Hangzhou Jinmao fue acusado de múltiples enfermedades persistentes y sospechoso de fraude.
Hangzhou Jinmao fue acusado de múltiples enfermedades crónicas y sospechoso de fraude.
Según un propietario, este tipo de escenas ocurren casi todos los días. "La propuesta de Jinmao de 'diferir el alquiler durante tres años' es en realidad una oferta inútil y no podemos aceptarla". Después de muchas negociaciones infructuosas, el propietario decidió recurrir a los canales legales y llevar a Jinmao a los tribunales.
Apostar por bienes raíces comerciales
En el distrito de negocios de Jiubao, al este de la ciudad de Hangzhou, un mercado de muebles que cubre un área de 400.000 metros cuadrados es bastante llamativo, pero Bajo su hermosa apariencia, todo el mercado, pero pocas personas lo frecuentan y el negocio está muy desierto. Esto es lo que está intentando construir Zhejiang Jinmao Industrial Development Co., Ltd. (en adelante, Jinmao Industrial), el primer transportista de muebles para el hogar en el este de China: Jinmao Mall. Se trata de un complejo comercial con una escala de desarrollo total de 600.000 metros cuadrados y una inversión de 2.000 millones de yuanes. Sin embargo, desde que se completó e inauguró la primera fase del proyecto en 2011, no ha podido atraer inversiones.
“El fracaso de este proyecto se debió en primer lugar a problemas de posicionamiento”. Una fuente inmobiliaria que no quiso ser identificada dijo a 21st Century Network. En su opinión, ya hay un excedente de proyectos comerciales en el distrito comercial de Jiubao. En 2006, después de que el gobierno municipal de Hangzhou propusiera la estrategia de "150 mil millones de batalla decisiva en el este", Jiubao, como área central de "Dongcheng", se convirtió en un faro a los ojos de los promotores inmobiliarios y los proyectos inmobiliarios comerciales. una vez explotó.
“Hay más de 30 mercados profesionales, grandes y pequeños, y solo 4 o 5 mercados de muebles para el hogar, pero el mercado interno en Hangzhou ha estado saturado durante mucho tiempo. Jinmao Industrial quiere llegar a ese tipo de mercado. gran mercado Es evidente que en la fase inicial falta una justificación suficiente”, dijo el agente inmobiliario antes mencionado.
Un ejemplo es que también existe un Mercado de Materiales de Construcción Evergrande a 500 metros del Jinmao Mall, con una inversión de 800 millones y una superficie de 280.000 metros cuadrados. Desde su apertura en 2007, el negocio ha ido lento. Se entiende que para presentar el proyecto Evergrande, el gobierno municipal de Hangzhou ha declarado en su documento de aprobación (No. Oficina gubernamental B20061421) que el distrito de Jianggan y la zona de desarrollo económico y tecnológico de Hangzhou ya no construirán nuevos mercados de cerámica y materiales de construcción en el futuro.
“(Esta área) ni siquiera puede soportar un solo mercado inmobiliario, y mucho menos cuatro o cinco ahora”. La persona señaló: “Aunque Jinmao comenzó en el sector inmobiliario, nunca ha operado un negocio comercial”. proyecto inmobiliario. , el paso es demasiado grande.”
Según información industrial y comercial obtenida por Siglo XXI. Jinmao Industrial se estableció en 2007 con un capital registrado de 100 millones de yuanes. Los inversores son Liu, Zheng Guangshan y Chen Xiaodong. Jinmao Mall es su primer proyecto inmobiliario comercial.
Pero Chen Xiaodong no está de acuerdo con esta opinión.
