¿Se está recuperando el mercado inmobiliario? ¿Debería venderse o conservarse la casa antigua?
El mes pasado llegaron algunas buenas noticias del mercado inmobiliario y mucha gente empezó a imaginar que se avecinaba una nueva ronda de repunte de los precios de la vivienda.
En los últimos 20 años, nuestro desarrollo económico se ha basado principalmente en la circulación externa. La llamada circulación externa significa que producimos bienes y luego los exportamos al exterior para ganar dólares estadounidenses.
Estos dólares estadounidenses se dividirán de dos maneras en China:
La primera es juntarlos con el banco central y convertirlos en reservas de divisas, luego comprar bonos del Tesoro estadounidense y luego regresar al mercado financiero estadounidense.
Esto también condujo indirectamente al surgimiento de grandes burbujas tanto en la deuda nacional de Estados Unidos como en el mercado de valores.
La segunda forma es convertirse en RMB de nueva emisión en forma de divisas.
En los últimos 20 años, nuestra oferta monetaria ha sido suficiente y el mercado inmobiliario, como mayor reserva de divisas, es el que más se ha beneficiado. Esta es también la razón principal del aumento de los precios de la vivienda.
Se puede ver que la antigua circulación externa no sólo suprimió el mercado de valores estadounidense, sino que también suprimió el mercado inmobiliario interno.
Sin embargo, debido al rápido desarrollo de la economía de nuestro país, algunos países no han podido quedarse quietos en los últimos años y la circulación externa anteriormente estable se ha vuelto gradualmente inestable.
En la era de la circulación exterior, el sector inmobiliario tiene tres efectos muy positivos:
En primer lugar, mejora las condiciones de vida de la gente y proporciona un gran número de puestos de trabajo; sirve como reserva de divisas; en tercer lugar, los promotores y los gobiernos locales cooperan para construir infraestructura urbana.
Sin embargo, a medida que los precios de la vivienda aumentan uno tras otro, los efectos negativos de los altos precios de la vivienda se vuelven cada vez más prominentes, e incluso fatales.
Los altos precios de la vivienda tienen cuatro impactos negativos:
Primero y más importante, los altos precios de la vivienda han deprimido la tasa de fertilidad. No hace falta decir lo feos que son los datos actuales sobre fertilidad.
Para nuestra generación, si quieres encontrar un buen trabajo, debes ir a una gran ciudad, pero los precios de la vivienda en las grandes ciudades son muy altos. La gente entra a la ciudad, pero no puede echar raíces porque no puede permitirse una vivienda. La mayoría de la gente está flotando.
Además, los altos precios de la vivienda provocan alquileres elevados. Aunque los ingresos en las grandes ciudades son altos, después de pagar el alquiler no queda mucho dinero.
Si no puedes permitirte comprar una casa, ahorrar dinero, casarte y tener hijos, estas cosas sólo pueden posponerse.
En segundo lugar, los altos precios de la vivienda conducen a una distribución injusta del ingreso. Según un informe de Nomura Securities, entre el 70% y el 80% de la brecha de riqueza de China proviene del sector inmobiliario.
En realidad, los salarios de muchas personas en décadas no pueden seguir el ritmo del aumento de los precios de la vivienda en un año. Quien compre una casa temprano, quien se enfrente a la demolición y quien especule audazmente con bienes raíces será más rico. Esta forma de distribución de la riqueza es insalubre e irrazonable.
En tercer lugar, los altos precios de la vivienda frenan la innovación tecnológica y el consumo interno.
La innovación tecnológica y el consumo interno son como el segundo pulso del desarrollo económico futuro. Estas dos cosas son importantes. Si lo superan, no será un problema cruzar la trampa de los ingresos medios en el futuro. Si no lo logran, será muy problemático.
En cuarto lugar, los altos precios de la vivienda son en sí mismos riesgos. Después de que estalla una burbuja de activos, la economía suele tener problemas.
Debido a que tanto el sector inmobiliario de China como las acciones estadounidenses están en burbujas, a mucha gente le gusta comparar el sector inmobiliario de China y las acciones estadounidenses. Después de la epidemia, la burbuja en el mercado de valores estadounidense se ha hecho cada vez más grande. Ahora casi se ha convertido en una preocupación para la Reserva Federal y será pan comido en el futuro.
