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Algunas opiniones sobre los temas actuales relacionados con los altos precios de la vivienda en mi país 19 de octubre de 2009 15:02 "China Finance"

La regulación del mercado inmobiliario debe adherirse a los prioridad de "estabilidad" y poner Mejorar la oferta y estabilizar la demanda son las principales prioridades de la regulación política, que no sólo debe promover el desarrollo estable del mercado, sino también promover el regreso de los precios de la vivienda a niveles razonables

Algunas opiniones sobre los problemas actuales relacionados con los altos precios de la vivienda en mi país

■ Zong Liang y Zhou Jingtong

Desde principios de este año, el mercado inmobiliario de mi país se ha resistido la tendencia y su "volumen y precio en aumento" se ha convertido una vez más en un foco de gran preocupación en todos los ámbitos de la vida.

En el mercado inmobiliario, tanto el volumen como el precio han aumentado, y la demanda del mercado se ha liberado intensamente

Desde principios de este año, el mercado inmobiliario de mi país ha experimentado tanto volumen como El aumento de precios y la demanda del mercado se han liberado intensamente. En los primeros ocho meses, la superficie acumulada de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 494 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 4,285%, mientras que en el mismo período de 2008 hubo una disminución de casi 15 puntos porcentuales; más rápido, con las ventas totales de viviendas comerciales en los primeros ocho meses alcanzando los 2.346,47 millones de yuanes, un aumento interanual de 69,86, mientras que en el mismo período de 2008 cayeron casi 13 puntos porcentuales (ver Figura 1).

Si bien el volumen de transacciones ha aumentado considerablemente, la tasa de crecimiento interanual de los precios de la vivienda ha pasado de negativa a positiva, con un crecimiento intermensual positivo durante seis meses consecutivos. En agosto, el precio de venta de viviendas en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentó un 2,0% interanual, 1 punto porcentual más que en julio. Este es el segundo mes consecutivo interanual. aumento de los precios de venta de viviendas desde principios de año; el aumento intermensual fue del 0,8% y el aumento intermensual fue de 6 meses consecutivos de crecimiento positivo (ver Figura 2).

Los factores políticos son la razón fundamental del rápido aumento de los precios de la vivienda

La política crediticia laxa es la causa directa

Por el lado de la oferta, una política monetaria moderadamente laxa y la expansión del crédito proporciona a los desarrolladores amplios fondos, lo que alivia sus limitaciones financieras, y la presión sobre los desarrolladores para descontar y promover en la etapa inicial desaparece por el lado de la demanda, la reducción de las tasas de interés de depósitos y préstamos y la reducción de la proporción; de los pagos iniciales para la compra de viviendas han aumentado la demanda de propietarios-ocupantes y especuladores de inversiones. Cuando la elasticidad de la oferta es pequeña o incluso reducida, la liberación concentrada de la demanda conducirá inevitablemente a un fuerte aumento de los precios de la vivienda.

Las expectativas de inflación son incentivos indirectos

Debido a las preocupaciones sobre la gran cantidad de liquidez inyectada en el mercado por los bancos nacionales e internacionales, y la recuperación gradual de las economías nacionales e internacionales, los inversores están preocupados por Las expectativas de inflación futura también son cada vez más fuertes. Con el lento desarrollo del mercado financiero y los canales de inversión limitados, comprar una casa se ha convertido en la primera opción de la clase rica de mi país para mantener y aumentar el valor de sus activos. Si en el primer trimestre de este año la demanda del mercado seguía dominada por la demanda de ocupación y mejora por parte de los propietarios, en el segundo trimestre la demanda de inversión y especulación se ha convertido en la principal fuerza que impulsa el aumento de los precios de la vivienda. Al iniciar el tercer trimestre, el ajuste dinámico de la política monetaria (como el ajuste de los préstamos de segundo piso) hizo que la inversión y la demanda especulativa volvieran a disminuir, lo que provocó otra desaceleración en el volumen de transacciones.

Los fondos de crédito entraron ilegalmente en los mercados inmobiliario y bursátil

Según las estimaciones, la relación entre nuevos préstamos y PIB en el primer semestre de este año llegó a 0,53, mientras que en años anteriores Durante años esta relación se ha mantenido estable entre 0,1 y 0,2. En el primer semestre del año, el PIB aumentó un 7,1% interanual, la tasa de crecimiento más baja en el mismo período desde 1992. El bajo nivel actual de crecimiento económico no requiere ni puede absorber tantos fondos de crédito, por lo que es inevitable que algunos fondos de crédito fluyan hacia el mercado de activos, haciendo subir aún más los precios de activos como los de la vivienda y los precios de las acciones.

