¿Cuáles son los factores negativos y positivos en el mercado inmobiliario de Hangzhou?

Breve:

65,438 0. La población de China disminuirá en el futuro: Desde el punto de vista de los datos, hay 228 millones de personas nacidas en la década de 1980 y disminuirá. a 1,74 millones de personas nacidas en la década de 1990. Hay 100 millones de personas, y después de 2000 sólo quedan 146 millones, lo que es cada vez menos. Las principales personas que compran casas ahora son los nacidos en los años 1980 y 1990. La mayoría de los padres de los nacidos en los años 2000 nacieron en los años 1970 y 1980 y después de los años 2000 crecen y se casan, y no tienen 2 o 3 casas. para elegir? Además, la liberalización de la planificación familiar no ha cambiado la tendencia descendente del crecimiento demográfico, por lo que la reducción de la demanda es inevitable.

2. Según las predicciones de la Comisión Nacional de Planificación Familiar, la población total de China se revertirá en 2030. A medida que los ancianos se van, quedan cada vez más casas que no se pueden demoler en grandes cantidades, pero cada vez hay menos gente. La oferta supera con creces la demanda y los precios de la vivienda tarde o temprano caerán.

En el futuro, habrá muchas ciudades vacías. Tarde o temprano, la ciudad vieja se convertirá en una ciudad vacía, sin ventas ni nadie para alquilar.

Duojun:

1. China está en proceso de urbanización: la tasa de urbanización de China es sólo de 57,35, lo que está lejos del nivel promedio de más de 85 en los países desarrollados.

2. El año pasado, el país emprendió la tarea de exigir que 100 millones de personas no registradas en el hogar se convirtieran en residentes urbanos y se establecieran en las ciudades, aumentando artificialmente la demanda. En este proceso, un gran número de habitantes del campo se mudarán a las ciudades y se convertirán en registros de hogares urbanos, lo que significa que tendrán que comprar una casa cuando ingresen a la ciudad, debido a que su registro de hogares ha cambiado, no pueden regresar incluso si así lo desean. .

3. La reconstrucción de las ciudades antiguas y la construcción de nuevas ciudades producirán un gran número de hogares reubicados. Hoy en día, la demolición tiene más que ver con el reasentamiento monetario que con la organización de viviendas para el reasentamiento como en el pasado. Cuando estas personas obtengan dinero, definitivamente encontrarán formas de comprar casas. Esta también es una demanda muy grande.

4. Después de que los nuevos residentes urbanos resuelvan sus problemas de vivienda, encontrarán formas de mejorar su entorno de vida, comprar casas para ellos, mantener a sus padres y comprar casas para sus hijos. Una familia necesita al menos 3 o 4 casas, que se puede decir que se compran para uso independiente.

Por lo tanto, en la actualidad, la demanda sigue siendo relativamente suficiente.

Fin de la ronda

Punto de vista neutral:

En el contexto de 2018, muchos ejércitos están temporalmente a la cabeza. Al menos en los últimos años, ha habido una gran demanda artificial que respalda el sector inmobiliario.

En términos de demanda de población, 2065438 2008, varios ejércitos tienen la ventaja.

2

Segunda Ronda: Regulación

Resumen:

1. La regulación definitivamente puede controlar los precios de la vivienda e incluso reducirlos. Por ejemplo, Beijing lleva tres meses consecutivos cayendo, y el precio medio de la vivienda de segunda mano en muchas comunidades ha caído más del 10%. No es que los precios de la vivienda no se puedan controlar, sino si se quiere controlarlos o no.

2. La mayoría de las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel están ahora en auge porque el país ha implementado una política de reducción de existencias. Una vez que se complete la reducción de existencias, se reorganizará el año 2018.

3. Los precios de la vivienda son realmente demasiado altos ahora y existe el riesgo de problemas de financiación, por lo que el gobierno está empezando a jugar algunos juegos nuevos en lugar de utilizar los mismos viejos trucos. Si todavía utiliza la antigua forma de ver los precios de la vivienda, definitivamente sufrirá una gran pérdida.

4. Los atributos financieros de las casas se debilitarán cada vez más: * *Casas con derechos de propiedad, viviendas para talentos y terrenos para arrendamiento Solo alquilan pero no venden, y alquilar y vender tienen lo mismo. derechos. Todas estas políticas recientes pretenden debilitar encubiertamente los atributos financieros de las casas y su valor intrínseco. El propósito ya es obvio.

