Solicitud: Informe de prácticas fuera del campus en el sector inmobiliario
Informe Junyue Haojingyuan
1. Situación actual del mercado residencial de Wuxi
1 En el primer semestre de 2005, el mercado inmobiliario experimentó un cambio repentino. y el control macroeconómico del gobierno central fue decidido. El gobierno ha introducido una serie de políticas de control del mercado inmobiliario. Los promotores, los compradores de viviendas y los intermediarios compiten en un punto muerto. El volumen de transacciones de casas sobre plano y de segunda mano se ha reducido en todos los ámbitos, y la atmósfera de espera entre los compradores de viviendas se está fortaleciendo. El mercado inmobiliario, anteriormente activo, encontró dificultades de ventas. El valor residencial urbano promedio en el tercer trimestre fue de 4.136 yuanes por metro cuadrado, un aumento de 18,93 yuanes con respecto al mismo período del año pasado, un aumento de 0,98 con respecto al segundo trimestre de este año, y una disminución de 1,09 respecto al trimestre anterior. El aumento fue el más bajo en el mismo período en tres años.
2. La oferta del mercado es suficiente y la estructura de oferta está optimizada. La información de seguimiento muestra que en los primeros tres trimestres de este año, se inauguraron recientemente 3,4862 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en preventa en la ciudad de Wuxi, incluidos 2,6912 millones de metros cuadrados de edificios residenciales. Se estima que el mercado total de viviendas comerciales en el cuarto trimestre de este año será de aproximadamente 1 millón a 1,5 millones de metros cuadrados. Los tipos de oferta de viviendas comerciales y la estructura del tipo de unidad están mostrando una tendencia de optimización. En el tercer trimestre de este año, el índice de oferta de viviendas comerciales de menos de 150 metros cuadrados en el área urbana alcanzó 85,18, de los cuales el índice de oferta de viviendas comerciales. por debajo de 80 metros cuadrados alcanzó el 11,44. Los expertos pertinentes predicen que entre las propiedades que se lanzarán a finales de este año, la proporción de propiedades de precio medio y bajo seguirá aumentando.
3. El mercado de la vivienda de segunda mano también experimentó altibajos: el Estado utilizó impuestos y otros medios económicos para frenar la especulación inmobiliaria este año. Después de que el volumen de transacciones cayera bruscamente en junio, el mercado empezó a esperar y ver cómo se recuperaba. y el volumen de transacciones se mantuvo básicamente estable en septiembre. Los analistas pertinentes creen que en el entorno de desarrollo racional a largo plazo del mercado inmobiliario de Wuxi, el mercado de viviendas de segunda mano aún mantiene una situación de desarrollo estable, pero el volumen de transacciones residenciales ha disminuido. Los precios de la vivienda se han mantenido relativamente estables y los aumentos han seguido cayendo. A juzgar por los cambios en los precios de venta residencial en la ciudad en los primeros nueve meses de este año, los precios de la vivienda se mantienen estables. En el tercer trimestre, hubo 31 nuevos proyectos residenciales en el área urbana, con un precio unitario promedio ponderado de 3.840 yuanes por metro cuadrado, entre los cuales la oferta de propiedades de precio medio a bajo fue razonable.
4. A medida que el año llega a su fin, continuamente se lanzan nuevos proyectos y muchos desarrolladores también se enfrentan a la presión de retirar fondos a finales de año, lo que ha dado lugar a que se impulsen un número considerable de proyectos y se hayan obtenido algunos resultados significativos. se ha logrado. Debido a que se acerca el final del año, la conciencia de los compradores de viviendas sobre la compra de viviendas no es fuerte y su poder adquisitivo se está debilitando. En un futuro próximo, más desarrolladores realizarán promociones de reducción de precios.
2. Feria Inmobiliaria de Otoño de 2005
Esta feria inmobiliaria es la primera feria inmobiliaria en Wuxi después del New Deal 6.1. Muchos desarrolladores han sobrevivido al sombrío período de junio a septiembre. Después de eso, se pusieron todos los esfuerzos en esta feria inmobiliaria. Las propiedades que se han lanzado y las propiedades que acaban de aparecer esperan recibir mucha atención en la feria inmobiliaria.
Después de la llegada del New Deal, el gobierno municipal de Wuxi también se centró en medidas como la reducción de la oferta de suelo y la duplicación del área de stands en esta feria de vivienda.
Muchos desarrolladores también tienen expectativas de El mercado también es más optimista que el período anterior. En esta exposición de vivienda también hay varias propiedades que se están vendiendo bien debido a sus ventajas de precio. Pero al mismo tiempo, el número de esta parte de la base de clientes de demanda rígida no es demasiado grande, por lo que la absorción de todo el mercado no ha cambiado fundamentalmente y no es suficiente para apoyar la recuperación de todo el mercado inmobiliario.
1. Muchos casos nuevos surgieron y fueron expuestos al público por primera vez (King Zijinmen, Santa Bárbara, 100 Spring City).
King Zijinmen es un terreno de 2004-2 con una construcción total de 320.000 m2. Se conoce como un caso en Renmin East Road en el centro de la ciudad de Santa Bárbara, es un caso de Hong Kong Feng Shui en Mashan. Se exhibe en el sitio, el producto no ha sido expuesto, solo se conoce como T-H, casa de jardín unifamiliar, apartamento en Baida Spring City, en el caso de Kunbaida en Huishan New Town. mostrador de recepción en la calle peatonal frente a la estación.
