La segunda oferta de terreno centralizada en Hangzhou aumenta significativamente el depósito para evitar que las empresas inmobiliarias "participen apasionadamente en las subastas"
El 30 de julio, se puso en el mercado el segundo lote de 31 parcelas de terreno residencial en Hangzhou. Vale la pena señalar que esta vez Hangzhou anunció ajustes a las reglas de licitación para las subastas locales, además de aumentar significativamente el umbral de depósito, cancelando la "licitación para viviendas propias" y reemplazándola por "licitaciones para la transferencia gratuita de viviendas en alquiler". , también lanzó un piloto de "concurso por la calidad" que requiere que las parcelas piloto implementen el modelo de venta después de la verificación, es decir, la venta de casas existentes. Los expertos de la industria señalaron que en respuesta a los problemas que ocurrieron en la primera ronda de suministro de tierras centralizado, Hangzhou implementó muchos "parches de políticas" en la segunda ronda de suministro de tierras, elevando significativamente el umbral de depósito, haciendo que las empresas inmobiliarias sean más racionales en comprando terrenos, y se espera que el mercado en Hangzhou se enfríe en el futuro.
"Competir por la autosostenibilidad" se convierte en "competir por viviendas asequibles"
El 30 de julio, el sitio web de la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Hangzhou anunció el segundo lote de anuncios de transferencia de tierras centralizadas. en 2021. Esta vez, Hangzhou lanzó 31 terrenos residenciales, con un área total de transferencia de 1,9155 millones de metros cuadrados, un área total de construcción de transferencia de 4,6602 millones de metros cuadrados y un precio inicial total de 63,378 millones de yuanes. Vendido el 7 y 8 de septiembre. En comparación con el primer lote de suministro de terreno centralizado, el segundo lote de suministro de terreno se ha "reducido" en términos del número de unidades de suministro de terreno, el área de construcción transferida y el precio inicial, entre ellos, solo el número de unidades de terreno vendidas. ha disminuido un 46% en comparación con la primera ronda de oferta de tierras.
En esta transferencia centralizada, de los 31 lotes, 9 fueron abastecidos en el casco urbano principal, y los otros 22 lotes se ubicaron todos dentro del área “Nueve Estrellas”, cubriendo una superficie de 2,279 hectáreas. , lo que representa aproximadamente el segundo lote de transferencia centralizada Área de 80. Las llamadas "nueve estrellas" se refieren a las nueve nuevas ciudades suburbanas de Hangzhou, incluidas Binjiang, Xiaoshan, el nuevo distrito de Qiantang, Yuhang, etc.
Entre los 31 terrenos puestos en venta, hay muchos terrenos de gran éxito. Por ejemplo, el terreno de Hangteng Future Community es el primer terreno residencial vendido por Yuncheng y la primera comunidad futura. El terreno en venta tiene una superficie de 186.800 metros cuadrados, una relación de superficie construida de 3,3, un área total de construcción de 620.200 metros cuadrados, un precio inicial total de 9.306 millones de yuanes y un precio mínimo inicial de 15.006 yuanes/ metro cuadrado.
Cabe señalar que la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Hangzhou ha ajustado las bases de licitación para esta oferta de suelo centralizada, planteando una nueva ronda de desafíos a las empresas inmobiliarias en términos de financiación y calidad.
Por ejemplo, en el primer lote de suministro centralizado de terrenos, las empresas inmobiliarias pueden calificar para participar en la subasta pagando un precio inicial de 10 RMB y un depósito de reserva con un máximo de 50 millones de RMB. El segundo lote de suministro centralizado de terrenos canceló el proceso de "solicitud previa". El depósito para que las empresas inmobiliarias participen en la subasta se fija directamente en el 20% del precio inicial total. El depósito para la parcela de Hangteng Future Community en Yuhang. El distrito llega al 30%. Al mismo tiempo, después de alcanzar el precio máximo, de "competir por viviendas autosostenibles" a "competir por viviendas asequibles". Es decir, después de que el terreno alcance el precio máximo, la competencia del desarrollador original por el área propia se ajustará a la competencia por la transferencia gratuita de viviendas de alquiler bajo política, y estas transferencias gratuitas de viviendas de alquiler bajo política serán recibidas por el departamento de seguridad de la vivienda. y se hará la gestión del alquiler.
