¿Qué ciudad, Jinan o Liaocheng, tiene más margen para la apreciación del precio de la vivienda?
1. Introducción
1. ¡La población total de China es de aproximadamente 1.400 millones de personas!
2.2065438+El 0 de junio de 2009, la Comisión Nacional de Salud y Planificación Familiar realizó una conferencia de prensa. En la conferencia de prensa, Wang Haidong, director del Departamento de Envejecimiento y Salud de la Comisión Nacional de Salud, señaló que actualmente mi país se encuentra en una etapa de rápido desarrollo de envejecimiento de la población. A finales de 2065,438+2008, la población de edad avanzada de 60 años o más alcanzó los 250 millones. Dijo que el estado de salud de los ancianos de China no es optimista. En 2018, la esperanza de vida promedio de los chinos era de 77,0 años, pero según la investigación, la esperanza de vida promedio de los chinos era de solo 68,7 años. La proporción de personas mayores que padecen más de una enfermedad crónica llega al 75% y hay más de 40 millones de personas mayores discapacitadas o parcialmente discapacitadas. Las personas mayores tienen una necesidad urgente de servicios de salud. -La esperanza de vida media para los hombres es de unos 66 años, y para las mujeres es de 74 años, la futura edad de jubilación legal: ¡65 años para los hombres y 60 para las mujeres!
2. El sitio web de la Oficina Nacional de Estadísticas publicó "La industria de la construcción continúa desarrollándose rápidamente y las perspectivas urbanas y rurales han mejorado significativamente", el décimo de una serie de informes sobre los logros en materia de desarrollo económico y social. del 70º aniversario de la fundación de la República Popular China." El informe muestra que en 2018, el área de construcción de viviendas per cápita para los residentes urbanos fue de 39 metros cuadrados, un aumento de 32,3 metros cuadrados con respecto a 1978; el área de construcción de viviendas per cápita para los residentes rurales fue de 47,3 metros cuadrados, un aumento de 39,2 metros cuadrados. más de 1978.
2. Introducción a Liaocheng
Liaocheng se encuentra en el noroeste de la provincia de Shandong, limitando al norte con Dezhou y Hebei, al sur con Heze y Henan, y al sur con Jinan y Tai'an. al este y la provincia de Hebei al oeste. La población total es de unos 6 millones. Gobierna el distrito de Dongchangfu, la ciudad de Linqing, el condado de Yanggu, el condado de Shen, el condado de Chiping (ahora distrito de Chiping), el condado de Dong'a, el condado de Guan y el condado de Gaotang. El PIB es un dato oficial y se omite porque tiene poca importancia de referencia. El salario promedio oficial es de 5.400 yuanes al mes (2019), y su desarrollo económico y fortaleza ocupan el primer o segundo lugar en la provincia. Datos de encuestas no oficiales muestran que los ingresos salariales oscilan entre 2.500 y 5.000 yuanes (la mayoría de ellos no tienen seguro social). ¡Potencial de consumo insuficiente y alta presión en la vida! Es una ciudad estándar de cuarto nivel.
1. En comparación con los precios de la vivienda en Liaocheng en las zonas urbanas o en el distrito de Dongchangfu, el momento en 2019 es 12. El precio (precio de venta) de las casas nuevas en la ciudad vieja es generalmente de alrededor de 11.000, y el precio de las casas de segunda mano también es de alrededor de 11.000. Los precios de las casas nuevas y las antiguas son básicamente los mismos. El precio de venta de casas nuevas en zonas de desarrollo o partes de la "zona de alta tecnología" en nuevas áreas urbanas es básicamente de alrededor de 12.000, y el de las casas antiguas es de alrededor de 9.000. Existe una enorme diferencia de precios entre las viviendas nuevas y las antiguas. Pero en general, el precio real de la transacción es aproximadamente 200.000 menos que el precio de venta, y el precio real de la transacción se distribuye entre 0,8 y 0,95 millones, lo que es coherente con la distribución normal. Mire el precio del alquiler, porque el precio del alquiler puede reflejar mejor el nivel de desarrollo real de los bienes raíces en el área. Para una casa de 130 a 150 metros cuadrados en áreas urbanas, el alquiler mensual máximo no excederá los 2.000 yuanes, y el precio típico de mudanza es de unos 1.200 yuanes. El alquiler en la zona de desarrollo es aún más bajo, básicamente se mantiene por debajo de los 1.000 yuanes, especialmente algunas casas de reubicación en mejores ubicaciones cuestan básicamente alrededor de 600 yuanes. ¡La relación alquiler-venta es muy baja! ¡Esto demuestra que el impulso de crecimiento de los precios de la vivienda es serio! ! Si los precios de la vivienda en Liaocheng siguen siendo altos y siguen aumentando, entonces alquilar es la opción más inteligente.
