Plataforma de arrendamiento del edificio de la nueva fábrica de Shantou
Desde una perspectiva micro, el comportamiento corporativo es la raíz de todo esto.
En los últimos dos años, visitamos tres empresas de diferentes industrias en el parque industrial representativo del distrito de Linshen (Zhigu, JD.COM) (de hecho, también investigamos tres empresas que se mudaron a Fenggang empresas del año pasado, seis en total). En los últimos años, han comprado varios miles de metros cuadrados de edificios industriales y de oficinas en Fenggang, y planean reubicarlos total o parcialmente este año y en los próximos.
Escuchar las ideas de estas empresas se puede extender a otras áreas de Linshen. Creo que es muy representativo.
01 Tres empresas de Shenzhen optaron por trasladarse a Fenggang. La primera es una hermosa empresa de marcas de ropa con una trayectoria de 25 años.
La sede está en Shenzhen, la futura entidad cotizada estará en Zhejiang, y Shenzhen y Dongguan se convertirán en las sucursales principales en el futuro.
El modelo de negocio de Beautiful World en el mercado nacional es la venta directa y también participa en nuevo marketing, como transmisiones en vivo en línea, transporte Didi y servicios WeChat.
En los últimos años, Beautiful World ha alquilado aproximadamente 7.000 metros cuadrados de edificios de oficinas estatales en Shenzhen.
Anteriormente, la empresa decidió comprar un edificio de oficinas de 3.000 metros cuadrados en Fenggang JD.COM Zhigu y estableció un centro de I+D y comercio electrónico. En el futuro, el nuevo departamento de marketing y el equipo de comercio electrónico estarán ubicados en JD.COM Intelligent Valley.
La lógica de transferencia de Beautiful World en el espacio de exhibición de Beautiful World es la siguiente. 1) El plan de desarrollo industrial de Shenzhen ha cambiado.
En la actualidad, el posicionamiento de Shenzhen se ha desplazado gradualmente hacia las finanzas y la alta tecnología, y la industria textil no tiene ventajas competitivas evidentes ni apoyo político.
2) La reubicación de Fenggang se basa en factores de ubicación.
La empresa trabaja actualmente en Buji, que está más cerca del trabajo de Feng que Pingshan.
Los trabajadores básicamente compran casas en Longhua, Longgang y Fenggang es el lugar más adecuado.
3) Consideremos la planificación del área metropolitana de Shenzhen.
La compañía estima que mudarse a Dongguan tendrá un cierto impacto en la movilidad y la contratación de empleados, pero cree que con el avance de la vía metropolitana de Shenzhen, este problema se solucionará mejor.
4) A largo plazo, la asignación de activos fijos es muy importante.
En primer lugar, considerando el costo, la compañía actualmente tiene un sitio de arrendamiento en Shenzhen, pero espera tener sus propios activos fijos. Aunque esto es "útil para proporcionar un entorno operativo sostenible y estable para el equipo", el costo de comprar una casa en Shenzhen es demasiado alto, por lo que elegí comprar una casa en la ciudad de Fenggang.
En segundo lugar, desde el punto de vista de la contabilidad económica, el edificio de oficinas que la empresa compró en Fenggang equivale al alquiler de la oficina de Shenzhen durante 15 años, lo que significa que después de 15 años, podrás ser propietario de tu propia oficina. propiedad, lo que resulta más beneficioso para la mejora de la marca e imagen corporativa.
El activo también se puede financiar si la empresa se mete en problemas en el futuro.
5) Soporte de recursos de JD.COM.
La razón para elegir JD.COM Smart Valley es el fuerte respaldo logístico del Grupo JD.COM y espera hacer contribuciones a la empresa con la ayuda de JD.com. Cooperación del sistema de logística y soporte de tráfico en línea de COM.
La segunda empresa es Xinsai Scientific Research Ling Industrial Control, establecida en Shenzhen en 2001. Es una empresa emergente de alta tecnología de TI. Después de 2009, se integraron la producción, la investigación y las ventas y se comenzó a promover la marca Yanling Industrial Control.
La empresa se ha desarrollado rápidamente en los últimos tres años, con un aumento de las ventas anuales, una producción que alcanza entre 5.000 y 10.000 ordenadores industriales al mes y unas ventas anuales que alcanzan los cientos de millones.
