Acuerdo de compra y arrendamiento de la casa de juntas
Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la recaudación del Impuesto sobre la Renta de las Empresas de Desarrollo Inmobiliario
Guo Shui Fa [2006] No. 365438 +0
Provincias, comunidades autónomas, Dirección Nacional de Impuestos y Dirección de Impuestos Locales de los municipios directamente dependientes del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada:
Con el fin de fortalecer y estandarizar la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta empresarial para empresas de desarrollo inmobiliario, de conformidad con el "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre la renta empresarial" y sus normas de aplicación, y la "Ley de administración y recaudación de impuestos de la República Popular China" de China y otras leyes y regulaciones relevantes, combinadas con las características operativas de las empresas de desarrollo inmobiliario (en lo sucesivo, empresas de desarrollo), se notifican por la presente las cuestiones del impuesto sobre la renta corporativa relacionadas con el desarrollo inmobiliario de la siguiente manera:
1. Productos de desarrollo sin terminar Tratamiento fiscal
Si los productos de desarrollo, como casas, edificios comerciales y otros edificios, anexos e instalaciones de apoyo desarrollados y construidos por empresas de desarrollo se venden en forma de preventa antes de su finalización. , los ingresos de preventa se basarán en el margen de ganancia bruta imponible estimado Calculado trimestralmente (o mensualmente), los gastos del período correspondiente, los impuestos comerciales y los recargos se deducen e incluyen en la renta imponible del período actual, y los ajustes se realizará una vez liquidados los costos imponibles de los productos desarrollados. ?
(1) Los proyectos de viviendas asequibles deben cumplir con el "Aviso sobre la emisión de medidas administrativas para viviendas asequibles" del Ministerio de Construcción, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Banco Popular de China (Jianzongfa [2004]77) y otras leyes y reglamentos pertinentes, el margen de beneficio bruto imponible de sus ingresos de preventa no será inferior al 3%. Cuando una empresa de desarrollo realiza su declaración de impuestos inicial sobre los ingresos de preventa de proyectos de viviendas asequibles, debe adjuntar documentos de aprobación de los departamentos pertinentes y otros materiales de respaldo pertinentes. Aquellos que no cumplan con las condiciones o no adjunten los documentos de aprobación de los departamentos pertinentes y otros materiales de respaldo relevantes deberán pagar el impuesto sobre la renta corporativo de acuerdo con las regulaciones sobre la venta de viviendas no asequibles.
(2) El margen de beneficio bruto imponible estimado de los proyectos de desarrollo de viviendas no asequibles se determina de acuerdo con las siguientes disposiciones:
1. El proyecto de desarrollo está ubicado en el Gobierno Popular de. una provincia, región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central y una ciudad bajo planificación estatal separada. Para las áreas urbanas y suburbanas donde se ubica la ubicación, no será inferior al 20%. ?
2. Si el proyecto de desarrollo está ubicado en áreas urbanas y suburbios de ciudades a nivel de prefectura, no será inferior al 15%.
3. Para proyectos de desarrollo ubicados en otras zonas, no menos del 10%.
2. Respecto al tratamiento fiscal de los productos terminados.
(1) Si se cumple una de las siguientes condiciones, el producto en desarrollo se considera completado:
1. El producto en desarrollo (objeto de costo) cuyo certificado de finalización ha sido completado. reportado al departamento de administración de bienes raíces para su archivo;
2. Productos de desarrollo (objetos de costo) que se han puesto en uso;?
3. Productos de desarrollo (objetos de costo) que hayan obtenido certificados de derechos de propiedad iniciales.
(2) Una vez completado el producto de desarrollo, la empresa de desarrollo reconocerá razonablemente los ingresos de preventa como ingresos de ventas reales según la naturaleza de los ingresos, el método de ventas y el principio de reconocimiento de ingresos, y los trasladará. el impuesto correspondiente a pagar de acuerdo con la normativa Costo, calcular el beneficio bruto de los ingresos por ventas reales del producto desarrollado. La diferencia entre el beneficio bruto de los ingresos por ventas reales del producto desarrollado y el beneficio bruto de los ingresos de preventa se incluye en la base imponible del año de finalización. Si el costo imponible del producto desarrollado no se liquida según lo requerido en el año de finalización, o la diferencia entre los ingresos totales por ventas reales y los ingresos totales por preventa no se ajusta, la autoridad fiscal competente tiene el derecho de determinar o verificar el costo imponible y realizar los ajustes fiscales correspondientes, y se manejará de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China". ?
(3) Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa de desarrollo deberá informar su estado de finalización a las autoridades fiscales competentes antes de presentar las declaraciones de impuestos anuales. Al realizar declaraciones de impuestos anuales, las empresas de desarrollo deben presentar un informe de evaluación de impuestos sobre el ajuste de la diferencia entre la ganancia bruta de ventas real y la ganancia bruta de preventa del producto desarrollado por parte de la agencia correspondiente, así como otra información relevante requerida por la autoridades fiscales. ?
El contenido básico del informe de evaluación para el ajuste de saldo mencionado anteriormente incluye: la ubicación geográfica y la descripción general del proyecto de desarrollo, el área de piso, el propósito del desarrollo, el tiempo de desarrollo inicial, el tiempo de finalización, el área vendible y el área vendida, y los ingresos de preventa y su beneficio bruto, los ingresos por ventas reales y su beneficio bruto, los costos de desarrollo y su costo de ventas real, etc.
(4) El alcance de los ingresos por ventas de productos desarrollados son todos los precios obtenidos en el proceso de venta de productos desarrollados, incluido el efectivo, equivalentes de efectivo y otros beneficios económicos. Si los diversos fondos, tarifas y recargos recaudados por la empresa de desarrollo en nombre de los departamentos, unidades y empresas pertinentes se incluyen en el precio del producto desarrollado o las facturas son emitidas por la empresa de desarrollo, se reconocerán íntegramente como ingresos por ventas de conformidad con regulaciones; si no están incluidas en el precio del producto desarrollado, las facturas emitidas por departamentos y unidades distintas a la empresa de desarrollo pueden administrarse como dinero cobrado y pagado en nombre de la empresa.
(5) Los ingresos por ventas de los productos desarrollados se reconocerán de acuerdo con las siguientes disposiciones:
1. Si los productos desarrollados se venden de una sola vez, el precio será el efectivamente recibido o se obtendrá prueba de la exigencia del precio (Derecho) El ingreso se reconoce el mismo día. ?
2. Si el producto desarrollado se vende a plazos, el ingreso se reconocerá según el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el pagador paga por adelantado, el ingreso se reconocerá en la fecha efectiva de pago. ?
3. Si un producto desarrollado se vende mediante hipoteca bancaria, el ingreso se determinará según el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa. La realización del ingreso se reconocerá en la fecha en que se realice. El depósito se recibe efectivamente, y el ingreso se reconocerá en la fecha de realización del préstamo hipotecario bancario.
4. Si el producto de desarrollo se encomienda para su venta, la realización de la renta se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si el producto de desarrollo se encomienda a venderse mediante el pago de una tasa de manipulación, el ingreso se reconocerá después de recibir la comisión del encomendado. El día de la venta de la lista de productos desarrollados, se reconoce la realización del ingreso según el precio pactado en el contrato de compraventa o. acuerdo.
(2) Si la empresa de desarrollo encomienda la venta de productos desarrollados en forma de compra total, será un contrato o acuerdo de venta firmado entre la empresa de desarrollo y el comprador, o un contrato o acuerdo de venta firmado entre la empresa promotora, el fiduciario y el comprador. Si el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa es superior al precio de compra, el precio calculado con base en el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario; el precio pactado en el contrato o acuerdo de compraventa. Si el precio es inferior al precio de compra en los dos primeros casos, y el fiduciario firma un contrato o acuerdo de compraventa con el comprador, el ingreso se reconocerá el día en que se publique la lista de productos. vendido y desarrollado por el fideicomisario. ?