2. El número de casas existentes en Liaocheng. Tome el área dentro del rango de rotación en sentido antihorario del Nuevo Anillo Norte-Anillo Este-Anillo Sur-Anillo Oeste para obtener estadísticas. Se han construido más de 400.000 unidades, en construcción, comerciales y de vivienda colectiva. La comunidad más grande de esta zona es Arcadia Group Tower, con una oferta estimada de unas 40.000 unidades. Se le puede llamar la zona de ataúdes de acero más grande de Liaocheng: la zona de barrios marginales.
3. Propietarios y consumidores de bienes raíces en Liaocheng. Además de los promotores, los propietarios invierten principalmente en viviendas familiares esporádicas, también hay algunos especuladores inmobiliarios invisibles y una pequeña parte se destina a su propia residencia. En Liaocheng, el 80% de las casas son propiedad de funcionarios y empresarios. Las familias de cuadros a nivel de sección y subsección poseen un promedio de más de 4 casas. Las familias de cuadros a nivel de oficina poseen un promedio de más de 8. casas. Las familias de cuadros en posiciones clave y departamentos de poderes especiales poseen más de 10 casas. La clase trabajadora generalmente mantiene una o dos casas ricas, incluidas casas heredadas.
Quienes realmente necesitan comprar una casa son los consumidores, principalmente aquellos que la necesitan para casarse y otras necesidades urgentes, ¡y para mejorar la vivienda! ¡Estas personas son los llamados puerros inmobiliarios y los desarrolladores deben cosecharlos con regularidad! Sin embargo, los puerros no crecen mucho y el rendimiento se reduce gravemente.
4. La composición de los precios de la vivienda. Una casa se compone del precio del terreno + costos de construcción e instalación. Actualmente, el terreno en Liaocheng es el segundo más caro con 5 millones de acres (Liaocheng Country Garden) y el más caro con 877 yuanes por mu (Liaocheng Xiangsheng Real Estate). ¡Los costos de construcción e instalación generalmente se controlan dentro de 1200 yuanes/㎡! ! ! Los costos de construcción e instalación de edificios residenciales de varios pisos deben controlarse dentro de 900 yuanes/㎡. El costo de construcción e instalación mencionado aquí es el precio de la oferta ganadora de la empresa de construcción e instalación (incluidos impuestos y ganancias). Los precios del agua, la electricidad, la calefacción e incluso la decoración moderada cumplen con el estándar de calidad nacional. En la operación real, combinado con recortes y subcontratación ilegal, el costo se puede reducir entre 200 y 400 yuanes/㎡. El costo real de construcción e instalación es de 1.000 yuanes/㎡ (de gran altura) y 600 yuanes/㎡ (de varios pisos). Luego, el precio del terreno se calcula en el precio mínimo; tomando como ejemplo la mansión Xiangsheng Jinlin de Liaocheng Xiangsheng Real Estate, ¡su precio mínimo no supera los 3.000 yuanes/㎡! ¡El coste teórico de construcción de un edificio de gran altura en Xiangsheng es de unos 4.000 yuanes! ¡El coste teórico de los inmuebles en otros lugares será inferior a 3.800! ! Pero si la oferta supera los 1.000, el beneficio inicial es del 1,63%. Para obtener grandes beneficios hay que mencionar otro concepto: el pool.
Debido a que las leyes actuales del país no tienen requisitos claros para los puestos públicos, ¡los puestos públicos son una hoja de parra para las empresas de desarrollo! ¡Úselo para encubrir un fraude sucio y descarado! Los puestos públicos de la provincia de Shandong son famosos en todo el país, y los puestos públicos de Liaocheng son los más famosos de Shandong: ¡grandes, grandes, súper grandes! Tomando como ejemplo la mansión Xianglin de Xiangsheng, no es demasiado escandaloso que su familia comparta su casa. Los edificios de gran altura representan básicamente entre el 24% y el 29%, y los edificios residenciales de varios pisos comparten alrededor del 15%. ¿Qué son estos puestos? Sólo sabemos que existen edificios de evacuación, ascensores, etc. De hecho, en las plateas se contarán propiedades habitadas, puertas e incluso obras de defensa aérea civil. Además, hay un artefacto de piscina: el plano. El promotor planeó inicialmente una superficie de 10.000 metros cuadrados, pero en realidad construyó 9.000 metros cuadrados. Luego encontró un departamento gubernamental para obtener 12.000 metros cuadrados y luego asignó los 2.000 metros cuadrados a la piscina de cada hogar, lo que dio como resultado que el área de construcción real de algunas casas fuera de 1.170 metros cuadrados.