Lo más llamativo es que cada uno de los diez distritos de Hangzhou ha lanzado un terreno para probar la "calidad competitiva". El proceso básico es "revisión de calificaciones, calidad competitiva y precio competitivo del terreno". El estándar de calidad de construcción con el puntaje más alto en la etapa de calidad competitiva se utilizará como base de cotización y los estándares de construcción posteriores en la etapa de licitación del terreno. Vale la pena mencionar especialmente que las parcelas de tierra de calidad competitiva deben venderse como casas existentes y sólo pueden venderse después de pasar los procedimientos de aceptación, como la presentación de la finalización y la supervisión y verificación del cumplimiento del contrato organizadas por el gobierno. Al mismo tiempo, el límite superior de la prima para las parcelas piloto de "calidad competitiva" es 10, y la prima máxima para otras parcelas se reduce de 30 a 20.
Además, la segunda oferta de suelo centralizada de Hangzhou también refinó los requisitos de suelo para uso comercial, cerrando las lagunas para que las empresas inmobiliarias construyeran “villas comerciales” al margen. Según el anuncio, esta transferencia centralizada requiere la construcción centralizada de edificios públicos de apoyo al bienestar público y el diseño de negocios de apoyo a lo largo de la calle para la parte de construcción pública del terreno residencial que se planea no permitirá más de 10 edificios.
El aumento del umbral de financiación impide a las empresas inmobiliarias una “participación apasionada en las subastas”
Los entrevistados creen en general que la segunda ronda de oferta centralizada de tierras de Hangzhou proporcionará una oferta de tierras centralizada sobre la base de la Primera ronda de suministro centralizado de tierras. Se han hecho muchos "parches" a la política. En comparación con la popularidad sin precedentes de la primera subasta de tierras centralizada, las nuevas regulaciones para la segunda subasta de tierras centralizada traerán un cierto efecto de "enfriamiento" al mercado de Hangzhou.
No hay duda de que muchas de las nuevas regulaciones para la segunda venta centralizada son bastante beneficiosas para el gran número de personas que necesitan urgentemente comprar una casa.
Por ejemplo, la venta de casas existentes puede evitar que se produzcan incidentes de recuperación de viviendas y protección de derechos, y la cancelación del "concurso por casas propias" y la sustitución del "concurso por la entrega gratuita de pólizas de vivienda en alquiler" también significa que la El gobierno de Hangzhou tendrá más casas de alquiler, lo que beneficiará a los inquilinos.
“Varias parcelas de tierra en Hangzhou han abierto la competencia para las ventas de viviendas existentes. Esta es una versión mejorada de la primera ronda de políticas de subasta de tierras de Beijing. Aunque es sólo un intento, también ha inhibido a los promotores continuar. para acaparar tierras a ciegas ". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló al reportero del China Times que la política de Hangzhou también ha transformado gradualmente la propiedad corporativa en viviendas de alquiler públicas del gobierno, lo que favorece la atracción de talentos y su transformación en talento público. vivienda de alquiler.
Desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, Ding Jiangang, director del Instituto de Investigación de Medios de Noticias de Zhejiang, cree que esta vez las normas territoriales se han ajustado de la "competencia por viviendas propias" original a " competencia por la libre transferencia de la política de vivienda en alquiler ". Empresas inmobiliarias No es necesario considerar la parte autosostenible de las "ganancias impredecibles", los cálculos de costos son más claros y la propia capacidad de licitación se puede determinar razonablemente y se puede evitar a ciegas. persiguiendo los precios de la tierra.
Por supuesto, las nuevas reglas de subasta de tierras de Hangzhou también han impuesto requisitos cada vez más altos a las empresas inmobiliarias. En opinión de Ding Jiangang, la cancelación de la política de asignación de tierras ha elevado el umbral para que las empresas inmobiliarias obtengan tierras.