2. Los 12 proyectos inmobiliarios en Huishan New Town se dieron a conocer juntos, casi creando una feria de vivienda especial en Huishan New Town.
Mingyuan, Fengxiang Xincheng, California Bungalow, Top 100 Spring City, Chang'an Yihe Garden, Jindu City Central, Tsinghua Yaju, Tianyi City, Tianli Roman Holiday Apartment, Landmark Clearwater Bay, Complex Park City, Ideal Ciudad
El mayor problema que enfrenta el caso de la Nueva Ciudad de Huishan es la grave desconexión entre el desarrollo económico regional y la escala de desarrollo inmobiliario. El número y la calidad de las empresas en la Nueva Ciudad de Huishan no se pueden comparar con las del nuevo distrito. , pero ahora toda la oferta de viviendas en Huishan New Town supera con creces la oferta total de terrenos en el nuevo distrito en los últimos años.
3. El número de propiedades participantes en esta feria de vivienda es 60, 10 más que en la feria de vivienda de primavera. La superficie total de diversos tipos de viviendas que participan en la feria es de aproximadamente 4,75 millones de metros cuadrados y hay alrededor de 40 propiedades en venta. La superficie de viviendas es de unos 2,15 millones de metros cuadrados, cifra que supera la de la feria de viviendas de primavera. La visualización de imágenes de casi 20 propiedades inmobiliarias supera a las ferias de vivienda anteriores.
Algunos proyectos aún no han comenzado la construcción, pero gastan mucho dinero en comprar stands para participar en la exposición. Su propósito no es más que: primero, la tendencia del mercado no es clara y el caso debe exponerse lo antes posible para captar clientes potenciales; segundo, el producto ya está posicionado, el proyecto preliminar se ha completado y está a punto de publicarse; Entro en la etapa de construcción y quiero ganar el producto a través de esta feria inmobiliaria. Ir al sitio para observar la reacción del mercado y probar el precio.
4. Los expositores inmobiliarios de otros lugares desaparecieron
En la última feria inmobiliaria de primavera, muchos proyectos inmobiliarios extranjeros vinieron a Wuxi para participar en la exposición, sin embargo, en esta feria inmobiliaria de otoño, no hubo ninguno. La razón fue suprimida por la nueva política. Los inversores tienen mucho que ver con eso. Sumado a la mentalidad conservadora de la gente de Wuxi, ni una sola propiedad extranjera vino a participar en esta feria de vivienda.
5． Los stands de los expositores están diseñados para ser elegantes e intentar atraer la atención de los visitantes.
Se acerca el final de año y los promotores se enfrentan a la presión de pagar los préstamos. Además, el mercado inmobiliario es mucho más bajo que antes del New Deal. Muchos promotores ya están ansiosos, por lo que están haciendo lo suyo. mejor en esta feria de vivienda Puede utilizar varios métodos para atraer mucha atención a su stand, con la esperanza de que los clientes reconozcan su propiedad. La ciudad de Xiang Shang invitó especialmente a una banda filipina a actuar, Zijin Gate invitó a un mago a actuar en vivo, el espectáculo de vestidos de novia de Santa Bárbara y la actuación artística del cuerpo humano, etc.
6. El número de propiedades participantes en la nueva área llegó a 8, incluidas Yangtze River Green Island Phase II, Xingang International, Xiangxi Merrill Lynch, First International, Wuyue Star, Xingzhou Image, Metropolis y SHKP Holiday Plaza. En el sector de las nuevas áreas, las propiedades con fuertes ventas en el mercado obviamente atraerán más visitantes a las ferias inmobiliarias, mientras que casos como el de Wuyue Star New City parecen estar relativamente desiertos, sin gente haciendo preguntas en el lugar.
7. Sólo hay subastas de tierras en la sección de Binhu, pero no hay movimiento. En 2004-05, la oferta de tierras de toda la ciudad nueva de Lihu, el área de Binhu y la ciudad nueva de Taihu se ubicó entre las tres primeras en Wuxi (las otras dos son Huishan New). City y la sección Nuevo Distrito). Sin embargo, algunos de los terrenos adquiridos durante el mismo período en estos tres bloques principales ya han obtenido licencias de preventa, mientras que las propiedades en el bloque Binhu todavía tienen algunas caras antiguas en esta feria de vivienda. (Xinliangxi Renjia, Sunshine City Garden, Golden Jiangnan, Aolin Garden, Swan Lake, Vanke Charming City), como la trama Qixia en Nanjing, la trama China Overseas y la trama Lihu No. 1 en Jiangyin Sunshine no han aparecido en la realidad. intercambio de bienes. El precio de la vivienda más alto en Xinliangxi en el área de Binhu es ahora de 5.380 yuanes, pero ahora es obviamente difícil mantener este precio en el área de Binhu. El costo de la tierra de las parcelas rodadas por Nanjing Qixia, China Overseas y Jiangyin Sunshine ha sido. Gonggao, si los desarrolladores simplemente siguen la tendencia de los precios, definitivamente no podrán obtener ganancias normales, por lo que los desarrolladores solo pueden esperar y ver qué sucede y esperar la oportunidad.
8. A excepción de una propiedad en la ciudad de Chang'an, no hay otros municipios ni ciudades que participen en la exposición. La gente de las zonas urbanas de Wuxi todavía compra principalmente propiedades en la ciudad, pero un gran número de clientes rurales eligen propiedades urbanas.
3. Descripción general de Anzhen y las propiedades inmobiliarias circundantes
1. Anzhen
1. Era Hay más de una docena de tipos de casas, que son una combinación de grandes, medianas y pequeñas. Algunos de los pisos superiores de las casas están diseñados con una terraza de dos niveles.