“Este proyecto se demostró plenamente en la etapa inicial, pero la situación económica no era buena”, explicó Chen Xiaodong. Según las primeras suposiciones de Jinmao Industrial, la inversión de la primera fase en el mercado de 400.000 metros cuadrados es de aproximadamente 65.438 millones de yuanes, y el 40% de las tiendas se venderá al mundo exterior, lo que puede generar 65.438 millones de yuanes. Los ingresos se estiman de manera conservadora en unos 200 millones de yuanes por año. Excluyendo los gastos operativos anuales y el alquiler del terreno de 20 millones de yuanes, la inversión se puede recuperar en tres años.
Pero lo que Chen Xiaodong no esperaba era que una vez construido el mercado, el trabajo de captación de inversiones no se desarrollara sin problemas. "En el primer año, la tasa de ocupación de las tiendas en todo el mercado fue de alrededor del 40%, principalmente concentrada en el primer piso del mercado. Lo que se ve ahora es cuando la tasa de ocupación es más alta, propietario Chen Jing (seudónimo). dijo a 21 Century.com que el propietario cree que Jinmao no tiene capacidades operativas.
Chen Xiaodong, quien cuestionó este tema, dijo que las instalaciones de apoyo en esta área no se han mantenido al día y que la lenta situación económica e industrial es la razón principal de la promoción desfavorable de las inversiones. "El desarrollo de Jiubao ha sido demasiado lento en los últimos dos años. Por ejemplo, la carretera elevada frente al mercado debería haberse construido hace dos años y la construcción recién ha comenzado".
De hecho, El dilema del Jinmao Mall es también el de los muebles para el hogar. Un retrato fiel de la situación actual del mercado. Se entiende que desde 2012, la industria de muebles para el hogar ha seguido en recesión. Los gigantes extranjeros Home Depot y B&Q han perdido sucesivamente ante China, y los líderes locales Oriental Home Furnishing y Easyhome también han caído en dificultades operativas.
Múltiples deficiencias
Sin embargo, es un hecho indiscutible que el proyecto Jinmao Mall se encuentra ahora en condiciones críticas, incluso si Chen Xiaodong lo explica de todas las formas posibles. La cadena de capital rota, los precios exorbitantes que piden los propietarios y los comerciantes que retiran sus tiendas son tres problemas importantes que Jinmao debe resolver. Debido a la inversión desfavorable, se espera que el alquiler anual de 200 millones de yuanes se pierda, la tasa de ocupación de las tiendas es alta y la situación de la industria es lenta, lo que aumenta la dificultad de las operaciones del mercado.
El día de la investigación de 21st Century Network, todo el mercado estaba extremadamente desierto, con solo unos pocos clientes visitándolo en una hora. La depresión comercial también provocó la retirada de los comerciantes. "Debido a que el negocio es tan malo, los comerciantes tienen excelentes opiniones. Algunos se niegan a pagar el alquiler y otros piden retirarse del mercado", dijo el propietario Yu Shougang (seudónimo) a 21st Century Network.
Para retener a los comerciantes, Jinmao tuvo que lanzar una política de tres años sin alquiler. Esto significa que el plan de ganancias anterior de Jinmao de "alquilar para mantener a la ciudad" fracasó por completo, lo que afectó directamente el flujo de caja de Jinmao y también provocó que Jinmao no pudiera cumplir con el contrato de arrendamiento de la tienda firmado con el propietario.
Según el contrato proporcionado por Yu Shougang, la renta fija en los dos primeros años es del 7% y el 8%, y la renta garantizada del tercer al sexto año es del 6%. Puede solicitar el retiro de la tienda en el sexto año.
Si la propiedad no se retira, desde el año séptimo hasta el año 2019, el promotor y el suscriptor compartirán la propiedad en una proporción de 1:9.
