Cómo interpretar los estados financieros de empresas inmobiliarias y analizar los riesgos fiscales relacionados
1. Características de los estados financieros de las empresas inmobiliarias
En comparación con otras empresas, las empresas inmobiliarias tienen las características de largos ciclos de desarrollo, grandes inversiones de capital y largos ciclos de recuperación de inversiones. La información mostrada en sus estados financieros a menudo conduce a grandes desviaciones en la comprensión y el juicio en comparación con la información convencional. Por tanto, la interpretación de los estados financieros de las empresas inmobiliarias no puede limitarse completamente a los métodos convencionales de los estados financieros corporativos generales. En comparación con los estados financieros generales de las empresas, las limitaciones de los estados financieros de las empresas inmobiliarias son las siguientes:
1. Una gran cantidad de cobros anticipados conduce a un fuerte aumento de los pasivos a corto plazo, lo que afecta el juicio de la solvencia de la empresa. La mayoría de las empresas de promoción inmobiliaria reciben parte del pago de la vivienda por adelantado en forma de depósito o pago inicial y lo contabilizan en la cuenta de cobros anticipados. Dado que las empresas de bienes raíces tardan mucho tiempo desde el establecimiento del proyecto, la construcción, la aceptación hasta las ventas formales y el desarrollo de productos, las cuentas por cobrar a largo plazo se forman por adelantado y los pasivos nominales a largo plazo de la empresa. alta relación activo-pasivo, lo que afecta el juicio de la capacidad de pago de la empresa.
2. Los costos de desarrollo son difíciles de medir y distribuir con precisión, lo que afecta el juicio sobre los verdaderos activos totales de la empresa. En términos generales, los proyectos inmobiliarios tienen largos ciclos de desarrollo, largos períodos de tiempo y factores complejos como la incertidumbre y la incomparabilidad de los costos de desarrollo son difíciles de medir y distribuir con precisión, lo que afecta directamente la contabilidad de las ganancias contables corporativas y la recaudación y gestión de las empresas. impuesto sobre la renta. Además, debido a las diferencias en la escala de desarrollo, el ciclo de desarrollo, el estado de financiamiento, la comprensión de las políticas, el nivel contable, etc. entre las empresas de desarrollo inmobiliario, los objetos de la contabilidad de costos, la recopilación y distribución de costos y gastos, y el ciclo de la contabilidad de costos son también diferente entre empresas. Aunque los proyectos de desarrollo de algunas empresas se han completado, debido a la escasez de fondos, no pueden pagar a tiempo las unidades de apoyo a la construcción. Como resultado, muchos gastos que deberían incluirse en la contabilidad de costos de desarrollo no pueden pagarse a tiempo. y los gastos de desarrollo no se pueden convertir en productos desarrollados a tiempo, lo que resulta en una gran discrepancia entre la cantidad contable y la cantidad real de los productos desarrollados por la empresa.
3. Todos los gastos del período se incluyen en las pérdidas y ganancias actuales, lo que afecta el juicio sobre los resultados operativos de la empresa. Según el sistema contable actual para las empresas de desarrollo inmobiliario, los gastos de gestión, los gastos financieros y los gastos operativos incurridos por la empresa durante el proceso de desarrollo y operación se incluyen directamente en las pérdidas y ganancias actuales como gastos del período. Las empresas inmobiliarias sufrirán enormes pérdidas antes de que se completen las cuentas finales y una gran cantidad de ingresos anticipados no se transfieren a ingresos por ventas. Especialmente para las empresas con un desarrollo continuo y continuo, es difícil analizar el verdadero nivel de ganancias de la empresa a través de los estados financieros, lo que inevitablemente afectará el verdadero reflejo y el juicio subjetivo de las condiciones operativas de la empresa.