(3) Si se adopta un precio de reserva (precio de reserva garantizado) y ambas partes confían la venta del producto de desarrollo, será un contrato o acuerdo de venta firmado entre la empresa de desarrollo y el comprador. o un contrato o acuerdo de compraventa firmado entre la empresa promotora, el fiduciario y el protocolo comprador. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de venta es superior al precio base, el precio calculado con base en el precio estipulado en el contrato o acuerdo de venta se confirmará el día en que se publique la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario para desarrollo. recibió. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es inferior al precio base, la realización del ingreso se reconocerá el día en que se reciba el precio calculado por el fiduciario con base en el precio base. Si el encomendado firma directamente un contrato de compraventa con el comprador, el día en que el encomendado reciba la lista de productos vendidos y desarrollados, el ingreso se reconocerá sobre la base del precio base más la participación obtenida de acuerdo con la reglamentación. ?
(4) Si el producto en desarrollo se encomienda para su venta en consignación, durante el período de suscripción, la realización de ingresos se puede reconocer con referencia a los puntos (1) a (3) anteriores de acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción; para los productos desarrollados vendidos, la empresa de desarrollo deberá reconocer la realización de los ingresos de acuerdo con el precio y la forma de pago acordados en el contrato o acuerdo de suscripción. ?
El listado de productos desarrollados vendidos deberá indicar el nombre, ubicación geográfica, número, cantidad, precio unitario, monto, tarifa de manejo, etc. de los productos desarrollados vendidos. El período de liquidación es mensual o trimestral, y. el período de liquidación se basa en el período especificado. Presentar declaraciones de impuestos y pagar impuestos por adelantado a las autoridades fiscales. La falta de liquidación, declaración de impuestos y pago anticipado de impuestos a tiempo se abordará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China". ?
5. Si la empresa desarrolladora arrienda primero los productos desarrollados y luego los vende, y los productos desarrollados se convierten en activos fijos, el precio obtenido durante el período de arrendamiento se reconocerá como realización de ingresos de acuerdo con la renta, y luego se fijará en el momento de la venta. La realización de la renta se reconoce en la venta del activo, si el producto desarrollado no se convierte en activo fijo, se reconoce como realización el precio obtenido durante el período del arrendamiento; de ingresos según el alquiler, y luego la realización de ingresos se reconoce según el volumen de ventas del producto desarrollado al momento de la venta.
3. Reconocimiento de ingresos por prearrendamiento de productos desarrollados.
Si el nuevo producto de promoción de la empresa promotora aún no se ha completado, o antes de que se complete el registro inicial del inmueble y se obtenga el certificado de propiedad, se firmará un contrato de reserva de arrendamiento con el arrendatario. A partir de la fecha en que el producto desarrollado se entrega al arrendatario para su uso, el precio de prearrendamiento obtenido por el arrendador se reconoce como ingreso como renta, y los honorarios de prearrendamiento pagados por el arrendatario se deducen antes de impuestos como gastos de alquiler.
4. Respecto al tratamiento fiscal de los productos construidos y desarrollados cooperativamente.
Si una empresa de desarrollo coopera con otras empresas, unidades e individuos para desarrollar un proyecto inmobiliario con su propia empresa como organismo principal, y el proyecto no establece una empresa persona jurídica independiente, se manejará de acuerdo con las siguientes normas:?
(1) Si el contrato o acuerdo de desarrollo estipula que los productos de desarrollo se distribuirán a todos los inversionistas, y cuando la empresa de desarrollo distribuya los productos de desarrollo por primera vez, si el costo imponible del proyecto ha se ha liquidado, se distribuirá a los inversores (es decir, cooperación. La diferencia entre el costo imponible del producto desarrollado por la empresa conjunta (lo mismo a continuación) y el monto de su inversión se incluirá en la renta imponible del período actual; si el costo imponible no se ha liquidado, el monto de la inversión del inversionista se tratará como ingreso preventa para el tratamiento fiscal correspondiente.
