Texto de las opiniones del Tribunal Popular Superior de la provincia de Jiangsu sobre varias cuestiones en el juicio por disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas

(Discutidas y adoptadas en la 40ª reunión del Comité Judicial del 5 de junio al 38 de febrero de 2008)

Con el fin de conocer correctamente las controversias sobre contratos de alquiler de viviendas urbanas y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes, de conformidad con lo establecido en los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China”, “ Ley de Contratos de la República Popular China", "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" y otras leyes, reglamentos e interpretaciones judiciales, combinadas con la situación real de nuestra provincia, se formula esta opinión.

Artículo 1 Lo dispuesto en este dictamen se aplica a los conflictos del contrato de arrendamiento de vivienda urbana que se deriven de que el arrendador entregue la vivienda al arrendatario para su uso y beneficio, y el arrendatario pague el alquiler.

Las disposiciones de este dictamen no se aplican a las disputas sobre contratos de alquiler de vivienda que surjan cuando el arrendatario alquila una vivienda pública de acuerdo con las políticas nacionales de bienestar y subarrenda la vivienda pública.

El contrato estipula que el arrendatario aporta dinero para construir una casa en el terreno del arrendador, y los derechos de propiedad de la casa pertenecen al arrendador si el arrendatario alquila la casa a un precio bajo o sin pagar alquiler. durante más de 20 años, las disputas resultantes no se aplicarán las disposiciones de esta opinión.

Artículo 2: Una parte solicita confirmación de que el contrato de arrendamiento es inválido por considerar que la casa arrendada es una construcción ilegal o una edificación temporal que no ha obtenido los trámites legales de solicitud de construcción, y el arrendador no ha obtenido procedimientos de solicitud de construcción legal antes del final del juicio de primera instancia, el Tribunal Popular debe apoyarlo.

Artículo 3 Si una parte solicita la confirmación de la nulidad de un contrato de arrendamiento de una casa por no haberse obtenido el certificado de propiedad de la casa arrendada, el tribunal popular no la admitirá, salvo que el El certificado de derechos de propiedad no se puede obtener sin los procedimientos legales de construcción.

Artículo 4 Si una parte solicita confirmar que el contrato de alquiler de la casa es inválido porque el contrato de alquiler de la casa no ha pasado por los procedimientos de registro y presentación, el tribunal popular no lo apoyará.

Las partes acordaron claramente en el contrato que se requieren los trámites de registro y presentación para que el contrato de arrendamiento de la vivienda surta efectos. Si las partes no cumplieran con los trámites de inscripción y presentación, el contrato de alquiler de casa no surtirá efectos a menos que las partes efectivamente lo hayan realizado.

Artículo 5 La ley no exige claramente que, para una casa que haya pasado la inspección de incendios, si una de las partes solicita confirmar que el contrato de arrendamiento es inválido porque la casa arrendada no ha sido inspeccionada o Si no pasa la inspección de incendios, el tribunal popular no lo apoyará.

Artículo 6 Si el arrendador alquila la misma casa a más de dos arrendatarios, el derecho del arrendatario a alquilar la casa se determinará en el siguiente orden:

(1) Ocupación de la arrendada casa Arrendatario;

(2) Arrendatario que paga primero el alquiler;

(3) Arrendatario bajo contrato previo.

En las circunstancias anteriores, si el arrendatario no puede realizar el objeto del contrato de arrendamiento de la casa y obtiene el derecho a alquilar la casa, podrá solicitar la resolución del contrato de arrendamiento de la casa, la devolución del alquiler y los intereses, y compensar las pérdidas.

Artículo 7 Si el arrendador vende la casa arrendada e infringe el derecho de tanteo del arrendatario, y el arrendatario solicita al arrendador que compense las pérdidas, el tribunal popular lo apoyará.

El arrendatario se confabula maliciosamente con el arrendador y un tercero para vulnerar su derecho de tanteo y exige que el contrato de compraventa de la vivienda entre el arrendador y el tercero se considere inválido. El Tribunal Popular debe respaldarlo. .

Si se confirma que el contrato de compraventa de la casa entre el arrendador y un tercero es inválido o revocado, y el arrendatario solicita comprar la casa en los mismos términos que el tercero, el tribunal popular no admitirá ello, sino el alquiler excepto con el consentimiento de la persona.

Artículo 8 Si el arrendador vende la casa arrendada a un tercero sin notificar al arrendatario, y el tercero no completa los trámites de registro de transferencia de derechos de propiedad, y el arrendatario solicita rescindir el contrato de compraventa de la casa arrendada , el Tribunal Popular apoyará.