El nivel general de precios de la vivienda en nuestro país es obviamente alto

Desde la perspectiva del ciclo del sector inmobiliario, la ronda de ajuste del mercado de 2008 no fue del todo adecuada

En las cuatro etapas del ciclo de auge macroeconómico (depresión, recuperación, prosperidad y recesión), la relación entre crecimiento económico y precios es "bajo crecimiento, precios bajos", "crecimiento alto, precios bajos", " alto crecimiento, altos precios", Cuatro combinaciones de "bajo crecimiento y altos precios".

De hecho, la industria inmobiliaria tiene un patrón de desarrollo cíclico similar: en términos generales, el ajuste del mercado inmobiliario siempre va precedido de una disminución en el volumen de transacciones, pero en este momento los precios de la vivienda siguen siendo fuertes, lo que lleva a la llamada fase de "disminución del volumen y aumento de los precios"; luego, tanto el precio como el volumen de las transacciones disminuyeron, es decir, la etapa de "disminución del volumen y el precio" a medida que los precios cayeron, la demanda efectiva comenzó a aumentar y el volumen de transacciones comenzó a aumentar; finalmente, la etapa de "aumento del volumen y caída de los precios", a medida que la economía mejora y el volumen de transacciones continúa aumentando, la demanda especulativa se activa y luego evoluciona hacia una etapa de "aumento tanto del volumen como de los precios". El tiempo necesario para pasar de una etapa a otra depende principalmente de la etapa de desarrollo del propio inmueble y de los cambios en el entorno externo.

Según el ciclo de desarrollo de la industria, podemos dividir el proceso de desarrollo inmobiliario de mi país desde 2000 en tres etapas:

La primera etapa (2000~2002): “El volumen aumenta y el precio cae. Los datos del Cuadro 1 muestran que el crecimiento de los precios de la vivienda a nivel nacional fue relativamente pequeño durante este período, y la tasa de crecimiento anual promedio del índice de precios de venta de viviendas durante el período de tres años fue de 2,0. Debido al pequeño aumento de precios y la liberación concentrada de una gran cantidad de demanda efectiva acumulada antes de la reforma del sistema de vivienda, el volumen de transacciones del mercado también aumentó significativamente durante esta etapa (el aumento promedio anual fue de más del 20%).

La segunda etapa (2003~2007): la etapa de "aumento tanto del volumen como de los precios". Desde 2003, afectado por diversos factores como el creciente ciclo de auge económico y la proximidad de los Juegos Olímpicos de Beijing, el volumen de ventas de viviendas a nivel nacional ha seguido aumentando (un aumento promedio anual de alrededor del 24%). También entró en un canal de rápido crecimiento y el índice de precios de venta de viviendas ha aumentado año tras año. El aumento promedio es de más de 7. Esta etapa duró mucho tiempo y existía una necesidad objetiva de ajuste del mercado.

La tercera etapa (2008): la etapa de “caídas de volumen y subidas de precios”. A medida que el mercado continúa activo y aumentan las actividades especulativas, los precios de la vivienda en todo el país continúan aumentando. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda ha excedido la asequibilidad de la mayoría de los compradores de viviendas y ha expulsado del mercado a la mayoría de los compradores de viviendas independientes. con el impacto del macrocontrol nacional El impacto de la represión y la crisis financiera mundial provocaron que el volumen de operaciones del mercado se redujera drásticamente durante esta etapa. El volumen de transacciones cayó casi un 20% en 2008, el primer año de caída desde la reforma inmobiliaria.

Pero esta etapa sólo duró menos de 1 año. En 2009, afectado por la política nacional de estímulo económico, especialmente la política monetaria, el mercado inmobiliario finalizó su ajuste antes de lo previsto y volvió al ciclo de auge "tanto de volumen como de precios". Sin embargo, según las reglas de desarrollo de la industria y la experiencia internacional (como la de Japón), el ciclo de ajuste inmobiliario debería ser de al menos tres años, mientras que el ajuste en 2008 duró menos de un año. Por tanto, esta ronda de ajuste del mercado inmobiliario es incompleta e insuficiente. Debido al aumento temprano de los precios, la atmósfera de espera de los compradores de viviendas ha regresado. Desde agosto, el volumen de transacciones inmobiliarias en algunas ciudades ha comenzado a reducirse, lo que indica que el mercado inmobiliario de mi país se encuentra actualmente en una etapa crítica. "el volumen cae y el precio sube" a "tanto el volumen como el precio caen".

