Solicitud: Problemas y contramedidas en el desarrollo urbano

1. Los impuestos y tarifas son complicados y entrelazados en el proceso de desarrollo inmobiliario y los vínculos de transacción. Los impuestos y tarifas son confusos y el fenómeno de la restricción de tarifas y impuestos es grave.

En el actual sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país, el alquiler, los impuestos y las tasas están muy mezclados. Las manifestaciones específicas son las siguientes: (1) Impuestos en lugar del alquiler. El impuesto sobre el uso del suelo urbano es una medida para el uso remunerado del suelo. El impuesto contiene el elemento de renta y la tributación desdibuja los límites entre el impuesto y la renta del suelo. (2) Tarifas en lugar de impuestos. El impuesto sobre el uso del suelo urbano se aplica a las empresas con financiación nacional que obtienen tierras mediante asignación, y las empresas con financiación extranjera están exentas de este impuesto. Sin embargo, las empresas con inversión extranjera deben pagar tasas por el uso de la tierra (tasas de ocupación del sitio), lo que da lugar a tasas en lugar de tasas. coexisten impuestos, lo que da lugar a cargas interfiscales entre las empresas nacionales y las de financiación extranjera. (3) Utilizar tarifas para reducir los impuestos. En la actualidad, existen muchos tipos de tarifas y cargos relacionados con la industria inmobiliaria en mi país, y el número total de tarifas es mucho mayor que el número total de impuestos. Si nos fijamos únicamente en los elementos que cobran las empresas de desarrollo inmobiliario, en algunos lugares existen hasta 50 cargos distintos (como tasas de apoyo a la infraestructura urbana, tasas de establecimientos comerciales, etc.). Desde la perspectiva del ratio de cargos, varios cargos representan alrededor del 35% de los ingresos por ventas, lo que equivale al 70% de los costos y gastos operativos. Los cargos excesivos han causado muchos impactos negativos: en primer lugar, conducen a costos y precios elevados de los bienes raíces. Distorsiona gravemente el valor real de los productos inmobiliarios y aumenta directamente la carga para los consumidores. En segundo lugar, hace que tanto los promotores inmobiliarios como los consumidores duden de la estandarización y estabilidad de las acciones gubernamentales, afectando así la escala del desarrollo inmobiliario y la prosperidad; el mercado inmobiliario; en tercer lugar, inhibe el cultivo y el crecimiento de los impuestos en el verdadero sentido. La situación de "las tarifas son mayores que los impuestos" dificulta que la política fiscal nacional desempeñe su papel regulador como palanca económica; el poder de cobro pertenece a los departamentos de base, que está relativamente disperso y carece de moderación, lo que es fácil de formar. Una situación de cobro competitivo distorsiona directamente la naturaleza del cobro y lo convierte en generación de ingresos departamentales, lo que hace que sea más probable que genere corrupción. [1]

Según las encuestas, existen docenas de cargos relacionados con la construcción urbana y los bienes raíces en las ciudades de mi país, incluidos cargos conformes aprobados por los departamentos centrales y provinciales pertinentes, y algunos cargos no conformes. La razón es que, por un lado, debido al imperfecto sistema de impuestos sobre bienes inmuebles, se recaudan muy pocos ingresos fiscales como parte importante del impuesto a la propiedad, la importancia de los ingresos por impuestos sobre bienes inmuebles es evidente para los gobiernos locales. ingresos inmobiliarios Esto inevitablemente hará que las finanzas locales se estiren y, debido a la excesiva centralización de la autoridad de gestión tributaria, es casi imposible para los gobiernos locales aumentar los ingresos ajustando el sistema tributario; por otro lado, el gobierno puede aumentar; ingresos a través de fondos, tarifas, etc. Por lo tanto, algunos impuestos locales se disfrazan de tasas. Al mismo tiempo, debido a deficiencias en la propiedad y gestión de las unidades de cobro, estas tienen una fuerte tendencia inherente a expandirse, lo que en última instancia conduce a la proliferación de tarifas y la restricción de impuestos. [2]

2. Las políticas fiscales no están unificadas.

En la actualidad, el sistema tributario inmobiliario de mi país adopta la política de "diferenciar los sistemas tributarios internos y externos, y coexistir dos conjuntos de sistemas tributarios". Esto se refleja específicamente en los siguientes cuatro aspectos: (1) Dos conjuntos de sistemas de impuesto a la renta. El impuesto sobre la renta de las sociedades se aplica a las empresas inmobiliarias nacionales, mientras que el impuesto sobre la renta de las empresas con inversión extranjera y de las empresas extranjeras se aplica a las empresas inmobiliarias relacionadas con el extranjero. (2) Dos conjuntos de sistemas de impuestos sobre bienes inmuebles y sistemas de impuestos sobre la tierra. El impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre el uso de la tierra se aplican a las empresas con financiación nacional, mientras que a las empresas relacionadas con el extranjero sólo se les aplica el impuesto sobre bienes inmuebles urbanos, y sólo se gravan los bienes inmuebles, no los inmuebles. (3) El impuesto de mantenimiento y construcción urbano y el recargo por educación son diferentes dentro y fuera. El impuesto a la construcción urbana y el recargo educativo se aplicarán a las empresas inmobiliarias nacionales, mientras que este impuesto no se aplicará a las empresas inmobiliarias extranjeras. (4) La política fiscal sobre la ocupación de tierras agrícolas es inconsistente interna y externamente. El impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas se aplica a las tierras cultivadas ocupadas por empresas con financiación nacional, pero no a las empresas con financiación extranjera. [3]

3. La carga fiscal es injusta.

Desde la perspectiva del cálculo de impuestos, los impuestos inmobiliarios se concentran en el incremento de la construcción, es decir, los principales tipos de impuestos se establecen en la circulación y transacción de bienes inmuebles y bienes inmuebles, mientras que muy pocos gravan Los tipos se diseñan durante el período de retención de bienes raíces y el alcance de la exención de impuestos es amplio. Este modelo típico de base impositiva estrecha ha resultado en una carga fiscal evidentemente injusta. La concentración excesiva de impuestos y tasas en el vínculo de transacción aumentará el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción, elevando así todo el precio del mercado y restringiendo el proceso normal de producción del mercado. Por otro lado, hay muy pocos tipos de impuestos y tasas en la retención de bienes raíces, lo que dificulta el establecimiento y la mejora del mercado de uso remunerado de la tierra. La mayor parte de la tierra obtenida por los usuarios de forma gratuita todavía se mantiene casi de forma gratuita, lo que inhibe. la transacción normal de tierras, lo que dificulta el proceso de asignación de tierras existentes al mercado, imposibilitando que éstas desempeñen el papel de activo y provocando que la ociosidad y el desperdicio de tierras sean cada vez más graves.

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El actual sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de mi país tiene disposiciones que violan el principio de equidad, las cuales se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:

1) Las cargas tributarias son diferentes debido a diferentes identidades de los contribuyentes. La tributación inmobiliaria de mi país tiene dos conjuntos de sistemas impositivos, internos y externos. Las empresas con financiación nacional pagan impuestos sobre bienes inmuebles y impuestos sobre el uso del suelo urbano, mientras que las empresas con financiación extranjera pagan impuestos sobre bienes inmuebles urbanos y solo pagan impuestos sobre bienes inmuebles. no necesita pagar impuestos y su carga fiscal es menor que la de las empresas de financiación nacional.

2) Las cargas tributarias son diferentes debido a diferentes comportamientos económicos. Las normas actuales del impuesto a la propiedad estipulan que el valor residual de la propiedad utilizada por la empresa después de deducir entre el 10% y el 30% del valor original se aplica a una tasa impositiva del 1,2% anual, mientras que la propiedad actualmente alquilada se aplica a una tasa del 12% de los ingresos por alquiler. Esta disposición ha dado lugar a dos situaciones fiscales injustas: (1) Las propiedades antiguas en zonas prósperas de la ciudad tienen valores contables originales más bajos porque fueron construidas antes, pero porque están en una mejor ubicación si se alquilan. suele ser mayor que el punto de equilibrio donde la carga fiscal basada en el valor original de la propiedad es igual a la carga fiscal basada en la propiedad en alquiler. (2) Para propiedades nuevas ubicadas en áreas ligeramente remotas, debido a sus mayores costos de construcción, a veces los ingresos por alquiler serán inferiores al punto de equilibrio donde la carga fiscal basada en el valor original de la propiedad y la carga fiscal basada en el alquiler Las propiedades son iguales. En este caso, las propiedades ocupadas por uno mismo serán más caras que las propiedades alquiladas. Pagar más impuestos a la propiedad. Por lo tanto, las regulaciones actuales sobre impuestos a la propiedad a menudo resultan en que la misma propiedad soporte cargas impositivas diferentes simplemente debido a diferentes comportamientos económicos de ocupación o alquiler por parte del propietario.

3) La carga fiscal varía según la región. El impuesto a la propiedad y el impuesto al uso del suelo urbano de mi país se gravan en ciudades, condados, pueblos incorporados y áreas industriales y mineras, mientras que las propiedades y terrenos fuera de estas áreas no están sujetos a impuestos. En la actualidad, muchas empresas están ubicadas en áreas fuera del alcance del impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre el uso del suelo urbano. No existe una diferencia esencial entre ellas y las empresas ubicadas en ciudades y pueblos en términos de disfrute de bienes públicos, pero no necesitan soportarlos. Impuesto sobre la propiedad y obligaciones sobre el impuesto sobre el uso del suelo urbano. Especialmente en el cruce de áreas urbanas y no urbanas, las empresas en ambos lados de la misma calle en algunos lugares tienen que pagar impuestos en un lado, pero las empresas en el otro lado a unos metros de distancia no necesitan pagar impuestos, lo que además Destaca las diferencias entre impuesto predial e impuesto sobre uso del suelo urbano. Provisión inadecuada del ámbito imponible. [5]

4. La escala de los ingresos por impuestos sobre bienes inmuebles es pequeña y no puede satisfacer las necesidades de las finanzas locales.

Los impuestos sobre bienes inmuebles existentes en mi país incluyen impuestos sobre bienes inmuebles y bienes raíces urbanos. impuesto (inversión extranjera) e impuesto sobre bienes inmuebles urbanos El impuesto sobre el uso de la tierra, como impuesto local, tiene una escala de ingresos pequeña y no puede satisfacer las necesidades de las finanzas locales. Dado que los objetos del impuesto sobre bienes inmuebles no se pueden ocultar y la fuente impositiva es relativamente estable, extensa y fácil de controlar y gestionar, ocupa una posición relativamente importante en el impuesto sobre bienes inmuebles e incluso en todos los ingresos fiscales locales en muchos países. Por ejemplo, en los Estados Unidos, el impuesto sobre bienes inmuebles representa el seis por ciento del impuesto sobre la propiedad. Cheng, sus ingresos fiscales representan entre el 40% y el 50% de los ingresos fiscales locales. Sin embargo, la escala del impuesto sobre bienes inmuebles de mi país ha sido relativamente pequeña desde entonces. su inicio. Por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles de 2002 en la Región Administrativa Especial de Shenzhen (la ciudad de Shenzhen ha tomado la iniciativa en la reforma y la imposición uniforme del impuesto sobre bienes inmuebles a los inversores nacionales y extranjeros) ascendió a 845,74 millones de yuanes, lo que representa el 3,4 por ciento de los ingresos fiscales locales totales. El papel fiscal del impuesto sobre bienes inmuebles está lejos de cumplirse plenamente. [6]

