Alquiler de casa privada de construcción propia en Hangzhou
El sector del alquiler de apartamentos a largo plazo marcará el comienzo de cambios.
Recientemente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Seguridad Pública, la Administración Estatal para la Regulación del Mercado, la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Administración Estatal del Ciberespacio de China emitió las "Opiniones sobre la rectificación y estandarización del orden del mercado de alquiler de viviendas" (en adelante, las "Opiniones" 》), que aclaran que se debe fortalecer la supervisión de las empresas de arrendamiento modelo "AG de bajo rendimiento". "Los préstamos de arrendamiento" deberían estandarizarse, implementarse la firma de arrendamientos en línea y los alquileres deberían incluirse en las cuentas de supervisión bancaria.
Como complemento al sistema de vivienda que favorece tanto la compra como el alquiler, los apartamentos de alquiler a largo plazo alguna vez se convirtieron en una salida. Sin embargo, en las primeras etapas del desarrollo de la industria, el nivel de estandarización del mercado no era alto. y el modelo de ganancias no estaba claro. Algunos apartamentos de alquiler a largo plazo han crecido enormemente y han sido liquidados con frecuencia. Los "Dictámenes" enfatizan que se debe regular el comportamiento comercial de las entidades del mercado de alquiler de viviendas y se deben salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todas las partes en el alquiler de viviendas, especialmente de los arrendatarios. ¿Qué tan eficaz es este poderoso fármaco para tratar el dolor del alquiler entre los jóvenes?
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En 2019, el número de apartamentos de alquiler a largo plazo "explotó" alcanzando un nuevo máximo. Según estadísticas de los principales medios de comunicación e información pública, en 2019, 53 parejas de padres alquilaron apartamentos, de los cuales 45 parejas se separaron y huyeron, 4 parejas fueron adquiridas por empresas y 4 parejas estaban atrasadas o se negaron a pagar el alquiler. Tomemos como ejemplo el apartamento Lejia en julio del año pasado. "Altos ingresos, bajos alquileres", "fondo de capital" autoconstruido y problemas de flujo de caja llevaron a su eventual quiebra, lo que provocó que muchos inquilinos defendieran sus derechos.
Chai Qiang, vicepresidente y secretario general de la Asociación de Tasadores y Agentes Inmobiliarios de CIREA China, dijo que algunas de las llamadas empresas de alquiler de viviendas de "baja AG" pueden estar bajo la bandera de empresas de alquiler de viviendas de Al principio es una estafa, pero en realidad no es un negocio de alquiler de viviendas.
Según las opiniones, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos reforzarán la implementación del "alquiler bajo de AG" (el alquiler pagado al propietario de la casa es mayor que el alquiler pagado al inquilino) y "alquiler a largo plazo y pago a corto plazo" (el alquiler pagado al inquilino es superior al alquiler pagado al inquilino La supervisión de las empresas de arrendamiento de viviendas con un modelo de negocio en el que el alquiler al arrendatario es). mayor que el alquiler pagado al propietario) orienta a las empresas de arrendamiento de viviendas a incluir los alquileres y los depósitos de seguridad en las cuentas de supervisión bancaria. Para las empresas de alquiler de viviendas que no tengan la capacidad de continuar operando y expandirse demasiado rápido, se tomarán medidas como entrevistas y advertencias, suspensión de solicitudes de visas en línea e investigaciones y castigos de acuerdo con las leyes y reglamentos.
En opinión de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, las "Opiniones" aclaran por primera vez que estas empresas de leasing "AG de bajos salarios" son empresas de leasing de alto riesgo que "se comen el diferencia de precio".
En general, existen dos tipos de apartamentos de alquiler a largo plazo en China: "centralizados" y "descentralizados". El tipo centralizado opera principalmente basándose en el modelo tradicional de operación de bienes raíces comerciales, utilizando el desarrollo de terrenos propios o la renovación de edificios en alquiler completo, como Vanke Park, Longfor Guanyu, etc. La descentralización se extiende principalmente desde el negocio de las agencias de arrendamiento, confiando en la casa del propietario para la gestión integrada de la decoración, similar a los "segundos propietarios", como Ziroom, Luke, etc.
Zhang Dawei cree que los apartamentos de alquiler a largo plazo son la transformación del stock y se ocupan de los activos de los propietarios. Estas empresas "AG de salarios bajos" no poseen los derechos de propiedad de las casas, ni realizan mejoras incrementales. Simplemente alquilan las casas, recortando así más espacio y aumentando el alquiler para aprovechar la diferencia de precio.
