Buscando algunos casos de normativa inmobiliaria
[Caso]
El apelante (demandante en el juicio original) es una fábrica de señales en Shenyang , y su domicilio es el distrito de Tiexi, ciudad de Shenyang.
El representante legal es Zhang, el director de la fábrica.
El apelado (acusado en el juicio original) Bu, hombre, nació en junio de 1970 y vive en el distrito de Yuhong, ciudad de Shenyang.
Hechos básicos del caso
Después del juicio, se determinó que el demandante invirtió en el establecimiento de una planta de carbón activado. En 2000, el demandante obtuvo un certificado de uso de suelo de propiedad estatal a nombre de la Fábrica de Carbón Activado de Panda Town Enterprise Company, y se le asignó el tipo de derecho de uso. El 21 de noviembre de 2001, el demandante y el demandado firmaron un contrato de arrendamiento con el demandado, acordando arrendar toda la planta de carbón activado al Sr. Bu por un período de arrendamiento de tres años, es decir, de enero de 2002 a 2014. El artículo 5 del contrato estipula que "el recurrente deberá notificar al apelado con dos meses de antelación la venta de la casa. Si ésta no puede realizarse en el invierno entre junio y octubre de cada año hasta marzo del año siguiente, el recurrente deberá pagar "El costo de la pérdida por reubicación es de 40.000 yuanes". El 1 de febrero de 2002, la reunión de la oficina del director de la fábrica del apelante decidió vender la fábrica de carbón activado de Mapei Village. El 25 de abril, el apelante notificó por teléfono al demandado Bu que la planta de carbón activado de Mabei Village se subastaría públicamente el día 27 del mismo mes. El demandado no pudo participar en la licitación porque iba a salir de la ciudad, por lo que encomendó a otros que participaran en la licitación. El 27 del mismo mes, Wu, cuñado del demandado, participó en la licitación en nombre del demandado. Después de 10 rondas de licitación, la Planta Experimental de Procesamiento de Biodiesel de Shenyang Zhongtian ganó la licitación con un precio de 1,31 millones de yuanes. El cuñado del apelado, Wu, hizo la oferta más alta de 6,543827 millones de yuanes en nombre del apelado. El mismo día, el apelante emitió un aviso al apelado, informándole que su planta sucursal de carbón activado estaba en subasta y requirió que el apelado se mudara antes del 30 de junio del mismo año. El 28 del mismo mes, el recurrente (Parte A) firmó un "Acuerdo de Transferencia" con la Fábrica Experimental de Procesamiento de Biodiesel Shenyang Zhongtian (Parte B), estipulando que la Parte A transferiría los derechos de uso de la tierra y los edificios sobre el suelo de la zona activada. planta sucursal de carbono a la Parte B. La Parte B firmó el La tarifa de transferencia de RMB 65,438 0,365,438 000,000 se pagará a la Parte A dentro de los 60 días posteriores a este acuerdo. La Parte A deberá liquidar al arrendatario original de la fábrica dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la tarifa de transferencia. El 30 de abril del mismo año, el apelado respondió al apelante afirmando que no estaba de acuerdo con la reubicación y solicitó una compensación de 800.000 RMB por las pérdidas económicas directas si la reubicación era forzosa. Posteriormente, las dos partes negociaron muchas veces. El 4 de junio del mismo año, el apelado solicitó que la indemnización se redujera a 365.000 yuanes, y el apelante afirmó que se debía respetar el contrato de arrendamiento firmado.
