En cuanto al piloto del impuesto sobre bienes inmuebles, estas cuestiones merecen atención.
Desde la primera propuesta para gravar las viviendas ocupadas por sus propietarios en 2003 hasta el lanzamiento de una reforma piloto del impuesto a la propiedad en algunas áreas en 2021, el impuesto a la propiedad se ha agudizado durante más de diez años. En esta etapa, ¿por qué deberíamos imponer impuestos sobre bienes inmuebles? ¿Qué impacto tendrá? ¿Cuáles son las dificultades para ejecutarlo? Invitamos especialmente a Zhang Yu, profesor asistente del Departamento de Finanzas de la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín, a dar una interpretación.
¿Por qué se lanza ahora el piloto del impuesto inmobiliario?
Zhang Yu resumió brevemente el proceso legislativo del impuesto sobre bienes inmuebles:
En la reforma del sistema fiscal industrial y comercial de 1984, el impuesto sobre bienes inmuebles se dividió en impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto sobre el uso del suelo urbano. ;
En 1986, el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles" entró en vigor y se convirtió en la base aplicable para el impuesto sobre bienes inmuebles actual. En las regulaciones, todas las casas personales no comerciales están incluidas en el ámbito de exención fiscal, excluyendo así más del 80% de las propiedades sujetas a impuestos;
En 2003, la Tercera Sesión Plenaria del XVI Comité Central del Partido Comunista El Partido de China propuso gravar las viviendas ocupadas por sus propietarios por primera vez;
En 2011, Shanghai y Chongqing tomaron la iniciativa en el lanzamiento de proyectos piloto de reforma del impuesto inmobiliario para viviendas ocupadas por sus propietarios;
En 2015, el impuesto sobre bienes inmuebles se incluyó en el 12.º Plan Legislativo del Comité Permanente del Congreso Nacional del Pueblo y fue oficialmente La legislación fiscal ha establecido un calendario;
En 2018, la primera sesión de la 13.ª Asamblea Nacional El Congreso Popular propuso mejorar el sistema tributario local y promover constantemente la legislación sobre impuestos a la propiedad;
En 202110, el Comité Permanente de la APN autorizó al Consejo de Estado Se han llevado a cabo proyectos piloto sobre la reforma del impuesto a la propiedad en algunas áreas.
La legislación del impuesto sobre bienes inmuebles ha pasado por un largo proceso. ¿Por qué lanzarse ahora? La declaración oficial es "promover activa y constantemente la legislación y la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, orientar el consumo racional de vivienda y conservar y utilizar de forma intensiva los recursos de la tierra, y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario".
"El impuesto sobre bienes inmuebles cubre una amplia gama de áreas, y el diseño del sistema es muy difícil. La discusión exhaustiva, la recopilación de * * * conocimientos, la realización de pruebas piloto primero y la promoción de la legislación son ideas deseables para la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles. " Zhang Yu dijo que actualmente se está llevando a cabo una propuesta de reforma del impuesto sobre bienes inmuebles. En primer lugar, está vinculado a políticas que promueven el desarrollo estable del mercado inmobiliario, como la reforma del sistema inmobiliario de China y la "no especulación inmobiliaria".
En segundo lugar, el impuesto sobre bienes inmuebles ayuda a promover la equidad social. La recaudación de impuestos inmobiliarios recaudará fondos para los servicios públicos del gobierno local y pondrá mayor énfasis en brindar servicios públicos sostenibles a los residentes locales. Por ejemplo, Shanghai dejó claro durante el piloto que el propósito de los impuestos es frenar la demanda especulativa de inversión, y el propósito de los impuestos es la construcción y el mantenimiento de viviendas públicas de alquiler. El propósito de los impuestos en Chongqing es similar al de Shanghai; , y se utiliza para gastos como la construcción de viviendas asequibles. Además, considerando que el impuesto inmobiliario pilotado en el pasado incluía un mecanismo de diseño por área exenta, se trata de un impuesto progresivo y también tiene la función de regular la distribución de la riqueza y promover la equidad social.