Los precios de la vivienda son demasiado altos, lo que no favorece el desarrollo saludable de la industria.

La gente común siente que los precios actuales de la vivienda son demasiado altos e inasequibles, pero los desarrolladores y algunos funcionarios y algunos estudiosos no lo creen. Se cree que los precios de la vivienda en realidad no son altos, y lo demuestran pruebas como la urbanización, la industrialización y la mejora de la estructura de consumo. Aquí, el autor utiliza tres métodos: relación precio-ingreso de la vivienda, relación precio-alquiler y método del precio absoluto para medir el nivel general de los precios de la vivienda en nuestro país.

En primer lugar, la relación precio-ingresos de la vivienda es mucho más alta que un nivel razonable. Cuando la vivienda se utiliza para satisfacer las necesidades de los propietarios, lo que determina los precios de la vivienda es el poder adquisitivo real de los residentes, generalmente representado por la “relación precio-ingreso de la vivienda”. Después de realizar encuestas en capitales de más de 50 países, el Centro de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos cree que el precio razonable de una casa debería ser de 2 a 3 veces el ingreso anual de los residentes. Si excede 6 veces, la mayoría de la gente no lo será. Si no puede permitírselo, el mercado surgirá. Sin embargo, como se muestra en el Cuadro 2, la relación precio-ingreso de la vivienda en mi país llegó a 8:1 en 2008. La relación precio-ingreso de la vivienda en provincias como Beijing, Shanghai, Guangdong, Hainan y Tianjin superó los 10:1, y el área central de Beijing alcanzó un máximo de 22:1, significativamente más alto que ciudades internacionales como Tokio, Londres y Vancouver.

En segundo lugar, la relación precio-alquiler aumenta año tras año, y las burbujas y los riesgos del mercado se amplifican simultáneamente.

Cuando hay demanda de vivienda como inversión, un factor importante que determina los precios de la vivienda es el alquiler de la vivienda. A nivel internacional, la "relación precio-alquiler" se suele utilizar para expresar el nivel de los precios de la vivienda. Limitado por la disponibilidad de datos, aquí utilizamos la relación entre el índice de precios de venta de viviendas comerciales y el índice de precios de alquiler publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas para expresar los cambios relativos en los precios de la vivienda y los precios de alquiler: si la relación es mayor que 1, significa que el precio y el alquiler son relativamente altos, y el componente especulativo y el mercado La burbuja está aumentando por el contrario, si la relación es menor que 1, significa que el precio y el alquiler son relativamente bajos, y el componente especulativo y las burbujas en el; mercado se están reduciendo. En los últimos años, la "relación precio-alquiler" del mercado inmobiliario de mi país ha seguido aumentando. En 2003, era de 1,03 en todo el país. De 2004 a 2008 estuvo por encima de 1,04. Aunque volvió a caer en el primer semestre. de 2009 (1,01), sigue siendo mayor que el valor crítico de 1. Esto muestra que a medida que los precios de la vivienda siguen aumentando, los elementos especulativos y las burbujas en el mercado inmobiliario de mi país están aumentando.

En tercer lugar, desde un nivel absoluto, los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel de mi país son cercanos o incluso superiores a los de los países desarrollados. En 2008, en Chicago, Estados Unidos, el precio de venta medio de una villa unifamiliar con una superficie de 200 metros cuadrados era de 264.000 dólares estadounidenses por unidad. Según este cálculo, el precio unitario era de aproximadamente 9.240 RMB por metro cuadrado. ; una villa de 80 metros cuadrados en la zona urbana de Tokio, Japón. El precio de un edificio de apartamentos más una plaza de aparcamiento es de unos 30 millones de yenes, equivalente a 1,92 millones de RMB, o unos 24.000 RMB por metro cuadrado. En Beijing, en 2009, el precio de venta de propiedades superiores a 70 dentro del Cuarto Anillo alcanzó los 20.000 yuanes por metro cuadrado. Teniendo en cuenta la paridad del poder adquisitivo y el hecho de que la vivienda en mi país solo tiene derechos de uso de la tierra por 70 años, y considerando que el ingreso per cápita de Estados Unidos y Japón es varias veces o incluso decenas de veces mayor que el de nuestro país. , los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai en realidad han superado con creces los de los países desarrollados.

Por lo tanto, ya sea que se observe el ciclo de desarrollo de la industria o los tres indicadores principales para medir los precios de la vivienda, el nivel general actual de los precios de la vivienda en nuestro país es obviamente alto.

