El reciente mercado de alquiler de Hangzhou
Se entiende que ya en noviembre de 2019, Hangzhou promulgó el "Reglamento de Supervisión de los Fondos de Alquiler de Vivienda" y estableció dos medidas importantes: la "Cuenta de Depósito Especial para Fondos de Alquiler" y el "Establecimiento de Medidas de Prevención y Fondo de Control".
Muchos expertos de la industria dijeron a los periodistas del National Business Daily que este aviso es un complemento del anterior "Reglamento sobre la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas". Al implementar políticas de supervisión de capital, Hangzhou puede reducir y prevenir eficazmente los riesgos en el mercado de alquiler de viviendas y desempeñar un papel importante en la protección de los derechos e intereses legítimos de inquilinos y propietarios. En el campo de las transacciones inmobiliarias, muchas ciudades y regiones exigen cuentas de supervisión inmobiliaria para garantizar la seguridad de los fondos de las transacciones. El enfoque de Hangzhou puede atraer a más ciudades a seguir su ejemplo.
Captura de pantalla del sitio web oficial de la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda de Hangzhou
Las nuevas regulaciones reducirán efectivamente los riesgos del mercado.
El aviso indicaba que desde el 31 de agosto, el alquiler pagado por la empresa de arrendamiento de viviendas al arrendador de la casa encomendado, el alquiler y el depósito cobrados al arrendatario de la casa y los fondos obtenidos mediante el uso de "préstamos de alquiler". deberá ingresarse en la cuenta de depósito especial para fondos de arrendamiento.
Además, antes del 30 de septiembre, las empresas de alquiler de viviendas "gestionadas" deberán pagar tasas de prevención y control de riesgos por las nuevas viviendas encomendadas en 2020; El plazo de pago del resto del fondo de prevención y control de riesgos y del resto del fondo de prevención y control de riesgos se pospondrá según sea necesario.
Zhang Bo, director de la filial del Instituto de Investigación Inmobiliaria Anjuke, analizó a un periodista del National Business Daily que en el pasado, los brotes de alquiler de apartamentos a largo plazo se debían principalmente a empresas que se apropiaban indebidamente de una gran cantidad de viviendas. número de alquileres de los inquilinos para cobrar los apartamentos Si la tasa de interés aumenta bruscamente o los ingresos por alquiler obviamente no cumplen con las expectativas, tendrá un gran impacto en el flujo de caja de la empresa y puede conducir gravemente a la quiebra de la empresa, infringiendo así el derecho. intereses del propietario y del inquilino originales. El "Aviso" exige que "los fondos del arrendamiento se paguen en una cuenta de depósito especial" para que el uso de los fondos pueda controlarse de manera efectiva, lo que reducirá significativamente los riesgos antes mencionados.
En cuanto a la disposición del "Aviso" de que "se debe pagar el 30% de las tasas de prevención y control de riesgos por el parque de viviendas encomendado", Zhang Bo considera que esta medida equivale a un "doble seguro". Al tiempo que se garantiza la seguridad de los fondos de alquiler, para la seguridad de la empresa, se requiere el depósito obligatorio de fondos de control y prevención de riesgos una vez que la empresa cambia, los derechos e intereses correspondientes de los grupos de interés relevantes pueden protegerse en la mayor medida posible.
Además, el aviso también señala que las empresas de arrendamiento de viviendas que no supervisen los fondos de alquiler de viviendas de acuerdo con estas regulaciones serán sancionadas de acuerdo con las "Medidas de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas municipales de Hangzhou (ensayo)". emitida en noviembre de 2019 (en adelante, “Medidas”) se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10. Dependiendo de la gravedad del caso, el caso se tratará mediante entrevista, inclusión en la lista de advertencia de riesgo, suspensión de la solicitud de visa en línea, cancelación de la calificación para apoyo financiero y registro en el expediente de crédito corporativo.
Cabe mencionar que, según el documento de interpretación de la política, el "Aviso" se formuló principalmente debido a las graves dificultades en la producción y operación de las empresas de alquiler de viviendas provocadas por la epidemia del nuevo coronavirus. Para reducir la carga sobre las empresas, ayudarlas a responder eficazmente a los riesgos, superar las dificultades y ayudarlas a reanudar el trabajo y la producción, las "Medidas" posponen adecuadamente la supervisión del capital y la prevención de riesgos y controlan el tiempo de pago para las empresas de viviendas de alquiler, que es más propicio para reducir los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas. Proteger los derechos e intereses de los inquilinos y propietarios y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de alquiler.
O acelerar la reorganización del sector del alquiler de apartamentos a largo plazo.
Zhang Bo dijo a los periodistas del National Business Daily que la promulgación del "Aviso" ha impuesto requisitos más altos para las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo de Hangzhou. Una vez que los fondos de alquiler ingresan a la cuenta de supervisión, no lo son. se permite su apropiación indebida sin autorización. "Como resultado, algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo con fondos insuficientes se enfrentarán a una escasez de fondos en el futuro".
Además, Zhang Bo también cree que una supervisión financiera estricta también tendrá un impacto negativo. En el modelo de arrendador dual de las agencias de arrendamiento (es decir, a partir de El propietario original alquila la casa completa y luego la subarrenda a otros en su totalidad o en habitaciones separadas para obtener ganancias) plantea los desafíos correspondientes.
Se entiende que la gran mayoría de los pisos de alquiler a largo plazo todavía utilizan el modelo de negocio del segundo propietario. Además de la brecha de tijera, las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también establecen intervalos de tiempo de pago y tienen requisitos de tiempo de pago relativamente estrictos para los inquilinos. Por lo general, el inquilino debe pagar el préstamo de alquiler en forma de una hipoteca semestral, una hipoteca anual o un pago mensual de alquiler elevado. El método de pago del propietario suele ser una primera hipoteca, una tercera hipoteca o pagos mensuales.
Es precisamente basándose en esta diferencia en el tiempo de pago que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo pueden obtener una suma de fondos precipitados y luego utilizar estos fondos precipitados para seguir compitiendo en el mercado o apropiarse indebidamente de operaciones financieras. .
“El modelo de renta baja y altos ingresos expande ciegamente la escala, o algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se quedan sin fondos. Una vez que hay una diferencia horaria en la cadena de capital, puede causar problemas de circulación. y puede causar truenos ", señaló Zhang Bo.
En los últimos años, el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou ha estado activo. Al mismo tiempo, las empresas de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou también han "explotado". Según estadísticas incompletas de un periodista del China Business Daily, empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo como Lejia Apartment, Dingjia Apartment, Guochang Apartment, Walker Apartment, Deyu Technology y Zhongxuan Real Estate han aparecido en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou. .
Una persona que se dedica al alquiler de apartamentos a largo plazo cree que con la introducción del "Aviso" y medidas más detalladas, la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou, que se ha estado expandiendo ciegamente y careciendo de supervisión en el pasado , puede regular el efecto del orden del mercado.
Si las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo quieren aumentar en mayor medida su cuota de mercado, inevitablemente aumentarán el coste correspondiente de la recogida de viviendas. Las personas mencionadas anteriormente dijeron que el actual aumento de los alquileres en el mercado de alquiler es lento y que el modelo simple de segundo propietario no ha producido la correspondiente diferencia de ingresos. La mayoría de los apartamentos de alquiler a largo plazo en el mercado enfrentan pérdidas. Ahora, las medidas más estrictas de Hangzhou harán que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se enfrenten a mayores desafíos y también acelerarán la reorganización de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo.