Plantilla de contrato de arrendamiento de Zhejiang Garment Park

El 9 de junio de 1994, el demandante Leyi Village firmó un contrato con la demandada Aiyi Company, acordando que Leyi Village arrendaría sus 6 edificios comerciales y espacios abiertos en Gudang Wensan Road, Hangzhou, con un área de construcción de 20.000 metros cuadrados para Iyi La empresa abrió Hangzhou Electronic City. El plazo de arrendamiento es de 1995 a 2024. En Leyi Village, antes del 30 de septiembre de 1994, se colocaron baldosas en el interior de seis edificios, se colocaron baldosas en las paredes exteriores, se nivelaron las vallas de hierro circundantes y se reparó la carretera de Wensan Road a Electronic City. Si no se puede entregar después de la fecha de vencimiento, se manejará en consecuencia. El contrato también estipula el importe del alquiler, el plazo de entrega, la responsabilidad por incumplimiento del contrato y las condiciones de modificación y resolución del contrato. Posteriormente, Leyi Village entregó los seis edificios comerciales mencionados anteriormente a Aiyi Company para su uso. Dado que Leyi Village no renovó las casas ni reparó las aceras de acuerdo con el contrato, Aiyi Company construyó la construcción por su propia cuenta. El 165438 + 28 de octubre del mismo año, Leyi Village emitió un poder, otorgando claramente los derechos de arrendamiento de las 6 casas estipuladas en el contrato a Aiyi Company. El período de autorización fue desde 1995 65438 + 1 de octubre hasta 2024 65438 + febrero. 31. Durante este período la gestión de la casa estará en armonía. El 5 de septiembre de 1996, Leyi Village e Iiyi Company firmaron un acuerdo complementario que acordó que Leyi Village recuperaría los cuatro edificios comerciales del contrato original, incluidos los números 1, 2, 4 y 5. El alquiler adeudado será. compensado por el dinero gastado en renovaciones y otras inversiones en los cuatro edificios. En el mismo mes, las dos partes volvieron a firmar un contrato de arrendamiento y acordaron que Leyi Village arrendaría los edificios comerciales No. 3 y 6 y 6.399 metros cuadrados de espacio abierto a Aiyi Company para abrir Hangcheng Electronic City. El período de arrendamiento fue a partir de agosto. 1, 1996 a febrero de 2004. 1; 1996 65438 + el alquiler mensual antes del 31 de febrero es de 12 yuanes por metro cuadrado. A partir de entonces, el alquiler original se incrementará en 2 RMB cada dos años. Ivy paga alquiler mensual. Si los atrasos superan los dos meses, Yile Village tiene derecho a rescindir el contrato y recuperar la casa. Este contrato entrará en vigor tras la firma y sellado de ambas partes, rescindiéndose al mismo tiempo el contrato de arrendamiento original. El alquiler pactado en el contrato original quedará sujeto al acuerdo complementario firmado por ambas partes el 5 de septiembre. Después de que se firmaron el acuerdo y el contrato complementarios anteriores, Yiai Company devolvió los edificios 1, 2, 4 y 5 a Yile Village y entregó a Yile Village su lista de costos de decoración, reconstrucción y construcción de carreteras para estos cuatro edificios, por un total de 4.665.438. +07263,30 yuanes. Inmediatamente, Leyi Village subarrendó las cuatro casas mencionadas a otros, pero no revisó la lista de gastos presentada por Iyi Company. Yiai Company renovó y añadió instalaciones a los edificios alquilados 3 y 6 (el valor tasado es 34.365.438+084 yuanes) y cooperó sucesivamente con Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company, Xinxin Company Times Market firmó un contrato de arrendamiento de una casa y la entregó por usar. Entre ellos, Yiai Company y New Era Market firmaron posteriormente un acuerdo, estipulando que el primer y segundo piso (partes) del Edificio 3 alquilado por New Era Market tenían 1.200 metros cuadrados, y Yiai Company acordó devolvérselo a Le a partir del 1 de julio. 1997. Yi Village y Leyi Village firmaron acuerdos de arrendamiento separados con New Era Market. Sin embargo, New Era Market no firmó un acuerdo con Leyi Village ni devolvió el local comercial arrendado a Leyi Village. 1999 65438 + El 29 de octubre, Leyi Village presentó una demanda ante el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou debido a disputas sobre el pago del alquiler, la decoración y los costos de construcción de la carretera, solicitando rescindir el contrato de alquiler de la casa entre ambas partes y ordenó a Aiyi Company pagar el alquiler. e intereses de 8320878,49 yuanes, y soportar las costas legales.

