Mercado inmobiliario 2021: El mecanismo a largo plazo de financiación inmobiliaria es más detallado.

Aunque aún no se han publicado los datos macro del mercado inmobiliario nacional en 2020, el año pasado, incluso afectado por la epidemia, el desempeño del mercado inmobiliario comercial superó con creces las expectativas. En el primer semestre del año pasado, el área nacional de ventas de viviendas comerciales aún cayó un 8,4% interanual. Sin embargo, en junio, 5438+0-11,3% tomó la delantera al volverse positivo al 0,03% y la tasa de crecimiento. se amplió aún más hasta el 1,3%. En términos de ventas, las áreas urbanas han experimentado un auge en los últimos años y el mercado de viviendas nuevas se concentra en áreas con precios de vivienda relativamente altos en las zonas este y central. Las ventas de viviendas nuevas registraron un crecimiento positivo desde junio de 5.438 hasta agosto del año pasado, con una tasa de crecimiento anual cercana a los dos dígitos. Se infiere que el área de ventas de viviendas comerciales y el monto de las ventas de mi país alcanzarán un récord en 2020.

El desempeño mejor de lo esperado del mercado nacional de viviendas comerciales se debió principalmente a medidas proactivas por el lado de la oferta (reducción de los umbrales de subasta locales, condiciones de preventa, etc.). ), las “políticas específicas de las ciudades” por el lado de la demanda, las políticas activas de talento, la reducción de los umbrales de liquidación y la flexibilización monetaria que condujo a una disminución de las tasas de interés hipotecarias han provocado un repunte por el lado de la demanda.

En 2020, el simposio inmobiliario del 24 de julio marcará un "punto de inflexión". En la primera mitad del año, la política de "una ciudad, una política" fue más flexible y la flexibilización de las políticas del lado de la demanda se centró principalmente en los talentos y las nuevas políticas de asentamiento, en consonancia con la tarea de reducir el umbral de asentamiento para nuevos urbanización en 2020. En la segunda mitad del año, las ciudades de los puntos críticos endurecieron sus políticas una tras otra. Ciudades como Hangzhou, Dongguan, Ningbo y Shenzhen, donde los precios de la vivienda aumentaron demasiado rápido, implementaron controles uno tras otro, que se reflejaron en restricciones de compra y préstamo. , mayores restricciones a las ventas y nuevas restricciones a la competencia en el mercado del suelo.

El mercado de la vivienda comercial se recuperó significativamente el año pasado, lo que está estrechamente relacionado con las condiciones financieras. En la primera mitad del año, el banco central liberó aproximadamente 1,75 billones de yuanes en fondos a largo plazo tres veces y redujo la tasa de interés LPR dos veces. La caída acumulada de la LPR en los últimos cinco años ha alcanzado los 15 puntos básicos. Las condiciones financieras son laxas y las tasas de interés están cayendo. En 2020, el ratio de apalancamiento de los residentes aumentará. Según estadísticas del Centro Nacional de Investigación de Balances de la Academia China de Ciencias Sociales, el ratio de apalancamiento del sector residencial aumentó 5,6 puntos porcentuales en los primeros tres trimestres, del 55,8% a finales de 2019 al 61,4%.