La nueva SECCO está ahora ubicada en una aldea de Shiyan, Baoan, Shenzhen, con entre 80 y 90 empleados, una superficie alquilada de más de 4.000 metros cuadrados y un alquiler de unos 30 yuanes por metro cuadrado. .
Sin embargo, el entorno operativo es duro, los alquileres han aumentado año tras año y la tasa de utilización de la fábrica es tan baja como 60-70%.
(Fábrica de control industrial Gongling del Instituto de Investigación Científica de Xinsai) Xinsaico está ubicado en el segundo piso de JD.COM Zhigu, con un edificio de fábrica de más de 3000 metros cuadrados y dormitorios para empleados y edificios de oficinas de más de 4.000 metros cuadrados.
La empresa también compró medio edificio de oficinas en Dalang, Longhua, y lo utilizó como oficina en Shenzhen.
Según el nuevo plan, parte de la I+D y las ventas de la empresa permanecerán en Shenzhen, mientras que otras áreas de I+D y ventas, así como toda la producción, se transferirán a Dongguan.
La lógica de reubicación de Xinke es la siguiente. 1) Mejorar la imagen corporativa.
El edificio actual de la fábrica en Shenzhen es demasiado pequeño, incómodo para entrar y salir, y la imagen general no puede seguir el ritmo del desarrollo de la empresa.
Este es el tercer salto de la compañía, que espera convertirse en un referente con la ayuda del área metropolitana de Shenzhen y la modernización industrial del gran barco JD.COM.
2) Para transporte regional.
Fenggang está altamente interconectado con la ciudad de Shenzhen y es conveniente viajar desde Gaobo a Fenggang en 40 minutos.
3) El producto es rentable.
El valle de Dongzhi es de gran escala, tiene una planificación general completa y una alta tasa de utilización del sitio, que básicamente alcanza el 80-90%.
4) Influencia y autorización de la marca JD.COM.
Respaldado por la gran plataforma de JD.COM, es potente y más confiable.
JD.COM Zhigu espera ayudar a las empresas a resolver problemas prácticos en el comercio electrónico.
Incluyendo la Universidad JD.COM, que ayuda a las empresas a abrir tiendas en línea y brinda asistencia con políticas, impuestos y subsidios (como la venta de alquiler de casas).
La tercera empresa es Fast Retailing. Se trata de una reconocida empresa de transporte de carga internacional en Shenzhen con un desarrollo continuo de negocios. Actualmente participa en logística, financiación de la cadena de suministro y comercio, y está profundamente involucrado en las industrias de alimentos y vinos importados, creando un "operador integral para toda la cadena industrial de alimentos y vinos importados". Tiene alrededor de 150 empleados y unas ventas anuales de entre 400 y 500 millones.
Una agencia inmobiliaria con sede en Futian, Shenzhen, alquiló un almacén de más de 2.000 metros cuadrados en Fuyong, Baoan, y el alquiler ha ido subiendo cada año.
(Oficina actual de Xunhang Chen Xing) A principios de 2020, la empresa compró una fábrica de 1200 metros cuadrados en la primera fase de Fenggang JD.COM Zhigu Valley como almacén de granos. JD.COM seguirá considerando comprar fábricas y ampliar el área de almacén en la segunda fase.
La lógica de reubicación de Xunhang Star es la siguiente: 1) Consideraciones de costos y desarrollo a largo plazo de la empresa.
Los costos de la oficina de la empresa en Shenzhen son muy altos. La razón principal para elegir Dongguan es reducir los costos y garantizar la estabilidad comercial de la empresa a largo plazo.
Si el desarrollo en Fenggang va bien, toda la empresa considerará mudarse a Fenggang.
2) Fenggang se encuentra cerca de Shenzhen.
La razón por la que se eligió Fenggang es porque la distancia desde la oficina de Futian hasta el almacén de Baoan es mayor que la de Fenggang.
3) Construcción inteligente de sistemas de almacenamiento.
La empresa espera construir un espacio de almacenamiento inteligente moderno y con un sistema completo en JD.COM Intelligent Valley.