El impacto de los precios de la vivienda excesivamente altos en el desarrollo económico

Desde la perspectiva de la economía nacional y la mejora del bienestar de todos los miembros de la sociedad, los precios de la vivienda excesivamente altos harán más daño que bien. El daño se refleja principalmente en los siguientes tres aspectos: aspectos.

El "efecto de retroalimentación positiva" intensifica las fluctuaciones macroeconómicas

El aumento excesivo de los precios de la vivienda produce un "efecto riqueza". Es decir, a medida que aumentan los precios de la vivienda, aumenta el valor de mercado de los activos hipotecarios, lo que conducirá a un mayor consumo de los hogares y al crecimiento económico, es decir, se forma un mecanismo de retroalimentación positiva entre los precios de la vivienda y la riqueza. Desde la perspectiva de las fluctuaciones económicas, durante los períodos de expansión económica, el aumento de los precios de la vivienda impulsará aún más el crecimiento económico; durante los períodos de contracción económica, la caída de los precios de la vivienda provocará una mayor desaceleración del crecimiento económico.

Por el lado de la oferta, cuando los precios de la vivienda aumentan, los promotores y los bancos esperan que los precios sigan subiendo, lo que lleva a un aumento del desarrollo del crédito y la inversión; por el lado de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda conduce a un aumento de la vivienda; demanda de inversión, y en el caso de inelasticidad de la oferta a corto plazo, un aumento sustancial de la demanda inevitablemente provocará un rápido aumento de los precios de la vivienda. Debido a la alta correlación industrial, el mercado inmobiliario activo impulsará el rápido desarrollo de industrias relacionadas como la construcción, la metalurgia, los materiales de construcción, el transporte y las finanzas, acelerando así el crecimiento económico; de manera similar, el declive económico se acelerará durante la depresión económica.

El "efecto de desplazamiento" restringe la expansión del consumo de los residentes

Debido al rápido aumento de los precios de la vivienda, los pagos iniciales y los pagos mensuales de los residentes por la compra de viviendas han seguido aumentando. aumento en los últimos años, y los pagos mensuales y los gastos de alquiler representan La proporción del gasto total de los consumidores también ha seguido aumentando. El aumento de los gastos de compra de viviendas y de la proporción de las mismas ha exprimido los gastos de los compradores de viviendas en otros aspectos de la vida y el desarrollo, restringiendo gravemente la continua expansión del consumo de los residentes. Especialmente en el contexto de la actual crisis financiera internacional, el rápido aumento de los precios de la vivienda ha exprimido el consumo de los residentes, distorsionado la asignación de recursos sociales y se ha convertido en un "obstáculo" para expandir el consumo y mantener el crecimiento.

El "efecto redistribución" amplía la brecha de ingresos entre los residentes

La vivienda es a la vez un bien común y un producto de inversión, y el aumento de los precios de la vivienda tendrá diferentes impactos en el stock de riqueza de diferentes hogares.

Para las familias sin vivienda, el aumento de los precios de la vivienda ha aumentado los gastos de alquiler y la dificultad de comprar su propia casa, lo que hace que sea cada vez más difícil para estas personas hacer realidad su sueño de comprar una casa para las familias que poseen su propia casa, el aumento de los precios de la vivienda aumentará; Consumo de préstamos hipotecarios; para las familias que poseen casas y las utilizan para inversiones, el aumento de los precios de la vivienda no solo puede obtener ingresos por alquiler y ventas, sino también obtener más préstamos hipotecarios, y son los mayores beneficiarios del aumento de los precios de la vivienda. En términos generales, un aumento excesivo de los precios de la vivienda conducirá a una mayor ampliación de las brechas de ingresos.

Promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario con un enfoque orientado a las personas

El rápido aumento de los precios de la vivienda no favorece el desarrollo de la industria inmobiliaria en sí, no lo es conducente a la estabilidad económica y financiera, y también es contrario al objetivo de construir una sociedad socialista armoniosa. Por lo tanto, la regulación del mercado inmobiliario debe adherirse a la prioridad de "estabilidad" y considerar la mejora de la oferta y la estabilización de la demanda como la máxima prioridad de la política de regulación. No sólo debe promover el desarrollo estable del mercado, sino también el retorno. de los precios de la vivienda a niveles razonables.

Adherirse a la orientación hacia las personas y promover el desarrollo saludable y estable del mercado inmobiliario.