5. La estructura fiscal no es razonable.

Una característica obvia del actual sistema de impuestos inmobiliarios de China es que existen muchos tipos de impuestos y pesadas cargas impositivas en el enlace de circulación de bienes raíces, mientras que hay menos impuestos y una amplia gama de incentivos fiscales en el enlace de retención de bienes inmuebles. Los impactos negativos de este escenario son: (1) El fenómeno de la ociosidad y el desperdicio de la tierra es grave. Durante la etapa de tenencia de la tierra, los impuestos son bajos y la carga fiscal es ligera. Cuando la tierra está en circulación, se recaudan múltiples impuestos al mismo tiempo. Esto equivale a otorgar al propietario de la tierra un préstamo sin intereses. al no entrar el terreno en circulación, no hay necesidad de pagar impuestos por el incremento del valor del terreno. Esta situación equivale a fomentar la retención de tierras, permitiendo a los propietarios conservarlas durante mucho tiempo a bajo costo y esperar a que aumenten los precios de la tierra. Al mismo tiempo, para vender la tierra en el momento adecuado, los propietarios a menudo simplemente la urbanizan y la mantienen como terreno baldío o con un bajo índice de utilización, lo que no favorece el uso racional de la tierra como recurso limitado. (2) La tierra que ingresa a la circulación en el mercado está sujeta a cargas tributarias excesivas, lo que inhibe el flujo de tierra y las transacciones normales del mercado, promueve el flujo oculto de tierra y aumenta la evasión fiscal, lo que reduce los ingresos fiscales generales del país. Lo que es más grave es que obstaculiza directamente el proceso de entrada al mercado de una gran cantidad de tierra asignada, reduce la oferta efectiva de tierra y provoca un aumento en los precios de la tierra. (3) Debido a la falta de un mecanismo de control fiscal eficaz, el gobierno no puede participar plenamente en la distribución de la apreciación natural del valor que se produce durante la etapa de retención de los bienes inmuebles y sólo puede permitir que fluya hacia los propietarios reales del inmueble. bienes.

(4) Nuestro país actualmente no cuenta con una legislación clara sobre la cuestión de las tierras ociosas y estériles, y es difícil regularlas y promover su utilización racional a través de formas legales. Proporcionar exenciones fiscales y exenciones del impuesto sobre el uso de la tierra a sus propietarios no contribuye a resolver la baja tasa de utilización de la tierra y la situación de ociosidad y desolación. (5) Desde la perspectiva del sistema internacional de impuestos sobre bienes inmuebles, la mayoría de los países gravan los bienes inmuebles propiedad de sus propios contribuyentes residentes en el país y en el extranjero. Sin embargo, mi país actualmente no tiene base para gravar los bienes inmuebles en el extranjero propiedad de sus propios residentes. lo que hace que el país La pérdida del derecho a gravar esta parte de la propiedad del contribuyente no solo afectará los ingresos fiscales del país, sino que también infringirá la soberanía fiscal del país.