A partir de agosto de 2020, sobre la base del marco de política macroprudencial para la financiación inmobiliaria, las políticas del mercado inmobiliario comenzaron a cambiar para acelerar el establecimiento de un mecanismo de gestión a largo plazo para la financiación inmobiliaria, es decir, desde el lado de los activos y el lado del capital, bloqueando los canales para que los fondos ilegales fluyan hacia el sector inmobiliario ——Habilitar la gestión y el control de las "tres líneas rojas" de la financiación de los promotores, en función de si la relación activo-pasivo después de excluir los pagos anticipados es mayor. superior al 70%, y si el ratio de endeudamiento neto es superior al 100%. Ya sea que el índice de deuda en efectivo a corto plazo sea inferior a 1 veces y otras "tres líneas rojas", las empresas inmobiliarias implementan una gestión de cuatro niveles de "rojo-naranja-amarillo-verde" y la tasa de crecimiento anual de los pasivos no excede 5%-15% según diferentes indicadores; implementar la gestión de concentración de préstamos bancarios, "doble control" de la proporción de préstamos bancarios para bienes raíces y préstamos personales para vivienda. Cuanto más grande sea el banco, mayor será el límite. Por ejemplo, los límites máximos para los préstamos inmobiliarios industriales y agrícolas y los préstamos para vivienda personal son del 40% y el 32,5%, para los bancos por acciones de tamaño mediano son del 27,5% y el 20%, y los coeficientes para los bancos comerciales urbanos y los bancos de condado son muy estricto.

A partir de la prevención de riesgos sistémicos, la Conferencia de Trabajo del Banco Central de 2018 propuso por primera vez una "gestión macroprudencial de la financiación inmobiliaria". De hecho, controlar la inversión inmobiliaria ha sido uno de los objetivos del mecanismo de largo plazo para la financiación inmobiliaria desde 2016. Desde el "desapalancamiento" de 2017, la proporción de préstamos inmobiliarios entre los nuevos préstamos ha seguido disminuyendo, del 45% en 2016 al 27% en los tres primeros trimestres de este año. Con la implementación de las "Tres Líneas Rojas" de 2021 y el sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios, se controlará el ratio de apalancamiento inmobiliario. Esto ayudará a lograr el objetivo de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas”. De esta manera, se aliviarán en gran medida los crecientes precios de la vivienda y las fluctuaciones cíclicas en el mercado inmobiliario que a menudo ocurrieron en el pasado.

Sin embargo, a medida que avance la estrategia de "polo de crecimiento" de las zonas urbanas, la población migrará a las zonas urbanas y el mercado inmobiliario se diferenciará aún más. Desde 2020, aunque las políticas en varios lugares han sido relativamente laxas y el entorno monetario es favorable, el activo mercado inmobiliario, que es más sensible al entorno general, se ha recuperado de manera más significativa. Los precios de la vivienda de segunda mano en algunas capitales continentales y en las principales ciudades han comenzado a caer. Debido a la retirada de la reforma inmobiliaria y los dividendos de reducción de existencias, la oferta recién agregada en la etapa inicial comenzó a convertirse en un gran número de casas de segunda mano. Sin embargo, la población y la base industrial no se han consolidado de manera efectiva, y un corto plazo. La recesión a largo plazo en el mercado inmobiliario es inevitable.

De cara al 2021, de acuerdo con las instrucciones pertinentes de una serie de importantes reuniones recientes, sobre la base de mantener la continuidad y estabilidad de la regulación, la política inmobiliaria de 2021 "una ciudad, una política" será más detalladas y las políticas tenderán a ser diferentes y de alta frecuencia. La política monetaria volverá gradualmente a la normalidad en 2021, pero no cambiará repentinamente.

Cualquier cambio en los precios de la vivienda, los precios del suelo y la opinión pública en las ciudades calientes rápidamente desencadenará una regulación. Al mismo tiempo, aparecerán en más ciudades del continente nuevas políticas similares a la de Harbin para estabilizar el mercado inmobiliario (fomentando descuentos y promociones, aumentando el apoyo de los fondos de previsión para la compra de viviendas). Mientras se implemente bien el principio de "una ciudad, una política", las tendencias ascendentes y descendentes entre las ciudades ayudarán al mercado nacional de viviendas comerciales a mantener la estabilidad general. Si bien el mercado inmobiliario se está estabilizando, el enfoque de las políticas de vivienda ha comenzado a desplazarse hacia viviendas asequibles y el mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, permitiendo a los nuevos ciudadanos vivir vidas saludables y seguras e impulsando el patrón de crecimiento de "ciclo dual" de China.