2. Cómo analizar los riesgos fiscales del balance
1. Si el saldo al final del período es grande, debe analizarse en conjunto con la ganancia esperada reportada por el impuesto a la renta corporativo. Si hay un fenómeno en el que el aumento de los fondos monetarios multiplicado por la tasa de ganancia bruta estimada es menor que la ganancia estimada reportada para el período actual, es necesario verificar los ingresos anticipados de la empresa y si existe algún pago de preventa de la casa que no se ha contabilizado a través de la cuenta de "ingresos anticipados" y los beneficios estimados no están declarados en forma suficiente. Al mismo tiempo, se requieren extractos bancarios para verificar si se han gastado fondos monetarios pero no registrados en las cuentas, y para averiguar si los gastos pertenecen a empresas sustancialmente relacionadas. Si el saldo al final del período es pequeño, es necesario analizar si puede haber una situación en la que los fondos monetarios no se registren en la cuenta. Se debe exigir a la empresa que proporcione extractos bancarios y verifique los detalles de los depósitos bancarios de la empresa para ver si hay transferencias de fondos que no se hayan registrado en cuentas u otras cuentas por cobrar pero que se hayan depositado en cuentas bancarias no liquidadas. Además, también puede realizar un inventario sorpresa del efectivo disponible de la empresa y conciliarlo con el importe contable del libro de caja. Si la diferencia es grande, hay que analizar los motivos concretos y si existen operaciones fuera de balance.
2. Análisis de cuentas por cobrar. Dado que la industria inmobiliaria ha entrado en el mercado de vendedores en los últimos años, la oferta de productos inmobiliarios supera la demanda. Algunos promotores inmobiliarios incluso exigen a los compradores que paguen el total antes de obtener una licencia de preventa. Las empresas de bienes raíces son generalmente pequeñas y las empresas de bienes raíces deben realizar un análisis detallado de las cuentas por cobrar. Si el saldo final de la cuenta detallada de cuentas por cobrar es un saldo acreedor, concéntrese en el análisis para evitar que la empresa coloque las cuentas de anticipo recibidas en la cuenta de cuentas por cobrar. En lugar de imputarlo a la cuenta de cobros anticipados, es necesario analizar la forma de pago y el plazo de pago pactado en el correspondiente contrato de compraventa para determinar si es cierto y si existe un acto de evasión anticipada del Impuesto sobre Sociedades.
3. Análisis de otras cuentas por cobrar. En general, el monto final de este curso no es grande y los detalles específicos deben analizarse detenidamente. Si se descubre que el saldo al final del período es grande, y el negocio actual ocurre con frecuencia y el monto de la transacción es grande, es necesario revisar el momento en que ocurrió el negocio, la naturaleza de la transacción y si es una empresa relacionada. Es necesario evitar que algunas empresas inmobiliarias con fondos suficientes presten fondos inactivos a empresas afiliadas de forma gratuita y los registren en otras cuentas por cobrar. Los ingresos por intereses no deben acumularse sobre la base de transacciones comerciales entre empresas afiliadas y empresas independientes.
4. Análisis de la cuenta de inventario. Esta cuenta refleja principalmente la situación de los trabajos en curso y de los trabajos en curso al final del período. El saldo de productos terminados al final del período corresponde generalmente a cuentas recibidas por adelantado.
Actualmente, los proyectos de desarrollo de las empresas inmobiliarias deben alcanzar un cierto nivel de finalización antes de poder obtener permisos de preventa. Los proyectos de desarrollo inmobiliario requieren una gran inversión de capital, y los constructores también deben emitir facturas y liquidar los pagos del proyecto con los bienes raíces. empresas de manera oportuna en función del progreso del proyecto. Por lo tanto, el saldo final de los productos terminados de las empresas inmobiliarias generalmente corresponde a los ingresos por adelantado, y el monto del inventario debe mantener una correlación positiva con los ingresos por adelantado. Si es mucho menor que el monto final de los ingresos anticipados, puede haber un desajuste entre ingresos, costos y gastos, y puede existir la posibilidad de trasladar más gastos de ventas en el período inicial. En este momento, es necesario analizar el método de cálculo y la base de asignación de los costos totales de desarrollo de productos y los costos de desarrollo de área unitaria de la empresa, y si la tarifa de transferencia de terreno y las tarifas de apoyo al proyecto inicial deben incluirse en los costos de la etapa inicial de una sola vez. . Cuando algunas empresas de bienes raíces trasladan los costos de ventas, no los trasladan de acuerdo con el método de transferencia de costos estipulado por los impuestos, sino que los trasladan en función del margen de beneficio bruto integral del desarrollo de películas. costo arrastrado en el período de ventas inicial; si el monto final del inventario es mucho mayor que el monto final de las cuentas recibidas por adelantado, puede existir la posibilidad de que las cuentas recibidas por adelantado pasen a otras cuentas en lugar de cuentas recibidas por adelantado. Al mismo tiempo, al revisar la cuenta de inventario, también se debe prestar atención a comparar el crédito de los productos desarrollados con el débito del costo comercial principal. Ambos deben ser iguales. Si es mayor, los productos desarrollados podrán utilizarse para saldar deudas, regalar, etc. , estas no son ventas.