“La industria del arrendamiento es una industria de medios de vida relacionada con la gente, especialmente las personas de ingresos bajos y medios. Todas las empresas de arrendamiento impulsadas por capital están luchando por conseguir viviendas, pero los grupos de ingresos bajos y medios. Las casas normales no pueden permitirse ese tipo de viviendas. Los altos alquileres y las altas tasas de acaparamiento conducen a altas tasas de desocupación. Bajo este modelo, las pérdidas son inevitables. Recientemente, un administrador de un apartamento de alquiler a largo plazo dijo que debido al frío del mercado, dos. o tres apartamentos han perdido dinero Hace unos meses, las plataformas redujeron o incluso suspendieron la recogida de viviendas en el mercado, lo que contrasta marcadamente con la escena de hace un año, cuando las grandes plataformas compraban casas a precios elevados.
¿Cómo debería ser un mercado de alquiler de viviendas saludable? Zhang Dawei cree que el consumo en cascada debe reconstruirse en tres partes: los pequeños propietarios ocupan la mayor parte de la cuota de clientes y los dos interactúan directamente como empresas de arrendamiento con gestión de activos propia para el nivel medio y alto; mercado. Prestan más atención a la calidad y seguridad de sus casas, además de mantener y aumentar su valor. Las empresas de arrendamiento de "segundos propietarios" pueden estar ubicadas en algunos puntos calientes y es normal ocupar entre el 10% y el 20% de la participación de mercado.
La industria del alquiler de apartamentos a largo plazo ha entrado en un período crítico de "supervivencia del más fuerte". Chai Qiang cree que si el orden del mercado de alquiler de viviendas está bien regulado, se pueden eliminar las "manzanas podridas" y se puede hacer espacio para empresas de alquiler de viviendas estandarizadas, lo que favorece su desarrollo sostenible.
Introducción de los bancos para controlar la mano de los "préstamos de alquiler"
Por un lado, une a propietarios e inquilinos y, por otro lado, utiliza el crédito del inquilino para pedir dinero prestado. de bancos u otras plataformas de préstamos, y luego utiliza fondos prestados para adquirir más propiedades. Este modelo de "préstamo de alquiler" ha provocado que muchos inquilinos caigan en la trampa de "haber salido y todavía tener que pagar el préstamo".
2019 10 El 28 de octubre, Danke Apartment cotizó en los Estados Unidos. El “préstamo de alquiler” es la mayor fuente de flujo de caja. Según el folleto divulgado, en los primeros nueve meses de 2017, 2018 y 2019, Danke Apartment recibió directamente 65.438+1 millón de yuanes de los inquilinos y recibió 280 millones de yuanes y 790 millones de yuanes de instituciones financieras. Sólo en los nueve primeros meses de 2019, los anticipos de alquiler obtenidos a través de "préstamos de alquiler" representaron el 80% de los ingresos por alquiler. Esta proporción alcanzó el 90% y el 88% en 2017 y 2018, respectivamente.
Un "préstamo de alquiler" tan altamente apalancado puede conllevar enormes riesgos financieros.
El dictamen establece que "el límite del préstamo para alquiler de vivienda no excederá el 30% de los ingresos de la empresa, y cualquier exceso debe ajustarse antes de finales de 2022". "Hacer un buen trabajo en la investigación previa y posterior al préstamo". gestión, revisar estrictamente el propósito del préstamo y evitar que las empresas de alquiler de viviendas formen un fondo de capital y aumentar el apalancamiento. Las empresas de alquiler de viviendas no deben exigir ni inducir a los inquilinos a utilizar préstamos al consumo para el alquiler de viviendas. Lichong, cofundador de Xiezong Strategy Management Group, dijo una vez que los operadores sanos no necesitan "préstamos de alquiler" en absoluto. Alquilar un apartamento en sí es una palanca natural, y la diferencia en el tiempo de alquiler genera flujo de caja. Si las empresas utilizan "préstamos de alquiler", significa que se superponen múltiples palancas, lo cual es muy arriesgado, y el riesgo se transmite a los consumidores.
Liu Xiang, director ejecutivo de la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo Ukoyijia, cree que el riesgo principal del pago del alquiler es esencialmente el riesgo de pago anticipado de Dongfang (incluidos los propietarios y operadores de arrendamiento). En ausencia de apoyo financiero a largo plazo y de bajo costo y de la capacidad de pagar recompensas por desempeño, algunos operadores de segunda dimensión en el modelo "chárter + inversión y renovación" han utilizado excesivamente "préstamos de arrendamiento" con un control de riesgo defectuoso. Los períodos de cuentas, los préstamos a corto plazo y las inversiones a largo plazo aumentaron el apalancamiento de manera incontrolable, provocando una burbuja en la industria.