La seguridad de la vivienda es la base del sustento de las personas. En los últimos años, el aumento de los precios de la vivienda en nuestro país ha superado con creces el crecimiento de los ingresos de los residentes. El desarrollo inmobiliario basado en las necesidades reales de la gente corriente debe ser insostenible. Las políticas inmobiliarias deben guiarse por la perspectiva científica sobre el desarrollo y estar orientadas a las personas. Desde la perspectiva de construir una sociedad socialista armoniosa, debemos hacer todo lo posible para satisfacer las necesidades de autoocupación de la gente común, frenar las necesidades de inversión y frenar estrictamente la especulación. necesidades, y promover el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario.

Ajuste dinámico de la política monetaria e implementación estricta de políticas de préstamos para segundas viviendas

En vista de los problemas de demanda estructural excesiva en el mercado inmobiliario de mi país, se deben tomar medidas prácticas y efectivas. adoptar medidas para frenar una demanda irrazonable. Las autoridades reguladoras financieras deben instar a los bancos comerciales a implementar estrictamente políticas sobre el índice de pago inicial de los préstamos hipotecarios; restringir estrictamente la entrada de fondos de crédito al mercado inmobiliario en violación de las regulaciones; el crecimiento del crédito inmobiliario debe coincidir con el crecimiento económico y la capacidad de pago del prestatario. Aumentar las tasas de interés de manera oportuna cuando la economía se estabilice y se recupere y los precios sigan subiendo. Basándose en la experiencia internacional, se impondrán ciertas restricciones políticas a los compradores de viviendas no locales (incluidos los compradores extranjeros y no regionales), especialmente aquellos que compren varias casas. Incrementar la supervisión de los flujos de capital extranjero hacia el mercado inmobiliario.

Mejorar la estructura de la oferta y seguir aumentando la construcción de viviendas asequibles

Adherirse a las "dos patas" del gobierno y el mercado, aclarar y fortalecer las responsabilidades y obligaciones del gobierno en garantizar la vivienda básica de los residentes. En los últimos años, aunque los gobiernos de todos los niveles han aumentado el ritmo de construcción de viviendas asequibles, el ritmo de construcción de viviendas asequibles en mi país todavía parece ser demasiado lento en términos de la proporción de viviendas asequibles en la oferta total de viviendas y en el cumplimiento de los necesidades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios, es necesario incrementar aún más los esfuerzos para aumentar la oferta efectiva del mercado. Es necesario acelerar la investigación y la introducción de políticas de recaudación de impuestos sobre la propiedad para frenar la demanda especulativa de inversión.

Establecer y mejorar el sistema de información del mercado inmobiliario

Reforzar el seguimiento del mercado. Las regulaciones del mercado y la divulgación y transparencia de la información ayudan a las entidades del mercado a formar expectativas razonables y evitar la inversión y el consumo ciegos. Se recomienda que los departamentos pertinentes fortalezcan la recopilación, organización e intercambio de datos sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario. Establecer un sistema de alerta temprana de riesgos inmobiliarios para proporcionar información dinámica, abierta, transparente y autorizada. ■

Unidad autora: Banco de China (4.13, -0.06, -1.43) Departamento de Desarrollo Estratégico de la Oficina Central

Análisis y previsión de tendencias de las razones del aumento de los precios de la vivienda en mi país

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Para un país con una economía de mercado madura, el aumento de los precios de la vivienda es inseparable de los fundamentos económicos. Para China, que se encuentra en un período de transformación económica, el aumento de los precios de la vivienda se debe a fundamentos económicos, pero también hay muchos fundamentos no económicos y factores ajenos al mercado. En este sentido, la formación y tendencia de los precios inmobiliarios en China son mucho más complejas que las de los países con economías de mercado maduras.

Entonces, ¿qué está impulsando el aumento actual de los precios de la vivienda?

El costo hace subir los precios

En el sistema territorial actual de mi país, la oferta de suelo no sólo está limitada por las condiciones naturales, sino también por las condiciones naturales. Restricciones de monopolio gubernamental, por un lado, algunos gobiernos locales dependen de la "propiedad de facto" y los derechos de control, y bajo la influencia del desempeño político y los intereses del grupo, cercan y ocupan tierras ciegamente, lo que resulta en el desperdicio y la destrucción de una gran cantidad. cantidad de recursos de tierra, por otro lado, hay una oferta insuficiente de tierra para empresas con buenos rendimientos económicos y viviendas para los residentes comunes. El desajuste entre la oferta y la demanda de tierra ha llevado a un aumento en los precios de la tierra y de la vivienda.