5. Análisis de activos fijos. En términos generales, el valor contable de los activos fijos de una empresa de bienes raíces no es muy grande en relación con el capital social y la escala de desarrollo de la empresa. Si la cantidad es grande, se requiere un análisis detallado. El contenido de la contabilidad de activos fijos de las empresas inmobiliarias incluye principalmente automóviles, fotocopiadoras, ordenadores, impresoras, escritorios, etc. En comparación con otras empresas industriales, las empresas inmobiliarias tienen las características de ciclos de desarrollo largos, pero una liquidez relativamente grande. Una vez finalizado un desarrollo inmobiliario, se trasladará al siguiente lugar de desarrollo, por lo que los edificios de oficinas generalmente se alquilan. Algunas empresas de bienes raíces con un largo tiempo de desarrollo también pueden tener edificios de oficinas como oficinas de ventas y salas modelo. Sin embargo, de acuerdo con las regulaciones fiscales, el costo de construcción de las oficinas de ventas debe contabilizarse por separado; de lo contrario, se considerarán productos de desarrollo. no tratados como activos fijos. Según las características del desarrollo de empresas inmobiliarias, la unidad de desarrollo y la unidad de construcción generalmente no son la misma empresa. Por lo tanto, equipos como la maquinaria de construcción generalmente no deben incluirse en el libro mayor de activos fijos. Si se encuentra, se deben revisar los procedimientos pertinentes y realizar un inventario en el sitio para identificar su autenticidad. Algunas empresas de construcción que han sido aprobadas para recaudar el impuesto sobre la renta de las sociedades colocan las facturas de la maquinaria y el equipo adquiridos en las cuentas de las empresas de bienes raíces y emiten menos facturas de construcción para lograr el propósito de pagar menos impuestos y recargos comerciales.
6. Análisis de cuentas de préstamos a corto plazo. La mayoría de las empresas inmobiliarias suelen disponer de préstamos bancarios debido a su gran inversión de capital. La revisión de las cuentas de préstamos a corto plazo debe centrarse en dos aspectos: en primer lugar, si la empresa registra pagos anticipados en nombre del préstamo para evitar el pago anticipado del impuesto sobre la renta empresarial. En términos generales, los préstamos a corto plazo de las empresas son números redondos y la unidad es de 10.000 yuanes. Si en el análisis se encuentra que el monto de los préstamos a corto plazo de la empresa tiene una precisión de 1.000, la atención debe centrarse en verificar si los registros de préstamos a corto plazo son verdaderos y están estandarizados, y si hay casos en los que la compra de una vivienda el dinero distinto del contrato de precompra se transfiere a la cuenta debido a las necesidades operativas de la empresa y se incluye en esta cuenta. En segundo lugar, para préstamos relativamente grandes, se deben analizar cuidadosamente el monto del préstamo y el método de pago de intereses. Especialmente en el caso de préstamos a personas físicas o entidades no financieras, se debe revisar cuidadosamente la autenticidad del contrato de préstamo. No se debe permitir que el interés cobrado porque la tasa de interés del préstamo excede la tasa de interés base se deduzca antes de impuestos. Es necesario analizar cuidadosamente si existe una relación entre la empresa y el prestatario. Los gastos por intereses incurridos cuando la proporción de inversiones de deuda e inversiones de capital recibidas por la empresa de sus partes relacionadas excede los estándares prescritos no se deducirán al calcular. impuesto sobre la renta de las sociedades.
7. Análisis de otras cuentas por pagar. En general, el importe final para este curso no es elevado. Si el importe final de este curso es grande, analiza los detalles con atención. Primero, verifique si se incluyen otras cuentas por pagar en las transacciones entre empresas afiliadas. Para las transacciones entre empresas afiliadas, debemos prestar atención a los siguientes aspectos:
Primero, algunas empresas de bienes raíces colocan préstamos de empresas afiliadas en esta cuenta. Los intereses se devengan antes de impuestos. Es necesario examinar si la proporción de inversiones de deuda e inversiones de capital aceptadas por la empresa de partes relacionadas excede los estándares prescritos y si el tipo de interés excede el tipo de interés del préstamo bancario durante el mismo período.