(2) Si el contrato o acuerdo de desarrollo estipula la distribución de las utilidades del proyecto, se seguirán las siguientes disposiciones:
1. rentas imponibles del período actual y declararlas uniformemente Pagar el impuesto sobre la renta de las sociedades y no poder distribuir las utilidades del proyecto antes de impuestos. Al mismo tiempo, no se puede amortizar en costos ni deducir antes de impuestos de los gastos por intereses relacionados por aceptar inversiones de inversionistas. ?
2. Se considera que los inversores que obtengan beneficios de explotación del proyecto han recibido dividendos y dividendos, deberán pagar el impuesto sobre la renta de sociedades de conformidad con la normativa mediante certificado emitido por la autoridad fiscal competente de la empresa promotora. ?
5. Tratamiento fiscal de los proyectos de inversión y desarrollo en derechos de uso del suelo.
(1) Las empresas y unidades que inviertan derechos de uso de suelo en proyectos de desarrollo inmobiliario con el fin de desarrollar productos se tratarán de conformidad con las siguientes disposiciones:
1. las unidades primero adquieren derechos de desarrollo. Al producir productos, deben dividirse en dos negocios económicos: transferencia de derechos de uso de la tierra y compra de productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y la tierra debe calcularse y reconocerse con base en el valor justo de mercado del desarrollo. productos a obtener para este proyecto (incluidos los adquiridos por primera vez y los adquiridos posteriormente). Ganancias o pérdidas por transferencia de derechos de uso. ?
2. El promotor que acepta el derecho de uso del suelo debe dividirlo en dos negocios económicos (incluidos los productos de desarrollo que deben dividirse por primera vez y los productos de desarrollo que deben dividirse posteriormente) y comprar el. terreno al valor de venta según el mercado justo. Los derechos de uso están sujetos al tratamiento del impuesto a la renta, y el valor de los derechos de uso de la tierra está incluido en el costo del proyecto.
?
(2) Si una empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en un proyecto de desarrollo inmobiliario en forma de capital, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:
1 Cuando se produce una transacción de inversión, la empresa o unidad se divide en dos negocios económicos: se calculan y reconocen las ventas de activos no monetarios y las inversiones para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y las ganancias o pérdidas por transferencias de activos. ?
Si los ingresos por transferencia de derechos de uso del suelo antes mencionados representan más del 50% de la renta imponible del año, se pueden asignar equitativamente a la renta imponible de cada año de acuerdo con los cinco ejercicios fiscales a partir del año en que se produce la operación de inversión. ?
2. Cuando se produce una transacción de inversión, el desarrollador que acepta el derecho de uso de la tierra puede calcular y confirmar el costo del derecho de uso de la tierra con base en el monto de la transacción de inversión anterior e incluirlo en el costo de la transacción. producto desarrollado.
6. Respecto al tratamiento fiscal de los productos desarrollados como ventas.
Las empresas de desarrollo convierten los productos desarrollados en activos fijos o los utilizan para donaciones, patrocinios, beneficios para empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas e intercambio de activos no monetarios por otros. Las acciones de empresas, instituciones públicas y particulares se considerarán ventas, y la realización de ingresos (o beneficios) se reconocerá cuando se transfiera la propiedad o los derechos de uso de los productos desarrollados, o se obtenga efectivamente el capital. ¿Cuál es el método y la secuencia para reconocer los ingresos (o ganancias):?
(1) Determinar con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en los últimos meses o en los últimos meses de este año;?
(2) Determinado por las autoridades fiscales competentes con referencia al valor razonable de mercado de productos similares desarrollados localmente;?
(3) Determinado por el margen de beneficio coste del producto desarrollado. La tasa de rentabilidad de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.