5. Impuesto sobre bienes inmuebles: ya hay rumores, lo que es muy negativo para el mercado inmobiliario.

6. Si compras una casa el próximo año, existe una alta probabilidad de que te encuentres con restricciones de venta. Si una casa nueva no está disponible dentro de cinco años, su dinero quedará atrapado en ella. No puedes huir cuando estás en peligro.

Duojun:

1. El sector inmobiliario es un pilar: en 2008, los precios de la vivienda sufrieron una crisis de grave caída y el gobierno liberó inmediatamente 4 billones de yuanes para rescatar el mercado. y los precios de la vivienda subieron en consecuencia, alcanzando un nuevo máximo.

2. La respuesta a la regulación es no dejar que los precios de la vivienda colapsen: la regulación es impedir que los precios de la vivienda suban demasiado rápido. Nunca se ha dicho que dejar que los precios de la vivienda caigan sea la afirmación más intuitiva.

3. La tierra es la principal fuente de ingresos locales: dado que los ingresos por la venta de tierras son una de las principales fuentes de ingresos locales, será difícil reducir los precios de la tierra hasta que la financiación de la tierra esté bien resuelta.

Incluso si los precios de la tierra son aún más limitados ahora, los precios de la tierra siguen siendo muy altos en comparación con hace 15 años. Si la harina es tan cara, ¿qué tan barato puede ser el pan? Los precios de la vivienda simplemente no pueden bajar.

4. De hecho, la regulación a corto plazo puede frenar el crecimiento de los precios de la vivienda, pero una vez que se levanten las restricciones a la compra y la regulación, la demanda reprimida durante mucho tiempo explotará inmediatamente y los precios de la vivienda marcarán el comienzo. un rebote de represalia. Las relaciones de oferta y demanda distorsionadas artificialmente equivalen a beber veneno para saciar la sed.

5. La recesión del mercado inmobiliario afectará a la economía, la recesión económica afectará los medios de vida de las personas y los problemas de medios de vida de las personas afectarán la estabilidad social. Por lo tanto, el mercado inmobiliario puede subir, estabilizarse o caer ligeramente, pero no puede colapsar.

6. El período de restricción de compra es un buen momento para comprar una casa: El mercado inmobiliario siempre ha sido así, con un ciclo de tres años, primero subiendo durante un año y luego digiriendo la burbuja durante dos. años, y luego otra ronda de estímulo después de que la crisis inmobiliaria afecte a la economía. Ha sido así desde 2002, es como la reencarnación. Mirando hacia atrás, cada periodo de venta limitado es una buena oportunidad para conseguir un coche.

Fin de la segunda ronda

Vista neutral

Los Bears remontaron en esta ronda.

El empirismo no puede explicar las nuevas rutinas de 2017, como la igualdad de derechos para alquilar y vender, el arrendamiento puro de tierras, etc. Esto, de hecho, crea muchas variables para el futuro.

Especialmente en 2018, la compra de una casa tendrá restricciones para su venta, lo que equivale a asegurar el derecho a comerciar durante más de cinco años en el futuro. A menos que estén ocupadas por sus propietarios, los inversores ciertamente no se permitirán permanecer en esa incertidumbre por tanto tiempo.

Desde una perspectiva política, la Fuerza Aérea tiene una ventaja en 2018.

Tres

La tercera ronda: crédito (tasa de interés del préstamo)

Breve:

1. La Reserva Federal sube las tasas de interés: China definitivamente seguirá el ciclo de subidas de tipos de interés de la Fed que no durará hasta la segunda mitad de 2019. Una vez que China suba las tasas de interés, las tasas de interés aumentarán, lo que aumentará en gran medida la carga para los compradores de viviendas, reducirá la demanda de compra de viviendas y afectará las expectativas de precios de las viviendas hasta que los precios de las viviendas finalmente caigan.

2. Los bancos aumentan las tasas de interés hipotecarias: las tasas de interés de descuento del 10% de los bancos básicamente han desaparecido y las tasas de interés de referencia ahora son difíciles de encontrar. Más de 150 bancos han aumentado las tasas de interés para quienes compran por primera vez de 10 a 20, ¡y algunos bancos en Nanjing incluso han aumentado las tasas de interés a 30!

3. Evidentemente, nuestro país actualmente está subiendo los tipos de interés de forma selectiva, es decir, sólo aumenta los tipos de interés hipotecarios y no aumenta los tipos de interés de referencia. Es sólo la segunda mitad de 2017 y todavía faltan dos años para el 19. Con tasas de interés tan altas, 2018 seguramente será aún más aterrador. Para entonces, los precios de la vivienda no aumentarán lo suficiente como para cubrir las tasas de interés. ¿Quién comprará una casa?