Sería mejor si contara con el apoyo de la cadena de suministro inteligente, el sistema de almacenamiento inteligente y el sistema de logística inteligente de JD.com.
A partir de la encuesta anterior, combinada con la encuesta del año pasado, se puede extraer la * * * situación de la reubicación de algunas empresas.
1) Demolición y traslado industrial de alto coste en Shenzhen.
Llevo muchos años hablando de esto. En comparación con los edificios de oficinas, lo que realmente ejerce presión sobre las empresas de Shenzhen es el alquiler in situ.
En muchas aldeas, los alquileres de las fábricas han crecido más rápido que las ganancias corporativas.
Como resultado, las empresas pueden obtener cada vez menos ingresos al permanecer en Shenzhen, y mudarse a Dongguan traerá pérdidas a corto plazo, pero la reducción de los costos integrales puede compensar rápidamente estas pérdidas.
2) Las empresas han utilizado las áreas metropolitanas para emitir juicios.
El profesor académico notó que todas estas empresas se mudaron al "área perteneciente a Dongguan" como Fenggang, pero no se mudaron al "área perteneciente a Shenzhen" como Pingshan.
Esto es como si Huawei fuera al lago Songshan pero no a Guangming.
Me gustaría explicar sus antecedentes desde esta perspectiva. La elección de las empresas se basa en las ideas de integración industrial y rentabilidad. Encuentran que la conveniencia de Fenggang a Futian y Buji es más conveniente que Pingshan, por lo que tienden a elegir Fenggang. Después de todo, Pingshan es "Shenzhen" y su aglomeración industrial es demasiado pequeña para darse por vencida.
Desde esta perspectiva, creo que la elección de Huawei es muy previsora.
Esto muestra que cuando las empresas eligen un nuevo campo de batalla, no se limitan al "Pequeño Shenzhen", sino que se centran en toda el área metropolitana de Shenzhen.
Es mejor decir que muchos de nosotros somos compradores, todavía estancados en el pensamiento del pasado y incapaces de ver la tendencia general con claridad.
Mapa de ubicación de JD.COM Intelligent Valley 3) La transferencia empresarial se basa primero en el desarrollo comercial de la empresa.
Además de las consideraciones macro anteriores, existen muchas consideraciones prácticas a la hora de elegir una empresa.
Generalmente sigo la orden 3354 para el funcionamiento estable de la empresa y la mejora de la imagen corporativa: compra de activos propios.
Estas empresas consideran el desarrollo sostenible de la empresa, no la especulación inmobiliaria.
Habían alquilado una oficina en Shenzhen antes, por lo que querían tener su propia oficina juntos.
En general, después de años de desarrollo, una empresa puede tener muchos ahorros y no quiere alquilar a un propietario, sino ser propietario de sus propios activos.
Este es uno o dos. En el pasado, la mayoría de las fábricas y negocios estaban ubicados en el pueblo, lo que tenía mala imagen y no era propicio para la expansión. Por lo tanto, es fácil que los clientes clave lo consideren poco confiable. Por tanto, elegir un lugar más alto favorece la promoción de la empresa.
4) La reubicación de empresas impone mayores exigencias al personal de operación del parque.
En comparación con antes, estas empresas que se han trasladado a Dongguan han descubierto que ya no "entran en la aldea", sino que tienden a elegir industrias modernas con influencia de marca, experiencia en operaciones de bienes raíces industriales y empoderamiento upstream. parque.
Creo que esto muestra principalmente que los parques industriales modernos pueden crear nuevos valores que las fábricas originales no pueden proporcionar, y estos nuevos valores pueden reducir efectivamente los costos operativos de las empresas y mejorar su rentabilidad.
Por ejemplo, estas empresas expresaron sus expectativas para el entorno y la plataforma JD.COM Intelligent Valley Park. Debido a que el entorno de parque moderno proporcionado por este último puede reducir los costos operativos de las empresas (como recursos gubernamentales, servicios legales, capacitación profesional, foros industriales y otros servicios), la energía de la gran plataforma JD.COM puede abrir las ventas de productos para las empresas y en gran medida. reducir los costos de adquisición de clientes.