Según el compromiso, los ingresos por inversiones del propietario serán del 70% en un plazo de seis años. Si deja la tienda después de seis años, aún puede obtener el 50% de los ingresos y el rendimiento del contrato que firmó es más atractivo. "Compramos el 8% en los primeros tres años de 2009, el 11% en el cuarto año, el 15% en el quinto año y el 20% en el sexto año. Puede solicitar el retiro de la tienda en dos meses al final de los años cuarto, quinto y sexto. "
"Muchas personas decidieron invertir porque estaban interesadas en un rendimiento tan alto", dijo Chen Jing: "Las dos literas que tenía en la mano eran una dote preparada por sus padres. Casi 2 millones, estamos atrapados". Se entiende que hay 2.300 propietarios de automóviles atrapados como Chen Jing. "En 2010 y 2011, el alquiler se pagaba a tiempo, pero ahora hay un problema. El alquiler no se pagó en el primer semestre de 2012", dijo Chen Jing.
Para recuperar el alquiler, Chen Jing y muchos propietarios negociaron muchas veces con Jin Mao y Chen Xiaodong, pero los resultados no fueron satisfactorios. "Chen ha estado haciendo esmalte basándose en la estrecha cadena de capital, incumpliendo el pago del alquiler y solo cobrando recargos por mora a algunas personas. Ahora ni siquiera está dispuesto a pagar recargos por mora".
En respuesta a esto En la declaración, Chen Xiaodong dijo con franqueza: "Jinmao La cadena de capital está un poco apretada. Desarrollamos todo el proyecto con nuestros propios fondos y sin préstamos bancarios. Hemos invertido 654,38 mil millones en la construcción del mercado, más 654,38 mil millones en arrendamiento posterior a dos años. y 654,38 mil millones en depósitos bancarios. Es realmente difícil ahora”.
Las negociaciones están en un punto muerto.
Sin embargo, los propietarios no creyeron la respuesta de Chen.
"Al principio, sólo el 40% de las tiendas estaban vendidas y el 60% estaba en manos. ¿Por qué no vender estas tiendas a cambio de fondos?", sugirió un propietario. Sin embargo, Chen Xiaodong rechazó por completo esta sugerencia. "Definitivamente no venderé el 60% de las tiendas. Ya me arrepiento de haber vendido el 40%. Si no vendiera en ese momento, no habría gastos por el arrendamiento posterior. Incluso si el mercado no es bueno ahora, lo hará". Estaré bien durante al menos dos o tres años. Tratamos con muchos bienes raíces. Después de 20 años, todavía tengo muchos ahorros. ¡No puedo esperar para volver a comprar todas estas tiendas!”
Según Chen, los propietarios coinciden en que la cadena de capital de Jinmao no está rota, pero sólo depende del dinero. Para recuperar el alquiler, los propietarios iban a la oficina de Chen Xiaodong todos los días para cobrar las deudas, pero Chen Ye no rehuyó. Se sonrieron y fijaron una fecha de pago. Sin embargo, la mayoría de estas promesas no se cumplieron después. .
Un propietario recibió más de una docena de cartas de compromiso, pero no recibió alquiler alguno. dijo al 21st Century Business Herald. "El enfoque de Jin Mao la decepcionó mucho. No solo no fue lo suficientemente honesta, sino que prometió dar dinero cada vez, pero luego rompió el contrato ese día; además, los propietarios no fueron tratados por igual. Si fueran agresivos, lo harían. obtener dinero, pero si fueran honestos, no recibirían el dinero ”
Durante este período, Jinmao también propuso una solución: darle a Jinmao tres años, diferir el pago del alquiler por tres años y devolver el dinero. los intereses del alquiler durante este período. Respecto a este plan, el dueño cuestionó si el Golden Retriever estaba haciendo trampa. "Tres años después, ¿quién puede garantizar que el mercado mejorará? Para entonces, también habrán surgido varios mercados circundantes de muebles para el hogar y la competencia se volverá más intensa. La mayoría de los propietarios pidieron a Jinmao que cumpliera el contrato y algunos pidieron que se retirara". de la tienda. Jinmao se ha aferrado al plan de "pago diferido de tres años".
Las dos partes se negaron a ceder y las negociaciones llegaron a un punto muerto.