En realidad, la venta de una piscina falsa en un edificio alto de primera clase de 30 pisos puede compensar los componentes de construcción e instalación del edificio. ¡Dicen que el verdadero costo de la construcción es el precio que el desarrollador pagó por el terreno! !
Además, el precio al que los promotores compran los terrenos también es falso. ¡Esto ya es un secreto a voces en la financiación de terrenos de los gobiernos locales! Por ejemplo, si un promotor adquiere un terreno de 8 millones de acres, el gobierno lo anunciará y lo presentará. De hecho, en la mayoría de los casos, el gobierno sólo exige a los desarrolladores que paguen entre el 50% y el 70%, o que devuelvan el monto total al desarrollador, o que tomen medidas de compensación, como la asignación de otros terrenos de forma gratuita para compensar al desarrollador.
En resumen, el costo de construcción de los desarrolladores de Liaocheng es en realidad el costo real de 2.000 a 3.000 metros cuadrados.
Algunas personas pueden objetar que la mano de obra, el cemento y las barras de acero han aumentado, entonces, ¿cómo no va a aumentar el costo? No lo refutaré, lea atentamente lo anterior para aclarar cualquier duda.
5. El entorno oficial de bienes raíces de Liaocheng. En una palabra: ¡tanto el gobierno como los promotores esperan que los compradores de viviendas se conviertan en adquisiciones! ¿Por qué? En pocas palabras, este es un modelo de tipo esquema Ponzi. Independientemente de si el comprador es un especulador de bienes raíces, un comprador en tiempo real u otra persona, el gobierno local (LG) y el desarrollador (LM) esperan que el comprador siempre pague por la casa, y LG y LM siempre cobrarán. el dinero. Sólo así los bienes raíces no caerán, incluso si vendes algunas casas al año, ¡no colapsarán!
Los intereses de los gobiernos locales y de los promotores son siempre los mismos. Hay dos pruebas: en primer lugar, los salarios y los pagos de proyectos de los trabajadores y contratistas migrantes seguirán atrasados o incluso no pagados, y los departamentos gubernamentales no lo manejarán de manera seria y responsable; este fenómeno reducirá los costos de construcción e instalación; de los desarrolladores; en segundo lugar, los compradores de viviendas. Si el desarrollador es engañado, el gobierno no lo tratará con seriedad y responsabilidad, ¡incluso si el desarrollador hace enojar a la gente! ¡Este tipo de comportamiento ayudará a los desarrolladores a obtener beneficios ilegales sin ser castigados!
Los gobiernos locales utilizan el poder otorgado por la gente para interpretar selectivamente leyes y regulaciones para inducir a la gente a consumir viviendas con precios elevados. Por ejemplo, dividir distritos escolares, zonificar escuelas cercanas, requisitos específicos de trabajo y seguridad social, permiso de residencia, certificado de propiedad inmobiliaria, etc. Parece formal, pero en realidad es un abuso de poder y el uso de los llamados "procedimientos o medios formales" para exigir a las personas en un "entorno social informal e ilegal". Como puedes imaginar, ¡la multitud estaba muy herida! Por ejemplo, cuántas empresas en Liaocheng pueden pagar la seguridad social de acuerdo con la Ley de Contrato Laboral de la República Popular China y cuántos trabajadores han recibido quejas por trato injusto o incluso arbitrajes. ¿Los departamentos funcionales han aplicado concienzudamente esta ley y han protegido eficazmente a los trabajadores?