Todo esto es imposible de lograr en una fábrica que tradicionalmente sólo desempeña el papel de "gran inquilino" y es necesaria para las empresas.
(Representaciones de JD.COM Intelligent Valley) 5) Las empresas tienen una actitud positiva hacia la construcción de ferrocarriles en las áreas metropolitanas de Shenzhen.
Esto también es importante. He dicho antes que la gran diferencia entre las decisiones corporativas y las individuales es que tienden a favorecer las tendencias de largo plazo y las fluctuaciones de corto plazo no son tan importantes.
Normalmente, allanar el camino desde Huawei hasta el lago Songshan comenzó hace casi 10 años.
Desde la perspectiva de estas empresas, tienen que afrontar la dificultad actual de los desplazamientos, pero son relativamente optimistas sobre la futura conectividad ferroviaria del área metropolitana de Shenzhen. Esto puede reducir efectivamente la resistencia de los empleados a la transferencia y mejorar la eficiencia de la contratación.
Puede que dos años no tengan sentido, pero de tres a cinco años sí pueden tenerlo. Para las empresas, esta decisión debe tomarse con antelación.
Ya que la tendencia es correcta, apuesta con antelación y espera el resto. Sé amigo del tiempo.
6) En comparación con Guan Hui, las empresas prefieren Dongguan.
En términos de selección de ubicación, todas estas empresas han sido inspeccionadas dentro del área urbana y se concentran en el este de Shenzhen, como Pingshan, Fenggang y Tangxia en Dongguan, en comparación con el parque industrial Zhongkai en Huizhou.
Sin embargo, finalmente elegí Dongguan porque, al igual que el este de Shenzhen, no está tan lejos de mi lugar de trabajo como Fenggang, Dongguan.
Más al este, Zhongkai en Huizhou está demasiado lejos y el conjunto actual no está completo.
Tangxia, ambas en Dongguan, tiene muchas escenas a nivel de aldea, lo que no es adecuado para la imagen corporativa.
Creo que el "Plan Metropolitano de Shenzhen" publicará los bocetos de estas empresas durante este año. Estos bocetos reflejan las similitudes y diferencias de algunas empresas en la misma etapa de desarrollo en Shenzhen.
Puedes consultar empresas similares.
De cara a los próximos cinco años, creo que mi opinión se ha confirmado. Estas empresas que comenzaron temprano están haciendo lo correcto y el tiempo está de su lado.
Volviendo al principio, dijo que una encuesta a estos empresarios mostró que la planificación del área metropolitana va por detrás del progreso real del área metropolitana.
A partir de la última planificación urbana de Shenzhen y Dongguan, podemos comprender mejor el panorama completo de un vistazo.
Hay varios de ellos que escribí en mi artículo anterior, "¡Los cuatro grandes planes que afectarán a Shenzhen en los próximos 15 años llegarán este año!", pero en cuanto terminé de hablar, más Los planes salieron. Los cambios más importantes aparecen en el “Plan Espacial Terrestre de Shenzhen 2035” de Shenzhen, el “14º Plan Quinquenal” de Shenzhen y el “14º Plan Quinquenal” de Dongguan. Primero, Shenzhen propuso por primera vez el patrón espacial del “Área Metropolitana de Shenzhen”.
Esta es la primera vez en la historia. En los próximos 15 años, Shenzhen construirá un patrón espacial "un principal y tres auxiliares" del área metropolitana de Shenzhen: un "centro urbano" de la metrópolis de Shenzhen-Guanhui y tres "subcentros urbanos" de la zona de cooperación Shenzhen-Shantou. , Área metropolitana de Shanwei y Área metropolitana de Heyuan ".
El duodécimo plan quinquenal de Shenzhen establece claramente que la formulación e implementación del plan de desarrollo del área metropolitana de Shenzhen se completará dentro de este año. Esto indica que Shenzhen ha respondido oficialmente al hecho de que la "integración del área metropolitana" se ha desarrollado en profundidad, ha comenzado a dominar toda el área metropolitana de Shenzhen y ha alcanzado un diseño de alto nivel.
Una señal particularmente importante es la planificación del área metropolitana de Shenzhen.
En segundo lugar, en la actualidad se han aclarado dos caminos.
