Cerca de 600 políticas de control del mercado inmobiliario muestran que la "estabilidad" será la tónica principal en 2022.
Este año, a principios de 2021 se implementaron oficialmente políticas como las "Tres Líneas Rojas" y la "Oferta Concentrada de Tierras" para las empresas inmobiliarias, y la industria inmobiliaria también marcó el comienzo de cambios importantes, en el pasado. , la industria se caracterizaba por un alto apalancamiento, una alta rotación y un modelo de altos rendimientos que ya no existe.
Este año, con la introducción intensiva de políticas de control nacional, las ventas de la industria inmobiliaria también han mostrado una tendencia de "altas al principio y luego bajas". Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, el número de políticas de regulación inmobiliaria en todo el país siguió siendo alto en junio 5438 065438 en octubre, llegando a 56 veces en un solo mes, y el número acumulado de políticas de regulación inmobiliaria durante el año llegó a 586 veces.
De cara al futuro, muchos expertos de la industria dijeron en entrevistas con periodistas del Securities Times que la "estabilidad" será el tono principal del mercado inmobiliario el próximo año y la dirección de varias políticas regulatorias al final. del año es estabilizar el mercado inmobiliario, que también representa la dirección política. Por otro lado, se espera que la política se centre en las "tres tareas de estabilidad", implemente políticas específicas para las ciudades y tenga en cuenta tanto la oferta como la demanda; al mismo tiempo, acelerará moderadamente el desarrollo a largo plazo; mercado de alquiler y promover la construcción de viviendas asequibles.
Aparición del fondo de la política
A principios de 2021, se han introducido una tras otra políticas relacionadas con la financiación y la adquisición de terrenos para empresas inmobiliarias, incluidas las "tres líneas rojas". nueva política regulatoria que ha atraído mucha atención del mercado.
De hecho, ya el 20 de agosto del año pasado, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China aclararon que las normas de gestión de financiación y seguimiento de fondos para 12 empresas inmobiliarias clave serán Se puso a prueba el 1 de septiembre de ese año, que es lo que la industria llama. La política de "tres líneas rojas" para el financiamiento de empresas inmobiliarias se implementó oficialmente desde principios de este año.
Desde la implementación de la política de las tres líneas rojas, las empresas inmobiliarias en general han acelerado el proceso de reducción de los pasivos que devengan intereses, especialmente las empresas inmobiliarias líderes.
Según las estadísticas de Haitong Securities, en el primer semestre de 2021, el ratio de apalancamiento de algunas empresas inmobiliarias líderes disminuyó. A finales del primer semestre de 2021, además de Greenland Holdings, First Venture Holdings, Fahua Holdings, Financial Street, Guangming Real Estate y Lu Shangye, algunas empresas líderes que cotizan en acciones A tienen tres líneas rojas (bajo nivel de activos). el índice de pasivo (excluidos los anticipos de cuentas) es superior a 70; el índice de deuda neta es inferior a 100; el índice de deuda en efectivo a corto plazo es superior a 1);
En febrero se filtró un documento publicado por el Ministerio de Recursos Naturales sobre la clasificación y regulación de suelos residenciales. El documento exige que los suelos residenciales en ciudades clave implementen "dos concentraciones": publicación centralizada de anuncios de transferencia. y los anuncios de terrenos residenciales en 2021 no excederán de 3 veces la organización centralizada de las actividades de transferencia. Entre ellas, las ciudades clave incluyen 4 ciudades de primer nivel y 18 ciudades de segundo nivel.
La política centralizada de suministro de tierras ha cambiado el ritmo de adquisición de tierras por parte de las empresas inmobiliarias y también se considera uno de los mayores cambios en el mercado inmobiliario en 2021.
“Después de que el mercado inmobiliario operó a un alto nivel en la primera mitad de 2021, el mercado inmobiliario en general comenzó a mostrar signos evidentes de ajuste a la baja en la segunda mitad del año a medida que el mercado inmobiliario se enfría. está disminuyendo, la presión sobre la cadena de capital de las empresas inmobiliarias está aumentando y el entusiasmo de las empresas de adquisición de tierras es cada vez menor". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo a un periodista del Securities Times que el suministro centralizado de tierras ha Cambió el ritmo de desarrollo original de las empresas inmobiliarias. Con los cambios en el mercado inmobiliario, se espera que la política centralizada de oferta de suelo siga ajustándose en 2022.
Los datos del Centaline Real Estate Research Center muestran que, al 11 de junio, el valor de transacción de tierras en 100 ciudades en 2021 fue de 4,05 billones, una disminución del 7,4% respecto al mismo período de 2020. A juzgar por los datos del mercado inmobiliario, se ha convertido en una tendencia que la popularidad siga disminuyendo, especialmente para 20265433.
Desde entonces, se han introducido intensamente diversas políticas, como restricciones de precios, restricciones de ventas y restricciones de compras, y se han emitido continuamente señales de una mayor regulación en la industria inmobiliaria. Según estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, de enero a agosto de 2021, el número acumulado de controles inmobiliarios superó las 400 veces, estableciendo un nuevo récord histórico.