Para la estabilidad del sistema financiero, nuestro mercado inmobiliario no puede subir una y otra vez como el mercado de valores de Estados Unidos.
Cuando la circulación externa se convierte en una doble circulación interna y externa, el aumento continuo de los precios de la vivienda pierde su fundamento y es hora de abordar los efectos negativos provocados por los altos precios de la vivienda. Los tiempos realmente han cambiado.
Entre las políticas regulatorias recientes, dos son las más importantes:
La primera son las tres líneas rojas para las empresas inmobiliarias; la segunda es la evaluación de la concentración de préstamos bancarios.
Tres líneas rojas impiden que los bancos proporcionen apoyo financiero directamente a las empresas inmobiliarias, y la concentración de préstamos limita la escala de los préstamos hipotecarios residenciales.
En el pasado, las empresas inmobiliarias tenían préstamos de desarrollo de los bancos en una mano y avances de la gente común en la otra, con un alto apalancamiento.
Pero ahora no sólo no se pueden obtener préstamos de desarrollo, sino que las casas son difíciles de vender y no se pueden obtener fondos de preventa, lo que conduce directamente a restricciones de liquidez para muchas empresas inmobiliarias.
Como todos sabemos, el sector inmobiliario y las finanzas están entrelazados. Si las empresas inmobiliarias se sienten incómodas, los bancos también se sentirán incómodos.
Para ayudar a los hermanos y acelerar la renovación de casas nuevas por parte de las empresas inmobiliarias, los préstamos hipotecarios bancarios naturalmente se inclinarán hacia casas nuevas.
Así que la vivienda de segunda mano tiene el problema de restricciones y suspensiones de préstamos, y la liquidez se va bloqueando gradualmente.
Para las familias con varias casas, hay dos cosas que son las más deprimentes:
Primero, las casas de segunda mano no son fáciles de vender;
En un momento en que la liquidez de las casas de segunda mano es cada vez peor, se han comenzado a poner a prueba los impuestos inmobiliarios, lo que aumentará considerablemente el costo de mantener casas.
Si alguien todavía quiere tener una casa y esperar a que la liquidez disminuya en el futuro antes de vender la propiedad, el costo de la espera será cada vez mayor debido a la introducción del impuesto a la propiedad.
Es probable que los futuros impuestos a la propiedad establezcan un área libre de impuestos y luego establezcan un sistema tributario progresivo basado en el número y el área total de las propiedades que posee cada familia. Es decir, quien tenga más casas pagará un tipo impositivo más alto.
Si el impuesto a la propiedad realmente se establece así, entonces obviamente, para reducir la tasa impositiva y pagar menos impuestos, las familias con varias casas venderán sus propiedades más rápido. Incluso si el dinero de la venta de la casa se deposita en el banco, es mejor que pagar tipos impositivos progresivamente altos.
Incluso las familias más inteligentes venderán sus propiedades dispersas por casas más caras en el centro.
Las casas en las zonas centrales tienen dos ventajas: primero, son muy resistentes debido a su escasez; segundo, debido a la fuerte demanda de alquileres, será más fácil aumentar los alquileres.
Si se aplica un impuesto a la propiedad, los precios de las buenas casas en las áreas centrales de las ciudades de primer y segundo nivel pueden aumentar, mientras que los precios de las casas en áreas remotas, o casas viejas y en ruinas, aumentarán. caída debido a la venta concentrada por todas las partes.
La liquidez reducida, los impuestos piloto a la propiedad y el aumento de las tasas de interés hipotecarias contribuyen a que las casas, especialmente las no tan buenas, sean cada vez menos atractivas.
Los datos del banco central para 2019 muestran que 31,0 hogares urbanos poseen dos casas y 10,5 poseen más de dos casas.
Si la casa no se puede vender, su valor contable no es más que riqueza contable.
Dado que el actual impuesto a la propiedad aún no se ha implementado y la liquidez es ligeramente floja, puede ser una buena opción deshacerse del exceso de casas lo antes posible.
La razón por la que muchas familias conservan sus casas antiguas es para esperar a que las derriben. Una vez que llegue la demolición, la antigua casa se transformará en una nueva, duplicando su valor.
