¿Puedo comprar en una casa de subastas francesa? ¿Es seguro?
¿Puedo comprar en una casa de subastas francesa? ¿Es seguro? Una de las principales razones para comprar una casa en una subasta es que es barata, lo que resulta atractivo para los compradores de viviendas con fondos insuficientes, pero hay muchas "trampas" detrás de los bajos precios de la vivienda. ¿Puedo comprar una casa en una subasta? ¿Es seguro?
¿Puedo comprar en una casa de subastas francesa? ¿Es seguro? 1. Comprar una casa no es seguro e implica riesgos relativos.
Las casas en ejecución hipotecaria que lucen hermosas suelen ser de gran tamaño y no son adecuadas para quienes compran una vivienda por primera vez. Para los inversores y compradores de mejoras para el hogar, aunque es posible encontrar gangas, si no se comprenden los procedimientos legales de subasta y se escucha ciegamente a los malos intermediarios, esto puede traerles mayores riesgos.
Aunque es más barato comprar una "casa de subastas francesa", primero requiere que el comprador tenga una gran solidez financiera, porque comprar una "casa de subastas francesa" requiere un pago único. Y a juzgar por las propiedades subastadas por el tribunal en el pasado, tienden a tener una superficie mayor. Para los compradores de vivienda por primera vez, la presión para realizar un pago único es aún mayor.
Si desea comprar una casa de este tipo, debe verificar el certificado de bienes raíces de la otra parte y otros documentos legales, y luego acudir al tribunal y a la autoridad de vivienda para preguntar si dicha casa se puede comercializar. Al mismo tiempo, se debe prestar especial atención a la copia del documento de identidad.
Este tipo de casa que ha sido sellada a la fuerza por el tribunal no será liberada hasta que el caso sea visto y procesado y, naturalmente, no podrá comercializarse en el mercado. Si un comprador encuentra una casa de este tipo, puede pedirle al vendedor una copia del certificado de propiedad y otros certificados de propiedad, y luego acudir al tribunal y a la autoridad de vivienda para consultar en persona para ver si dicha casa se puede comercializar. y si existen condiciones para la transacción. Después de la confirmación, podrá pasar al siguiente proceso de compra.
¿Puedo comprar en una casa de subastas francesa? ¿Es seguro? 2. Todo el mundo conoce las casas nuevas y de segunda mano, pero poca gente conoce las casas de subastas baratas.
Una casa de subastas legal es, en definitiva, una casa de subastas judicial.
Hay tres situaciones:
(1) La casa de subastas no puede pagar debido a disputas de deuda.
(2) Bienes confiscados por sanciones
(3) Bienes sin dueño recuperados y subastados por el Estado.
En los últimos años, debido a que la casa de subastas ha vendido entre un 70 % y un 80 % por debajo del precio de mercado, ha atraído a muchas personas para detectar las filtraciones. En diciembre de 2018, Liu, ciudadano de Chengdu, tomó una fotografía de una casa de subastas valorada en 1,23 millones. Los derechos de propiedad de la casa han sido 40 años, pero no esperaba que el propietario original hubiera alquilado la casa durante 40 años. En ese momento, Liu no pudo evitar llorar en el baño.
¿No es justo? Quería conseguir un gran negocio, pero sufrí una gran pérdida. Afortunadamente, existe apoyo legal.
Cuando el abogado interviene, Liu debe recopilar pruebas por su cuenta o confiar a una persona jurídica profesional la tarea de eliminar los obstáculos al uso de la casa mediante procedimientos litigiosos y salvaguardar sus propios derechos e intereses.
En la vida real, hay muchas propiedades que han sido selladas por el tribunal por diversos motivos. El sitio web de la Subasta Judicial de Jiangsu muestra que actualmente hay 10.723 casas de subastas en Nanjing, con un total de 25 subastadas en los últimos 30 días.
Este sitio web cubre propiedades subastadas por los tribunales de la provincia de Jiangsu. Los compradores de vivienda pueden elegir primero la zona y luego la propiedad.
Las casas de subastas varían desde más de 400.000 yuanes hasta decenas de millones de yuanes, y las ubicaciones de las casas van desde el distrito comercial de Xinjiekou en la ciudad principal hasta Liuhe.