Iyi Company presentó una contrademanda, exigiendo a Yile Village que pagara 400.000 yuanes por casas sin decorar y la reparación de aceras, además de hacerse cargo de los honorarios legales.

[Puntos clave de la sentencia]

Durante el juicio, el Tribunal Intermedio de Hangzhou agregó a Daba Company, Wenxi Branch, New Era Market y Rongda Company como terceros en este caso. Después de la audiencia, el Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou sostuvo que el acuerdo complementario y el contrato de arrendamiento firmado entre Leyi Village e Iyi Company en septiembre de 1996 estipulaban claramente que el contrato de arrendamiento se rescindiría en junio de 1994. Después de recuperar los cuatro edificios, Leyi Village debería confiar a los departamentos pertinentes la auditoría de la inversión en renovación de Iyi Company para compensar el alquiler de Iyi Company. Sin embargo, Leyi Village no cumplió el contrato según lo acordado y posteriormente alquiló cuatro edificios a otros para su reconstrucción, lo que hace imposible realizar una auditoría ahora. Las pérdidas resultantes correrán a cargo de Leyi Village. Sin embargo, IY Company no pagó el alquiler según lo acordado, lo que constituyó un incumplimiento de contrato. Leyi Village solicitó rescindir la relación de arrendamiento basándose en esto, e Iiyi Company apoyó la solicitud pagando el alquiler atrasado por razones legítimas. En vista del hecho de que ambas partes violaron el contrato durante la ejecución del mismo, deben asumir las responsabilidades correspondientes. Una vez terminada la relación de arrendamiento entre Leyi Village e Iiyi Company, Iiyi Company debería devolver la casa, así como Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company y New Era Market. De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 111 y 113 de los "Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China", el tribunal dictó la siguiente sentencia el 2 de febrero de 2000:

1. Se rescindió el contrato firmado con Ivy Company en septiembre de 1996.

2. Iyi Company, New Era Market, Rongda Company, Dapai Company y Wenxi Branch transferirán 3 propiedades pertenecientes a Leyi Village al norte de Wensan Road en Hangzhou dentro de un mes después de que la sentencia entre en vigor. Los edificios nº 6 y 6 fueron devueltos a Leyi Village.

3. La empresa Yiai debe pagar el alquiler de 6.394.276 yuanes por la casa en Leyi Village dentro de los 10 días siguientes a la entrada en vigor de la sentencia (del 1 al 1 de 2000 de 1995, deduciendo el alquiler pagado).

4. Leyi Village pagará a Aiyi Company 3.464.276,20 yuanes por la decoración, renovación e inversión vial en los edificios 1, 2, 4 y 5 dentro de los 10 días posteriores a la entrada en vigor de esta sentencia.

5. New Era Market pagó 551.000 yuanes (65.438+31 desde el 1 de julio de 1997 hasta junio de 2000) después de que la sentencia entrara en vigor el día 10.