4. M2 alcanza un nuevo máximo: el crecimiento de M2 ​​ha estado disminuyendo durante siete meses consecutivos, cayendo por debajo de 10 por primera vez en junio. Comprar una casa para luchar contra la inflación es contraproducente.

2065438 En 2008, mantener dinero en las manos era mucho menos riesgoso que permanecer en el mercado inmobiliario durante cinco años. La tasa de interés de Alipay ahora supera el 4. Debes saber que la tasa de rendimiento anualizada de Buffett en sus últimos años fue de 8,4, lo cual está absolutamente bien.

¿Sabes cuál es la tasa de devolución del alquiler de Beshang Shenzhen? Ambos son menos de 2. Actualmente, entre las 70 ciudades grandes y medianas del país, sólo dos tienen tasas de retorno de alquiler superiores a 4.

5. Cuando las tasas de interés hipotecarias aumentan, el mercado inmobiliario definitivamente se enfriará.

Duojun:

1. Aumentar las tasas de interés es un tigre de papel, ¡y la tasa de interés hipotecaria actual sigue siendo la más baja en 20 años! Incluso si se aumenta a 30, es sólo 6,37.

Mire las tasas de interés de 2008 a 2014. Está por encima de 6,37 la mayor parte del tiempo. ¿No subieron los precios de la vivienda en ese momento? No, todavía le di varias vueltas.

2. Los osos siempre dicen que los 4 billones de ese año fueron el momento adecuado, el lugar adecuado y las personas adecuadas, y nunca volverá a suceder en el futuro. Sin embargo:

Echemos un vistazo a la dirección principal de 4 billones de ese año. Después de leer esto, comprenderá que comprar una casa sigue siendo la mejor opción para evitar que sus ahorros se reduzcan.

Fin de tres rondas

Punto de vista neutral

Desde la perspectiva de los tipos de interés, la Fuerza Aérea todavía está ligeramente mejor.

Si analizamos solo 2018, es muy probable que los descuentos en las tasas de interés aumenten significativamente y los precios de la vivienda vuelvan a caer ante un resfriado.

La tasa de interés no es tan buena como 17 y el precio no es tan bueno como 19. Comprar una casa en 18 es un poco vergonzoso.

Cuatro

¿La cuarta ronda? Tierra (suministro)

Multiejército:

China es uno de los países con mayor escasez de tierra del mundo.

Con la mejora continua del nivel de vida de las personas, mejorar el entorno de vida y aumentar la superficie habitable son necesidades de larga data. Por tanto, el número de casas y terrenos actualmente urbanizados dista mucho de ser suficiente.

2. Desde el punto de vista de la oferta, hay pocos extranjeros y muchos chinos, así que no esperes que las casas en China sean más baratas que en el extranjero.

3. Es imposible para el país mantener la línea roja de 654,38 mil millones de acres de tierra cultivada y garantizar la producción de cereales. Por lo tanto, en las ciudades de primer nivel con una gran afluencia de población, la tierra debe ser un recurso cada vez más escaso.

4. La oferta de tierra está controlada por el estado y el gobierno determina la cantidad de tierra que se vende cada año. Es imposible que el Estado ponga en el mercado una gran cantidad de terreno a la vez, de lo contrario se corre el riesgo de que los precios de la vivienda se desplomen. Esto también está en línea con nuestro desempeño actual. La oferta de tierra es como exprimir pasta de dientes.

5. Muchas de las políticas territoriales del gobierno son similares a las de Hong Kong. Cuando Hong Kong implementó el plan de 85.000 viviendas públicas de alquiler, coincidió con la crisis financiera. Los precios de la vivienda se desplomaron, lo que provocó manifestaciones a gran escala. Finalmente, bajo presión, Hong Kong detuvo su anterior plan de construcción de viviendas de 85.000 metros cuadrados, y los precios de las viviendas comenzaron a subir de nuevo, encareciendo cada vez más. Al contrario, la gente ya no tiene ninguna objeción.

Resumen:

1. China no tiene escasez de tierra. Su densidad de población es de 143 personas/km2, ocupando el puesto 55 en el mundo.

La superficie habitable per cápita de China ha alcanzado los 36,6 metros cuadrados, ocupando el quinto lugar en el mundo. (Tenga en cuenta que la superficie habitable per cápita y la superficie habitable per cápita de muchos de los ejércitos mencionados anteriormente son dos conceptos diferentes).