La mayoría de las casas de subastas no exigen calificaciones para la compra de vivienda, pero estas ciudades son excepciones.
Muchas ciudades no tienen restricciones en cuanto a los requisitos para la compra de una casa sobre plano, es decir, se puede comprar una casa sin requisitos, pero las siguientes ciudades son excepciones:
En junio de 2017 , Oficina del Tribunal Popular Superior Provincial de Jiangsu 31 años 5 El documento emitido en marzo estipula que las subastas judiciales de bienes raíces no se verán afectadas por las políticas de restricción de compras del gobierno local.
Sin embargo, en un documento emitido por la Oficina de Aplicación de la Ley Integral del Mercado Inmobiliario de Nanjing el 7 de junio, queda claro que las propiedades adquiridas a través de subastas judiciales estarán sujetas a políticas de restricción de compra de viviendas.
La Oficina de Aplicación de la Ley Integral del Mercado Inmobiliario de Nanjing cree que no hay diferencia entre propiedades sobre plano y ventas independientes en el mercado, y deberían incluirse en el alcance de las restricciones de compra.
Cómo evitar los riesgos de las casas de subastas a través de la ley
Aunque las casas de subastas son buenas, no se puede comprar a ciegas. Los riesgos detrás de la casa de subastas no se pueden ignorar. Si no tienes cuidado, caerás en el "pozo".
Existen muchos riesgos asociados con los impuestos.
Hay dos tipos de introducciones sobre impuestos y tasas en el anuncio de la casa de subastas: la primera es que "los impuestos y tasas incurridos por el comprador y el vendedor correrán a cargo del comprador", lo que representa más de el 90%; el segundo es que "los impuestos y tasas correspondientes se soportarán conforme a la ley".
La segunda situación es justa y razonable, pero sólo representa menos del 10% de los anuncios de subasta. De acuerdo con la ley tributaria y las disposiciones legales pertinentes, el vendedor (persona sujeta a ejecución) asume la responsabilidad del vendedor y la responsabilidad del comprador es la responsabilidad del comprador. En la práctica de las transacciones de vivienda, los impuestos que soporta el vendedor son a menudo mayores que los que soporta el comprador, y la relación entre ambos es de aproximadamente 7:3.
La segunda es obviamente razonable. ¿Por qué el tribunal la abandonó? Los conocedores de la industria explicaron que si el vendedor es directamente responsable de la ejecución, es posible que la ejecución no se desarrolle sin problemas debido a la falta de dinero o resistencia.
Ya sea que los impuestos corran a cargo del vendedor o del comprador, el comprador debe pagarlos por adelantado antes de transferir la casa. Solo después de pagar todos los impuestos y tarifas se puede completar la transferencia y obtener el certificado de propiedad. obtenido. Si al terreno para viviendas se le asigna un terreno, habrá tarifas adicionales de transferencia de terreno, y esta información es difícil de obtener del anuncio de la subasta antes de la subasta, y es difícil para los postores entender si la casa está registrada a nombre de un; empresa, puede haber un impuesto altísimo.
Solución:
(1) Hacer un buen trabajo con la naturaleza del terreno, los derechos de propiedad, los impuestos y las tasas de la casa en la etapa inicial.
(2) Puede acudir a la ventanilla de registro fiscal del centro de comercio de bienes raíces donde se encuentran la casa y el terreno para una consulta detallada.
(3) Gastar dinero para encontrar instituciones que realicen investigaciones. El último método es el más completo y sin preocupaciones, porque la mayoría de las agencias de servicios tienen los canales y las relaciones para realizar investigaciones detalladas. Se puede utilizar como referencia.
Se desconocen los antecedentes de la casa
La antigüedad de la casa. En la actualidad, el plazo más largo de los derechos de propiedad residencial es de 70 años, pero los derechos de propiedad de muchas casas subastadas por autoridades judiciales sólo tienen 50 años o incluso menos, lo que afecta directamente el valor de la casa.
Ocupación de locales. Antes de la subasta es necesario saber si la casa está desocupada, si la persona a ejecutar vive en ella o si viven allí los acreedores implicados o personas ajenas al caso. "Si compras un derecho de propiedad a 40 años por 12.300 yuanes, ¿no podrás sobrevivir dentro de 40 años? Por ejemplo, es una situación en la que viven forasteros".
" Cada situación tiene sus diferencias. método de eliminación. Esta es una actividad técnica profesional. Muchos ciudadanos no tienen la capacidad para afrontarlo. A menudo toman medidas drásticas y pueden toparse fácilmente con líneas rojas legales. ”
Según el análisis de expertos de la industria, si el tribunal es responsable de liquidar la casa de subastas depende de las disposiciones del anuncio de subasta de la casa. Algunos tribunales son responsables de limpiar y entregar la casa, mientras que otros tribunales. solo son responsables de ayudar en los trámites de transferencia y no son responsables de limpiar la casa.
Si la casa ha recibido parte del proyecto y los salarios de los trabajadores, etc. Esta situación es más probable. que ocurrirá después de que la casa sea subastada. El derecho a compensación puede deberse a la alteración de la casa.
Algunas subastas subastan el estado actual de la casa y algunas no incluyen la decoración interior. decorado con secoya, que es caro, pueden surgir nuevas disputas. ”
Solución:
En primer lugar, puede consultar la información de la comunidad a través del sitio web autorizado de bienes raíces y luego puede ir a la propiedad comunitaria para conocer la situación de ocupación. En segundo lugar, debe aclarar con el tribunal si la decoración está incluida. Si no está atrasado en el pago del proyecto, debe gastar dinero para encontrar una agencia para investigar porque la mayoría de las agencias de servicios tienen los canales y conexiones para realizar la investigación detallada. investigaciones.
Si no puede pagar el monto total, perderá el depósito.
El pago completo es urgente aquí. Una vez completada la subasta, tardará entre 7 y 15 días. para pagar el pago final, de lo contrario se considerará abandonado.
Aunque algunos bancos han comenzado a otorgar préstamos para subastas judiciales, todavía es bastante problemático antes de subastar la propiedad. Si el saldo no se paga a tiempo después de que la subasta sea exitosa, el postor no solo perderá el depósito de la subasta, sino que también perderá dinero de la nueva subasta.
Solución:
Problema de préstamo
Existen. generalmente hay dos formas de grupos de compra de viviendas:
Respuesta: solo necesito una familia
Inversores
Ya sea solo una necesidad o una inversión, lo que a usted le importa es la capacidad de pedir prestado, ¿cuánto puede pedir prestado? Si el certificado de propiedad no indica que se puede prestar y no hay una entrada de solicitud de préstamo con un solo clic en la página, puede comunicarse con un familiar. banco para confirmar si se puede prestar.
Solución:
Aquí te sugiero que busques una agencia profesional de servicios de subasta judicial, o incluso alguien de un banco, para hacer un plan de fondos. para ti.
Una vez que conozcas los riesgos y cómo evitarlos, podrás hacerlo. ¿Comprarás una casa a través de una subasta? ¿Es seguro? 3. Poder comprar una casa propia en Shenzhen es algo grandioso para celebrar. Sin embargo, la Sra. Yang, una ciudadana, no estaba nada contenta a pesar de que tenía el certificado de bienes raíces con su nombre. Este año, la Sra. Yang, que era nueva en la casa de subastas, compró una casa de subastas con la intención de probarla. Es este método el que ha hecho que la Sra. Yang sufra el problema de no poder comprar una casa. durante los últimos seis meses.
Todavía no puedo quedarme en la casa de subastas francesa durante 5 meses >
El anuncio de licitación del tribunal mencionaba que la casa de subastas y otro apartamento de al lado estaban abiertos para su uso. Sin embargo, después de completar los trámites y obtener la propiedad de la propiedad, la Sra. Yang, que quería construir un muro para restaurar la estructura original de la casa, descubrió que las cosas no estaban funcionando. No es tan simple como "construir un muro". Como dijo al principio, después de tomar la foto, descubrió que había una persona viviendo allí y que no había ningún contrato de arrendamiento con el propietario. Durante la negociación, la otra parte incluso pidió 300.000 yuanes para mudarse.
Más tarde, después de varias rondas de comunicación con el residente, la Sra. Yang aprovechó que el residente no estaba en casa y contrató directamente a un equipo y una empresa de cerrajería para ayudarla a cerrar la casa y destrozarla.
