¿Cuál es la mayor diferencia entre el papel del gobierno chino y el de los gobiernos occidentales? dime ¿por qué?
1. Las razones subyacentes del aumento de los precios de la vivienda en China
La vivienda es un bien especial relacionado con "vivir y trabajar en paz y satisfacción" de todos, y los precios de la vivienda se han vuelto más altos. una cuestión importante relacionada con la economía nacional y el sustento de la gente. El gobierno central considera que controlar el crecimiento de los precios de la vivienda es una tarea importante en la actualidad. La promulgación de los "Ocho Reglamentos Nacionales" y los "Seis Reglamentos Nacionales" y la introducción de las palancas regulatorias pertinentes demuestran la determinación del gobierno central de controlar los precios de la vivienda. Sin embargo, después de la implementación de estas medidas, los precios de la vivienda no cayeron significativamente. La ligera disminución de los precios de la vivienda en algunas ciudades también se debió a los precios excesivamente altos de la vivienda en estas zonas. Entonces, ¿a qué se debe el aumento de los precios de la vivienda en China? Hay tres razones profundamente arraigadas:
1. La manifestación de la oferta y la demanda. China tiene una gran población, pero la superficie habitable per cápita es limitada y la oferta de viviendas adecuadas a los niveles de ingresos de la gente es aún más grave. Después de la reforma y apertura, con la mejora del nivel de vida de la gente, la expansión de la demanda de vivienda será imparable. Por un lado, los recursos limitados de la tierra, por otro lado, la expansión de la escala urbana y la población urbana han provocado el aumento continuo de los precios inmobiliarios en nuestro país.
2. Orientado al beneficio. Muchos gobiernos locales consideran la industria inmobiliaria como una poderosa fuerza impulsora del desarrollo económico local, un pilar de los ingresos fiscales e incluso una manifestación del desempeño del gobierno. Por ello, en algunos lugares se han descontado los “Ocho Artículos de la Nación” y los “Seis Artículos de la Nación”. Por ejemplo, algunos gobiernos locales piden a la gente que revele los costos de desarrollo de viviendas comerciales, diciendo que se trata de un secreto comercial de la empresa y que el gobierno no puede revelarlo.
3. El mecanismo de seguridad de la vivienda no es sólido. El mecanismo de seguridad habitacional es parte del mecanismo nacional de seguridad social; debido a su inicio tardío, nuestro país aún no ha establecido un mecanismo completo de seguridad habitacional. Aunque muchos lugares de nuestro país han introducido sucesivamente viviendas asequibles, viviendas para personas necesitadas y otras medidas para atender la compra de viviendas por parte de familias de ingresos bajos y medios, debido a mecanismos de seguridad imperfectos y demasiadas lagunas operativas, muchas casas Todavía han caído en manos de especuladores inmobiliarios, e incluso han regresado a En manos de los desarrolladores, las opiniones de la gente común son aún mayores.
2. Las principales experiencias de los gobiernos extranjeros en el control de los precios de la vivienda
Muchos países han experimentado los problemas y contradicciones que han surgido en el mercado inmobiliario de China en los últimos años, y también han adoptado muchas medidas y medios para regular los precios de la vivienda. Aunque las condiciones nacionales son diferentes y algunos métodos pueden no funcionar en nuestro país, muchas medidas son de gran importancia para nosotros. En resumen, los métodos eficaces incluyen principalmente:
1. Utilizar el apalancamiento fiscal para controlar los precios de la vivienda. Las medidas fiscales están destinadas principalmente a desalentar la especulación inmobiliaria, y muchos países imponen fuertes impuestos a las segundas viviendas propiedad de residentes. Esta ley se originó en países occidentales como el Reino Unido y se conoce como impuesto a las propiedades vacías o impuesto a las viviendas vacías. Los bienes raíces están sujetos al registro del nombre real y a cada ciudadano solo se le permite poseer una propiedad residencial principal en todo el país (esta propiedad disfruta de exención de impuestos o los máximos beneficios fiscales posibles. Otras propiedades están sujetas a altos impuestos sobre las ganancias de capital cuando se compran). y vendido. Al mismo tiempo, para frenar la reventa de tierras, el gobierno impondrá un impuesto a las transacciones de tierras que no estén ocupadas por propietarios.
Además, la imposición de altos impuestos territoriales también ha frenado efectivamente la especulación inmobiliaria. En Francia, además de pagar un elevado impuesto sobre la propiedad, los compradores de viviendas también tienen que pagar el impuesto sobre la vivienda o el impuesto sobre las viviendas vacías. Esto ha llevado a que los franceses no hayan considerado el mercado inmobiliario como un área importante de inversión o preservación de la propiedad. por mucho tiempo.
Para frenar el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda, el gobierno coreano ha introducido sucesivamente una serie de políticas de macrocontrol del mercado inmobiliario. Primero, aumentar los impuestos inmobiliarios. Para frenar la especulación inmobiliaria, el gobierno impone fuertes impuestos a las segundas o más viviendas propiedad de los residentes. En junio de 2006, el impuesto sobre las transacciones sobre la transferencia de segundas viviendas y posteriores se aumentó del 9 al 36 al 50. Al mismo tiempo, para frenar la reventa de tierras, el gobierno impuso un impuesto a las transacciones del 60% a las transacciones de tierras que no están ocupadas por propietarios. Después de la introducción de la nueva política, el aumento de los precios de la tierra en Corea del Sur comenzó a desacelerarse y el volumen de transacciones de tierras disminuyó un 36,3% ese mes.
2. Utilizar el apalancamiento de los tipos de interés para controlar los precios de la vivienda.
Los precios de la vivienda británica han entrado en un nuevo ciclo ascendente desde 2001. En 2005, la tasa de crecimiento anual superó el 20% durante más de tres años consecutivos. Con este fin, el gobierno británico y el banco central han comenzado, tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda, a frenar el sobrecalentado mercado inmobiliario. Desde agosto de 2005, el mercado inmobiliario ha ido mostrando signos de enfriamiento. Por un lado, el Banco de Inglaterra aumentó los tipos de interés cinco veces entre junio de 2003 y octubre de 2004, pasando el tipo de interés de 3,5 a 4,75, lo que provocó un aumento de los costes hipotecarios e inhibió el sobrecalentamiento del crédito al consumo inmobiliario. Por otra parte, a finales de 2004 el gobierno británico aprobó la Ley de Vivienda de 2004, que se centraba en cómo garantizar la construcción de suficientes viviendas "sociales" asequibles para los grupos de bajos ingresos, crear un mercado inmobiliario mejor y más justo y acelerar La realización del objetivo gubernamental de vivienda "decente" de 2010 ha adoptado una serie de disposiciones prácticas para proteger eficazmente los derechos e intereses de vivienda de los grupos de bajos ingresos de la sociedad.
Otro ejemplo es Corea del Sur. 5 de junio de 2006, 165438 El gobierno anunció que construiría 654,38 millones de unidades de vivienda en el distrito de Gangnam, Seúl, donde los precios de la vivienda aumentarán más en los próximos cinco años, y planea aumentar las tasas de interés de los préstamos bancarios. Después de la introducción de estas medidas, el auge inmobiliario de Corea del Sur se ha enfriado significativamente y el mercado tiene una fuerte atmósfera de espera.
3. Utilizar viviendas de bajo alquiler para reducir los precios de la vivienda. Desde 1999, el precio medio de la vivienda en Francia ha aumentado un 45%. Para frenar posibles burbujas en el mercado inmobiliario, en septiembre de 2006, el gobierno francés estipuló que las principales ciudades deben construir un cierto número de viviendas de bajo alquiler, que representen aproximadamente entre el 15 y el 20% de la superficie total de viviendas. La existencia de viviendas de bajo alquiler reduce la demanda en el mercado inmobiliario, por lo que los precios de la vivienda se mantienen estables. Además, el gobierno ha implementado durante mucho tiempo sistemas de asistencia social, como subsidios de alquiler, que permiten a los hogares sin hogar de todos los sectores sociales disfrutar de subsidios gubernamentales al alquilar.
En Francia, las empresas inmobiliarias que construyen viviendas de bajo alquiler también pueden recibir subvenciones del gobierno central. Una vez finalizadas, serán gestionadas por la "Oficina de Gestión de Viviendas de Bajo Alquiler" del gobierno local. Por un lado, la vivienda está estrictamente controlada y la mayoría de las casas de bajo alquiler sólo se alquilan pero no se venden. Por otro lado, la situación del alquiler de las casas de bajo alquiler se divulga a la sociedad y se acepta para la supervisión pública;
4. Inclinación hacia grupos de bajos ingresos. Las medidas del gobierno mexicano para favorecer a los grupos de bajos ingresos tienen el efecto más obvio. En el proceso de urbanización en México, un gran número de habitantes del campo se ha trasladado a las ciudades, y el problema de la vivienda de las personas de ingresos bajos y medios se ha convertido en la clave de la estabilidad social. Sin embargo, impulsados por las ganancias, la mayoría de los promotores optan por construir viviendas de lujo de alta gama para las clases media y alta de la sociedad, lo que hace que el desarrollo de viviendas sociales no pueda satisfacer la demanda. Con este fin, el gobierno mexicano ha adoptado políticas de vivienda que benefician a los grupos de bajos ingresos. El gobierno mexicano inhibe el desarrollo de viviendas de alto nivel al aumentar las tarifas de solicitud de licencias de uso de suelo para viviendas de alto nivel, aumentar las tasas de interés hipotecarias, controlar el monto de los préstamos y aumentar las tarifas administrativas y los estándares impositivos, como las evaluaciones de derechos de propiedad. Al mismo tiempo, los bancos y las instituciones nacionales de préstamos hipotecarios también establecen tasas de interés escalonadas para los préstamos basadas en precios de vivienda predeterminados. Los precios de la vivienda son directamente proporcionales a las tasas de interés, lo que reduce aún más el desarrollo de viviendas de alto precio. El gobierno también promueve la construcción de viviendas de interés social a través del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores. Por cada proyecto inmobiliario con un precio de vivienda inferior a 65.438.055.000 pesos (65.438.000 dólares estadounidenses, aproximadamente 65.438.065.438.000 pesos), la agencia otorga préstamos a los desarrolladores a un nivel 2 por debajo de la tasa de interés del mercado. Los gobiernos central y estatal han reducido o incluso renunciado a las tarifas; para obtener certificados de uso de la tierra, y el gobierno también ha asignado fondos para construir carreteras, escuelas, instituciones médicas y otras instalaciones de apoyo en torno al proyecto.