Hay dos viviendas en una escalera. El comedor y la sala de estar prestan atención a una buena ventilación de norte a sur. Adoptan un "diseño totalmente claro". El interior de la casa está separado de lo público y lo privado, de la sala de estar y del dormitorio. , diseño de poca profundidad, distribución interior compacta, énfasis en el diseño de la cocina y el comedor, y énfasis en el espacio de actividades del pasillo y los dormitorios. Todos están orientados al sur, y algunas casas tienen baños dobles. Las escaleras públicas y los espacios para actividades se encuentran lejos de la entrada. La función de balcón se establece como balcón compuesto. Los principales tipos de casas recomendadas son tres dormitorios, dos salones y dos baños. Otros tipos de casas incluyen tres dormitorios, dos salones y un baño, dos dormitorios, dos salones y un baño, dos dormitorios, dos salones y dos baños. cuatro dormitorios, dos salones y dos baños, villas apiladas, etc. El precio medio de un edificio de varios pisos es de unos 2.400 yuanes/metro cuadrado (el precio inicial es de 2.300 yuanes), el precio medio de un pequeño rascacielos es de 2.600 yuanes/metro cuadrado, el precio de una villa superpuesta es de 3.500 yuanes/metro cuadrado, el El precio de las plazas de aparcamiento no está determinado, pero se pueden alquilar y el aparcamiento subterráneo tiene una superficie de 20 metros cuadrados por habitación.
El depósito inicial de Huaxia-New Era es de 60.000 yuanes por hogar para edificios de varios pisos y de 80.000 yuanes por hogar para edificios pequeños de gran altura. La mayoría de los clientes que hacen la reserva son residentes locales de Anzhen. El proyecto se abrió a la venta el 17 de junio y el día de la inauguración el ambiente estaba bastante animado. También hubo algunos inversores (un inversor pidió 11 unidades) y el progreso de ventas actual ha sido de más de 150 unidades. Gran parte de ellos son clientes desviados de este caso.
La imagen general de la oficina de ventas de Huaxia-New Era es buena. Actualmente hay cuatro vallas publicitarias para este proyecto en An Town (dos grandes vallas publicitarias están colocadas en la intersección de Xidong Avenue y Anguo Road, respectivamente). La intersección de Xidong Avenue y Xihu Road) y partes de Anguo Road y Xihu Road. Con la apertura del proyecto se inició la publicidad en los periódicos. Su volumen publicitario y efecto publicitario mantienen una presión absoluta sobre este caso, y su impacto en el corazón de los clientes en una ciudad con una población pequeña es inimaginable.
2. Jinhu Garden
Actualmente solo queda una unidad en Jinhu Garden (el piso inferior de un pequeño rascacielos de 15 pisos) y el precio es 2749 yuanes/. metro cuadrado, basado en la diferencia de precio en el piso del Jardín Jinhu Calculado en 30 yuanes/metro cuadrado, el precio promedio actual de los pequeños edificios de gran altura en este caso es de alrededor de 2.900 yuanes/metro cuadrado.
3. Ciudad de hardware mecánico y eléctrico
La ciudad internacional de hardware mecánico y eléctrico del río Yangtze está ubicada en el parque de desarrollo oriental del distrito de Xishan, Xihu Road. Fue desarrollada por Wuxi Jieli Enterprise Development Co., Ltd.
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y es comercializado por Wuxi Shengrui Real Estate. Co., Ltd., con una inversión total de mil millones de yuanes, que cubre un área de 577 acres. La primera fase del proyecto que ha comenzado a construirse cubre una superficie de 577 acres. Área de 222 acres, con un área de construcción de 260.000 metros cuadrados. La mayoría de las ciudades de hardware mecánico y eléctrico son tiendas pequeñas y el precio es de aproximadamente 5.000 yuanes por metro cuadrado. ***1.500 viviendas, más de 1.200 plazas de aparcamiento subterráneo.
Lista de edificios, tipos de unidades y áreas de la Nueva Era de Huaxia:
Número de pisos, número de edificios, número total de hogares, proporciones de edificios, tipo de unidad, número de unidades, rango de área, área, número de unidades
13 1 4 364 2 edificios con 4 unidades por piso, 2 edificios con 3 unidades por piso, dos dormitorios, dos salas y un baño; habitaciones y dos baños; tres dormitorios, dos salones y un baño; tres dormitorios, dos salones y dos baños; cuatro dormitorios, dos salones y dos baños; hay 198 hogares de dos dormitorios en villas superpuestas; dormitorios 122 hogares con cuatro dormitorios; 12 hogares en villas superpuestas con dos dormitorios de 97 a 117 metros cuadrados y 97 m2; 52 hogares con 111,9 m2; p>
11 1 4 286 3 edificios de 3 unidades por piso, 1 edificio de 4 unidades por piso, tres habitaciones, 124-136 m2, 136,58 m2; ***450 hogares
6 2 120 2 edificios con 4 unidades por piso, 1 edificio con 2 unidades por piso, 4 habitaciones, 142-152 metros cuadrados, 142 m2 22 hogares con 147 m2; 152m2 tiene 78 hogares;
4 (superposición) 2 12 Cada edificio tiene 6 hogares, con un área superpuesta mayor de 200-300 metros cuadrados por hogar
Total 13 782 782 97-300 metros cuadrados 782
La proporción de superficie del número de hogares es 25,3 para dos dormitorios; 57,5 para tres dormitorios; 15,6 para cuatro dormitorios; 1,5 para villas superpuestas.
II. Chaqiao
Chaqiao está a unos 3 kilómetros de Anzhen y la carretera principal es Xihu Road.
1. Jiangnan-Qinghuafang Fase I
Es desarrollado conjuntamente por Yuansen Real Estate Development Co., Ltd. y Dadi Real Estate Development Co., Ltd., y todo el proyecto. está planeado por celebridades orientales. El proyecto cubre una superficie total de unos 30.000 metros cuadrados y consta de 64 casas adosadas. Básicamente se ha vendido: solo queda una casa en bruto y una casa modelo. El precio de la casa en bruto es de 4.300 yuanes por metro cuadrado. El precio de una casa modelo es de unos 2,6 millones de yuanes. El área donde se ubican los consumidores es principalmente la ciudad de Chaqiao y algunos residentes urbanos y shanghaineses.
2. Jiangnan-Qinghuafang Fase II
Este proyecto está en planificación. Está ubicado en el centro de la ciudad de Chaqiao y cubre un área de 100.000 metros cuadrados. para consistir en pequeños rascacielos y casas adosadas.
3. Houqiao
Houqiao está a unos 3,5 kilómetros de Anzhen. La carretera principal es la avenida Xidong y el tráfico es fluido.
1. Longda Court
Este proyecto está ubicado al norte de Houdang Road. Fue desarrollado por Longda Real Estate Development Co., Ltd. sin una agencia. tiene 40.596 metros cuadrados y 10 edificios de varios pisos (5 o 6 pisos), con un total de 298 hogares, una densidad de edificación de 27,5, una tasa de ecologización de 38, una relación de superficie de 1,48 y 156 plazas de aparcamiento (. plazas de aparcamiento subterráneo).
El precio medio de este proyecto es de 1.900 yuanes/metro cuadrado (la planta superior cuenta con una buhardilla y el balcón representa la mitad de la superficie). Se han vendido más de 70 casas, de las cuales unas 80. unidades permanecen sin vender (31 de ellas han sido vendidas Reserva). Hay alrededor de 50 unidades con dos dormitorios, dos salas de estar y un baño/dos baños (90-110 metros cuadrados), más de 150 unidades con tres dormitorios, dos salas de estar y dos baños (120-135 metros cuadrados) y cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (140-150 metros cuadrados) más de 80 juegos. La comunidad cuenta con todas las casas existentes. La comunidad implementa gestión cerrada las 24 horas y aplica equipos tecnológicos avanzados, como sistemas de patrullaje electrónico, sistemas de prevención perimetral, etc. La calidad de seguridad de la comunidad es aceptable, la entrada al edificio tiene una puerta de vidrio antirrobo, pero no hay instalaciones antirrobo en las ventanas y balcones del primer y segundo piso.
La oficina de ventas es pequeña y renovada de un comerciante de la planta baja. El personal de ventas es personal interno de la empresa de desarrollo, con mala capacidad comercial y calidad general. El folleto del edificio está elaborado de manera tosca (básicamente una introducción a). los tipos de apartamentos). La segunda fase prevista consta de tres edificios en construcción. El lado sur de la comunidad se desarrollará en villas, que solo están separadas de la comunidad por Houdang Road.
4. Yangjian
La ciudad de Yangjian está a 7 kilómetros de An Town (unos 10 minutos en coche) y la carretera principal es Xihu Road.
1. Parque Central Yangjian (Jardín Yucai)
El proyecto está adyacente a Yangqin Road (nueva calle propuesta) al este, Yucai East Road al sur y está adyacente a La escuela secundaria Yangjian High-end Key solo está separada por Yucai East Road y está adyacente a la Plaza Ciudadana en construcción en el norte. El proyecto cubre un área de aproximadamente 30.000 metros cuadrados y se compone de villas y rascacielos de varios pisos. Se espera que el precio promedio sea de alrededor de 2.200-2.300 yuanes por metro cuadrado (excepto las villas). Se espera que el precio medio sea de unos 4.000 yuanes por metro cuadrado. Los tipos de apartamentos rondarán los 4.000 yuanes por metro cuadrado. Hay dos dormitorios, una sala de estar/dos salas de estar y un baño, tres dormitorios y dos salas de estar. habitaciones y dos baños, cuatro dormitorios, dos salones y dos baños, etc. La casa se entregará a finales de 2007.
Este proyecto adopta el concepto de parques duales (plaza ciudadana y parque interno de la comunidad) y el concepto de comunidad educativa (Yangjian Senior Key Middle School).
La imagen general de la oficina de ventas de este proyecto es buena y el anuncio exterior es Yucai East Road Daoqi, que aún no se ha abierto a la venta.
2. Comunidad Yangjian Anjufang: Área total: 69.658 metros cuadrados, relación de superficie construida: 1,33, construcción total: 72.770 metros cuadrados, zonas verdes: 38,2, densidad de edificación: 24, plazas de aparcamiento: 205 individuales.
3. Se planean 160 acres de terreno comercial. Los usos previstos son villas y residencias (el precio provisional aún no se ha determinado, pero se espera que comience desde 2200 yuanes para los de varios pisos y). 2.400 yuanes para pequeños edificios de gran altura.
五、八士
La distancia en línea recta entre Bashi y Anzhen es de 7 kilómetros y no hay una carretera principal directa.
1. Huaxia Star (Fase I y Fase II)
Este proyecto está ubicado en la intersección de Bawen Road y Zhenxing Road. Es desarrollado por Wuxi Huaxia Real Estate Development Co. , Ltd. y es propiedad de la planificación de marketing de Shengshi Land Industry.