(2) La validez del contrato de subarrendamiento y el cambio del objeto del contrato

En cuanto al contrato de arrendamiento, tanto la primera como la segunda instancia apoyaron los reclamos del litigio de Leyi Village y acordaron poner fin a la actuación. Pero una vez rescindido el contrato de arrendamiento, ¿cuál es la validez del contrato de subarrendamiento? ¿Debe continuar ejecutándose? Las opiniones del tribunal de primera instancia y del tribunal de segunda instancia fueron diferentes. El Tribunal Popular Intermedio de Hangzhou ordenó la rescisión del contrato de arrendamiento entre Leyi Village y Aiyi Company basándose en la disposición de "rescisión del contrato y recuperación de la casa si se atrasan dos meses de alquiler". Además de la arrendataria Ai Yi Company, también deben devolverse las casas ocupadas por los subinquilinos Wenxi Branch, Dapai Company, Rongda Company y New Era Market. Es decir, la validez del contrato de arrendamiento se extiende al contrato de subarrendamiento. Cuando termina el contrato de arrendamiento, también termina el contrato de subarrendamiento. Desde la perspectiva del contrato de arrendamiento únicamente, este enfoque no tiene nada de malo, pero los derechos del subarrendatario se han visto perjudicados injustificadamente, lo que merece un examen minucioso. Después de escuchar la segunda instancia, el Tribunal Popular Superior Provincial de Zhejiang rechazó la sentencia de subarrendamiento de la primera instancia y decidió continuar ejecutando el contrato de subarrendamiento, heredando Leyi Village los derechos y obligaciones del contrato en nombre de Aiyi Company. Cabe decir que la sentencia de segunda instancia fue bastante innovadora.

En primer lugar, si se rescinde el contrato de arrendamiento, la validez del contrato de subarrendamiento no terminará automáticamente. En la situación anterior, la ley no prevé expresamente la validez del contrato de subarrendamiento. Aunque Leyi Village había otorgado los "derechos de arrendamiento" de la casa a Ivy Company por escrito, y no era inapropiado que Ivy Company subarrendara la casa o dejara que un tercero la alquilara, Leyi Village e Iyi Company firmaron más tarde un nuevo contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento estipula que "la casa será recuperada si la propiedad está en mora durante dos meses". De los términos del contrato se desprende que Leyi Village autorizó a Aiyi Company a subarrendar la casa incondicionalmente, y el tribunal de primera instancia le ordenó recuperar la casa en consecuencia. Pero el problema es que el contrato de subarrendamiento se establece de conformidad con la ley y se cumple, y los derechos contractuales del subarrendamiento también deberían estar protegidos por la ley. Desde la perspectiva de la fuente de los derechos, ya sea un contrato de arrendamiento o subarrendamiento, los derechos últimos provienen del derecho legal del arrendador a utilizar y obtener ingresos del objeto arrendado. En este caso, Leyi Village arrendó la casa a Aiyi Company, que era una enajenación del derecho del arrendador a usar la casa. En el caso de los "atrasos en el alquiler" de Yiai Company, el tribunal rescinde legalmente la validez del contrato de arrendamiento de conformidad con el acuerdo entre las partes, lo que constituye una especie de protección del derecho del arrendador a utilizar la propiedad arrendada. El subarrendatario en un contrato de subarrendamiento es también el arrendatario en el contrato de arrendamiento. Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos, el arrendatario puede subarrendar el bien arrendado a un tercero con el consentimiento del arrendador; si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, el arrendador puede rescindir el contrato. Se puede observar que el contrato de subarrendamiento se establece con base en la autorización del arrendador al arrendatario. No es válido subarrendar sin el permiso del arrendador. En este sentido, arrendar la vivienda según el contrato de subarrendamiento es una extensión de la voluntad del arrendador y redunda en interés del arrendador. Incluso si el contrato de arrendamiento se rescinde debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, el subarrendatario continuará usando la propiedad arrendada y cumpliendo con las obligaciones pertinentes de acuerdo con los términos del contrato de subarrendamiento, y no infringirá los derechos e intereses del arrendador. Desde una perspectiva patrimonial, por un lado, el subarrendador ha ocupado y utilizado la propiedad arrendada dentro del tiempo y espacio acordados, y ha cumplido plenamente sus obligaciones en virtud del contrato de subarrendamiento, por otro lado, el arrendador ha aceptado claramente el contrato de subarrendamiento; subarrendamiento. Además, la continuación del arrendamiento por parte del subarrendador no perjudicará los intereses previamente esperados del arrendador, por lo que mantener la validez del contrato de subarrendamiento para el subarrendatario está en consonancia con el principio de equidad del derecho civil. Si el contrato de subarrendamiento se rescinde con la terminación del contrato de arrendamiento, el derecho del subarrendatario a utilizar la casa siempre estará en cambio y la seguridad de la transacción quedará destruida. Si se sigue, afectará la estabilidad del orden del mercado y no está en línea con la tendencia judicial de los "derechos reales" de los derechos de arrendamiento en el mundo actual. El tribunal de segunda instancia consideró de manera integral las disposiciones de los dos contratos de arrendamiento y las verdaderas intenciones de las partes al celebrar el contrato con base en el principio de buena fe del derecho civil y desde la perspectiva de estabilizar el orden económico del mercado y garantizar. seguridad de la transacción, el tribunal dictaminó que el contrato de subarrendamiento incumplido no era válido Afectado por la rescisión del contrato de arrendamiento. Esta sentencia no sólo trata la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario de acuerdo con la ley, sino que también protege adecuadamente los intereses del subarrendatario en la relación de subarrendamiento y mantiene el orden del mercado. Es una aplicación "flexible" de la ley y merece. reconocimiento.