7. Tratamiento fiscal de los proyectos de construcción y prestación de servicios laborales.
(1) Si el desarrollo del proyecto de construcción de la empresa y la prestación de servicios laborales no exceden los 65.438+02 meses, la realización de los ingresos podrá reconocerse según la fecha de fijación del precio estipulada en el contrato. o la fecha de finalización del contrato si continúa. Si el tiempo excede los 12 meses, la realización de los ingresos se puede reconocer trimestralmente utilizando el método del porcentaje de finalización;
El método del porcentaje de avance reconoce ingresos y gastos en la misma proporción en función del avance de avance del contrato. El progreso de la finalización se puede determinar en función de la proporción de los costos reales acumulados del contrato con respecto a los costos totales estimados del contrato, la proporción del trabajo del contrato completado con respecto al trabajo del contrato total estimado y la medición del trabajo del contrato completado. ?
(2) Los materiales, sobras, proyectos desechados o residuos de productos ahorrados por la empresa de desarrollo en el proceso de construcción y servicios laborales, etc., que se dejan a la empresa de desarrollo de acuerdo con el contrato, serán tratados de manera equitativa cuando efectivamente se obtengan. El precio de transacción de mercado reconoce la realización de ingresos.
8. Respecto a la deducción de costes de desarrollo de productos.
Al calcular y deducir costos y gastos, las empresas de desarrollo deben distinguir entre costos del período y costos de productos de desarrollo, costos contables y costos fiscales de productos desarrollados, costos fiscales de productos desarrollados vendidos y productos de desarrollo no vendidos de acuerdo con las regulaciones. El límite del coste fiscal del producto.
(1) Al liquidar los costos imponibles de los productos desarrollados, la empresa desarrolladora deberá manejarlos de conformidad con las siguientes disposiciones:
1. Por los gastos diversos incurridos en el proceso de construcción de los productos desarrollados, los costos reales para el período actual. Si ocurre, se incluirá en el objeto de costo de acuerdo con el principio de base devengado; si no ha ocurrido en el período actual pero debe ser sufragado por el período actual; no se incluirá en el costo objeto del período actual excepto que pueda incluirse en el costo objeto del período actual de acuerdo con las normas tributarias. ?
2. Al desarrollar productos, los objetos de costos deben dividirse razonablemente de acuerdo con las prácticas comerciales generales y las prácticas contables. Al mismo tiempo, todos los gastos deben dividirse razonablemente en costos directos, costos indirectos y * * mismos costos. . ?
3. Los costos directos, costos indirectos y * * mismos costos incurridos antes de la finalización del producto desarrollado se asignarán a cada objeto de costo de acuerdo con el principio de casación. Entre ellos, los costos directos y los costos indirectos que pueden distinguirse entre los objetos de carga de costos se incluyen directamente en el objeto de costo * * * Para el mismo costo y los costos indirectos que no se pueden distinguir debido al desarrollo simultáneo o el desarrollo continuo de múltiples proyectos; se calculan de acuerdo con el objeto de costo (proyecto). El cálculo del prorrateo se realizará utilizando métodos tales como área ocupada, área de construcción o presupuesto del proyecto. ?
4. Los gastos incluidos en el coste de desarrollo del producto deben ser reales. A menos que los impuestos dispongan lo contrario, todos los gastos acumulados (o pagaderos) no se incluirán en los costos de desarrollo del producto. ?
5. Los gastos incluidos en el coste de desarrollo de productos deben cumplir con la normativa fiscal nacional. Si hay alguna inconsistencia con las normas tributarias, prevalecerán las normas tributarias. ?
6. Una vez completado el desarrollo del producto, los costos imponibles deben liquidarse rápidamente dentro del período especificado sin ningún avance ni demora. Si se liquidan los costos contables, deben ajustarse a los costos imponibles de acuerdo con las normas fiscales. ?
(2) Se deducirán los siguientes conceptos de acuerdo con las siguientes disposiciones:
1. Costos imponibles de venta de productos de desarrollo. El costo imponible de los productos desarrollados vendidos que se permite deducir en el período actual se determina con base en el área vendible y el costo unitario de ingeniería del área vendible vendida en el período actual. El costo unitario de ingeniería del área vendible y el costo imponible de los productos desarrollados vendidos se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:
¿Costo unitario de ingeniería del área práctica = costo total del objeto de costo ÷ área práctica total?