La Sra. Yang dijo: La obligaron a romper la puerta de su casa. Inesperadamente, la otra parte selló la pared al día siguiente. ser demolido. La policía dijo que no tenía derecho a demoler el muro. El tribunal emitió una notificación de desalojo forzoso, pero la otra parte la rompió.
El periodista siguió a la Sra. Yang a su casa y trató de tocar la puerta para contactar al residente que estaba adentro, pero el residente no respondió después de abrir la puerta. Ahora han pasado cinco meses desde que se fotografió la casa. Durante estos cinco meses, la Sra. Yang gastó mucho tiempo y energía, pero aun así no pudo vivir en su propia casa como deseaba.
El año pasado, debido a la desaceleración del mercado inmobiliario de Shenzhen, la Sra. Yang compró una casa al precio más alto de 2,86 millones de yuanes hace 5 meses. Ahora el precio del mismo tipo de apartamento en el mercado ha bajado a aproximadamente 2,75 millones. yuanes Esto hace que se arrepienta.
Jin Xin, abogado de Guangdong Oriental Jinyuan Law Firm, dijo que si una persona que se ve obligada a vivir no tiene una base legal o un contrato de arrendamiento legal, la mejor manera es solicitar una autorización forzosa. del Buró Ejecutivo del Tribunal Popular, que tiene autorización obligatoria.
¿Es la "trampa" detrás de la crisis francesa y los bajos precios de la vivienda una laguna jurídica o un enorme pozo?
De hecho, hay muchos casos como el de la Sra. Yang. Una de las principales razones para comprar una casa de acuerdo con la ley es que es barata, lo que resulta muy atractivo para los compradores de viviendas con fondos insuficientes. Sin embargo, hay muchas "trampas" detrás de los bajos precios de la vivienda y es fácil caer. caer en la trampa si no tienes cuidado.
Como acreedor, el periodista se enteró de que hay algunos equipos especiales en el mercado de subastas francés que utilizan tarjetas de identificación y otra información comprada en áreas remotas para participar en subastas de bienes raíces. Luego, estos equipos utilizaron una serie de operaciones para aumentar el precio de subasta de la casa y luego esperaron para obtener ganancias.
Un presunto intermediario ilegal en Shenzhen: gastó temporalmente 200.000 yuanes para ofertar por esta casa y el objetivo final es aumentar el precio. Cuando el precio aumentó a cierto nivel, el Sr. Li lo compró y se arrepintió de la subasta. El tribunal confiscará los 200.000 yuanes. El dinero confiscado se utilizará para compensar sus deudas anteriores, es decir, para ayudarle a pagar sus deudas. Simplemente coloca los 200.000 en su bolsillo izquierdo a su derecha, pero el mayor efecto de esto es gastar el menor costo y dejarlo. la naturaleza sigue su curso.
A veces, estas instituciones hacen arreglos para que un acreedor o el llamado inquilino firme un contrato de préstamo, un contrato de arrendamiento de 20 años y otros documentos con ellos para formar una relación de derechos de acreedor y obtener ingresos adicionales.
En la investigación, el reportero encontró que esta serie de cargos operativos no son baratos. El agente dijo a los periodistas que si se les confía todo el proceso, el costo diario de permanecer en la casa de subastas se calculará diariamente y el costo final se determinará en función de la dificultad general de la casa.
Una agencia sospechosa de ser ilegal en Shenzhen: el estándar de cobro normal es del 10% al 20%. Si su casa tiene circunstancias particularmente complicadas o factores externos que impiden que se subaste con éxito, pero con nuestra ayuda no solo la subasta tiene éxito, sino que incluso se logra un precio alto, nuestra tarifa generalmente aumentará al 30%-50%.
Jin Xin, abogado del bufete de abogados Guangdong Oriental Jinyuan: Si el contrato de arrendamiento se firma antes del registro de la hipoteca, se puede luchar contra el comprador. La llamada “compraventa no rompe el contrato de arrendamiento”. Sin embargo, si la hipoteca está registrada, no se puede decir que el contrato de arrendamiento original no sea válido. El propietario original y el inquilino continúan asumiendo sus respectivas responsabilidades, derechos y obligaciones legales, pero como comprador, no están obligados por el contrato de arrendamiento.