Se entiende que después de muchas negociaciones fallidas, el propietario ha perdido la paciencia y ha comenzado a buscar formas legales de proteger sus derechos. Respecto al comportamiento del propietario, Chen Xiaodong dijo que si el tribunal presenta el caso, Jinmao definitivamente irá a la quiebra, y le implora al propietario que lo deje ir.
Sin embargo, según una encuesta de 21st Century Network, Jinmao todavía tiene margen de mejora. Después de invertir en el proyecto Hangzhou Jinmao Mall, Jinmao Industrial también invirtió en Yueqing Jinmao Commercial Plaza y Dalian Jinmao Century Plaza. Estos proyectos se encuentran ahora en la etapa de recuperación de la inversión y pueden proporcionar transfusiones de sangre para el proyecto Hangzhou de Jinmao.
Entre ellos, los edificios A y C de Yueqing Jinmao Business Plaza, 65438 + acaban de recibir el certificado de preventa el 29 de octubre y se inaugurarán el 2 de febrero. Según datos de la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Wenzhou, 45.686,47 metros cuadrados de casas estarán disponibles para la venta. Calculado al precio publicado de 14.000 yuanes por metro cuadrado, se devolverán 640 millones de yuanes una vez vendidas todas las casas.
Caos oculto
Según Yu Shougang, hay otra razón por la que los propietarios decidieron buscar canales legales. "A medida que se desarrolló la situación, los propietarios descubrieron que los riesgos reales del proyecto Jinmao Mall estaban mucho más allá de su imaginación, y se descubrieron uno por uno algunos caos ocultos e incluso actividades ilegales".
El primero es " Método de comercialización "sale and leaseback". Se entiende que este método de comercialización fue detenido por las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" promulgadas por el Consejo de Estado en septiembre de 2001.
El modelo de "venta y arrendamiento posterior" que ahora opera Jinmao no es operado por desarrolladores inmobiliarios en el pasado. En cambio, una empresa operativa comercial registrada nuevamente (Jinmao Commercial) firma un contrato de arrendamiento con el comprador de la vivienda. , prometiendo una alta rentabilidad del alquiler.
En otras palabras, el "desarrollador" del Partido A (Jinmao Industrial) vende a los "inversores" del Partido B (compradores y propietarios), y ambas partes * * * encuentran al "operador" del Partido C (Jinmao Commercial), es operado por la Parte C en nombre de la Parte C, y los retornos provienen de la Parte C. Al hacerlo, el desarrollador ha eludido razonablemente las leyes y regulaciones nacionales pertinentes para distribuir equitativamente bienes raíces, bienes raíces y otros activos, y su disposición de acciones. Se han mejorado los derechos.
Después de que las dos partes firmaron el contrato, Jinmao Industrial solo emitió recibos pero no facturas, lo que se sospechaba de evasión fiscal. "En negociaciones anteriores, Jinmao había aceptado auditar las finanzas, pero luego no aceptó la auditoría, lo que puede estar relacionado con esto", dijo Yu Shougang.
Además, Jinmao Mall ha estado operando sin licencia de mercado durante un año, y no fue hasta junio de 5438+2 del año pasado que obtuvo una licencia de mercado y una licencia de protección contra incendios. Según la normativa nacional, las empresas no pueden abrir sus negocios sin licencias de mercado y licencias de protección contra incendios.
Entre los muchos titulares de derechos, algunos están demandando a Jinmao Industrial por "sospechas de ventas fraudulentas". "Firmé el contrato en julio de 2002. Jinmao Industrial firmó conmigo el llamado contrato de 'venta y arrendamiento posterior' sabiendo que no había pagado el alquiler. Fue completamente fraudulento en el lugar de la negociación, dijo enojado un propietario". Los Golden Retrievers tienen un historial en este sentido. En 2008, las empresas propiedad de Chen Xiaodong y Liu fueron castigadas por la Administración Municipal de Industria y Comercio de Yueqing por informar falsamente los materiales de inspección anual.