6. El alcance de la tributación es demasiado limitado.

El actual impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto a la propiedad de mi país solo se aplica en ciudades, condados, pueblos organizados y áreas industriales y mineras, mientras que algunos objetos imponibles en las vastas áreas rurales están excluidos del alcance de los impuestos; al mismo tiempo, tanto el impuesto sobre el uso de la tierra como el impuesto sobre bienes raíces urbanos incluyen bienes inmuebles de uso propio de agencias estatales, organizaciones populares, militares, unidades a las que se les asignan fondos comerciales por parte del departamento financiero estatal y bienes inmuebles no comerciales propiedad de individuos como objetos de exención fiscal, lo que hace que el alcance de la tributación sea muy limitado. Cabe señalar que después de más de 20 años de reforma y apertura, los arreglos institucionales y la estructura económica actuales de mi país han experimentado cambios profundos en comparación con cuando se formularon estas regulaciones por primera vez. (1) Durante el período de transición económica, junto con el proceso de industrialización, el grado de urbanización rural continúa aumentando, y algunas áreas ya han asumido las funciones de ciudades, especialmente en las áreas rurales de las áreas económicamente desarrolladas, la escala de real. El patrimonio se ha expandido considerablemente y las viviendas comerciales se han expandido rápidamente, lo que puede incluirse por completo. El alcance de los impuestos sirve como una fuente fiscal estable para los impuestos nacionales. (2) Con la reforma del sistema de gestión de las instituciones públicas de China, las instituciones públicas que no ofrecen productos de bienestar social lograrán gradualmente la mercantilización y la empresarialización. Por su naturaleza de empresa, debe soportar obligaciones tributarias. (3) La reforma del sistema de vivienda de China ha mejorado enormemente la comercialización de viviendas residenciales. El grupo de ingresos altos suele elegir viviendas con gran superficie, buena ubicación y completas instalaciones de servicios, para disfrutar de más servicios públicos sociales. La exención fiscal total para las viviendas independientes de los residentes no sólo hace que el país renuncie a un medio importante de regular la distribución del ingreso de los residentes, sino que también viola el principio de equidad de más beneficiarios y más impuestos.

7. La base para el cálculo del impuesto no es científica.

(1) El impuesto actual sobre el uso del suelo urbano de mi país se calcula en función del área de terreno realmente ocupada por el contribuyente y se recauda en función del monto. Este método de recaudación impide que el importe del impuesto aumente con el aumento del valor de los objetos gravados. Tiene las desventajas de fuentes impositivas insuficientes y de inelasticidad, no puede desempeñar el papel de ajustar el ingreso diferencial de la tierra y no puede desempeñar el papel que le corresponde. el fenómeno de la tierra ociosa y la especulación territorial. (2) La base de cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles actual de mi país se divide en impuesto ad valorem basado en el valor fiscal de la propiedad e impuesto ad valorem basado en los ingresos por alquiler de la propiedad. El impuesto a la propiedad ad valorem se calcula y paga sobre la base del valor residual después de deducir del 10% al 30% del valor original de la propiedad multiplicado por una tasa impositiva del 1,2%. Este valor depreciado se basa en el costo histórico y no refleja el valor de mercado de la propiedad. En términos generales, el costo de una propiedad construida primero es menor que el de una propiedad construida después. Su costo histórico se utiliza como base para el cálculo del impuesto, lo que inevitablemente transferirá la carga fiscal de la propiedad construida primero a la propiedad construida después. Esto hace que dos propiedades con el mismo valor de mercado y beneficios similares para sus ocupantes reales soporten cargas impositivas diferentes debido a diferentes costos históricos, lo que viola el principio de equidad. Al mismo tiempo, dado que el valor de mercado de los bienes inmuebles suele ser superior a su costo histórico, una vez vendido el inmueble, el impuesto a pagar debe calcularse con base en una base de cálculo de impuestos más alta, aumentando la carga tributaria sobre el propietario del inmueble. inmobiliarios, e incluso obstaculizar las transacciones inmobiliarias. El impuesto sobre bienes inmuebles que se aplica en régimen de alquiler se calcula y paga en función de los ingresos por alquiler (incluidos los ingresos monetarios y físicos) de la propiedad multiplicados por una tasa impositiva del 12%. El alquiler de una casa generalmente se determina en función de las condiciones del mercado de alquiler. Por lo tanto, en comparación con la tributación ad valorem basada en el costo histórico, la carga tributaria sobre la tributación basada en la renta es significativamente mayor que la del primero. Además del impuesto a la propiedad, el alquiler de casas también tiene que pagar impuestos comerciales, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos sobre la renta y otros impuestos, lo que hace que la carga fiscal general del alquiler de una casa sea muy alta, lo que genera un gran número de transacciones de evasión fiscal en el mercado oculto.