Cabe señalar que desde septiembre, las políticas inmobiliarias se han ido calentando paulatinamente y convirtiéndose en conocimiento de la industria.
A finales de septiembre, el banco central propuso mantener el sano desarrollo del mercado inmobiliario en su reunión ordinaria del tercer trimestre. Junio de 5438 En octubre, algunas ciudades como Harbin introdujeron políticas relevantes para estabilizar el mercado inmobiliario. 65438 En febrero, una reunión de alto nivel propuso “apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de vivienda” y propuso por primera vez la promoción de un “círculo virtuoso” en la industria inmobiliaria.
En opinión de Zhang Dawei, se espera que evitar que el mercado inmobiliario caiga demasiado rápido se convierta en una tendencia política futura, y "estabilidad" es la palabra clave más segura para el mercado inmobiliario el próximo año. "En los últimos dos años, la regulación del mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más estricta. Por un lado, en las ciudades calientes hay límites de precios para las casas nuevas y de segunda mano y, por otro lado, hay límites de precios para las casas nuevas. casas en muchas ciudades de todo el país Un fuerte aumento en los precios de la vivienda amplificará los riesgos financieros, y los precios de la vivienda La caída similar a un acantilado también es inestable y también afectará al sistema financiero. A finales de año, varias regulaciones comenzaron a estabilizarse. El mercado inmobiliario y los subsidios para la compra de viviendas en más de 20 ciudades de todo el país representan el fondo de la política".
Mercado financiero del Everbright Bank de China. Zhou Ye, analista macroeconómico del Ministerio de Finanzas, dijo Los periodistas dijeron que la regulación inmobiliaria es el primer paso y que varias localidades implementarán políticas específicas de la ciudad para implementar las "tres tareas de estabilidad". "No podemos permitir que los precios de la vivienda aumenten irracionalmente y que las empresas inmobiliarias aumenten su apalancamiento de manera desordenada. Al mismo tiempo, no podemos permitir que el sector inmobiliario esté demasiado frío. Tanto el sobrecalentamiento como el sobreenfriamiento del mercado inmobiliario son perjudiciales". De cara al futuro, las políticas seguirán centrándose en las "tres tareas de estabilidad". Se implementan políticas específicas de la ciudad, y tanto la oferta como la demanda trabajan arduamente para preajustar y afinar las políticas regulatorias basadas en la oferta y la demanda del mercado inmobiliario específico en la región, al mismo tiempo, acelerar moderadamente el desarrollo; del mercado de alquiler a largo plazo y promover la construcción de viviendas asequibles.
“Se espera que bajo el tono general de 'la vivienda es para vivir, no para especular', el apoyo de la política crediticia de corto plazo a la demanda de vivienda de primera y mejorada continúe ampliándose, y los gobiernos locales responderán a los requisitos del gobierno central y tomarán medidas específicas para resolver el problema de las cadenas pobres relacionadas con el sector inmobiliario, además de aumentar los subsidios para la compra de viviendas, también existen expectativas de ajuste para políticas como la reducción de las tasas de interés de los préstamos. y reducir algunos impuestos a las transacciones", dijo a los periodistas Chen Wenjing, subdirector del Departamento de Índices de la Academia de Índices de China.
Se espera que los eventos de riesgo disminuyan.
A medida que el entorno financiero para las empresas inmobiliarias continúa estrechándose este año, muchas empresas inmobiliarias privadas de renombre incumplieron sus deudas en la segunda mitad del año.
En julio de 2021, Blu-ray Development anunció que algunas de sus deudas no podían pagarse según lo previsto; en agosto, Sunshine 100 también declaró que no había pagado los bonos convertibles vencidos. En septiembre, surgió la noticia de que los servicios de gestión financiera de Evergrande Group habían dejado de pagar, lo que desencadenó la propia crisis de liquidez de Evergrande y, hasta cierto punto, presagió posibles riesgos futuros de deuda para otras empresas inmobiliarias.
Desde octubre, empresas como Fantasia, Modern Land, Sony Holdings, etc. han tenido dificultades para pagar sus deudas en dólares estadounidenses, lo que también ha provocado una fuerte caída de las deudas inmobiliarias en dólares estadounidenses.
Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, desde junio de 5438 00, las ventas de Greenland Holdings, Sunshine City, Caesars, Agile, Greentown China, Hesheng Chuangzhan, Xincheng Development, Yuzhou Group y otros bienes raíces Las empresas inmobiliarias tienen deuda en dólares cayó bruscamente. La deuda inmobiliaria en dólares de China cayó en general casi un 20%. Entre ellos, los bonos con vencimiento en 2021 han sido los más afectados, seguidos de los bonos con vencimiento en 2022, y los bonos con vencimiento en 2023, 2024 y 2025 han experimentado caídas relativamente suaves.
“La razón principal detrás de esto es la regulación inmobiliaria. En particular, las tres líneas rojas han inhibido los canales de financiación de las empresas inmobiliarias y la restricción de las ventas ha dificultado que las empresas cobren los reembolsos. El doble endurecimiento de los préstamos para el desarrollo y los préstamos para la vivienda ha reducido en gran medida la capacidad de solvencia de la empresa”, dijo Zhang Dawei a los periodistas.