6. Técnicas posteriores para ganar dinero de los desarrolladores. Los servicios posteriores a la propiedad son otro medio para que los desarrolladores aprendan de los demás. En lugar de decir que es un "servicio inmobiliario", es mejor decir que es un "servicio chupa sangre". La tarifa de propiedad para casas nuevas en Liaocheng es siempre de 1,5 yuanes-1,8 yuanes-2 yuanes, básicamente por encima de 1,8 yuanes, y debe pagarse de acuerdo con el área de construcción comprada. El pago real y las cuentas de los derechos de propiedad nunca se revelan a los propietarios. El propietario sólo necesita conocer los "honorarios de propiedad a pagar". Otros no tienen nada que ver con el dueño. Por supuesto, la empresa inmobiliaria también está controlada por el promotor. Es el tío del dueño. ¿Puede el dueño decir que el servicio brindado por el tío no es bueno? ! La electricidad pública, los ascensores, la iluminación, la basura, etc. se deben pagar por separado. Utilice un ejemplo para ilustrar las enormes ganancias derivadas de los derechos de propiedad. Si un edificio de gran altura con una superficie de construcción de 30.000㎡ se vende a 33.000㎡ y 300 hogares, la tasa de propiedad es de 1,8 yuanes/m2/mes y otros gastos son de 600 yuanes/año y la tasa de contribución es del 85%; y la renta anual de la propiedad de este edificio = 1,8 * 33.000* 12 * 0,85+600 * 300 * 0,85 = 759.000 yuanes. Debido a que el período de garantía de una casa es generalmente de 5 años, y corre a cargo del constructor, el propietario solo corre con parte de las primas de salud y seguridad durante los primeros 5 años. Además, las comunidades pueden generar ingresos a través de la publicidad. Una estimación aproximada es que este edificio puede generar un ingreso mínimo de 60.000 yuanes al año. Entonces, el ingreso mínimo de propiedad de este edificio puede alcanzar los 820.000 yuanes al año, y el costo de construcción e instalación de este edificio es de 32 millones de yuanes. Durante más de 30 años, puede ganar honorarios de construcción e instalación a través de propiedades. De hecho, ¡solo se necesitan 25 años para que la propiedad genere tarifas de construcción e instalación para el desarrollador!
7. Venta ilegal en zonas públicas. Un ejemplo típico son las instalaciones de ingeniería de defensa aérea civil. Los proyectos de defensa aérea civil pertenecen al estado y suelen ser utilizados por sus propietarios. El uso más extendido son las plazas de aparcamiento. Las interpretaciones específicas irrazonables que involucran el derecho de propiedad, el derecho contractual, las leyes especiales de defensa aérea civil y los departamentos de gestión de defensa aérea civil de los gobiernos locales han causado cierta confusión. Por lo tanto, los desarrolladores lo consideran suyo y pueden comprarlo y venderlo a voluntad, o comprarlo y venderlo disfrazado. Sin embargo, no se pueden solicitar derechos de propiedad para los espacios de estacionamiento de la defensa aérea civil. La mayoría de ellos ya incluyen los componentes integrales de todo el edificio y son pagados por todos los propietarios. Por tanto, en los casos judiciales reales, las plazas de aparcamiento de la defensa aérea civil sólo tienen derecho a utilizarlas, y el derecho a utilizarlas pertenece a todos los propietarios.
La propiedad se puede administrar según la encomienda del comité de propietarios, se cobran los honorarios de administración correspondientes y las ganancias se utilizan en la comunidad. Sin embargo, los desarrolladores comenzaron a vender de manera disfrazada o abierta. Las plazas de estacionamiento de Liaocheng son generalmente entre 60.000 y 12.000, y las plazas de estacionamiento de defensa aérea civil se asignarán en una proporción de 0,6 a 0,8. Entonces el edificio tiene un mínimo de 1,80 plazas de aparcamiento, y una plaza de aparcamiento se vende por 10.000, ¡entonces el ingreso mínimo ilegal será de 18.000!
En tercer lugar, el dilema de Liaocheng Real Estate
Lo que Liaocheng Real Estate mencionó anteriormente son enormes ganancias, en comparación con los lectores. Pero ¿por qué mucha gente dice que los desarrolladores lo están pasando mal? ¡La razón es que el gobierno local no hizo cumplir estrictamente las leyes y regulaciones pertinentes!
La ley estipula claramente que la construcción se llevará a cabo después de la aprobación y la construcción comenzará después de que se disponga de los fondos. Pero en realidad, todos los materiales deben enviarse mientras la construcción está en marcha, o incluso construirse primero y luego enviarse para su aprobación, o no enviarse en absoluto, ¡como prefiera! Por último, ¡no podemos solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria y dejar que los compradores de la vivienda se hagan cargo de ello! Además, los promotores no tenían fondos y ganaron las licitaciones a través de las llamadas conexiones turbias. Al mismo tiempo, utilizaron préstamos bancarios y usureros privados para recaudar fondos para pagar el pago inicial de la tarifa de transferencia de la tierra primero, y luego pidieron al grupo de construcción que financiara la construcción, ¡dejándolos con las manos vacías! Cuando los gobiernos locales y las empresas trabajan juntos, ¡la ley nacional de construcción se convierte en letra muerta! La empresa constructora tampoco tenía dinero, por lo que para ganar la licitación tuvo que aceptar la petición del promotor. La empresa constructora también empezó a pedir préstamos a usureros para obtener fondos iniciales. En la mayoría de los casos, el riesgo se transfiere y comienza la subcontratación y el desembalaje ilegales. Hay dos bolsas, tres bolsas y cuatro bolsas, etc. Cuando los verdaderos trabajadores de la construcción llegaron allí, ¡había nada menos que ocho bolsas! Todos los eslabones intermedios comenzaron a atrasarse, incluidos los contratistas y los trabajadores que estaban atrasados en los pagos del proyecto y los salarios de los trabajadores. Este es el ecosistema arquitectónico de Liaocheng. También es el entorno político ecológico de la industria de la construcción de China.