Si el arrendador vende la casa arrendada a un tercero sin notificarlo al arrendatario, y el tercero ha pasado por los trámites registrales para la transmisión del derecho de propiedad de la casa, y el arrendatario solicita rescindir el contrato contrato de compraventa de casa arrendada, el Tribunal Popular no será admitido, a menos que el arrendatario pueda probar que el tercero sabía o debía haber sabido que la relación de arrendamiento con la casa existía y no había expirado cuando se celebró el contrato, excepto cuando el arrendador Vendió la casa sin avisar al arrendatario.

Artículo 9 En las mismas condiciones, el arrendatario tiene el derecho preferente de comprar la casa arrendada vendida por el arrendador. La igualdad de condiciones se refiere principalmente al precio y a la forma de pago, salvo que el arrendador tenga pruebas de que tiene un parentesco u otra relación especial con un tercero, y esta relación sí influye significativamente en si vende la casa o las condiciones para vender la casa.

Artículo 10 Cuando el arrendador venda la casa arrendada, deberá notificarlo por escrito al arrendatario o a su apoderado.

Si el arrendador realiza la notificación mediante la publicación de un aviso en el local arrendado o publicando un anuncio en los medios de comunicación, no habrá consecuencias legales de la notificación a menos que el arrendador tenga pruebas que demuestren que no puede informar al el propio arrendatario y su agente autorizado.

Artículo 11 Al notificar por escrito al arrendatario, el arrendador deberá informarle del hecho, momento y circunstancias relevantes de la venta de la vivienda arrendada.

Si el arrendador notifica por escrito al arrendatario que la casa está en alquiler, pero no le informa de las condiciones específicas de venta o el contenido de la notificación es falso o incompleto, o no notifica oportunamente al arrendatario después del cambio de las condiciones de venta, considerándose que ha incumplido la obligación de notificación.

Artículo 12 Si el arrendatario solicita ejercer el derecho de tanteo, deberá hacer una declaración escrita de intención de compra dentro de un plazo razonable a partir de la fecha de recepción de la notificación escrita del arrendador. Salvo acuerdo en contrario de las partes.

Artículo 13 Si el arrendador vende la casa arrendada en su totalidad y la casa es indivisible o dividida, lo que reduce significativamente su valor global, y el arrendatario solicita ejercer el derecho de tanteo sobre una parte de la casa arrendada , el tribunal popular no lo apoyará.

Artículo 14 Si un arrendador subasta una casa arrendada, además del anuncio de la subasta, el arrendador también notificará al arrendatario por escrito siete días antes de la fecha de la subasta para participar en la subasta. Si el arrendatario no participa en la subasta después de haber sido notificado por escrito por el arrendador, se considerará que ha renunciado al derecho de tanteo.

Si el arrendatario no puede ejercer su derecho de tanteo porque el arrendador ha incumplido su obligación de notificación, y el arrendatario solicita la resolución del contrato de compraventa de la vivienda entre el arrendador y un tercero, las personas El tribunal no lo admitirá y se lo dará al arrendatario. Si se causan pérdidas, el arrendatario podrá exigir una indemnización al arrendador.

Artículo 15 Si el arrendador solicita confirmar que el contrato de arrendamiento de vivienda entre el arrendatario y el subarrendatario es inválido por el hecho de que el arrendatario ha subarrendado sin su consentimiento, el Tribunal Popular no lo apoyará.

Si el arrendador solicita rescindir el contrato de arrendamiento de vivienda con el arrendatario por considerar que éste ha subarrendado la vivienda sin su consentimiento, el Tribunal Popular sustentará la solicitud. Si el subarrendador exige al arrendatario la compensación de las pérdidas causadas por la terminación del contrato de arrendamiento, el tribunal popular lo apoyará, salvo que el subarrendador sepa o deba saber que el arrendatario ha subarrendado sin el consentimiento del arrendador.

Artículo 16 Si el arrendatario subarrenda parte de la casa arrendada a otros sin el consentimiento del arrendador, y el arrendador solicita rescindir el contrato de arrendamiento de la casa con el arrendatario, el tribunal popular lo admitirá.

Artículo 17 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda la casa arrendada pero no presenta oportunamente objeción, se considerará que ha aceptado el subarrendamiento.

Artículo 18 Si el arrendatario subarrenda la casa arrendada sin el consentimiento del arrendador, cuando el arrendador rescinda el contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado a devolver la cantidad cobrada al tercero en exceso del alquiler. crédito a cargo del arrendador. Si se exigen intereses, el tribunal popular los sustentará.