Vale la pena señalar que muchas empresas inmobiliarias también están tratando activamente de salvarse mediante reducciones de personal, financiación, etc. Se espera que la reducción de eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias se convierta en un conocimiento en la industria.
Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial de la China Index Academy, dijo a los periodistas que como la industria concede gran importancia a los riesgos de liquidez, algunas empresas inmobiliarias en peligro han comenzado a tomar medidas activas vendiendo activos. pedir prestado a los accionistas y emitir acciones adicionales y reponer fondos mediante otros métodos ha desempeñado un papel positivo a la hora de aliviar la presión de la deuda a corto plazo. "Las políticas actuales relacionadas con el financiamiento básicamente han tocado fondo. Garantizar el financiamiento normal y la rectificación de políticas se han convertido en las principales direcciones de supervisión, y se están satisfaciendo las necesidades financieras razonables de las empresas inmobiliarias. Por lo tanto, en general, los eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias disminuirán gradualmente. disminuirá en el futuro."
Las empresas inmobiliarias están buscando activamente el cambio.
Cabe señalar que las ventas del mercado inmobiliario de este año han mostrado una tendencia de “alto al principio y luego bajo”, lo que también ha atraído gran atención por parte de la industria.
Los últimos datos del 5438 de junio al 15 de febrero publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de 2021 a noviembre, el área de ventas de viviendas comerciales fue de 15,8 mil millones de metros cuadrados, un aumento interanual. de 4,8 en 2019, ventas: de 2021 a noviembre, ventas de viviendas comerciales El monto total fue de 16,2 billones de yuanes, un aumento interanual de 8,5 y un aumento de 1 a 11 en comparación con 2019.
Sin embargo, desde la perspectiva de un solo mes, las ventas en el mercado inmobiliario han mostrado una tendencia a la baja durante varios meses consecutivos.
Los datos del China Index Institute muestran que el mercado todavía estaba en la etapa de ajuste en junio 5438 01. Afectados por la alta base en el mismo período del año pasado, el área de ventas y el volumen de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional cayeron 14,0 y 16,3 respectivamente, manteniendo caídas de dos dígitos durante cuatro meses consecutivos. Sin embargo, afectados por factores como la mejora marginal del entorno crediticio, las caídas se redujeron en 7,7 y 6,3 respectivamente en comparación con el mes anterior.
“Afectada por factores como la regulación anticipada y las estrictas cuotas hipotecarias bancarias, la presión de ajuste del mercado inmobiliario aumentó en la segunda mitad del año y el mercado en general se enfrió. Las empresas inmobiliarias individuales incumplieron los impagos. y el sentimiento de espera de los compradores de viviendas aumentó, lo que frenó aún más la actividad del mercado. El área de ventas y el volumen de ventas de las empresas inmobiliarias disminuyeron "
En opinión de Chen Wenjing, las empresas inmobiliarias aumentaron su marketing. esfuerzos en el primer semestre del año, y el área de ventas alcanzó el nivel más alto en el mismo período de la historia, y el desempeño general superó las expectativas. El mercado se enfrió significativamente en el tercer trimestre y la superficie de ventas de viviendas comerciales cayó año tras año.
Desde la perspectiva de las tendencias del mercado a corto plazo, las ventas de las empresas inmobiliarias han disminuido y la presión para el pago de la deuda a corto plazo ha aumentado. En este contexto, muchas empresas inmobiliarias han optado por aumentar los ingresos y reducir los gastos.
Tomemos a Vanke como ejemplo. 5438 de junio 065438 El 17 de octubre, Vanke propuso cambiar el modo de pensamiento inercial de la era dorada, integrar la filosofía empresarial en todo momento, reducir las acciones y gastos que no producen valor y gastar una pequeña cantidad de dinero para hacer grandes cosas. cosas.
Zhang Dawei cree que además de aumentar los ingresos y reducir los gastos, mantener la liquidez y obtener pequeñas ganancias con tranquilidad, los promotores inmobiliarios deberían cambiar su forma de pensar y centrarse en mejorar la calidad del producto. "El siguiente paso es la reorganización de las empresas inmobiliarias. Quien tenga mejor calidad podrá atraer usuarios y obtener una parte del cada vez más reducido mercado inmobiliario. Sólo reconociendo claramente la situación y acelerando la transformación podremos tener la oportunidad de sobrevivir El frío invierno de la industria y gana un boleto para la segunda mitad del juego”.
Por otro lado, la transformación de las empresas inmobiliarias se ha mencionado a menudo este año, pero la industria recomienda tomar decisiones primero. . Liu Shui cree que la tasa de beneficio general de la industria inmobiliaria sigue disminuyendo. En este contexto, las empresas inmobiliarias no deben quedarse ciegas. Después de todo, existen umbrales e inversiones de capital en distintos campos, y la transformación no se puede hacer simplemente por transformar. Por lo tanto, las empresas deben ajustar cuidadosamente sus estrategias de desarrollo en función de su situación real y sus necesidades de desarrollo.