La segunda es ver si otras cuentas por pagar están incluidas en los impuestos recaudados en nombre de otros departamentos. Los impuestos y tasas recaudados por las empresas inmobiliarias en nombre de otros departamentos generalmente se contabilizan en esta cuenta. Es necesario analizar quién emitió el recibo cuando se cobró el impuesto y si formó parte del precio de la vivienda. Si es parte del precio de la vivienda, el recibo recibido por la inmobiliaria lo emite ella misma y esta parte debe reconocerse como ingreso.
En tercer lugar, es necesario analizar si existen cuentas impagas de largo plazo en otras cuentas por pagar. Por ejemplo, para pagar menos impuesto sobre la renta empresarial, algunas empresas inmobiliarias firman contratos de construcción falsos y la empresa inmobiliaria paga el impuesto empresarial y los recargos, lo que permite a la empresa constructora emitir más facturas para la industria de la construcción. Debido al negocio falso, las cuentas por pagar correspondientes naturalmente sufrirán pérdidas a largo plazo.
En cuarto lugar, cuando algunas empresas inmobiliarias firman un contrato de compra de vivienda con compradores de vivienda, para lograr el propósito de que ambas partes paguen impuestos y tasas menos relevantes, el precio real de transacción de la casa suele ser superior al el precio de apertura, y la diferencia suele ser pagada por la empresa inmobiliaria recogida en forma de recibo. Cuando una empresa inmobiliaria necesita una rotación de capital, se incluye en esta cuenta a nombre de préstamos o captación de fondos.
8. Análisis de cuentas recibidas por adelantado. Este es el tema fiscal más delicado en el sector inmobiliario.
Se requiere un análisis exhaustivo del inventario, los ingresos comerciales principales, los impuestos y recargos comerciales principales y el impuesto sobre la renta corporativo a pagar. Existe una cierta correspondencia entre estas cuentas contables.
En el análisis:
Primero, analizar y juzgar el momento en que se deben reconocer los principales ingresos del negocio a través de las cuentas detalladas de cobros anticipados y los métodos de pago especificados en los correspondientes contratos de compra. .
El segundo es comparar los datos de los recibos anticipados en el balance con los datos del formulario de declaración corporativa para analizar si el impuesto sobre la renta corporativo se ha pagado en su totalidad y a tiempo para los recibos anticipados recibidos. El método específico consiste en multiplicar el aumento del período actual en las cuentas por cobrar en el balance general por el margen de beneficio bruto imponible estimado y compararlo con el saldo del aumento de impuestos en las cuentas por cobrar menos la deducción de impuestos en las cuentas por cobrar en el formulario de declaración corporativa. Para comparar, las cantidades de los dos deben ser consistentes.
9. Análisis de la cuenta de reserva de capital. Es necesario comparar las cifras al comienzo del período con las cifras al final del período. Si hay un aumento significativo, es necesario analizar las razones del aumento y si se trata de una ganancia por reestructuración de la deuda. La mayoría de las empresas inmobiliarias necesitan recaudar fondos de los bancos. Para reducir la relación activo-pasivo contable y poder obtener préstamos bancarios, algunas empresas transfieren directamente los préstamos de la sede central a la reserva de capital después de emitir documentos de renuncia a sus derechos.
3. Cómo interpretar las cuentas clave de la cuenta de resultados a partir del análisis de riesgos
1. Analizar si los productos de desarrollo vendidos se trasladan de manera oportuna. Generalmente, las empresas inmobiliarias pospondrán el reconocimiento de los ingresos del negocio principal tanto como sea posible. La base y el monto del reconocimiento son generalmente iguales al monto emitido en la factura oficial de venta de la vivienda. La comprensión de la mayoría de las empresas de bienes raíces sobre el momento del reconocimiento de ingresos es que deben reconocerse cuando se emite una factura formal de compra y venta de una casa, y los ingresos recibidos antes de la emisión de la factura son solo un pago por adelantado. de conformidad con el espíritu del nuevo documento. 31 En 2009, el momento y el monto de los ingresos reconocidos por las empresas inmobiliarias varían en muchas situaciones, y es necesario analizar cuidadosamente los métodos de venta de las empresas inmobiliarias y el contenido de los contratos de compra y venta de los compradores de viviendas.