En cuarto lugar, análisis de las tendencias de los precios de la vivienda en Liaocheng en los próximos diez años.
Los precios de la vivienda en Liaocheng seguirán aumentando... seguirán aumentando. ¡La responsabilidad y promotor es el gobierno local! El gobierno local y los desarrolladores organizaron conjuntamente un espectáculo para alentar y presionar a la gente a comprar casas desesperadamente, lo que aumentó la presión sobre la atmósfera y el entorno de la compra de casas, ¡pero no aumentó el poder adquisitivo! Calculo audazmente que el precio medio de la vivienda en Liaocheng alcanzará los 18.000/m2 en 2025, y el precio de transacción real no será inferior a 15.000/m2, pero volverá gradualmente al precio de 2,5-3,5 toneladas de trigo/m2 en 2025. -2030. 2025 es un punto de inflexión para la industria inmobiliaria de Liaocheng y también es el primer punto de inflexión. En el período posterior aparecerán nuevos puntos de inflexión, y todos los puntos de inflexión son puntos de inflexión hacia abajo.
Algunos lectores pueden preguntar: los gobiernos locales tienen poder administrativo local e información interna, y los desarrolladores también son extremadamente ricos. ¿No conocen los riesgos? Soy diestro y digo tonterías aquí. ¿Es avergonzarse a uno mismo? Es innegable que tienen recursos políticos, pero ninguna fuerza externa puede interferir con las leyes del desarrollo económico. ¡Los gobiernos locales y los desarrolladores se encuentran ahora en un dilema! Por un lado, los gobiernos locales quieren logros políticos, y la construcción y el desarrollo son los métodos de desarrollo más simples y destacados: simples y toscos, con resultados rápidos. Por otro lado, mientras continúe la urbanización de China, los desarrolladores tendrán un entorno para obtener enormes ganancias.
Liaocheng es un lugar donde la gente corriente no tiene más remedio que cultivar hortalizas, trabajar y comprar y vender acero. El salario de los estudiantes de medicina con especialización en seguridad pública, fiscalía y derecho puede alcanzar más de 1.000 yuanes, y el de otras instituciones públicas e industrias monopolistas como los bancos estatales, Guodian y petroquímicos puede superar los 7.000 yuanes. Estas excelentes personas en buenas unidades son buenos puerros para comprar casas y también son los puerros en los que los desarrolladores se concentrarán en cosechar en el futuro.
5. Palabras superfluas.
En los próximos años, el impuesto a la propiedad se recaudará en su totalidad. Esta es también una señal política del fin del desarrollo urbano. La financiación de la tierra pasó al impuesto a la propiedad.
Además, existen varios tipos de bienes inmuebles en los que no se puede invertir en el futuro:
1. Las tiendas en el mercado actual no tienen valor de inversión y los promotores han añadido al precio de venta todos los beneficios previsibles en los próximos 50 años. El número de tiendas aumenta cada año. Casi todas las comunidades y todos los edificios de nueva construcción están equipados con muchas tiendas. Sin embargo, el consiguiente crecimiento demográfico y la capacidad de consumo van disminuyendo gradualmente, lo que da lugar a la contradicción entre los altos precios de la vivienda y la insuficiente capacidad de consumo de las masas. Es más, las tiendas de otras provincias y ciudades se venden en Liaocheng y las visitas son gratuitas. ¿Qué pasa con el alojamiento? Este es un esquema Ponzi clásico. Esta contradicción es una contradicción típica en el contexto de la sociedad integralmente acomodada de mi país, y también es una contradicción socioeconómica típica en la nueva situación del socialismo con características chinas.
2. El apartamento está lleno de agujeros. Se venden apartamentos en todo el país. Los apartamentos en Hebei se venden en Shandong y se anuncia que se alojan en hoteles de renombre internacional. Si este es el caso, si usted toma el dinero y el promotor lo utiliza para venderlo a otras personas que construyen el edificio, la ganancia que obtendrá será menor que el interés. Además, en la mayoría de los casos, esta propaganda es engañosa y simplemente inalcanzable.
3. Habitación con vistas al mar. Una “casa conceptual” donde los lugareños no vivirían en vano. En resumen, una mentira.