La construcción de apartamentos de alquiler a largo plazo construidos conjuntamente por pueblos y empresas es controvertida.
Según una encuesta realizada por un periodista del Nanfang Daily, el precio de este tipo de apartamentos es generalmente más bajo que el de las casas comerciales comunes que circulan en el mercado. Tiene una buena ubicación y un estilo de decoración moderno, por lo que. es favorecido por la generación más joven de personas que necesitan urgentemente una vivienda. Sin embargo, durante el proceso de transacción, algunos "compradores" (en realidad inquilinos) cuestionaron el modelo operativo actual del desarrollador: debido a que este tipo de apartamento no puede obtener un certificado inmobiliario formal, solo puede firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo con el desarrollador. Aunque los costos únicos de transacción de inversión son bajos y los rendimientos de los alquileres en ciudades de primer nivel son sustanciales y estables, sin las limitaciones legales de un sistema de registro y archivo, los inquilinos se preocuparán por disputas legales posteriores después de pagar 50 años de alquiler a los promotores y operar empresas de una vez. Los intereses de los inquilinos no están protegidos.
Existen riesgos en el método de "arrendamiento y venta"
Por esta razón, un distinguido experto del Southern Industrial Think Tank con muchos años de experiencia en servicios legales inmobiliarios y un El socio fundador del bufete de abogados Guangdong Facheng Huijun, el abogado Hu Guifen, dijo al Nanfang Daily que no hay ningún problema con el alquiler colectivo de apartamentos en esas aldeas. Según la Ley de Gestión de Tierras recientemente revisada, los terrenos de construcción comercial colectiva se designan como terrenos industriales, comerciales y otros terrenos comerciales. Sin embargo, cabe señalar que este tipo de apartamento de alquiler colectivo del pueblo es propiedad del colectivo del pueblo. Los clientes no pueden comprar los derechos de propiedad de la casa, solo pueden comprar el derecho de uso. El cliente firma un contrato de alquiler de la casa. revelador.
El periodista notó que el "Plan piloto de implementación de la ciudad de Guangzhou para la construcción de viviendas de alquiler en terrenos de construcción colectiva" adoptado anteriormente establecía claramente que la propiedad de las viviendas de alquiler construidas en terrenos de construcción colectiva debe confirmarse en su conjunto. a los usuarios de terrenos de construcción colectiva. Un título de propiedad no puede dividirse, transferirse, hipotecarse ni venderse por separado. Al mismo tiempo, el alquiler prepago no excederá los 65.438+02 meses y el plazo del arrendamiento no excederá los 20 años.
Para las empresas, invertir y construir apartamentos de alquiler a largo plazo es un proyecto típico de alta inversión y baja rentabilidad. Especialmente bajo las limitaciones de las "tres líneas rojas" de la financiación inmobiliaria de los últimos años, muchos promotores que participaron en este tipo de grandes inversiones en activos en la etapa inicial esperan acelerar el ciclo de recuperación de la inversión de capital. Por lo tanto, en algunos lugares recientemente se ha producido un fenómeno de promotores que “alquilan para la venta” o confían a empresas intermediarias la suscripción de propiedades. Algunas empresas incluso utilizan publicidad exagerada o métodos de marketing engañosos para lograr fines de transacción, lo que provoca algunos conflictos y disputas entre desarrolladores, agencias de marketing y consumidores. Aunque los departamentos pertinentes se esfuerzan por mantener la seguridad de las transacciones de las partes fortaleciendo la supervisión y entrevistando posteriormente a los desarrolladores y las organizaciones colectivas de las aldeas, muchas cuestiones legales que surgen de esto todavía merecen la atención de la industria y el gobierno.
El periodista también supo que, dado que el contrato de arrendamiento más largo que se puede firmar es de 20 años, muchos colectivos y empresas rurales tienen derecho a utilizar apartamentos de alquiler a largo plazo durante más de 20 años, o incluso cerca de 50. años. Para firmar contratos con éxito, algunos promotores y empresas de gestión de apartamentos que actúan como "propietarios secundarios" crearon, además de la cooperación principal, otro llamado contrato complementario, que rompía disfrazadamente el plazo del arrendamiento y "ampliaba" el plazo completo del contrato a 49 años. .
Sin embargo, según el análisis de los expertos, este modo de funcionamiento todavía presenta ciertos riesgos. "Este tipo de apartamento de alquiler colectivo en una aldea se conoce comúnmente como 'casa con derechos de pequeña propiedad'. La compra y venta de 'casas con derechos de pequeña propiedad' no está protegida por la ley, y todo el mundo tiene un entendimiento general. En los últimos años, aprovechando Debido al vigoroso desarrollo del mercado de alquiler de viviendas en el país, muchas 'pequeñas casas con derechos de propiedad' se han convertido. Estamos tratando de encontrar una manera de ponernos el 'chaleco' del arrendamiento y salir a bolsa". El abogado Hu Guifen dijo a los periodistas que la ley civil estipula que el plazo del arrendamiento no excederá de 20 años. Es difícil decir si un contrato de arrendamiento firmado por más de 20 años será legalmente vinculante. Al mismo tiempo, la empresa de gestión de apartamentos ha cobrado 20 años de alquiler a la vez y su capacidad de rendimiento a largo plazo será la clave para determinar si los pequeños propietarios pueden alquilar de forma estable a largo plazo.
Esperando con interés la introducción de políticas para resolver los conflictos industriales
La cuestión de la vivienda es una importante cuestión de sustento de las personas, relacionada con la seguridad de vida básica de miles de hogares. En los últimos años, tanto el gobierno nacional como el local han estado acelerando el establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantía multicanal, alquiler y compra para resolver los problemas de vivienda que preocupan a la población. El uso de terrenos de construcción colectiva de las aldeas para construir apartamentos de alquiler a largo plazo es una medida importante para que el país promueva vigorosamente el proyecto de medios de vida de este pueblo. En septiembre de 2020, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural solicitó formalmente la opinión del público sobre el "Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Borrador para Comentarios)", que estandarizó el orden del mercado de arrendamiento en términos de arrendamiento, empresas de arrendamiento, intermediación actividades, medidas de apoyo, etc., encaminadas a fomentar el arrendamiento de viviendas. El mercado se desarrolla de manera saludable. Algunos promotores también dijeron a los periodistas que, en vista de la situación especial en la que las empresas participan en la construcción de apartamentos de alquiler a largo plazo, que requieren grandes inversiones y retornos difíciles, esperan que el gobierno tome medidas efectivas lo antes posible para resolver varias contradicciones en este nuevo formato de negocio, para que todos los interesados puedan operar de manera estandarizada y ordenada. En la situación actual, continuaremos impulsando el desarrollo sostenido y de alta calidad de departamentos de alquiler a largo plazo.
El abogado Hu Guifen recuerda a los consumidores que en el entorno actual de restricciones a la compra de viviendas, los consumidores deben mantener la cabeza lúcida sobre los proyectos de viviendas comerciales y ser cautelosos en el comportamiento de inversión. Si se descubre que puede haber ventas ilegales en el proyecto, debe consultar o presentar una queja ante las autoridades reguladoras pertinentes de manera oportuna, conservar los materiales promocionales pertinentes durante el proceso de compra de la vivienda como prueba y tomar medidas legales si es necesario.
Sugirió que los departamentos gubernamentales pertinentes fortalezcan la supervisión de los promotores y las empresas de gestión de apartamentos, continúen tomando medidas enérgicas contra las viviendas de alquiler desarrolladas conjuntamente en terrenos de construcción colectiva, estandaricen el orden del mercado de alquiler de viviendas y promuevan el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.