En 2015, para protegerse contra la presión a la baja sobre la economía y digerir el inventario inmobiliario en algunas ciudades, el país promovió una ola de renovación de barrios marginales.
Los datos de Ping An Securities muestran que de 2016 a 2020, las ventas residenciales impulsadas por la renovación de cobertizos representaron el 10% de las ventas residenciales nacionales.
Un gran número de hogares demolidos utilizaron el dinero de la demolición para comprar casas en el mercado. El inventario en el mercado inmobiliario se digirió y los precios de la vivienda también aumentaron en consecuencia.
Pero a partir de 2019, el número total de renovaciones de cobertizos ha disminuido significativamente. En 2018 todavía había 6,26 millones de galpones, que se reducirán a 2,09 millones en 2020.
Incluso en el informe de trabajo del gobierno de 2020, la expresión "reforma barrial" desapareció y fue reemplazada por "vieja reforma". Existe una gran diferencia entre la renovación de una casa antigua y la renovación de un cobertizo. Lo primero se parece más a la renovación de un edificio antiguo, mientras que lo segundo es demolición y construcción.
En un contexto de ausencia de especulación inmobiliaria, la reforma inmobiliaria para promover los precios de la vivienda está algo obsoleta.
En general, en el futuro habrá cada vez menos oportunidades de hacer una fortuna demoliendo casas antiguas.
Mucha gente puede decir que no importa si no lo desmontas. Las casas antiguas ocupan la zona central de la ciudad y las escuelas y centros comerciales de los alrededores son los mejores. Incluso si la casa es vieja, el valor del terreno seguirá aumentando.
Esta afirmación tiene algo de verdad, pero la premisa debe ser que el área central de una ciudad es fija.
El centro de Beijing siempre ha sido la Ciudad Prohibida, por lo que las casas antiguas dentro de la segunda circunvalación siempre son más caras que las casas nuevas fuera de la quinta circunvalación.
Sin embargo, en la mayoría de las ciudades nacionales, especialmente en las de segundo y bajo nivel, incluidas Jinan, Zhengzhou, Hefei y Qingdao, sus centros urbanos, es decir, las áreas centrales, están en constante movimiento.
Aunque los cascos antiguos de estas ciudades tienen muchos edificios emblemáticos, paisajes naturales inamovibles y reliquias históricas, los lugares con los precios de vivienda más altos generalmente se encuentran en las ciudades nuevas de nueva construcción.
Varios edificios de gran altura y nuevos distritos modernos o CBD, tanto en términos de estándares de construcción como de confort de vida.
Mucho más alto que la ciudad vieja.
Los ricos fuera y dentro de la ciudad vieja están migrando lentamente a la nueva ciudad. Los ricos viven en villas en los suburbios, mientras que la clase media se traslada a grandes pisos en las nuevas ciudades.
En consecuencia, los recursos educativos, médicos, comerciales, etc. de alta calidad también se trasladarán lentamente a nuevas áreas urbanas siguiendo el ritmo de los ricos.
Las instalaciones de apoyo en la nueva ciudad son cada vez mejores y los precios de la vivienda son cada vez más caros. El núcleo de toda la ciudad se trasladó de la ciudad vieja a la ciudad nueva.
Cualquiera que haya vivido en una casa antigua sabe que cuando una casa envejece, habrá muchos problemas como desprendimientos de las paredes, filtraciones de agua en las paredes, instalaciones envejecidas, tuberías obstruidas e incluso malas propiedades. .
El precio de las casas antiguas lo sustenta el suelo. Si el centro de la ciudad se aleja, ¿cuántas personas se apoderarán de las casas antiguas?
En el futuro, la diferenciación del mercado inmobiliario será cada vez más seria, como la diferenciación de los precios de la vivienda en ciudades de primer y segundo nivel y pequeños condados en tercer y cuarto nivel. ciudades, la diferenciación de los precios de la vivienda entre casas nuevas y antiguas, y la diferenciación de los precios de la vivienda en ubicaciones centrales y no centrales.
En general, los lugares donde los precios de la vivienda son fuertes o incluso aumentan deben ser lugares donde la población fluye, las industrias son prósperas y los grupos de altos ingresos se reúnen.
Si tu antigua casa no está en el centro de una gran ciudad, cuanto antes la vendas, mejor.