2. Análisis de costes del negocio principal. El mayor problema que puede existir en este proceso es que los principales costes empresariales arrastrados se incrementen o se adelanten artificialmente. En el caso de las empresas inmobiliarias que se desarrollan de forma continua o continua, muchas empresas inmobiliarias no siguen el principio de relación ingresos-costos y no pueden recopilar y asignar costos y gastos según los proyectos y tipos de desarrollo, lo que genera ganancias falsamente bajas. los primeros proyectos de desarrollo y la incapacidad de garantizar una tesorería equilibrada del impuesto sobre la renta de las empresas. En el análisis de costos operativos, es necesario analizar exhaustivamente el área total desarrollada, el área terminada, el área vendida y otros datos en el informe topográfico y cartográfico de la empresa. Los costos del terreno y los costos de construcción e instalación representan cada uno alrededor del 30% de los costos inmobiliarios. Al analizar los costos de la tierra, debemos examinar los métodos y las bases para su asignación. Especialmente al analizar el costo de instalación del edificio por unidad de área, es necesario compararlo cuidadosamente con el nivel promedio local para el mismo período, el mismo tipo de habitación y la misma ubicación. Si algunas empresas tienen altos costos de instalación por unidad de área, deberían utilizar métodos de construcción para profundizar en las razones de los altos costos.
3. Análisis de los principales impuestos empresariales y cuentas adicionales. Esta cuenta tiene una cierta relación lógica con los ingresos del negocio principal y las cuentas recibidas por adelantado. En teoría, los ingresos del negocio principal y el aumento de la cuenta recibidos por adelantado en el período actual multiplicados por la tasa impositiva comercial del 5%, más el impuesto al valor agregado de la tierra y las tarifas integrales locales efectivamente pagadas ese año, deberían ser básicamente iguales al negocio principal declarado. impuestos y recargos. Si hay una gran diferencia, se deberían analizar los motivos y no debería haber un aumento artificial de impuestos o recargos.
4. Análisis principal del beneficio empresarial. Las empresas inmobiliarias tienen márgenes de beneficio bruto relativamente altos. Es necesario analizar y juzgar si el margen de beneficio bruto de la empresa es razonable en función del valor de referencia de beneficio de la industria inmobiliaria publicado por el estado y combinado con las condiciones operativas de otras empresas inmobiliarias en el mismo período y en el mismo lugar. .
5. Análisis de la cuenta de gastos del período. Pueden surgir problemas con tarifas de gestión demasiado altas o demasiado bajas. Si son demasiado altos, puede haber pagos falsos. Los grandes gastos requieren una revisión de la legalidad de la factura y la autenticidad del negocio. Si los gastos de gestión son demasiado bajos, también es posible que la empresa incluya todos los gastos de entretenimiento empresarial, gastos de promoción empresarial y gastos de publicidad incurridos en la etapa inicial en los costos de desarrollo en lugar de cobrar estos gastos por separado. En el caso de los gastos financieros, la racionalidad de los gastos por intereses debe analizarse junto con el prestatario. Cabe señalar que algunas empresas, por un lado, pagan intereses elevados por grandes préstamos de bancos y otras unidades y, por otro lado, utilizan sus propios fondos para empresas relacionadas, lo que no genera ingresos por intereses.
6. Análisis de cuentas de ingresos no operativos.
El primero es analizar si la recaudación del impuesto de escrituración y otros trámites se registran con precisión. En la actualidad, los gobiernos locales generalmente confían a las empresas de bienes raíces la recaudación de impuestos sobre la escritura y otras tarifas al cobrar los pagos de la vivienda. El gobierno local proporciona un cierto porcentaje de reembolsos. Algunas empresas inmobiliarias guardan esta parte de los gastos de gestión devueltos en una pequeña tesorería y ocultan esta parte de los ingresos.
El segundo es analizar si los elementos que deben incluirse en los ingresos no operativos, como el excedente de inventario de activos fijos, los ingresos por enajenación de activos fijos, los ingresos por transacciones de activos no monetarios, las ventas de activos intangibles, la penalización neta ingresos, etc., deben reconocerse como rango de ventas.