Artículo 19 Si el arrendatario subarrenda la casa arrendada con el consentimiento del arrendador, el arrendatario no goza del derecho de tanteo; si el subarrendatario solicita ejercer el derecho de tanteo, el tribunal popular lo admitirá; . Si el arrendador subarrenda la vivienda arrendada sin consentimiento, y el arrendatario o subarrendatario solicita ejercer el derecho de tanteo, el Tribunal Popular no lo admitirá.

Artículo 20 Si surge un litigio por un contrato de arrendamiento de vivienda y la casa arrendada se subarrenda, el tribunal popular podrá notificar al subarrendatario para que participe en el pleito como tercero.

Para las controversias que surjan del contrato de subarrendamiento de una casa arrendada, el tribunal popular notificará al arrendador para que participe en el litigio como tercero.

Artículo 21 Si el arrendatario renueva la casa arrendada con el consentimiento del arrendador, y después de la expiración del contrato de arrendamiento de la casa, el arrendatario solicita al arrendador que compense las pérdidas de la renovación, el tribunal popular no apoyarlo, salvo que las partes interesadas acuerden lo contrario.

Artículo 22 Si el arrendatario renueva la casa arrendada sin el consentimiento del arrendador, y después de la expiración del contrato de arrendamiento de la casa, el arrendatario solicita al arrendador que compense las pérdidas de decoración, el Tribunal Popular no apoyarlo.

Si el arrendatario renueva la casa arrendada sin el consentimiento del arrendador, y el arrendador exige al arrendatario la responsabilidad por incumplimiento del contrato o la responsabilidad por daños y perjuicios, el tribunal popular lo admitirá, pero el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario ha renovado y Salvo que no ponga objeción.

Artículo 23 Una vez rescindido el contrato de arrendamiento o vencido el plazo del arrendamiento, el arrendatario o subarrendatario devuelve la casa arrendada, y los elementos que no pueden reciclarse aún tienen valor de uso. Si el arrendador lo acepta, compensará al arrendatario o subarrendatario con base en el valor de la depreciación de reposición.

Artículo 24 Si el arrendador solicita rescindir el contrato de arrendamiento bajo cualquiera de las siguientes circunstancias de incumplimiento contractual, el Tribunal Popular lo apoyará:

(1) Sin el consentimiento del arrendador, el arrendador deberá La casa arrendada se subarrenda total o parcialmente;

(2) La casa arrendada no se utiliza de acuerdo con el propósito pactado en el contrato, o se cambia la estructura de la casa sin el consentimiento del arrendador, y la corrección no se realiza dentro de un período razonable requerido por el arrendador o la restauración a la condición original;

(3) El arrendatario residencial no ha pagado el alquiler durante tres meses en total y no ha pagado dentro de los 15 días posteriores al recordatorio por parte del arrendador;

(4) Operación comercial El arrendatario del local no ha pagado el alquiler durante seis meses en total y no ha pagado el alquiler dentro de un mes después del recordatorio por el arrendador;

(5) Otras circunstancias previstas por leyes, reglamentos administrativos o pactadas por las partes.

Artículo 25 Si el arrendador comete uno de los siguientes incumplimientos contractuales y el arrendatario solicita rescindir el contrato de alquiler de la casa, el tribunal popular lo sustentará:

(1) El incumplimiento de cumplir con lo establecido en el contrato Si la casa se entrega dentro del plazo, pero la casa comercial no se entrega dentro de los dos meses y la casa residencial no se entrega dentro de los 15 días siguientes a haber sido instado por el arrendatario;

(2) La casa entregada no cumple con las condiciones de uso pactadas, No puede ser utilizada o afecta gravemente sus operaciones;

(3) Otras circunstancias previstas por leyes, reglamentos administrativos o pactadas por las partes.

Artículo 26 Si el arrendador solicita compensación por las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, el Tribunal Popular la apoyará. Si el arrendatario solicita al arrendador que compense el valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, el Tribunal Popular no lo apoyará.

Si el contrato de arrendamiento se rescinde por incumplimiento del contrato del arrendatario, el arrendador podrá exigir al arrendatario la compensación de la pérdida de alquiler de la vivienda arrendada durante el período de inactividad, pero el plazo máximo no podrá exceder seis meses.

Artículo 27 Si el incumplimiento del contrato por parte del arrendador da lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento de la vivienda y el arrendatario solicita al arrendador una compensación por las pérdidas, el tribunal popular lo admitirá.