La primera fase del proyecto cuenta con 13 edificios de varios pisos (5 pisos) y 2 edificios pequeños de gran altura (9 pisos, incluidos 2 pisos de tiendas de planta baja); edificios de varios pisos (5 pisos) y 1 edificio pequeño de gran altura (9 pisos, incluidos 2 pisos de tiendas en la planta baja). Los tipos de apartamentos de la primera fase son dos dormitorios, dos salones y un baño (97), tres dormitorios, dos salones y un baño (110-125), tres dormitorios, dos salones y dos baños (140-150) , cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (alrededor de 145 tipos de apartamentos de la segunda fase Hay dos dormitorios, dos salones y un baño (100), tres dormitorios, dos salones y un baño (110-120); tres dormitorios, dos salones y dos baños (122-150), y cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (unos 150).
El precio del proyecto es de unos 2.200 yuanes/metro cuadrado para la primera fase y de 2.350 yuanes/metro cuadrado para la segunda fase. (Los edificios de varios pisos son un poco más caros que los pequeños rascacielos). Situación de ventas: Se han vendido entre 70 y 80 RMB de la primera fase, y los dos dormitorios, dos salas de estar y un baño de la segunda fase están básicamente agotados. La oficina de ventas (la misma oficina de ventas de la primera y segunda fase) es amplia y está bien decorada. Tiene una casa modelo de exhibición, una mesa de arena e información completa, pero no hay un modelo de departamento. completo y el personal es de alta calidad. Métodos de publicidad: la primera fase tiene pancartas a lo largo de la carretera; las presentaciones en el sitio web de información inmobiliaria de Wuxi; los anuncios en los periódicos utilizan el precio y el primer edificio pequeño de gran altura como punto de venta; la segunda fase solo tiene planos de planta y presentaciones del vendedor; y ningún otro tipo de publicidad. El proyecto está cerca de la ciudad, con autobuses; no hay fábricas alrededor; el precio es bajo; la tasa de adquisición de viviendas es alta (pequeños rascacielos, 86,5, hay muchos anuncios (mucho tiempo), pero el mercado de Bashi Town); , comercio, finanzas, medicina, educación y otras instalaciones de apoyo están lejos del proyecto; hay ruido de vehículos en Bawen Road en el lado este y hay pocas instalaciones inteligentes en la comunidad;
6. East Pavilion
Severa está ubicado en Xihu Road, en diagonal frente a Red Star Macalline. Fue desarrollado por Wuxi Savera Real Estate Development Co., Ltd. y cubre un área de. 120.000 metros cuadrados. Es un centro comercial que se enfoca principalmente en cocina, baño y ferretería. Está agotado y actualmente está reclutando inversionistas para abrir oficialmente al público en enero del próximo año. El precio medio de las tiendas ronda los 7.000 yuanes, con tres plantas y dobles naves, cada una con una superficie de unos 97 metros cuadrados. El alquiler es de unos 60.000 al año.
7. Análisis completo de las principales propiedades inmobiliarias alrededor de Haojing Garden
Situación 1 de las principales propiedades inmobiliarias alrededor de Haojing Garden:
Nombre de la propiedad regional Construcción total (cuadrado) metros) Edificio Precio promedio de la vivienda por tipo (yuanes/metro cuadrado)
Anzhen Huaxia New Times 54941 (área de terreno) Pequeño edificio de varios pisos, de gran altura, con dos dormitorios, dos salas de estar y un baño superpuestos; dos dormitorios, dos salones y dos baños; tres dormitorios y dos baños, un salón y un baño; tres dormitorios, dos salones y dos baños, dos salones y dos baños; villas superpuestas de varios pisos; , los pequeños rascacielos son alrededor de 2.600, las villas superpuestas son alrededor de 3.500 (las plazas de aparcamiento cuestan entre 80.000 y 100.000 yuanes por unidad, 20 metros cuadrados por unidad)
Chaqiao Jiangnan Qinghua Square Phase II (tentativo) 100.000; (área de terreno) Villa de varios pisos, pequeño rascacielos (provisional) En planificación (Fase 1 tiene 64 villas) Indeciso (Fase 1 4300 (izquierda y derecha, solo queda un conjunto)
Houqiao Longda Court 40596 10 edificios de varios pisos (5 o 6 pisos) con un total de 298 viviendas, dos dormitorios, una sala y un baño, dos dormitorios, dos salas y un baño, tres dormitorios, dos salas y dos baños, cuatro dormitorios, dos salas de estar y dos baños, 1900
Yangjian El parque central de Yangjian tiene aproximadamente 30.000 (área de terreno) Edificios de varios pisos, pequeños de gran altura, en hileras o apilados No hay información en la oficina de ventas Se desconocen los detalles específicos. Según las condiciones del mercado local y las características del proyecto, se espera que cueste entre 2200 y 2400 yuanes y el precio de venta sea de unos 4000 yuanes.