La segunda es la aplicación del método de interpretación jurídica de "tomar el trabajo pesado a la ligera". Como método de interpretación jurídica, es también un argumento básico en la lógica jurídica. La forma de razonar es: “Por supuesto…”; los llamados “pesados” y “ligeros” se refieren a la indulgencia de sus exigencias legales o a la amplitud y estrechez de sus efectos jurídicos. Aunque la ley actual no estipula explícitamente cómo aplicar la ley al caso involucrado en este caso, el artículo 119 de las "Opiniones sobre la implementación de los principios generales del derecho civil de la República Popular China (juicio)" de la Corte Suprema. y el artículo 200 de la Ley de Contratos, el artículo 29 estipula claramente que "no se permitirá ningún incumplimiento de contrato en las ventas". Por supuesto, este caso no entra en la categoría de "la compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento", sino que se basa en la ley de "tomar las cosas con calma", es decir, "la compra y venta no rompe el contrato de arrendamiento, y el contrato de arrendamiento quedará rescindido…”. En este caso, el arrendador acepta subarrendar, a diferencia del “Negocio” que es “ligero”. Aunque la sentencia del tribunal de segunda instancia no señaló el "peso ligero", su pensamiento jurídico mostró la audaz aplicación del método de interpretación jurídica del "peso ligero".

En tercer lugar, el arrendador original decidirá directamente aceptar el contrato de subarrendamiento. Cuando el contrato de arrendamiento se rescinde conforme a la ley y el subarrendador pierde el derecho a subarrendar, la continuación del cumplimiento del contrato de subarrendamiento implicará inevitablemente cambios en el objeto del contrato.

Dado que la causa de este caso se debe principalmente a los atrasos en el alquiler de la empresa Iyi, la intención original de Leyi Village de alquilar una casa no ha cambiado. También se puede explicar que alquiló inmediatamente los edificios recuperados 1, 2, 4 y 5. a otros. Además, el subarrendamiento ha obtenido el consentimiento del arrendador y no supone ninguna desventaja para el arrendador aceptar el contrato en nombre del subarrendamiento. En consecuencia, para evitar que los derechos de arrendamiento del subarrendador se vean comprometidos por el cambio en la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario, el tribunal de segunda instancia ordenó al arrendador y al subarrendatario que continuaran ejecutando el subarrendamiento desde la perspectiva de estabilizar la situación social. y orden económico. El contrato es razonable.