La demanda hace subir los precios

En 2003, el costo promedio de construcción de viviendas comerciales en todo el país sólo representó alrededor del 58% del precio de venta promedio. Esto demuestra que el precio actual de las viviendas comerciales. Ya no es sencillo. "Precio al productor" o "precio de costo" es un precio de mercado, que en esta etapa tiende más a ser un precio de demanda. La existencia de una enorme demanda del mercado en esta etapa brinda comodidad a los promotores inmobiliarios para aumentar los precios de la vivienda y trasladar diversos costos, como la tierra, las materias primas, los impuestos y las tarifas, a los consumidores. Las empresas promotoras no reducirán su inversión debido al aumento de los precios de la tierra. y precios de las materias primas.

En 2003, el ingreso disponible per cápita urbano de mi país superó la marca de los 1.000 dólares estadounidenses por primera vez, alcanzando los 8.472 yuanes. Según la relación precio-ingreso de la vivienda "estándar internacional" frecuentemente citada. estaba entre 3:1 y 6:1. El precio de la vivienda asequible para los hogares urbanos en mi país debería ser de 150.000 a 300.000 yuanes por unidad. El ingreso disponible per cápita en Beijing y Shanghai es relativamente alto. será ligeramente superior a la media nacional. Pero, de hecho, en muchas ciudades la relación entre los precios de las viviendas nuevas y los ingresos de los hogares es superior a 10:1.

Este fenómeno anormal es a menudo inexplicable por los fundamentos económicos, y la respuesta sólo puede encontrarse en cambios institucionales.

(1) La formación de grupos de altos ingresos. China se encuentra en un período de transformación económica. La construcción institucional retrasada, los errores políticos y los conflictos y juegos de intereses múltiples han llevado a una creciente brecha de ingresos entre las áreas urbanas y rurales, entre regiones y dentro de los residentes urbanos de mi país, y así es. volviéndose cada vez más intenso.

La creciente brecha de ingresos significa la concentración de la riqueza entre unas pocas personas con ingresos altos. Estas personas con altos ingresos incluyen: empresarios privados, gerentes de empresas estatales, banqueros, teóricos, élites de TI, magnates de los negocios, estrellas literarias en ascenso, estrellas del deporte en ascenso, etc., que han surgido en la marea de las reformas. Aunque su número es limitado, representan una proporción importante de los ingresos y el consumo que no puede subestimarse. Según las estadísticas del Banco Mundial, la proporción del grupo de ingresos más altos de mi país, que representa el 20% de la población total, del ingreso o consumo total llega al 46,6, mientras que la proporción del grupo de ingresos más bajos del 20% es sólo 5,92, una diferencia de 7,8 veces. Según estadísticas relevantes de nuestro país, desde la perspectiva de la distribución de los activos financieros, entre los más de 20 billones de activos financieros, el 80% de los activos financieros de los residentes son propiedad de residentes urbanos que representan el 37% de la población, y la mitad de son propiedad del 20% de los grupos de altos ingresos. Si hay 10 personas con ingresos altos en la ciudad, serían 52 millones de personas sobre la base de la población urbana actual de 520 millones, y el tamaño del mercado resultante sería 1,7 veces el tamaño del mercado residencial canadiense. Esta estructura social de "pirámide invertida" es la razón principal de la demanda anormal de vivienda en las ciudades y pueblos en esta etapa. Esto también plantea un desafío para nuestros formuladores de políticas, en el nuevo entorno de mercado con brechas de ingresos cada vez mayores, ¿cómo debería el gobierno guiar el mercado, optimizar la estructura de la oferta de vivienda, mejorar la asequibilidad de la vivienda para el grupo mayoritario y proteger los niveles de vida básicos de una población? ¿Un pequeño número de grupos de bajos ingresos? Necesidades de vivienda.

(2) El bienestar inmobiliario se convierte en una mercancía. Sólo después del año 2000 China se despidió de la distribución de la asistencia social en materia de vivienda. De hecho, el cordón umbilical entre las viviendas para empleados y las unidades de trabajo no se ha cortado hasta el día de hoy. Por un lado, el "sistema de doble vía" de oferta de vivienda alivia los problemas de la reforma y, por otro lado, también facilita la materialización de los beneficios de la vivienda en el mercado. Algunos departamentos gubernamentales con fuertes recursos financieros y empresas estatales con estatus de monopolio construyen casas para sus empleados si tienen terrenos y compran viviendas comerciales para sus empleados si no tienen terrenos. Los empleados alquilarán o venderán las casas de asistencia social que reciben de sus unidades. Aunque las casas varían según el año de construcción, la ubicación y la calidad, en las grandes ciudades como Beijing todavía pueden ganar ingresos de 200.000 a 600.000 yuanes, lo que equivale. a un salario promedio de la clase trabajadora de varios años, incluso décadas de ingresos.