8. Problemas en la recaudación y gestión del impuesto sobre bienes inmuebles.

(1) El nivel legislativo es bajo y las regulaciones fiscales son cambiantes. La base legal de los actuales impuestos sobre bienes inmuebles de mi país son los "Reglamentos Provisionales" formulados y promulgados por las agencias administrativas estatales, en lugar de las leyes tributarias promulgadas por el Congreso Nacional del Pueblo o el Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo, y el nivel legislativo. es relativamente bajo.

Algunos impuestos que se recaudaban en la década de 1950 han sido abolidos o modificados varias veces, lo que ha perdido la seriedad y autoridad de la ley tributaria nacional.

(2) El poder fiscal está excesivamente concentrado en el gobierno central, lo que dificulta el cumplimiento de las características regionales del sector inmobiliario. Bajo el sistema fiscal de reparto de impuestos, el poder tributario está demasiado concentrado en el gobierno central, y los gobiernos locales sólo tienen poder recaudatorio y administrativo pero ningún poder legislativo. Es difícil adaptarse a las características regionales de los bienes raíces y promover la asignación óptima. y utilización eficaz de los recursos inmobiliarios.

(3. Las medidas de apoyo para la recaudación y administración de impuestos son imperfectas. El actual sistema de registro de propiedad de mi país es imperfecto, especialmente la falta de un sistema de registro de propiedad privado, lo que ha resultado en la pérdida de muchas fuentes impositivas. y la conversión ilegal de propiedad pública en propiedad privada. Al mismo tiempo, cabe señalar que el sistema de evaluación de precios inmobiliarios y la política de evaluación de impuestos inmobiliarios, que están estrechamente relacionados con los impuestos inmobiliarios, no son perfectos. como base para el cálculo de impuestos es una tendencia inevitable en la reforma del sistema de impuestos inmobiliarios. Los bienes inmuebles deben evaluarse periódicamente, lo que impone mayores exigencias a las agencias de evaluación y evaluadores. Es difícil para las agencias y evaluadores de bienes raíces existentes. dentro del departamento tributario para satisfacer las necesidades de recaudación y administración tributaria [7]

(4) Las regulaciones políticas actuales no son muy operativas

Primero, la política nacional actual en materia tributaria. La gestión de la industria inmobiliaria no es muy operativa debido a varios factores, como la vinculación con la eficiencia del trabajo. Muchas empresas utilizan el método de contrato a gran escala para explotar las lagunas políticas y lograr el propósito de pagar menos impuestos. La política estipula que se pueden utilizar bases de cálculo de impuestos verdaderas y precisas para declarar los gastos antes de impuestos, pero no hay una comprensión clara de cuál es la base de cálculo de impuestos verdadera y precisa. No existen regulaciones claras y es difícil para el gobierno comprenderlas. en el funcionamiento real. En tercer lugar, las diversas regulaciones son complicadas y carecen de operatividad. En cuarto lugar, el problema de las diferencias entre el sistema financiero y el sistema contable debe resolverse con urgencia.

(5) Los problemas de recaudación y gestión.

En primer lugar, el sistema de aprobación de las remesas centralizadas del impuesto sobre la renta de las empresas no se implementa de manera uniforme y el fenómeno de la autoaprobación de las remesas del impuesto sobre la renta de las empresas todavía existe. En segundo lugar, la gestión de la recaudación de impuestos no es estricta y no es estricta. No se ha regulado. En tercer lugar, es difícil llevar a cabo inspecciones fiscales, por un lado, debido a la cooperación insuficiente de las empresas, por el otro, las medidas punitivas de las autoridades fiscales no son lo suficientemente consistentes, lo que objetivamente resulta en. empresas sin escrúpulos en la evasión fiscal y la evasión fiscal. Esto sucede de vez en cuando.[8]