La primera fase. de Bashi Huaxia Star tiene 13 edificios de varios pisos (5 pisos) y 2 pequeños edificios de gran altura (9 pisos, incluidos 2 pisos de tiendas en la planta baja) Dos dormitorios, dos salas de estar y un baño (97), tres. dormitorios, dos salones y un baño (110-125), tres dormitorios, dos salones y dos baños (140-150), cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (unos 145) Alrededor de 2200
Huaxia Xingchen Fase II de 3 edificios de varios pisos (5 pisos), 1 pequeño edificio de gran altura (9 pisos, incluidos 2 pisos de tiendas en la planta baja), dos dormitorios, dos salas de estar y un baño (100), tres dormitorios, dos salones y un baño Baño (110-120), tres dormitorios, dos salones y dos baños (122-150), cuatro dormitorios, dos salones y dos baños (alrededor de 150) 2350 (el piso de varias plantas es un poco más caro que un pequeño rascacielos)
Alrededor de Junyue Jingyuan Situación inmobiliaria principal 2:
Apertura del nombre de bienes raíces regionales/eliminación de publicidad/publicidad de la oficina de ventas
Anzhen Huaxia New Era se inauguró el 17 de junio y la escena de apertura fue bastante entusiasta; depósito de reserva de varios pisos 60.000 RMB por unidad, pequeño edificio de gran altura 80.000 RMB por unidad. El estándar de decoración de la oficina de ventas es mejor y la imagen general es mejor; No hay modelos de unidades, ni casas modelo. La intersección de Xidong Avenue y Anguo Road, la intersección de Xidong Avenue y Xihu. Había dos vallas publicitarias originales en la intersección de la carretera y se agregaron dos vallas publicitarias más en el lado sur de Xihu Road. y la oficina de ventas; se agregaron nuevas banderas de cuchillos a algunas secciones de Anguo Road y Xihu Road; anuncios en las paredes; presentaciones en Wuxi Real Estate Information Network, etc.
Trama de Chaqiao Jiangnan Qinghuafang ( el nombre del caso aún no se ha determinado) está actualmente en planificación y se espera que la construcción comience a finales de año. No hay una oficina de ventas para esta parcela y la información del desarrollo no se ha hecho pública. Actualmente no hay publicidad.
Casi el 75% de Houqiao Longda Court ha sido descontaminado, quedando alrededor de 80 unidades (unas 30 de las cuales han sido firmadas. La oficina de ventas es pequeña y fue renovada por un propietario). el personal es personal interno de la empresa de desarrollo y la capacidad y la calidad integral del negocio son deficientes, y los materiales del folleto de construcción son toscos (básicamente un folleto que presenta los tipos de apartamentos, no hay introducción de casas modelo en la información de bienes raíces de Wuxi); Red; los carteles y modelos de la oficina de ventas; no hay anuncios en los periódicos
La fecha de apertura del Sheepjian Sheepjian Central Park aún no se ha determinado (se espera que sea después de fin de año) y no hay reservas. La oficina de ventas tiene un buen estándar de decoración, sin folletos de construcción, información, carteles publicitarios, mesas de arena, modelos, etc.; no hay casas modelo a lo largo de Yucai Road. >La primera fase de Bashi Huaxia Star es de aproximadamente 70-80. La primera y segunda fase son la misma oficina de ventas, con un área más grande, buena decoración, procedimientos de venta completos y personal de alta calidad. La información está completa. pero no hay ningún modelo de apartamento; hay una exhibición de casas modelo a lo largo de la carretera; una introducción al sitio web de información inmobiliaria de Wuxi utiliza el precio y el primer edificio pequeño de gran altura como punto de venta; > Huaxia Xingchen Fase 2, dos dormitorios y dos La sala de estar y un baño están básicamente agotados, y los restantes a la venta solo tienen planos y presentaciones del vendedor, y ningún otro tipo de publicidad (banderas, periódicos o temas únicos). anuncios)
Situación de las principales propiedades inmobiliarias alrededor de Junyue Jingyuan 3:
Ventajas y desventajas del nombre de bienes raíces regionales
Anzhen Haojingyuan es tranquilo; cerca de la escuela secundaria; las instalaciones circundantes completas; el paisaje externo (Jiaoshan, Anzhen Park) es mejor; la comunidad es buena; el tipo de casa es razonable; las carreteras circundantes son buenas; la oficina de ventas está bien decorada y diseñada, y el personal de ventas es de alta calidad, con suficiente experiencia y capacidad. La planificación de una ciudad beneficia a los recién llegados; en comparación con Huaxia New Era (incluido); el ruido de la fábrica de guantes cercana y la contaminación del aire es intensa, la comunidad está lejos de la carretera exterior principal de An Town, lo que afecta la tasa de exposición que conduce a la carretera Jin'an; La comunidad es estrecha y hay dos filas de tiendas consecutivas en el medio de la calle, lo que hace que la comunidad sea visible desde la intersección de Jin'an Road y Xihu Road. Actualmente, la línea de visión está bloqueada por el jardín de infantes central de Anzhen. , la escuela primaria y el hospital están lejos del proyecto
No hay fábricas alrededor de Huaxia New Era, la avenida Xidong es ancha, hay muchos vehículos y la comunidad tiene una alta tasa de exposición al hospital y; la escuela primaria se trasladará a las proximidades del caso; hay residencias de todos los grados en la comunidad; todas las habitaciones están orientadas al sur, con áticos en el piso superior, la publicidad temprana es buena para el ruido de los vehículos; desde la avenida Xidong; si el río en el lado norte de la comunidad no se maneja bien, causará contaminación, la calidad general de los residentes de la comunidad adyacente de Anjufang no es alta; este y oeste, y la iluminación no es buena; el dormitorio principal básicamente no tiene un baño separado; el depósito cobrado es alto, la experiencia y la capacidad del vendedor son insuficientes; consulte la trama de la Fase II de Qiaojiang South Qinghuafang; está cerca del área urbana y tiene autobuses; no hay fábricas alrededor; las instalaciones de vivienda y educación circundantes son mejores; la publicidad y el boca a boca de la primera fase; del parque forestal Houshan No es alto; aunque Chaqiao está más cerca del área urbana que Anzhen, Houqiao y Yangjian, es parte de Anzhen y su desarrollo futuro no será tan bueno como el de Anzhen. Al mismo tiempo, necesita competir con Dongting. y Bashi real estate
