mismo período en 2019; Junio en las ciudades de segundo nivel fue inferior al del mismo período de los últimos tres años, pero el promedio de septiembre y junio de los últimos dos años fue cercano al de 2019 y superior al de 2018.
Pan Hao, senior analista de RealData, dijo: “En la actualidad, las políticas de control inmobiliario urbano básicamente ya no están aumentando, y las actitudes y medidas para mantener la estabilidad están aumentando gradualmente. Se espera que el mercado vuelva a la estabilidad después de digerir el impacto de la base alta inicial. ”
Chen Wenjing también dijo: “Desde finales de septiembre, el gobierno central ha emitido continuamente señales para mantener la estabilidad. Recientemente, el lado crediticio marginal de ciudades como Guangzhou y Foshan ha mejorado. Harbin ha introducido políticas para aliviar la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias y aumentar los subsidios para la compra de viviendas. Se espera que más ciudades apliquen políticas de ajuste en el futuro y que el mercado mejore en el corto plazo. Sin embargo, es difícil relajar los controles políticos bajo el tono vivienda-vivienda, y la presión para ajustar el mercado inmobiliario sigue ahí. Se espera que con la optimización del tercer lote de reglas de subasta de tierras y condiciones de transferencia, la adquisición de tierras por parte de empresas inmobiliarias mejore marginalmente y la situación general de subastas y salidas fallidas pueda mejorar ligeramente, pero la tendencia del mercado La diferenciación aún continúa. ”
“Se recomienda que las empresas inmobiliarias aceleren el ritmo del marketing, fortalezcan el seguimiento del mercado y de los productos de la competencia, utilicen herramientas digitales para tomar decisiones científicas y logren mejores ventas fuera de las horas pico.
”