[Juicio]
La sentencia y sentencia del tribunal de primera instancia
El tribunal de primera instancia sostuvo que el contrato de arrendamiento firmado por el demandado original era legal y válida, y el demandante podría rescindir el contrato según lo estipulado en el contrato. Las condiciones del contrato aún no se han cumplido. El artículo 5 estipula que el "cambio de arrendador" es esencialmente una obligación que el demandante debe cumplir, pero el demandante no la cumplió correctamente, es decir, no notificó al demandado dos meses antes de la venta y solo notificó al demandado dos días. antes de la venta, lo que violó las disposiciones legales un plazo razonable sin adoptar medida alguna de reparación, privando al demandante de los derechos que legalmente poseía. La venta de la propiedad arrendada no necesariamente rescinde el contrato de arrendamiento, y la solicitud del demandante de rescindir el contrato era claramente inapropiada. De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 60, 107, 224 y 230 de la Ley de Contratos de la República Popular China, la sentencia queda como sigue: 1. El contrato de arrendamiento firmado por el demandado original y el demandado continuará ejecutándose; 2. Se desestimará la demanda del litigio;
Solicitud de apelación del recurrente y motivos de defensa del apelado.
Después de que se anunció el veredicto, una fábrica de señales en Shenyang presentó un recurso de apelación alegando que el tribunal de primera instancia no pudo determinar los hechos y aplicó incorrectamente la ley. Los motivos son los siguientes: la recurrente ha cumplido con su obligación de notificación y reúne las condiciones para la rescisión del contrato. El 25 de abril de 2002, el apelante notificó al apelado que el Sr. Bu realizaría una subasta pública de la Planta de Carbón Activado de Mabei Village el día 27 del mismo mes. Sin embargo, el apelado no pudo participar en la licitación porque iba a asistir. fuera de la ciudad y afirmó que había confiado a otros para participar en la licitación. El 27 del mismo mes, Wu, cuñado del apelado, participó en la licitación en nombre del apelado. Como la cotización era demasiado baja, no lo compré. El recurrente dio entonces al apelado dos meses para actuar, con lo que se cumplieron las condiciones para rescindir el contrato. Por lo que solicitamos a la segunda instancia que emita sentencia judicial para rescindir el contrato.
El apelado Bu consideró que el tribunal de primera instancia dictaminó que el recurrente incumplió su obligación de notificar y que era correcto continuar ejecutando el contrato, y solicitó que se confirmara la sentencia original.
Conclusión y sentencia del tribunal de segunda instancia
El tribunal de segunda instancia consideró válido el contrato de arrendamiento firmado por las dos partes el 21 de noviembre de 2001. El recurrente realizó la transferencia de conformidad con el acuerdo firmado por ambas partes e informó prontamente al apelado. El demandado encomendó a su cuñado participar en la licitación de la fábrica. Cuando el recurrente firmó el acuerdo de transferencia con el adjudicatario, al demandado se le concedieron dos meses para mudarse, lo que cumplió con las condiciones de terminación del contrato acordadas por ambas partes. Por tanto, debe darse por terminado el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes. En vista de que el párrafo 1 del artículo 5 del contrato de arrendamiento establece que "la Parte A notificará a la Parte B dos meses antes de la venta de la casa, y no se realizará en el invierno entre junio y octubre de cada año a marzo del año siguiente", principalmente porque no es posible vender la casa en invierno. Facilita la construcción civil y la instalación de maquinaria y equipos de forja, por lo que se debe respetar este acuerdo a la hora de determinar el tiempo de liberación. En resumen, según los artículos 1, 106 y 111 de los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China y el artículo 153 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China. 1. Revocar la Sentencia Civil No. 319 del Tribunal Popular del Distrito de Yuhong (2002) Yujing Zichu; 2. Antes del 15 de abril de 2003, después de que esta sentencia entrara en vigor, el demandado desalojó a cierta persona en Shenyang, Mabei Village, Panda Town, Distrito de Yuhong, ciudad de Shenyang. El edificio de la sucursal de carbón activado de Signal Factory no se ha movido más allá de la fecha límite. Según el artículo 232 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China y las Opiniones del Tribunal Supremo sobre determinadas cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China. Y pagar la tarifa de uso de la fábrica (calculada desde el 16 de junio de 438 hasta el 21 de octubre de 2002 hasta que la fábrica sea desocupada y entregada al apelante, calculada en 25.000 yuanes por año 3); El apelante deberá pagar la tarifa de reubicación de 40.000 RMB al apelado dentro de los 15 días posteriores a la entrada en vigor de esta sentencia. 4. Rechazar las demás reclamaciones de ambas partes;
[Análisis]
Este caso involucra un tema muy delicado en los juicios inmobiliarios actuales: la validez de la transferencia de arrendamiento de derechos de uso de tierras de propiedad estatal.