2 La superficie habitable de China, excluyendo montañas y ríos, representa más del 60% de la superficie habitable. el área total.

3. Sólo unas pocas ciudades en China carecen de tierra y la mayoría de las ciudades están reduciendo sus existencias. Esta es la mejor prueba de que sólo los aumentos de precios en los niveles tercero y cuarto pueden reducir las existencias.

4. En el futuro, la población fluirá hacia ciudades de primer nivel con más oportunidades laborales y talentos, mientras que las zonas rurales y las ciudades de tercer y cuarto nivel disminuirán gradualmente. casas en estos lugares.

5. En cuanto a las ciudades de primer nivel, el suelo no puede seguir aumentando para siempre. Hoy en día, la tierra se vende básicamente a un precio limitado, y mucho menos se alquila. El 23 de agosto, Shanghai inauguró cuatro sitios de arrendamiento, todos en ubicaciones privilegiadas, pero el precio mínimo fue sólo de más de 5.000 yuanes por metro cuadrado.

6. El modelo financiero del suelo está cambiando y el "alquiler ligero y venta fuerte" se ha subvertido por completo.

Fin de la cuarta ronda

Punto de vista neutral

De hecho, Hong Kong es un buen ejemplo. En esta ronda, la ventaja de múltiples ejércitos es obvia. .

Quien controla la oferta de tierra tiene derecho a hablar. Para decirlo sin rodeos, el aumento y la caída de los precios de la vivienda se pueden controlar.

Aunque se están introduciendo algunas políticas cambiantes, como aumentar la oferta de suelo y aumentar el terreno arrendado.

Sin embargo, pasará mucho tiempo desde la emisión de las pólizas hasta la entrada del terreno en el mercado, su finalización y entrega, y también será necesario realizar pruebas de mercado. Todavía debemos ser cautelosos con los efectos de las pruebas.

Después de todo, las viviendas de alquiler bajo, las viviendas asequibles y las viviendas de precio limitado eran métodos utilizados en esos años. Sin embargo, como puede ver, los precios actuales de la vivienda...

Entonces, desde la perspectiva de la oferta de suelo, Duojun tiene una ventaja en 2018.

Cinco

¿La quinta ronda? ¿Ingresos, precio de la vivienda, alquiler?

Duojun:

1. La relación alquiler-venta en China es muy baja. Por un lado, los precios de la vivienda están aumentando rápidamente, pero los alquileres no han seguido el mismo ritmo. Además, el mercado de alquiler de China no está estandarizado y no hay garantías de que los propietarios puedan aumentar repentinamente sus precios.

En países extranjeros, las leyes pertinentes son muy sólidas, por ejemplo, las personas no pueden ser desalojadas después de alquilar una casa durante un cierto número de años y el alquiler no puede aumentarse en más de una determinada cantidad cada año. Por tanto, un gran número de personas están dispuestas a alquilar. Mientras nuestro país mejore gradualmente las leyes y regulaciones relacionadas con el arrendamiento, creo que cada vez más personas estarán dispuestas a alquilar.

El mercado del alquiler sigue siendo fuerte y los alquileres definitivamente aumentarán.

(La siguiente imagen muestra la situación de la compra y el alquiler de casas en las principales ciudades del mundo).

Por otro lado, China es una sociedad relativamente tradicional y la gente tiene una comprensión especial de su ciudad natal. Estados Unidos es una sociedad y una cultura de inmigrantes con una alta movilidad poblacional. Así que a los estadounidenses les gusta alquilar y a los chinos les gusta comprar. Los diferentes puntos de demanda naturalmente conducen a precios de vivienda altos y alquileres bajos en China, mientras que en Estados Unidos los precios de la vivienda no son altos, pero los alquileres son relativamente altos.

2. Aunque la relación alquiler-venta es muy baja en la mayoría de las ciudades, es básicamente inferior a 2 en las grandes ciudades, por lo que alquilar es obviamente una buena opción.

Sin embargo, debido al aumento de los precios de la vivienda en China, la mayoría de la gente compra casas para aumentar su riqueza, lo que disfrazado expande la demanda de vivienda y suprime la demanda de alquileres, lo que resulta en alquileres bajos y precios de vivienda altos. . Una baja relación alquiler-venta no significa que los precios de la vivienda se desplomarán.

3. Aunque el gobierno ahora implementa una política de igualdad de derechos para los ingresos por alquiler, es imposible ir a una buena escuela si se quiere.