5. Adherirse a “viviendas sociales” y apartamentos pequeños. Los gobiernos federal, estatal y local de Alemania consideran que la solución del problema de la vivienda de la población es una máxima prioridad en su gobernanza. A lo largo de los años, Alemania ha invertido mucho en la construcción a gran escala de "viviendas sociales" y ha insistido en suministrar viviendas para familias pequeñas. A finales del siglo pasado, la superficie habitacional per cápita de China era de menos de 100 metros cuadrados, una de las más bajas entre los países desarrollados occidentales. Esta es también una medida importante y eficaz para resolver el problema de la vivienda en Alemania. Después de la Segunda Guerra Mundial, los gobiernos federal, estatal y local de Alemania hicieron de la solución del problema de la vivienda de la población una máxima prioridad en su gobierno. A lo largo de los años, Alemania ha invertido mucho en la construcción de “viviendas sociales” a gran escala. Las llamadas "viviendas sociales" se refieren a viviendas financiadas por el Estado, con alquileres bajos y alquiladas especialmente a personas de bajos ingresos. Según las estadísticas, en los 60 años transcurridos desde la guerra, Alemania ha construido cerca de 100.000 viviendas de "vivienda social".
En tercer lugar, aprender de la experiencia extranjera para mejorar la política de control de precios de la vivienda de mi país.
Basándonos en las condiciones específicas de mi país y aprendiendo de la experiencia extranjera efectiva, creemos que se deben tomar las siguientes medidas para controlar los precios de la vivienda.
1. La medida más crítica es mejorar el sistema de seguridad habitacional de China. Al diseñar ideas para la reforma del sistema de vivienda, nos basamos plenamente en la experiencia exitosa de los países occidentales en la mejora del sistema de seguridad de la vivienda pública. La "Decisión del Consejo Estatal sobre la Profundización del Sistema de Vivienda" (Nº 23, 1998) estipula claramente que mi país implementa un sistema de oferta de vivienda clasificada, es decir, se proporciona vivienda comercial a grupos de altos ingresos, vivienda asequible con ciertas viviendas Se proporciona seguridad social a los grupos de bajos ingresos, y se proporciona vivienda asequible con cierta seguridad social a los grupos de bajos ingresos. Proporcionar más viviendas de bajo alquiler con seguridad social para la multitud. Esta es la elección correcta de acuerdo con las condiciones nacionales de China y debe implementarse con determinación. Los hechos han demostrado que no es factible utilizar completamente métodos basados en el mercado para resolver el problema de la vivienda en China. Es necesario no sólo aumentar la proporción de viviendas asequibles y de alquiler bajo, sino también establecer reglas operativas sólidas para resolver eficazmente los problemas de vivienda de las personas de ingresos bajos y medios.
2. Incrementar la oferta de vivienda a través de diversos canales y ajustar la relación entre oferta y demanda son las medidas más fundamentales para reducir los precios de la vivienda. El gobierno, las empresas y las instituciones pueden estabilizar eficazmente el precio de las viviendas comerciales aumentando la oferta y aprovechando la base de clientes de alto nivel de viviendas comerciales mediante la construcción de un gran número de casas autoconstruidas con buenas ubicaciones y buena calidad.