Cuanto más se aprovechen los beneficios residenciales, más equidad se podrá obtener. Sin embargo, la cadena de enriquecerse a través de activos no termina ahí. La gente obtiene capital inicial convirtiendo "viviendas sociales" en "viviendas comerciales". Utilizando esto como pago inicial, además de ahorros personales o préstamos bancarios, pueden comprar viviendas más satisfactorias en el mercado. Con una propiedad que realmente les pertenece, el propietario también puede utilizar la propiedad como hipoteca para pedir dinero prestado a los bancos para realizar operaciones de propiedades de inversión, como tiendas y alquiler de casas. Este tipo de velocidad para enriquecerse a través de activos es mucho más conveniente que depender simplemente de los activos humanos, y la demanda de vivienda así liberada no puede subestimarse.

(3) Acumulación de riqueza intergeneracional. El consumo de vivienda de los residentes es un proceso de liberación regular y gradual según su ciclo vital. Sin embargo, en China, por un lado, los mercados de viviendas de segunda mano y de alquiler están subdesarrollados, lo que restringe las opciones diversificadas de los consumidores; por otro, la compra de viviendas comerciales no sólo está relacionada con los ingresos actuales de una persona, sino también con los ingresos actuales. también con los ingresos de largo plazo, está relacionado con la acumulación de activos financieros de las familias pequeñas, y está más relacionado con la acumulación de riqueza intergeneracional. Muchos jóvenes forman una familia y compran una casa, no confiando únicamente en sus ahorros de ingresos personales, sino con un gran apoyo financiero de sus padres. La demanda de vivienda generada por esta acumulación intergeneracional de riqueza es difícil de medir utilizando un simple "precio de la vivienda"; fórmula del ratio de ingresos.

Diferencias en los estándares de cálculo

Aunque la industria inmobiliaria de China se está desarrollando rápidamente, todavía es una industria emergente. Muchos datos básicos son imperfectos y los estándares y métodos estadísticos son muy diferentes. aquellos en países extranjeros. Esto a menudo afecta el juicio que la gente tiene sobre las cosas.

(1) Relación precio de la vivienda/ingresos. Es uno de los indicadores que mide la asequibilidad de la vivienda de los residentes. En 1992, el informe de investigación del experto del Banco Mundial "La reforma del sistema de vivienda urbana de China: problemas y opciones alternativas" introdujo el concepto de "relación precio-ingreso de la vivienda entre 3:1 y 6:1" en China.

Existen al menos los siguientes malentendidos en nuestra comprensión de la relación precio-ingresos de la vivienda. En primer lugar, según la definición del indicador de seguimiento de las Naciones Unidas, la relación precio-ingresos de la vivienda sólo refleja diferencias en la asequibilidad en diferentes regiones y países, pero no refleja diferencias en la calidad de la vivienda ni las brechas de ingresos. Esto significa: Este indicador no refleja completamente las diferencias en el estado de la vivienda. En segundo lugar, los métodos de cálculo son diferentes. El método de cálculo de las Naciones Unidas utiliza la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso medio de los hogares, en lugar del promedio, porque considerar el poder adquisitivo de las viviendas de los residentes depende principalmente de si las familias de ingresos medios tienen la capacidad adquisitiva, y son el cuerpo principal de la demanda del mercado. Incluso en países con economías desarrolladas y altos niveles de ingresos, no todo el mundo compra una casa. La tasa de propiedad de viviendas en Estados Unidos es 69, la del Reino Unido es de 66 y la de Alemania es de sólo 50, todas ellas inferiores a la tasa de propiedad de viviendas de China de 81. Pero esto no significa que las condiciones de vida en estos países sean peores que las nuestras. En tercer lugar, la definición y el cálculo de los precios de la vivienda y de la renta de los hogares también son diferentes a los de nuestro país. Según la definición de las Naciones Unidas, los precios de la vivienda deberían ser precios de mercado libre, lo que tiene dos significados: en primer lugar, no deberían incluirse las actividades transaccionales no relacionadas con el mercado (como la venta de viviendas públicas, la recaudación de fondos para la construcción de viviendas, etc.). en el cálculo, en segundo lugar, las transacciones de mercado La vivienda incluye no sólo las viviendas de nueva construcción, sino también el intercambio y la circulación de las viviendas existentes. En Estados Unidos, el volumen de transacciones de viviendas existentes es de 5 a 6 veces mayor que el de viviendas recién terminadas. Dos tercios de las viviendas en circulación en Hong Kong son viviendas existentes. El desarrollo del mercado de viviendas de segunda mano desempeña un papel importante. para estabilizar los precios del mercado inmobiliario. Al calcular el ingreso anual de los hogares, las Naciones Unidas definen los ingresos del hogar como varios ingresos antes de impuestos, que incluyen: salarios, pensiones, ingresos de actividades comerciales, ingresos por alquileres y diversos subsidios en especie. Sin embargo, nuestro país sólo considera los ingresos salariales o ingresos disponibles per cápita, y no incluye diversos ingresos sociales ni ingresos invisibles. Debido a diferencias en los métodos de cálculo, la relación precio-ingresos de la vivienda en mi país no es comparable internacionalmente en absoluto.