Desde que los departamentos pertinentes emitieron advertencias de riesgo en 2018, Ukoyijia ha dejado por completo de utilizar productos de alquiler a plazos. Sin embargo, Liu Xiang cree que los préstamos de arrendamiento no tienen sentido y que monitorear el índice de uso de los operadores de arrendamiento no es práctico. Sugirió que la política sólo necesita guiar y alentar a los propietarios a abrir cuentas de supervisión de alquileres en bancos con sistemas de cuentas de plataforma, y que los bancos que dominen la información sobre el flujo de negocios y el flujo de capital implementarán la supervisión de congelación e igualarán el apoyo crediticio correspondiente. Las autoridades competentes pueden utilizar parte de los fondos de subsidio fiscal para recompensar a los propietarios de viviendas que utilicen el modelo de supervisión de alquileres, realizar certificaciones oficiales y anuncios públicos para las casas de alquiler que utilicen el modelo de supervisión de alquileres y guiar a la industria para formar una ecología saludable.
De hecho, se han llevado a cabo proyectos piloto en algunas "zonas más afectadas" para prevenir riesgos financieros a través de cuentas de supervisión de alquileres. 2065438 + En septiembre de 2009, cuatro departamentos de Nanjing emitieron conjuntamente el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado", que señalaba el establecimiento de un sistema de custodia del alquiler de viviendas, el establecimiento de cuentas especiales en los bancos y la implementación de la custodia bancaria de alquiler. En junio 5438+065438+octubre del mismo año, las "Medidas de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas de la ciudad de Hangzhou (prueba)" establecieron claramente que las empresas de arrendamiento de viviendas "tipo custodia" deben congelar parte de los fondos en la cuenta de depósito especial para fondos de arrendamiento. como fondos de prevención y control de riesgos. En determinadas circunstancias, puede utilizarse para pagar el alquiler al arrendador y devolver la fianza al arrendatario.
“Para controlar los préstamos de alquiler, se deben introducir bancos”. Wang Lina, investigador del Centro de Investigación de Finanzas Inmobiliarias del Instituto de Economía de la Academia China de Ciencias Sociales, enfatizó que evitar que terceros realicen pagos excesivos. El uso del apalancamiento crediticio requiere que los bancos cooperen activamente y hagan pleno uso de su sistema completo de supervisión y revisión para aprobar préstamos estrictamente.
La plataforma de servicios de gestión de viviendas se ha convertido en un nuevo punto de apoyo.
Además de la rectificación, las "Opiniones" también revelaron otro cambio del mercado: las ciudades con una fuerte demanda de alquiler deberían construir plataformas de servicios de gestión de viviendas para finales de 2020. Se requiere que la plataforma tenga funciones como presentación de informes institucionales y de apertura, verificación de viviendas, divulgación de información, firma y presentación en línea, etc. También establece una base de datos de agentes inmobiliarios, empresas de alquiler de viviendas, empleados y viviendas en alquiler, y fortalece el mercado. escucha.
Anteriormente, se implementaron plataformas de servicios de gestión de viviendas en Shanghai, Shenzhen, Suzhou y otros lugares, pero el efecto de la plataforma no se ha reflejado claramente. "Cómo guiar a las empresas para que proporcionen a los consumidores información y servicios más convenientes debe ser responsabilidad del gobierno". Wang Lina dijo que la plataforma de servicios de gestión de viviendas dirigida por el gobierno y los departamentos pertinentes puede reducir la asimetría de la información y reducir los costos de búsqueda de los consumidores. Evitar que las empresas de arrendamiento compitan irracionalmente por los clientes.
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing, dijo que publicar convenientemente listados de viviendas y completar transacciones de arrendamiento a través de la plataforma de servicios de gestión de viviendas es la tendencia futura. Dominar la información real del mercado de alquiler a través de la plataforma puede servir de base para la formulación de políticas inmobiliarias. Además de la función de supervisión, la plataforma también debería realizar realmente la función de servicio, permitiendo a las personas publicar listados de viviendas en la plataforma, realizar transacciones mano a mano y reducir verdaderamente el costo de alquilar una casa.
Los dictámenes también proponen la política de transformar edificios de oficinas comerciales, plantas industriales y otros edificios no residenciales inactivos en viviendas de alquiler de acuerdo con las leyes y reglamentos. Esto abordará aún más la cuestión de la oferta limitada de suelo para viviendas de alquiler. Chai Qiang dijo que el desarrollo sigue siendo el tema principal en el desarrollo y regulación del mercado de alquiler de viviendas.
¿Qué pasará con los pisos de alquiler de larga duración en 2020? He Guang, vicepresidente del Centro de Relaciones Públicas y Gestión de Cuentas Clave de Leju Apartment, dijo que en 2020, los apartamentos de alquiler a largo plazo entrarán gradualmente en la era de la gestión de activos, que requiere agencias profesionales de custodia y operación de activos.
El sector del alquiler de apartamentos a largo plazo ha entrado en su primer periodo de ajuste. He Guang dijo que lo bueno es que el mercado está volviendo a la racionalidad. Se ha convertido en conocimiento de la industria no depender de las transfusiones de sangre del mercado de capitales, las operaciones refinadas y el énfasis en la gestión de activos y la rentabilidad.