El número de casas de subastas legales en China ha aumentado y los precios iniciales de algunas casas en Shenzhen son más altos que el precio de mercado.
En el entorno actual de desapalancamiento en la industria financiera, los tribunales, los bancos y las empresas que se ocupan de activos improductivos están acelerando el procesamiento de activos improductivos. Por lo tanto, el número de casas de subastas que ofrecen subastas en línea este año ha mostrado un aumento gradual.
Los datos de Alibaba Auction Platform muestran que entre las cuatro ciudades populares del país, Guangzhou tiene el mayor número de casas de subastas residenciales, con más de 16.000 unidades, seguida de Beijing, Shenzhen y Shanghai, con el número de casas de subastas residenciales cotizan desde 8.000 unidades que van desde 16.000 unidades hasta 16.000 unidades. Zeng Luxiao, que se dedica a la fotografía auxiliar para casas de subastas francesas durante muchos años, dijo a los periodistas que este año es el año con mayor volumen de negocio desde que empezó a trabajar. El volumen de consultas de los clientes se ha más que triplicado en comparación con el mismo período del año pasado, y el volumen de transacciones se ha duplicado este año.
Después de buscar en una plataforma de subastas varias casas de subastas recientemente subastadas en Shenzhen, el periodista descubrió que estas casas de subastas no tenían descuentos obvios en su conjunto. Por ejemplo, la cotización del proyecto Runheng Shangyuan en la calle Xixiang, distrito de Baoan, Shenzhen, que comenzó a licitarse en febrero en 65438+1, cubre un área de 95,2 metros cuadrados y un precio total de 6,656 millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario de aproximadamente 69.900 yuanes/metro cuadrado. El precio de referencia del mismo tipo de unidad en este proyecto es de 64.700 yuanes/metro cuadrado. Otro ejemplo es la casa recién subastada en el proyecto Aojiaxin Sunshine Yaju en el distrito de Futian, con una superficie de 401 metros cuadrados y un precio total de unos 3,56 millones de yuanes, equivalente a un precio unitario de 88.800 yuanes/metro cuadrado, que es incluso superior al precio de referencia oficial de las casas de segunda mano (79.200 yuanes/metro cuadrado).
Liu Yan, miembro del personal de una agencia auxiliar de subastas en Shenzhen: En el pasado, las casas de subastas se vendían entre un 7,5 y un 20 % de descuento sobre el precio de mercado. Ahora la competencia es relativamente feroz y probablemente se pueda. Cómprelos con un descuento del 85% al 8,5% sobre el precio de mercado. El precio de un área pequeña se acercará al precio de mercado o incluso superará el precio de mercado.
Ding Song, subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China: Creo que la razón principal del aumento es la relación entre oferta y demanda, y su manifestación es el aumento de los precios.
Liu Yan ha estado ayudando en subastas en casas de subastas durante casi tres años. A medida que más personas se familiarizan con las casas de subastas, aumenta el número de casas de subastas con las que realizan transacciones, dijo. Pero casi la mitad de las casas de la casa de subastas donde comerciaba estaban en disputa.
Los expertos de la industria dijeron que los compradores deben comprender sus calificaciones antes de participar en la subasta y luego comunicarse con el banco para comprender la situación de su préstamo de antemano para asegurarse de que los fondos posteriores estén disponibles. Además, se debe hacer la debida diligencia sobre los derechos de propiedad del inmueble, atributos del terreno, si está habitado, impuestos, etc.
Jin Xin, abogado del bufete de abogados Guangdong Oriental Jinyuan: Los distintos tribunales tienen enfoques ligeramente diferentes, especialmente cuando se trata de impuestos y tasas. Algunos tribunales tienen la política de que todos los impuestos y tasas corren a cargo del comprador de la vivienda. Por ejemplo, una casa a nombre de una empresa debe pagar el impuesto sobre el valor añadido del suelo, hasta el 60%.
Por ejemplo, si una casa que cuesta 10.000 yuanes se vende por 5 millones de yuanes, habrá una ganancia de 4 millones de yuanes y el impuesto deberá pagarse a una tasa máxima del 60%.