El costo imponible de los productos desarrollados vendidos = el área vendible que se ha vendido × el costo unitario de ingeniería del área vendible.
2. Gastos incurridos por las empresas de desarrollo para desarrollar productos que deben incluirse en el costo, incluidos los honorarios de ingeniería preliminar, los honorarios de construcción de infraestructura, los honorarios de instalaciones públicas, los honorarios de adquisición y demolición de terrenos, los honorarios de ingeniería de construcción e instalación. y los costos indirectos del desarrollo esperan. , deberá prorratearse según el monto real de acuerdo con las siguientes disposiciones:?
(1) Si ocurre antes de que se complete el objeto de costo, se incluirá directamente en el objeto de costo de acuerdo con las disposiciones de liquidación de costos impositivos y otras regulaciones pertinentes. ?
(2) Si ocurre después de que se completa el objeto de costo, se distribuirá entre el objeto de costo completado y el objeto de costo incompleto de acuerdo con las disposiciones de liquidación de costos fiscales y otras disposiciones pertinentes, y luego el El objeto de costo se distribuirá entre La porción del objeto de costo completado se distribuye entre el producto desarrollado vendido y el producto desarrollado no vendido.
3. Tasas a pagar. Los honorarios pagaderos por las empresas de desarrollo pueden incluirse en el costo imponible del desarrollo de productos o deducirse antes de impuestos con certificados legales. Los gastos incurridos no pueden deducirse antes de impuestos a menos que el impuesto disponga lo contrario.
4. Costes de mantenimiento. Los gastos reales incurridos por la empresa de desarrollo para el mantenimiento de rutina, mantenimiento y reparación de productos de desarrollo no vendidos y productos de desarrollo vendidos (incluidas * * * piezas antiguas e * * * instalaciones y equipos antiguos) de acuerdo con las leyes, reglamentos o contratos pertinentes, permitidos a deducir en el período actual. ?
5 * * *Incluye accesorios, * *Incluye fondos para mantenimiento de instalaciones y equipos. Si la empresa de desarrollo transfiere los XX accesorios y XX fondos de mantenimiento de instalaciones y equipos que se han incluido en los ingresos por ventas a los departamentos y unidades pertinentes de acuerdo con la reglamentación, se deducirán en el momento de la transferencia. No se realizará ninguna deducción por los fondos de manutención retenidos y pagados. ?
6. Las instalaciones de apoyo tales como clubes, estacionamientos, lugares de administración de propiedades, centrales eléctricas, estaciones de calefacción, plantas de agua, instalaciones culturales y deportivas, jardines de infancia, etc., construidas por empresas de desarrollo en la zona de desarrollo. ser manejado de acuerdo con las siguientes regulaciones:?
(1) Si no tiene fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios, o se dona a gobiernos locales e instituciones públicas de forma gratuita, puede considerarse una instalación pública y su construcción Los costos se manejarán de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre tarifas de instalaciones públicas. ?
(2) Si tiene fines de lucro, o los derechos de propiedad pertenecen a la empresa de desarrollo, o la propiedad de los derechos de propiedad no está clara, o se dona a otras unidades distintas de los gobiernos locales y los servicios públicos. gratis, el costo debe calcularse por separado. Excepto el uso propio de la empresa de desarrollo, debe tratarse como construcción de activos fijos y los demás deben tratarse como productos de construcción y desarrollo. ?
7. Los gastos de correos y telecomunicaciones, escuelas, instalaciones médicas y otras instalaciones construidas por la empresa de desarrollo en la zona de desarrollo se contabilizarán y manejarán por separado de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) Gastos de construcción invertidos por la empresa de desarrollo Una vez completado y vendido el proyecto, se tratará como un producto en construcción si se alquila, se tratará como un activo fijo de construcción si se dona; a los departamentos y unidades de gestión empresarial nacionales pertinentes de forma gratuita, se tratará como una construcción de instalación pública.