Ding Jiangang analizó a un periodista del China Times que Hangzhou había implementado previamente una política de asignación de tierras y que las empresas inmobiliarias solo tenían que pagar una tarifa de asignación de tierras de 50 millones de yuanes por la asignación de tierras. enumerados, la tarifa de asignación de terreno se puede convertir en depósito de seguridad. Incluso si gana un terreno pero se arrepiente, la mayor pérdida será la confiscación de 50 millones de yuanes. El segundo lote de suministro de tierras centralizado en Hangzhou adopta directamente el modo de depósito para registrarse. Las unidades de oferta deben pagar un depósito completo de 20 ofertas antes de poder participar en la licitación. Por ejemplo, el índice de depósito para el terreno de Hangteng Future Community es 30 y el depósito para licitar llega a casi 2.800 millones de yuanes. "Sin duda, esto eleva significativamente el umbral para el registro de tierras, aumenta la presión financiera sobre las empresas de bienes raíces y evita 'tirar una red amplia' en las licitaciones, reduciendo así la intensidad de las licitaciones para cada parcela de tierra", dijo Ding Jiangang.
Yihan Think Tank también señaló que en lo que respecta a este suministro centralizado de tierras, la cancelación del proceso de "solicitud previa" planteará nuevos requisitos para los fondos de las empresas inmobiliarias hasta cierto punto. medida, con el objetivo de instar a los promotores inmobiliarios a volver a la racionalidad y adquirir terrenos. Al mismo tiempo, la política de "calidad competitiva" también tiene como objetivo reducir efectivamente la popularidad de las propiedades residenciales en Hangzhou garantizando al mismo tiempo la calidad. En 10 parcelas piloto de "calidad competitiva", se utilizará el depósito de licitación de 50 millones de yuanes y un precio inicial de 20 yuanes para aumentar el límite de capital para participar en la subasta. Al mismo tiempo, se contratarán entre 5 y 6 empresas inmobiliarias. Se seleccionará en forma de "plan de concurso de calificación de desarrollo", y finalmente se seleccionarán las ofertas de las empresas finalistas, controlando efectivamente el número de empresas inmobiliarias participantes y evitando la "participación apasionada" de las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, algunas personas en la industria dijeron sin rodeos que las nuevas regulaciones sobre subastas de tierras han elevado el umbral de capital, lo que no es amigable para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con poca solidez financiera. "El mercado de Hangzhou se convertirá básicamente en el 'área' para las grandes empresas inmobiliarias, y los pequeños promotores casi no tendrán oportunidades en el mercado de Hangzhou". alta probabilidad de que solo habrá desarrolladores líderes con mayores reservas de capital, o empresas centrales y empresas estatales con menores costos de capital que tengan la fuerza para obtenerlo.
El Yihan Think Tank señaló al reportero del China Times que, bajo la política de control de calor, las principales empresas inmobiliarias locales como Greentown y Jia Jia, así como empresas estatales como Poly, China Merchants y Vanke, han agregado nuevos productos con altas ventas en Hangzhou. Las empresas inmobiliarias con valor insuficiente pueden acelerar su entrada al mercado.
Como ciudad clave en el delta del río Yangtze, Hangzhou también se ha convertido en un referente para otras ciudades. Un periodista del China Times señaló que la reunión del Politburó del 30 de julio marcó la pauta para la regulación inmobiliaria. El día antes de la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC, Ningbo emitió una nueva política de transferencia de tierras y puso a prueba un sistema de solicitud previa, que aprenderá del sistema de "transferencia de tierras" de Hangzhou. Se anunció que, independientemente de si un desarrollador ha presentado una presolicitud de intereses o una presolicitud de uso de terreno, si un desarrollador no se registra para la subasta de terrenos o no presenta una oferta después de registrarse para la subasta, el terreno Si la parcela no se subasta, no podrá comprar terrenos en Ningbo dentro de dos años. Entre ellos, aquellos que presentaron una presolicitud de uso de suelo perderán su depósito de presolicitud.