3. Hacer un buen uso del apalancamiento fiscal. Los residentes especulan con bienes raíces, compran segundas viviendas, revenden viviendas comerciales en un plazo de cinco años y compran residencias de lujo de gran tamaño, que están reguladas y estabilizadas mediante impuestos. Imponer fuertes impuestos a los promotores que acaparan y hacen subir los precios. Las ventas de bienes raíces están sujetas a etiquetas de precios claras y todas las casas que hayan obtenido certificados de preventa deben venderse al público al mismo tiempo. Los promotores inmobiliarios que no vendan sus propiedades, subvaloren deliberadamente las propiedades y aumenten los precios serán severamente castigados. Se aplicará un impuesto a las casas que no se hayan vendido dentro de un año, y un impuesto a las casas que no se hayan vendido en tres años recuperará 1,5 veces el costo del proyecto.
4. Reafirmar las regulaciones pertinentes del Ministerio de Construcción sobre la gestión de calificación de desarrollo inmobiliario e implementar estrictamente el sistema de acceso al mercado de desarrollo inmobiliario. A juzgar por la situación actual del mercado inmobiliario, muchos conflictos de consumo se deben precisamente a la falta de una gestión eficaz y de soporte técnico profesional por parte de algunas empresas inmobiliarias. La razón fundamental radica en el desarrollo de empresas inmobiliarias no profesionales. La industria inmobiliaria es una industria de alto riesgo con uso intensivo de políticas, tecnología, capital y gestión, que implica investigación teórica profesional, gestión técnica práctica (planificación, arquitectura, construcción y materiales, etc.), control de riesgos financieros, comprensión de las políticas macro y comprensión de las políticas de la industria. Si los empleados carecen de las correspondientes habilidades profesionales y capacidades de gestión, las consecuencias son imaginables. Al mismo tiempo, muchas empresas inmobiliarias no profesionales han obtenido terrenos mediante licitaciones, subastas y cotizaciones, y han entrado en el campo del desarrollo inmobiliario, lo que también ha elevado en cierta medida los precios del suelo, mejorando así las expectativas del mercado en cuanto a los precios de la vivienda. Desde la etapa actual, implementar estrictamente el sistema de acceso al mercado para el desarrollo inmobiliario y aliviar las expectativas excesivas del mercado son de gran importancia práctica para controlar el aumento anormal de los precios de la vivienda en esta etapa.
5. Implementar estrictamente la venta transparente de viviendas y otras políticas relacionadas. En los países desarrollados con una economía de mercado, el gobierno a menudo publica los costos y precios de los productos básicos que están estrechamente relacionados con la vida de las personas. El propósito es permitir que el público comprenda y participe en la formación de los precios, haciéndolos más razonables.
No hace mucho, la Oficina General del Consejo de Estado envió el "Aviso sobre la formulación de opiniones sobre la estabilización de los precios de la vivienda" del Ministerio de Construcción y otros departamentos. El artículo 8 estipula claramente: fortalecer el seguimiento del mercado, mejorar el sistema de divulgación de información del mercado, exigir a los departamentos pertinentes que fortalezcan la comunicación e integración de la información y divulgar oportunamente información sobre la oferta de tierras, la oferta y la demanda del mercado de viviendas comerciales, los cambios en los precios de la tierra y la vivienda, etc. El costo social promedio de la vivienda comercial no es un secreto de la industria y debe darse a conocer al público. A través del costo social promedio de la vivienda comercial y su precio de venta promedio, el público puede juzgar por sí mismo si los precios de la vivienda son razonables. La divulgación del coste de los precios de la vivienda no reemplaza las políticas regulatorias originales, sino que es precisamente una profundización de las "ocho regulaciones nacionales" para "mejorar la transparencia de la información".
La implementación estricta de la política de transparencia en las ventas de viviendas y la publicación de todos los listados en línea y la información relacionada sin duda resolverá efectivamente hasta cierto punto la asimetría de la información sobre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario. Esto no sólo amplía el espacio para que los consumidores obtengan información, sino que también otorga al mercado el derecho a conocer, participar y supervisar.
De acuerdo con la situación de implementación real, regular el comportamiento del mercado a través de políticas y medidas de presentación en línea y medios técnicos relacionados puede frenar de manera efectiva comportamientos ilegales como la renuencia artificial a vender, la doble reserva, etc., de modo que los consumidores puedan comprar casas con confianza y en su totalidad. Desde esta perspectiva, la implementación efectiva de políticas relevantes, como la venta transparente de viviendas, puede hacer que el mercado inmobiliario tenga un entorno comercial más abierto, justo y equitativo, formando así precios de mercado de la vivienda relativamente razonables y desempeñando un papel positivo en la limitación de aumentos anormales en precios de la vivienda. Por supuesto, los datos y la información divulgados de esta manera aún requieren una supervisión y un control estrictos, efectivos y continuos para garantizar que los datos y la información proporcionados al mercado sean confiables y oportunos, a fin de que desempeñen el papel que les corresponde.