(2) Si la empresa de desarrollo construye conjuntamente el proyecto con los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes y lo entrega una vez finalizado, la compensación económica otorgada por los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes puede ser directamente deducirse del costo de construcción del proyecto, y la deducción La diferencia debe incluirse en la renta imponible del período actual. ?
8. La oficina de ventas (oficina de recepción) y la casa modelo construida por la empresa promotora pueden contabilizarse por separado como objetos de costos y tratarse como activos fijos de construcción propia, y los demás pueden considerarse construidos y productos desarrollados. Los costos de decoración de la oficina de ventas (mostrador de recepción) y casas modelo, independientemente del monto, deben incluirse en sus costos de construcción. ?
9. Depósito de seguridad. Si una empresa de desarrollo vende productos de desarrollo en forma de hipotecas bancarias y acuerda que la empresa de desarrollo proporcionará garantías para los préstamos hipotecarios de los compradores de viviendas, el depósito (garantía) proporcionado al banco al vender los productos de desarrollo no se deducirá de las ventas. ingresos, ni se utilizará como gasto antes de impuestos para el período actual, sino que se podrá deducir de acuerdo con la pérdida real cuando ocurra.
10. Honorarios de publicidad, honorarios de promoción empresarial y honorarios de entretenimiento empresarial. Manejar de acuerdo con las siguientes disposiciones:?
(1) Los ingresos de preventa obtenidos por la empresa de desarrollo no se utilizarán como base para calcular los tres gastos, como honorarios de publicidad, honorarios de promoción comercial y honorarios de entretenimiento comercial. Cuando los ingresos por preventa se convierten en ingresos por ventas reales, se utilizan como base para el cálculo. ?
(2) Los gastos de publicidad, gastos de promoción comercial y gastos de entretenimiento comercial relacionados con la construcción y las ventas incurridos antes de que la empresa de desarrollo recién establecida obtenga los ingresos por ventas reales del primer producto desarrollado se pueden trasladar y deducir de acuerdo a las normas tributarias, pero el período de arrastre no podrá exceder de 3 ejercicios fiscales como máximo. ?
11. Interés. Manejar de acuerdo con las siguientes disposiciones:?
(1) Los costos de endeudamiento incurridos por una empresa de desarrollo para pedir prestado fondos para construir y desarrollar productos que cumplan con los requisitos fiscales, si se incurren antes de la finalización del objeto de costo, se incluirán en el objeto de costo en proporción ; una vez finalizado el objeto de costo incurrido se puede deducir directamente como gastos financieros.
(2) Si la empresa de desarrollo toma dinero prestado de una institución financiera y luego lo presta a otras empresas y unidades dentro del grupo, el prestatario puede proporcionar pruebas de que la empresa de desarrollo ha obtenido el préstamo de la institución financiera. , y se permite que los intereses pagados se ajusten a las disposiciones fiscales pertinentes y se deduzcan antes de impuestos.
(3) Si una empresa de desarrollo presta sus propios fondos a empresas de propiedad absoluta (incluidas sucursales) y otras empresas afiliadas, y la cantidad de fondos prestados por las partes afiliadas excede el 50% de su capital registrado, el exceso de gastos por intereses no se deducirá antes de impuestos; el monto de los gastos por intereses que no exceda el monto calculado de acuerdo con la tasa de interés de referencia de préstamos similares de la institución financiera para el mismo período se permitirá deducir antes de impuestos. ?
12. Tasa de inactividad de terrenos.
Si una empresa de desarrollo obtiene derechos de uso de la tierra para el desarrollo inmobiliario mediante transferencia, debe desarrollar la tierra de acuerdo con el período de desarrollo de uso de la tierra y construcción estipulado en el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. Las tasas de inactividad de terrenos pagadas por exceder la fecha de inicio acordada en el contrato de transferencia se incluirán en el costo de construcción del objeto de costo; las pérdidas causadas por la libre reanudación de los derechos de uso de la tierra por parte del Estado se pueden deducir antes de impuestos como pérdidas de propiedad de acuerdo con las normas tributarias; . ?