En el pasado siempre hemos creído que según lo dispuesto en el artículo 39 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana", "Si los derechos de uso del suelo se obtienen mediante adjudicación, la transmisión del inmueble se realizará ser informado a las personas con autoridad para su aprobación de acuerdo con las disposiciones de la aprobación del Gobierno del Consejo de Estado. Si el gobierno popular con autoridad de aprobación aprueba la transferencia, el cesionario deberá seguir los procedimientos de transferencia del derecho de uso de la tierra y pagar el uso de la tierra. tasa de transferencia del derecho de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes "Arrendar o transferir sin aprobación perjudica los intereses nacionales. El contrato debería ser inválido.
El autor cree que después de la implementación de la nueva "Ley de Contratos", bajo las circunstancias de fomentar y proteger las transacciones y la seguridad de las transacciones, dichos contratos aún se consideran inválidos. Esto es consistente con la "Ley de Contratos". proteger la autonomía de la voluntad de las partes y Los principios de fomentar las transacciones son inconsistentes. Más bien, deberían ser tratados de manera diferente según las diferentes situaciones.
En primer lugar, es necesario distinguir entre "registro de aprobación" como requisito para que el contrato entre en vigor y "registro público" cuando cambian los derechos de propiedad del objeto del contrato. Según la teoría de los derechos de propiedad en el derecho civil, los derechos de propiedad son derechos legalmente dominantes y los derechos de los acreedores son derechos de reclamación legal (después de que las partes celebran un contrato, los derechos de reclamación se vuelven vinculantes entre ellas). El profesor Sun, director de la Oficina de Investigación de Derecho Civil de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que “el registro de bienes raíces es un signo de establecimiento exitoso de derechos de propiedad. Sólo después del registro se pueden obtener derechos de propiedad de acuerdo con la ley. El contrato de transferencia de derechos celebrado entre las partes limita las reclamaciones entre las partes. Sin embargo, precisamente porque el derecho de reclamación sólo es vinculante entre las partes, el establecimiento y eficacia de este contrato no necesita basarse en el registro de bienes raíces, y el Los derechos del acreedor no obligan al tercero, por lo que el establecimiento del contrato no requiere Publicidad, es decir, la razón por la cual el contrato puede establecerse y ser efectivo es porque las partes tienen la misma intención en la validez del contrato. "No es condición suficiente y necesaria para la validez del cambio de derechos de propiedad, y los derechos de propiedad que surgen naturalmente de la efectividad del contrato no pueden establecerse ni hacerse efectivos", como puede verse. El registro sirve como efecto publicitario. de cambios en los derechos de propiedad y no afecta directamente la validez del contrato. Sin registro, un contrato celebrado entre las partes será válido y protegido por la ley siempre que no cumpla con la nulidad legal estipulada en el artículo 52 de la Ley de Contratos de la República Popular China y no viole las disposiciones prohibitivas de las leyes. y regulaciones.
El contrato de arrendamiento y transferencia de derechos de uso de la tierra asignados por el Estado debe considerarse inválido. El Tribunal Popular Supremo anunció en 2002 que el Destacamento de Bomberos de Seguridad Pública de Kunming contra Chongqing Dianjiang Composite Insulation Materials Factory y Kunming Xiaolin Hotel Co., Ltd. dictaminó que el Destacamento de Bomberos de Seguridad Pública de Kunming arrendó instalaciones públicas utilizadas para la extinción de incendios municipales a Chongqing Dianjiang Composite. Insulation Materials Factory y Kunming Xiaolin Hotel Co., Ltd. La invalidación del acuerdo entre Jiang Composite Insulation Material Factory para establecer Kunming Xiaolin Hotel refleja este espíritu.
Autor: Zhang, presidente de la Segunda División Civil del Tribunal Popular Intermedio de Shenyang.