(2) Índice de precios de venta residencial. A juzgar por los cambios en el índice de precios de venta residencial, en los últimos dos años, Shanghai, Chongqing, Tianjin, Hangzhou, Ningbo, Shenyang, Qingdao y otras aumentos de precios de la vivienda se ubicaron entre las 35 principales ciudades grandes y medianas del país. todos superan los dos dígitos, pero desde la perspectiva de la vivienda. A juzgar por el precio medio, los precios de la vivienda en Shanghai no son mucho más altos que los de Beijing. Ya en 1997, el precio medio de venta de viviendas comerciales en Beijing superó los 5.000 yuanes. Por lo tanto, no podemos juzgar la burbuja inmobiliaria simplemente en función del precio.

De hecho, este ejemplo refleja algunas fallas en el precio promedio y el índice de precios actuales de mi país, lo que dificulta reflejar completamente los cambios en los precios del mercado inmobiliario.

En primer lugar, aunque el índice actual de precios de venta de viviendas comerciales incluye todos los tipos de viviendas cotizadas, si el peso de las viviendas comerciales de nueva construcción es relativamente grande, será difícil reflejar plenamente la oferta y la demanda generales. situación del mercado inmobiliario. Por supuesto, esto también está relacionado con el sistema de oferta de vivienda de mi país y el subdesarrollado mercado de vivienda de segunda mano. El desarrollo del mercado de viviendas de segunda mano de mi país va a la zaga y un gran número de casas existentes no circulan sin problemas, lo que da como resultado una concentración excesiva de la demanda de viviendas en el mercado de viviendas comerciales de nueva construcción, lo que eleva los precios del mercado.

En segundo lugar, la vivienda comercial se diferencia de otros productos básicos. La naturaleza inamovible del espacio de vivienda comercial determina que cada propiedad inmobiliaria sea única. Por lo tanto, en la muestra "paquete" del índice de precios, los precios de los edificios residenciales comerciales recién inaugurados ese año también son muy diferentes en diferentes ubicaciones. Tomemos a Beijing como ejemplo. Con la rápida expansión de la ciudad en los últimos años, un gran número de casas comerciales de nueva construcción en venta están ubicadas fuera del Cuarto Anillo. Este tipo de bienes raíces tiene un peso mayor, lo que inevitablemente conducirá a una disminución. en el precio medio global. Para captar con precisión los cambios en los precios de la vivienda de diferentes productos homogéneos, Estados Unidos utiliza el índice de precios de venta repetidos. Los puntos clave son: es el precio de transacción real que se basa en el precio de retransacción de viviendas homogéneas; divide el mercado inmobiliario nacional en 9 regiones principales, incluso se refina a cada ciudad específica. Esto es diferente de simplemente calcular un precio de transacción promedio independientemente de la calidad de la casa o la ubicación. Los precios de la vivienda que reflejan las estadísticas son bajos, pero los precios de las viviendas vendidas en el mercado son altos. No es de extrañar que los consumidores se quejen.

Con base en el análisis anterior, se puede decir que en el proceso de rápida urbanización de China, el aumento de los precios de la vivienda puede ser un fenómeno normal y es necesario resolver los problemas del aumento excesivo de los precios de la vivienda. y la asequibilidad insuficiente de los residentes comunes causada por la transformación institucional. Contradictoriamente, al tiempo que fortalece el control macroeconómico, el gobierno también debería intensificar los esfuerzos de reforma, que incluyen: acelerar la reforma del sistema de tierras, optimizar la asignación y la eficiencia de utilización de los recursos de la tierra; mercado de alquiler de viviendas de segunda mano, aumentando la oferta de viviendas comerciales ordinarias. Un sistema de comercio en línea abierto y transparente y un sistema de consulta de información utilizan información correcta para guiar la inversión y el consumo y frenar la especulación maliciosa. Sólo partiendo activamente de la construcción del sistema podremos garantizar el desarrollo sostenible y saludable del mercado inmobiliario.