13. Pérdidas por raspado y daño de objetos de costo. Si un solo proyecto o proyecto unitario es desechado o dañado durante el proceso de construcción, la pérdida neta después de deducir el valor de los materiales restantes y la compensación de la parte culpable o de la compañía de seguros se incluirá en el costo del proyecto que continúa la construcción; Si el objeto del costo se desguaza o se daña en su totalidad, la pérdida neta se puede calcular como Los impuestos prevén deducciones como pérdidas de propiedad. ?
14. Depreciación. Si una empresa de desarrollo convierte los productos desarrollados en activos fijos, los gastos de depreciación se pueden deducir de acuerdo con las normas fiscales; si los productos no se convierten en activos fijos, no se deducirán los gastos de depreciación.
9. Cuestiones sobre la gestión de recaudación
(1) Al realizar las declaraciones de impuestos anuales, las empresas de desarrollo deben verificar uno por uno los elementos de deducción antes de impuestos aprobados o presentados por las autoridades fiscales. Si la solicitud no se presenta para su aprobación o presentación como se requiere, o si los procedimientos y la información están incompletos, los procedimientos y la información relevantes deben completarse de manera oportuna; de lo contrario, no se permitirá ninguna deducción antes de impuestos. ?
(2) En cualquiera de las siguientes circunstancias, las autoridades tributarias podrán recaudar y gestionar el Impuesto sobre Sociedades pagadero en el pasado según el método de recaudación aprobado y regularlo progresivamente, de conformidad con la “Recaudación de Impuestos”. Ley de Gestión de la República Popular China", etc. Se gestionará de conformidad con las disposiciones de las leyes y reglamentos fiscales, pero no se estipulará de antemano que el impuesto sobre la renta de las empresas de desarrollo se recaudará y gestionará de conformidad con las normas aprobadas. métodos de recolección. ?
1. De acuerdo con lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos, no es necesario establecer libros contables;
2. Los libros de contabilidad deben establecerse de acuerdo con las leyes y normas administrativas pero no se establecen;
3. Destruir los libros de cuentas sin autorización o negarse a proporcionar información fiscal;
4. Aunque los libros de cuentas estén configurados, las cuentas son confusas o la información de costos, comprobantes de ingresos y comprobantes de gastos están incompletos, lo que dificulta la verificación de las cuentas;
5. Un contribuyente que no declara impuestos dentro del plazo prescrito, es ordenado por las autoridades fiscales a presentar una declaración de impuestos dentro de un plazo y no presenta una declaración de impuestos dentro del plazo; ?
6. La base de cálculo del impuesto declarada por el contribuyente es evidentemente baja y no existe ningún motivo legítimo.
X. ¿Respecto a la aplicación de políticas de reducción y exención de impuestos?
Según las características del negocio de promoción inmobiliaria, las empresas de promoción inmobiliaria y las empresas que desarrollan productos principalmente para ventas (incluidas las ventas de agencia) no pueden disfrutar de incentivos fiscales para las empresas de nueva creación.
XI. Respecto al ámbito de aplicación y tiempo de implementación del presente aviso.
Este aviso se aplica a empresas nacionales de desarrollo inmobiliario de diversa naturaleza económica y otras empresas nacionales dedicadas al negocio de desarrollo inmobiliario. Las oficinas tributarias estatales y las oficinas tributarias locales de todas las provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del gobierno central y ciudades bajo planificación estatal separada formularán conjuntamente medidas de implementación específicas y las presentarán a la Administración Estatal de Impuestos para su presentación. ?
Este aviso se implementará a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de 2006, y el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre el Impuesto sobre la Renta Corporativa relacionado con el desarrollo inmobiliario" (Guo Shui Fa [2003] No. 83) será abolida al mismo tiempo. Las cuestiones tributarias que no hayan sido claramente estipuladas anteriormente y no hayan sido tratadas se implementarán de acuerdo con este aviso.
6 de marzo de 2006