Si el arrendatario solicita al arrendador que compense el valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, y el arrendador acepta la decoración, el Tribunal Popular lo apoyará; si la decoración se realiza sin el consentimiento del arrendador, el Tribunal Popular lo apoyará; No lo soporta, pero el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario. Se hacen excepciones si la propiedad en alquiler ha sido renovada sin objeciones.

Si el contrato de arrendamiento de vivienda se rescinde por incumplimiento del contrato del arrendador, el arrendatario podrá exigir al arrendador la compensación por la pérdida de la diferencia de alquiler y gastos relacionados. Si la casa se alquila con fines comerciales, el arrendatario también podrá exigir al arrendador que compense sus pérdidas de explotación en un plazo razonable, pero el plazo más largo no podrá exceder de seis meses.

Artículo 28 Después de la expiración, terminación o invalidación del contrato de arrendamiento de la casa, si el arrendatario retira sin autorización materiales de decoración y otros accesorios, causando daños a la casa arrendada, y el arrendador exige al arrendatario una compensación por las pérdidas, hay que apoyar al Tribunal Popular.

Artículo 29 Si la casa de alquiler es demolida durante el período de arrendamiento del contrato de arrendamiento de la casa, el contrato de arrendamiento de la casa quedará rescindido.

Si el arrendador sabía o debería haber sabido que la casa arrendada sería derribada, pero no informó al arrendatario de que la casa arrendada sería derribada al alquilar la casa, y el arrendatario solicitó una indemnización por pérdidas del arrendador, el tribunal popular debe apoyarlo, pero el arrendatario Excepto por lo que la gente sabe o debería saber.

El arrendador no sabía que la casa arrendada sería derribada. Una vez demolida la casa arrendada, el arrendador compensará al arrendatario por sus pérdidas dentro del ámbito de la indemnización por demolición.

Artículo 30 Una vez confirmada la nulidad del contrato de alquiler de la vivienda, el arrendatario deberá devolver la vivienda arrendada al arrendador. Si el arrendador exige al arrendatario que pague el alquiler durante el período de uso de la casa de acuerdo con el estándar de alquiler estipulado en el contrato, el tribunal popular debe respaldarlo. La parte culpable compensará a la otra parte por las pérdidas sufridas; si ambas partes son culpables, asumirán sus respectivas responsabilidades.

Artículo 31 Una vez vencido, rescindido o declarado inválido el plazo de arrendamiento del contrato de arrendamiento de la vivienda, si el arrendatario devuelve la casa, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario la devolución de lo arrendado. casa y compensar las pérdidas. Si la casa arrendada se subarrenda, el arrendador tiene derecho a exigir al subarrendatario la devolución de la casa arrendada y la compensación de las pérdidas, siendo el arrendatario solidariamente responsable de la indemnización.

Artículo 32 Transcurrido el plazo de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento de la casa, el arrendatario continuará utilizando la casa arrendada. Si el arrendador no presenta objeción, el contrato de arrendamiento original de la casa seguirá vigente y el plazo del arrendamiento será indefinido. Las partes podrán rescindir el contrato en cualquier momento. Sin embargo, cuando el arrendador rescinda el contrato de arrendamiento de vivienda, deberá conceder al arrendatario un plazo de preparación razonable.

Artículo 33 Si el arrendador hipoteca la casa arrendada, dentro del plazo de vigencia posterior a la realización del derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento de la casa seguirá siendo válido para el cesionario de la casa hipotecada.

Si el arrendador alquila la casa hipotecada, una vez realizado el derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento de la casa no obligará al cesionario. Si el arrendador no notifica por escrito al arrendatario el hecho de la hipoteca al arrendar la casa, será responsable de las pérdidas causadas al arrendatario; si el arrendador lo ha informado por escrito, las pérdidas serán a cargo del arrendatario;

Artículo 34: Estos dictámenes entrarán en vigor a partir de la fecha de su emisión.

Lo dispuesto en el presente Dictamen se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda urbana celebrados con posterioridad a la aplicación de la “Ley de Contratos de la República Popular China”, así como a los casos de primera y segunda instancia aceptados y en trámite después de la implementación de esta Opinión; las sentencias definitivas se han dictado antes de la implementación de esta Opinión. En los casos en que las partes soliciten un nuevo juicio o decidan hacerlo de acuerdo con los procedimientos de supervisión del juicio, las disposiciones de esta opinión no se aplicarán.

Si las disposiciones anteriores pertinentes de nuestro tribunal entran en conflicto con la Ley de Contratos de la República Popular China y estas opiniones, ya no se aplicarán.