El primero es construir un “área metropolitana en una vía de una hora”.
En los próximos 15 años, el área metropolitana de Shenzhen mejorará el sistema de canales del estuario del río Perla de "tres vías y cuatro carriles", promoverá activamente la planificación y construcción de la red interurbana del área metropolitana de Shenzhen y crear un "área metropolitana ferroviaria de una hora".
El duodécimo plan quinquenal de Shenzhen establece: "Intensificar la red de transporte en el área urbana y construir un círculo de transporte de 30 minutos con las ciudades circundantes".
El segundo es establecer una “zona piloto de desarrollo integrado”.
Liderar Shenzhen, * * * crear beneficios, construir la "Zona Piloto de Desarrollo Integrado Industria-Ciudad" en el área de Linshen y construir un grupo industrial de fabricación avanzada de clase mundial, como información electrónica, con competitividad global.
En tercer lugar, Dongguan abarca claramente el área metropolitana de Shenzhen.
En el "14º Plan Quinquenal", Dongguan propuso por primera vez el concepto de "Shenzhen lidera la construcción del área metropolitana de Shenzhen".
La actitud clara confirma plenamente los tres últimos planes de Shenzhen mencionados anteriormente. La implementación del área metropolitana de Shenzhen ha llegado a la etapa de "paso a paso". El diseño de alto nivel está básicamente completado y la planificación es más rápida de lo que imaginamos.
En mi opinión, el "pie" de "un pie en la puerta" es el "Plan de Desarrollo Metropolitano de Shenzhen" publicado este año. Este plan definitivamente tendrá un gran impacto en la segmentación profunda.
Como comprador, siento que muchas cosas pueden haberse retrasado desde que salió este plan hasta que usted reaccionó.
Finalmente, tras el análisis anterior, se realiza un juicio definitivo sobre la tendencia de la transferencia industrial futura. En el futuro, la velocidad y escala de la transferencia de las industrias y la población de Shenzhen al área de Linshen serán más rápidas y mayores.
La encuesta empresarial antes mencionada muestra que incluso cuando no hay vías férreas en el área metropolitana de Shenzhen, los traslados industriales y de población de Shenzhen se están produciendo rápidamente.
(Según Lao Wen, en el cruce de Shenshan, Guanhui y Anhui, la población del área de Linshen ha alcanzado los 6 millones, una tasa de crecimiento muy superior a la de la principal zona urbana de Guanhui.
En el futuro, con el lanzamiento del plan de conexión ferroviaria, los intercambios entre los tres lugares serán más convenientes, las empresas desviarán industrias y poblaciones, habrá menos obstáculos y las intenciones serán más positivo
Además, creo que las empresas serán más activas entre Dongguan y Huizhou. La mayoría de la gente elige Dongguan
Se ha mencionado que el costo de Dongguan es más alto. de Huizhou, pero Huizhou y Shenzhen están separados al este. En la actualidad, la parte oriental de Shenzhen es obviamente más débil que la parte occidental. Si Shenzhen no invierte en la parte oriental, no invertirá en Huizhou. p>Además, la distancia entre las principales áreas de empleo de Huizhou y Shenzhen es demasiado grande, y la ubicación geográfica del distrito Linshen de Dongguan es demasiado fuerte.
En general, la rentabilidad de las empresas que eligen Dongguan. Es mejor que el de Huizhou.
Creo que los veremos muy rápidamente en los próximos 2 o 3 años.
Por supuesto, todos los planes están en papel y algunas personas enfatizan lo que sucederá antes de que se implementen realmente.
Creo que esta afirmación es medio correcta.
Muchas veces es realmente necesario revisar el plan, pero hay pocas esperanzas.
Pero una vez que se implemente el plan, será la tendencia general y la velocidad de desarrollo será realmente insoportable.
Creo que la planificación e implementación del área metropolitana de Shenzhen es exactamente así.
Siempre se siente lento, pero una vez que avanzas, se convertirá en una escena diferente.
Entonces, ahora estás diciendo que quieres llevar la industria de Shenzhen a Lin Shen. Este ya no es un juicio positivo. Porque muchas empresas en problemas votaron con los pies y expresaron su determinación.
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