El precio de Houqiao Longda Garden; la administración de la propiedad es aceptable; hay algunas instalaciones inteligentes; las fachadas exteriores son todas de azulejos y el área circundante es tranquila; hay casas existentes (todas se pueden entregar) y no hay autobuses fuera del lado norte. La forma de la fachada y la imagen no son buenas, la oficina de ventas tiene una mala imagen y la calidad integral del personal no es alta; y la información está incompleta y mal producida; no hay anuncios (incluidos carteles, periódicos, etc.) fuera de la oficina de ventas no hay una entrada principal al lado del edificio. La oficina de ventas tiene una tasa de exposición baja; >Sheepjian Central Park tiene un concepto de parque dual (la Sheepjian Citizen Plaza está en construcción en el lado norte y también hay un parque en la comunidad), y el entorno paisajístico es mejor el lado sur es la clave de alto nivel; punto de la escuela secundaria Sheepjian (clave provincial), también está cerca la escuela primaria experimental central de Yangjian, con buenas instalaciones educativas, está cerca de Xihu Road y separada por una plaza ciudadana, por lo que no se ve afectada por el ruido de Xihu Road; no hay otras propiedades competidoras en Yangjian. La industria está desarrollada, los residentes tienen ingresos más altos y su demanda y poder adquisitivo son fuertes. Se planea que el lado este de Yangqin Road sea Yangjian New Street, y el ruido es inevitable. lejos de la actual calle comercial de Yangjian; está lejos del área urbana (al este de Yangjian está Changshu, Suzhou; es necesario mejorar la calidad general del personal de ventas; no hay folletos de construcción, planos de planta, letreros ni arena); tablas/modelos y otra información, y la oficina de ventas está vacía
Bashi Huaxia Star (Fase I y II) ) Cerca de la ciudad, sin autobuses; precios más bajos de disponibilidad de viviendas (; pequeño rascacielos 86,5); mucha publicidad (durante mucho tiempo) Mercado de la ciudad de Bashi, comercio, finanzas, atención médica, educación, etc. Las instalaciones de apoyo están lejos del proyecto, hay ruido de vehículos en Bawen Road en el lado este; ; hay pocas instalaciones inteligentes en la comunidad;
4. Un análisis del mercado municipal
1. Fundamentos del mercado:
①Perspectivas de planificación
Aunque la planificación de Anzhen incluye la planificación del grupo Anzhen-Yangjian, la planificación de la estación de tren de alta velocidad, etc., es poco probable que se implementen en el corto plazo. futuro
Es difícil que estas buenas noticias básicas tengan un impacto directo en este caso en esta etapa.
②Base de población
En comparación con la base de población permanente actual de Anzhen, la oferta actual de viviendas comerciales de Anzhen aún supera la demanda. Además, Anzhen tiene una población extranjera muy pequeña. Por tanto, el público en este caso es extremadamente reducido.
③Valor de producción industrial
Es equivalente a Chaqiao u otras ciudades de Wuxi. La fortaleza económica de Anzhen es obviamente baja, lo que lleva a la compra de Anzhen.
El poder adquisitivo de los clientes también es relativamente bajo y la capacidad del cliente para comprar una casa también se encuentra en un nivel muy bajo.
④Casos de competencia directa y vivienda de Anju
China New Times es un caso de competencia directa en este caso. Su existencia desvía directamente a los clientes potenciales de este caso, que ya es muy limitado
tiene una audiencia aún menor. Además, la existencia de viviendas asequibles también está frenando el deseo de la gente de Anzhen de comprar casas.
2. Análisis psicológico del cliente:
① La falta de fortaleza económica hace que los clientes se lo piensen dos veces aunque tengan buenas intenciones para comprar una casa.
② A juzgar por la situación de otros pueblos de Wuxi: las opiniones de personas individuales afectarán muchas tendencias circundantes. Los llamamos
líderes de opinión.
③Como algunas personas en Anzhen que tienen cierta fortaleza financiera, su intención reciente de comprar una casa puede ser preferir olvidarse de Dongting o
ir a una zona más cercana al área urbana.
④ Como jóvenes, es posible que no estén dispuestos a regresar a la ciudad para comprar una propiedad, comprar una casa o trabajar.
5. Diagnóstico de marketing de este caso:
Ítem del diagnóstico uno:
1. Síntomas
Desviaciones en el concepto general
2. Condición
Para hacer cualquier cosa, debes tener una idea general, es decir, el marco general. Esto es lo que la gente suele llamar el diseño del plan. Para este caso y la agencia existente, debido a una comprensión insuficiente del mercado de Wuxi, hubo ciertas desviaciones en la concepción general del caso y no hubo un ajuste oportuno cuando surgieron los problemas. En lugar de eso, se dio un paso a la vez; muy peligroso
.
3. Causa
La fuga de cerebros de la agencia hace que sus capacidades reales de manejo de casos sean indignas de su reputación.
El trabajo carece de sistematicidad y previsión, y no sé cómo solucionar los problemas cuando surgen.
Adherirse demasiado rígidamente al llamado modelo estandarizado del modelo de Taiwán para operaciones in situ sin ninguna innovación ni cambio.