4. A medida que aumentan los precios de la vivienda, también aumentan los ingresos: los ingresos del pueblo chino están creciendo rápidamente. Cuando se celebró la conferencia en 2016, se afirmó claramente que el PIB y el ingreso per cápita de los residentes urbanos y rurales en 2020 se duplicarían en comparación con 2010, y que no había necesidad de preocuparse por si los precios de la vivienda caerían.

Resumen:

1. La relación precio-ingreso de la vivienda es demasiado alta y se necesitarán 36 años para comprar una casa sin comida ni bebida.

En las principales ciudades extranjeras, como Manhattan, Tokio y Múnich, según el precio medio de la ciudad y el nivel de ingresos medio de la población urbana, se puede comprar una casa en 10 años.

En Shenzhen, según el ingreso promedio, se necesitarán al menos 36 años para poder comprar una casa. Con el nivel de ingresos actual, es imposible soportar precios de vivienda tan altos.

Entre las 30 ciudades clave de todo el país, la relación precio-ingreso de la vivienda en 20 ciudades supera 10, lo que indica que los precios actuales de la vivienda son absolutamente demasiado altos.

(El ingreso per cápita en la figura siguiente es medio año, no todo el año)

2. La relación alquiler-ingreso es demasiado alta y la mayoría de la gente tiene. gastar la mitad del dinero en alquiler.

Según las estadísticas del informe, en junio de 2007, más de 70 de las 50 ciudades del país tenían alquileres elevados. Entre ellas, 4 ciudades, incluidas Beijing, Shenzhen, Shanghai y Sanya, tienen una relación alquiler-ingresos superior a 45, lo que significa que son ciudades con alquileres elevados.

En otras palabras, la mayoría de las personas en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen tienen que pagar la mitad de su salario en alquiler, incluido el alquiler y los gastos diarios. Los precios de la vivienda son mucho más altos que los alquileres, y el crecimiento de los alquileres es mucho más rápido que el crecimiento de los ingresos. ¿Cómo pueden los ingresos actuales respaldar los precios inflados de la vivienda?

3. La relación alquiler-venta es demasiado baja y el dinero para comprar una casa se puede alquilar por 100 años.

Cuanto menor sea el precio de la vivienda, mayor será el rendimiento del alquiler. Cuanto mayor sea el precio de la vivienda, menor será la relación alquiler-venta.

Al igual que Xiamen, el dinero que gastas en comprar una casa se puede utilizar para alquilar una casa durante 100 años.

En países desarrollados como Estados Unidos, los precios de la vivienda también son muy altos, incluso más altos que en el norte, pero la tasa de retorno del alquiler puede superar el 3,5, como se muestra en la siguiente figura:

Precios de la vivienda El aumento a corto plazo se ve afectado por atributos financieros, impulsados ​​por el crédito, pero la estabilidad a largo plazo de los precios de la vivienda todavía depende de los ingresos de las personas. Después de todo, no importa cuánto pida prestado o compre, debe devolverlo al banco mediante las ganancias.

4. Las políticas recientes muestran que los inquilinos disfrutarán del mismo trato en el futuro. Al igual que en Europa y Estados Unidos, alquilar y comprar una casa puede disfrutar del mismo trato y ambos pueden asistir a las mismas escuelas públicas.

5. Cuando todo el mundo esté dispuesto a gastar más dinero para alquilar una casa, menos personas comprarán una casa, la demanda de compra de una casa disminuirá en consecuencia y la casa perderá valor.

En resumen, entre las decenas de ciudades grandes y medianas de China, especialmente Beijing, Shanghai y Guangzhou, además de los precios de la vivienda, los alquileres y los ingresos, ninguna de ellas está al nivel del mundo. ciudades principales. Esto seguramente será arriesgado.

Fin de cinco rondas

Punto de vista neutral

Punto de vista neutral: En esta ronda, la Fuerza Aérea tiene una clara ventaja, que es bien- fundada y más convincente.

Cada vez que hablamos de la relación alquiler-venta, la relación ingresos, la relación precio de la vivienda y otros temas, muchas tropas están básicamente a la defensiva y es difícil encontrar argumentos para refutar. Y no importa cuánta gente lo refute, es un hecho indiscutible que los ingresos son de tercera, el alquiler es de segunda y el precio de la vivienda es de primera.

Y en la ola del mercado de alquiler de 2017, la promoción de la igualdad de derechos para alquilar y vender es realmente diferente de las pequeñas peleas habituales.