En tercer lugar, reducir la excesiva dependencia de los gobiernos locales de la “financiación de la tierra” tendrá un efecto positivo a la hora de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda desde la fuente. En 2020, la tasa de urbanización de la población permanente de mi país alcanzará el 63,89%. Desde menos del 20% al comienzo de la reforma y la apertura a más del 60% al final del XIII Plan Quinquenal, la urbanización de China ha alcanzado logros de renombre mundial. La construcción masiva de infraestructura que se está llevando a cabo simultáneamente con la urbanización no puede separarse del fuerte apoyo de los fondos de transferencia de tierras. En referencia a la tasa de urbanización promedio del 80% en los países desarrollados, se puede esperar que la velocidad de urbanización en China se desacelere gradualmente en el futuro.
Si la "financiación de tierras" es insostenible, con la tendencia a reducir las parcelas de tierra de alto valor y aumentar la infraestructura existente, ¿qué fondos se utilizarán para la construcción y el mantenimiento de infraestructura en el futuro? Imponer un impuesto sobre bienes inmuebles es sin duda una opción que se puede considerar. No sólo puede aliviar el problema de la excesiva dependencia de las finanzas locales de las "ventas de tierras", sino que también puede frenar en cierta medida el rápido aumento de los precios de la vivienda desde la fuente, proporcionando una posible salida para resolver los problemas financieros locales.
A nivel internacional, es una práctica común cobrar el impuesto sobre bienes inmuebles. Las tasas impositivas reales en varios estados de los Estados Unidos oscilan entre el 0,27% y el 2,4%; Japón aplica impuestos sobre activos fijos y impuestos sobre planificación urbana al vínculo de propiedad. El tipo base del impuesto sobre los activos fijos se ha mantenido en el 1,4% durante mucho tiempo y el tipo del impuesto sobre planificación urbana es del 0,2% al 0,3%, pero el precio del impuesto tasado suele ser sólo la mitad del precio de mercado de la vivienda. Tomando a los Estados Unidos como ejemplo, el impuesto a la propiedad en los Estados Unidos es el principal impuesto y la fuente más importante de ingresos para los gobiernos locales, representando en promedio más del 50% de los ingresos fiscales totales de los gobiernos locales (calibre ajustado).
¿Qué impacto tendrán los impuestos inmobiliarios?
Zhang Yu cree que promover activa y constantemente la legislación y la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles y hacer un buen trabajo piloto conducirá sin duda a la implementación de la política de "vivienda para vivir, no para especular". A largo plazo, el impuesto sobre bienes inmuebles ayudará a combatir la especulación inmobiliaria y orientará el consumo racional de vivienda. Entonces, ¿qué impactos específicos tendrán los impuestos inmobiliarios en los individuos y las familias, las empresas inmobiliarias y los gobiernos locales?
Análisis de Zhang Yu:
En primer lugar, para las personas y las familias, el impacto del impuesto sobre bienes inmuebles también es diferente debido a los diferentes tipos, cantidades y valores de las propiedades. sostuvo. Según la experiencia de Chongqing y Shanghai, una determinada zona estará exenta de impuestos, por lo que los residentes con necesidades normales de vivienda no tendrán ninguna sensación obvia sobre el impuesto sobre bienes inmuebles. Los impuestos sobre bienes raíces pueden aumentar el costo de propiedad para las personas o familias que necesitan pagar el impuesto, como propiedades múltiples o propiedades de alto nivel. Luego, cuando se plantean seguir invirtiendo en bienes raíces, tenderán a no comprar, lo que reducirá la demanda de bienes inmuebles en el mercado, ya sea de vivienda nueva o de segunda mano, por lo que los precios de las viviendas nuevas Se espera que las viviendas y las viviendas de segunda mano se vean afectadas en cierta medida. Dado que el impuesto sobre bienes inmuebles es todavía un proyecto piloto, teniendo en cuenta la experiencia previa de Shanghai y Chongqing, la intensidad impositiva puede no ser demasiado grande al principio, si la intensidad impositiva de esta ronda de pilotos es significativamente diferente de la anterior; ronda anterior, puede tener un impacto en los precios de los activos impacto más evidente.
En segundo lugar, no existe ninguna investigación empírica ni en el país ni en el extranjero que respalde las conclusiones pertinentes sobre si los impuestos inmobiliarios reducirán las fluctuaciones de los precios de la vivienda. Dado que las empresas inmobiliarias no son el objetivo fiscal directo de este impuesto a la propiedad, el impacto es indirecto. Las empresas deben pagar diariamente impuestos relacionados con los bienes inmuebles: en primer lugar, los impuestos sobre el desarrollo inmobiliario; en segundo lugar, los impuestos necesarios para poseer bienes inmuebles, lo que significa que las empresas han estado pagando. Además, todavía es difícil decir qué impacto tendrán los impuestos inmobiliarios en los precios de la vivienda. Pero según la experiencia de Shanghai, en los últimos 10 años, los precios de la vivienda en Shanghai han seguido aumentando, pero a un ritmo más lento que el de otras ciudades de primer nivel. Aunque hubo un ligero aumento en 2020, el aumento general se mantuvo estable. Se puede decir que el impuesto sobre bienes inmuebles todavía juega un cierto papel en el sentido de que "la vivienda es para vivir, no para especular".
En tercer lugar, para los gobiernos locales, esto favorece el aumento de fuentes sostenibles de ingresos fiscales. En términos generales, cuanto mayor sea el impuesto inmobiliario, más abundantes serán los ingresos fiscales locales y mayor la inversión correspondiente en servicios públicos e infraestructura. Los gobiernos locales pueden servir mejor a los residentes y a las empresas y proporcionar cada vez mejores servicios públicos.
Además, los impuestos inmobiliarios también pueden afectar la movilidad de la población. A diferencia de la política nacional de restricción de préstamos con fuerte uniformidad, como impuesto local que aún se encuentra en la etapa piloto, el gobierno central solo ha formulado un marco general y los detalles específicos los determina cada localidad. Dado que las principales ciudades se encuentran en diferentes etapas de desarrollo, tienen diferentes ingresos de residentes y diferentes niveles de desarrollo del mercado inmobiliario, se puede esperar que las políticas fiscales sobre bienes inmuebles sean diferentes en distintos lugares, y su atractivo para los talentos y Las poblaciones también serán diferentes, lo que tendrá un impacto diferente en nuestro país en el futuro.
¿Cuáles son las dificultades para recaudar el impuesto sobre bienes inmuebles?
En opinión de Zhang Yu, el trabajo piloto sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles se ha acelerado, pero aún existen dificultades en el proceso de recaudación.
En primer lugar, es difícil delimitar el alcance de la recopilación.
El gobierno chino ha propuesto desde hace mucho tiempo el objetivo de “tener un lugar para vivir”. A juzgar por la proporción de viviendas propias, el avance de este objetivo es muy exitoso. La proporción de libertad de vivienda en China ha alcanzado el 85%, mucho más alta que en el extranjero (65% en Estados Unidos y 53% en Alemania). La razón por la que el problema de la vivienda se considera grave es que el desajuste entre la vivienda propia y la demanda de vivienda es extremadamente grave. O algunas personas poseen viviendas en sus ciudades de origen en lugar de en la ciudad donde trabajan, o algunas familias poseen viviendas en cantidades mucho menores. que la demanda de vivienda; en segundo lugar, las políticas centradas en viviendas propias en lugar de en el mercado de alquiler han distorsionado gravemente la calidad de vida en los alquileres, que es significativamente menor que la de las viviendas propias, y el mercado de alquiler es escaso; Según el alcance de la recaudación señalado en la decisión, el impuesto sobre bienes inmuebles en las zonas piloto se aplica a los bienes inmuebles residenciales, no residenciales y de otro tipo, excluidas las viviendas rurales y sus residencias superiores de propiedad legal. En otras palabras, los objetos de expropiación incluyen no sólo a los residentes urbanos propietarios de casas, sino también los derechos de propiedad de casas con pequeños derechos de propiedad y casas en aldeas urbanas. Si el alcance de las exenciones del impuesto sobre bienes inmuebles es menor de lo esperado, el tamaño del grupo de personas a las que se les aplican impuestos puede ser muy amplio, superando el tamaño del grupo de personas a las que se les aplican impuestos sobre la renta personal.
Fuente de datos: Informe de la encuesta sobre finanzas familiares de China de la Universidad de Finanzas y Economía del Suroeste
En segundo lugar, es difícil evaluar el valor de los bienes raíces.
En Estados Unidos, el precio de una propiedad lo evalúa un tasador de bienes raíces profesional y el valor tasado es cercano al valor de mercado, por lo que los gobiernos locales pueden gravar la propiedad a una tasa determinada. Sin embargo, el actual mecanismo de evaluación de bienes raíces de mi país no es perfecto. La base para recaudar impuestos sobre bienes raíces es el precio de los bienes inmuebles existentes. No existe un medio real y efectivo para reflejar los precios de la vivienda. Cómo lograr una tributación razonable también se convertirá en un gran desafío.
En tercer lugar, la transición de la financiación de la tierra al impuesto sobre bienes inmuebles está destinada a ser difícil.
Desde una perspectiva nacional, las tarifas nacionales de transferencia de tierras en 2020 serán de aproximadamente 8 billones de yuanes, y los ingresos netos serán de aproximadamente 4 billones de yuanes. Suponiendo que los impuestos a la propiedad a plazo deben reemplazar completamente el 40% de los ingresos por transferencias de tierras, que son 1,6 billones de yuanes, algunas instituciones nacionales predicen que el valor total del mercado inmobiliario es de unos 320 billones de yuanes, y el valor del mercado inmobiliario per cápita es de unos 400.000 yuanes. Se puede estimar aproximadamente que hay dos planes impositivos como referencia:
Opción 1: si el área no se reduce, la tasa impositiva debe alcanzar el 0,5%, la tasa anual per cápita es de 2.000 yuanes; p>
Opción 2: si la primera unidad está exenta, la tasa impositiva debe ser de aproximadamente el 2,5%, el pagador anual per cápita es de 10.000 yuanes;
Ya sea la primera opción o la segunda; opción, creará una mayor carga fiscal para los residentes. Será muy difícil reemplazar la “financiación de la tierra” con impuestos inmobiliarios en el futuro. En este sentido, el impuesto sobre bienes inmuebles sólo puede servir como complemento hasta cierto punto.
En cuarto lugar, también es una preocupación común en la actualidad cómo utilizar tasas impositivas diferenciales y políticas de exención para ajustar la brecha entre ricos y pobres sin que los residentes sientan que la carga fiscal aumentará significativamente.
Zhang Yu dijo que el período piloto de autorización del impuesto sobre bienes inmuebles es de cinco años para alentar a los gobiernos locales a intentarlo con valentía, con la esperanza de explorar experiencias dignas de promoción nacional dentro de cinco años. Se espera que en los próximos cinco años los gobiernos locales demuestren su talento y exploren un camino para una reforma del impuesto inmobiliario adecuada para China, que realmente reduzca la presión inmobiliaria del pueblo chino y mejore su felicidad.
(El autor Zhang Yu es actualmente profesor asistente en el Departamento de Finanzas de la Escuela de Administración de Guanghua de la Universidad de Pekín)