4. Impacto
Reducir la eficiencia del trabajo cuando la agencia encuentra un impacto en el mercado y no logra sus objetivos esperados, el trabajo parece estar disperso y desordenado
y no puede responder rápidamente a Muchos problemas que surgen durante el trabajo. Encuentre la mejor solución. Si encuentra problemas, solo puede resolverlos cavando un pozo. Esto inevitablemente afectará la eficiencia del trabajo, aumentará los costos de desarrollo del desarrollador y reducirá las ganancias del desarrollo.
Pérdida de control; surgen problemas que no se pueden resolver, aumentando artificialmente muchos factores incontrolables y dificultad en el desarrollo del proyecto
5. Prescripción
Reformular un plan general para guiar el comportamiento de desarrollo.
Ítem del diagnóstico dos
1. Síntomas
El punto de venta de este caso no es sobresaliente y faltan cosas que interesen a los compradores.
2. Condición
Solo desde una perspectiva de marketing, la estrategia de diferenciación es la única forma de crear características del producto y la única estrategia para ganar el mercado
. Hoy en día, la industria concede gran importancia al marketing diferenciado, como diferenciación de marketing, diferenciación de productos, etc. Tener diferencias significa tener características, lo que facilita destacar en el mercado y atraer la atención de los compradores. Ya sea en el mercado primario con competencia feroz o en el mercado secundario con competencia relativamente débil, es más fácil dominar el mercado.
Sin embargo, a juzgar por las condiciones actuales de este caso, básicamente no existen puntos de venta que puedan impresionar a los compradores. Este es el punto clave de este caso
A juzgar por la situación actual de las ventas, es una situación embarazosa.
3. Causa
La empresa de agencia carecía de experiencia en el manejo de casos en los municipios y la empresa de agencia intervino relativamente tarde, por lo que no pudo explorar completamente los puntos de venta de este caso.
4. Impacto
No se pueden destilar los puntos de venta y nadie aplaude.
Ampliando el ciclo de ventas, un proyecto que podría agotarse en dos años puede tardar hasta tres años o incluso más.
Reducir los beneficios del desarrollo.
La dificultad del marketing se ha incrementado artificialmente, el ciclo de marketing se ha alargado artificialmente y varios costos para los desarrolladores también han aumentado considerablemente, lo que conducirá a una disminución sustancial de las ganancias del desarrollo.
5． Prescripción
Rehacer la investigación de mercado. A partir de la situación actual del mercado se descubrieron las características de este caso.
Reposición. Sobre la base de datos de estudios de mercado, se reposicionó el proyecto.
Reenvasado. Haz un escándalo por el packaging y empaqueta una nueva característica inmobiliaria
Redefine la estrategia de marketing. Reemplazar el modelo de marketing existente y encontrar mejores canales de venta para vender productos rápidamente.
Elemento del diagnóstico tres
1. Síntomas
Embalaje inadecuado
2. Condición
En las operaciones inmobiliarias en los municipios de Wuxi, el embalaje sigue desempeñando un papel muy dominante. El embalaje se divide en dos tipos: embalaje blando y embalaje duro.
3. Causa
La planificación se retrasa. Hoy en día, el mercado inmobiliario es muy feroz y los requisitos para las empresas de agencia también son muy altos, ya sea por su nivel de negocio o por el tiempo de intervención, tendrá un impacto significativo en el caso.
En este caso, la empresa de agencia no se finalizó hasta la apertura del mercado, y la nueva empresa intervino relativamente tarde, por lo que mucho trabajo
no se pudo hacer con mucho cuidado. , lo cual fue un retraso.
El embalaje carece de sistematicidad. En este caso, el sistema de embalaje original no se utilizó y la nueva solución de embalaje no tuvo impacto ni fue letal. Una de las características más importantes del embalaje es que debe tener un efecto integrado. El embalaje actual de este caso no es sistemático ni profesional. Al mismo tiempo, no es coherente con el sector inmobiliario en sí. El paquete inmobiliario existente está lejos de ser casos competitivos.
4. Impacto
Debilitado la ofensiva de mercado. El embalaje es una "cortina de humo" para el mercado. Si no está en su lugar, la influencia del mercado se debilitará.
Dañar la imagen de la inmobiliaria. El embalaje es una cuestión de imagen y un mal embalaje afectará directamente a la imagen de este caso. Hoy en día, cuando los compradores eligen una propiedad, considerarán la imagen de la propiedad como una consideración importante. Si la imagen de la propiedad no mejora, afectará seriamente el efecto de venta.
5． Prescripción
Vuelva a empaquetar este estuche. Incluyendo canales publicitarios, packaging de obra, etc. para mejorar la imagen general del proyecto y aumentar el atractivo del inmueble.
A través de un análisis de mercado preciso, volver a encontrar el punto de venta más fuerte del caso, crear un punto de interés para la propiedad y volver a atraer la atención de los compradores.
IV. Otros elementos de diagnóstico
1. Malos métodos de venta
En esta etapa, además de la planificación y el packaging, el aspecto más sensible del marketing inmobiliario es el precio. El uso razonable del apalancamiento de precios jugará un papel decisivo en las ventas de bienes inmuebles
. Como compras grupales, negociación de precios, pago a plazos, etc., son todos métodos que se pueden considerar.
2. Falta de sensación de crisis
Con la excesiva competencia en el mercado inmobiliario y el macrocontrol gubernamental, ya existen riesgos considerables en el desarrollo inmobiliario
. Se pueden celebrar reuniones periódicas entre la empresa de desarrollo y la agencia para mejorar las capacidades de manejo de crisis y la resistencia al riesgo.