Entre la rigidez y la rigidez de la regulación del mercado inmobiliario: las "políticas específicas de la ciudad" se profundizan en "políticas específicas del distrito"
A diferencia de los controles unilaterales anteriores, los controles de este año muestran un evidente efecto “bilateral y multipunto”.
La regulación del mercado inmobiliario cambia de marcha
En el primer semestre de 2019, la regulación del mercado inmobiliario pasó de estricta a estricta. Los datos muestran que de enero a mayo de 2019, el número de políticas de control del mercado inmobiliario llegó a 205, un aumento interanual de casi el 30% en 2018. En la segunda mitad del año, el mercado inmobiliario todavía se encuentra en un período de regulación cambiante, y el cambio de políticas específicas de ciudades se profundizará a "políticas específicas de regiones". En el mercado de alquiler, ha surgido el caos en la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. Las cadenas de capital rotas, las escasas ganancias y las crecientes dificultades financieras han hecho que la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo pierda terreno gradualmente, y las políticas regulatorias en varios lugares también lo han hecho. continuó apretando. En este contexto, los promotores dan señales de querer deshacerse de su negocio de alquiler de apartamentos a largo plazo.
Bajo la política general de "implementar políticas según la ciudad", la regulación ha entrado en un período aparentemente impredecible de cambio de rumbo. El periodista señaló que desde junio, muchos lugares, incluidos Hainan, Xi'an, Changsha y otros lugares, han emitido políticas de control de "restricción de compra" en el mercado inmobiliario, y 120 empresas inmobiliarias en Nanning han sido entrevistadas debido al caos como "holding volver a las ventas". Estas ciudades tienen "ajustes finos" y "micro ajustes".
Desde 2019, bajo la lógica regulatoria subyacente de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas”, el cambio en forma de U en el número de controles regulatorios también refleja la rigidez de la tendencia regulatoria en la primera mitad del año. En el primer trimestre, con las políticas regulatorias permaneciendo relativamente estables y con expectativas de una regulación laxa en algunas ciudades, los precios de la vivienda en muchas ciudades populares de segundo nivel experimentaron aumentos significativos de precios. Posteriormente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió advertencias sobre los precios de la vivienda. 10 lugares, incluido Nanning, en abril y mayo.
En cuanto a la tendencia futura de la regulación, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que todavía existen expectativas de endurecer la regulación local. "El mercado puede tener un verano indio, pero el verano no está permitido."
Retransmisión de regulación en múltiples lugares
Tras recibir una advertencia sobre el precio de la vivienda por parte del Ministerio de Vivienda y Urbano-Rural Desarrollo el 18 de mayo, Nanning lanzó una operación de rectificación del mercado inmobiliario. En la mañana del 25 de junio, varios departamentos, incluida la Oficina de Aplicación de la Ley Administrativa Integral de Gestión Urbana de Nanning y la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, entrevistaron a 120 empresas inmobiliarias de la ciudad para rectificar muchos caos, como la retención de la propiedad y la reticencia. vender y aumentar los precios más allá del precio. Los datos muestran que desde 2017, se han presentado quejas sobre 250 empresas de desarrollo inmobiliario en la ciudad de Nanning. Entre ellas, 158 empresas han estado cobrando depósitos para la compra de viviendas y tarifas de reserva, además de aumentos de precios encubiertos, y 21 empresas son sospechosas de retener la propiedad. y reacios a vender. 22 proyectos tienen doble restricción de vivienda. Se sospecha que aumentan los precios.
“Nanning fue nombrado anteriormente por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural debido al aumento excesivo de los precios de la vivienda y el suelo. En el futuro debería introducir nuevas políticas regulatorias correspondientes. "Implementar regulaciones para regular el mercado, advertir a las empresas de desarrollo, rectificar el orden del mercado e investigar y abordar el caos de ventas", dijo a los periodistas Yang Hongxu, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Yiju.
Al igual que Nanning, Xi'an, donde los precios de la vivienda han seguido aumentando este año debido a políticas flexibles de introducción de talentos, ha emitido su sexta nueva regulación y las restricciones a la compra continúan aumentando. El 20 de junio, el Grupo Líder de Coordinación de Xi'an para la Promoción del Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario emitió un aviso sobre un mayor fortalecimiento de la regulación y gestión del mercado inmobiliario. La nueva política incluye al distrito de Lintong dentro del alcance de las restricciones de compra. , y también requiere familias recién asentadas (excepto aquellos que se han retirado del ejército y sus familiares se han asentado con los militares. Puede comprar una casa solo después de haberse establecido en la ciudad durante un año o haber pagado la seguridad social (). impuesto individual) por un año consecutivo Si compra su primera vivienda sin registro de hogar en esta ciudad, el período del impuesto individual o del certificado de seguridad social se incrementará de 2 a 5 años.
Yan Yuejin, director de investigación del centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que las personas recién asentadas también deben cumplir con un seguro social de un año, lo que ayudará a prevenir la práctica de especular con bienes raíces. tan pronto como se instalen. También es necesario promover políticas posteriores para la compra de talentos en varios lugares. Además, el mercado de Lintong en sí está conectado al metro y no hay restricciones de compra. frenar el fenómeno de la especulación inmobiliaria. Muchos analistas creen que las nuevas políticas regulatorias de Xi'an también están relacionadas con la afluencia masiva de población, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de compra de viviendas y el continuo aumento de los precios de la vivienda.
Si bien las políticas en muchas ciudades calientes de segundo nivel se han endurecido, algunas políticas nuevas en el mercado inmobiliario se han "relajado ligeramente".
En la tarde del 27 de junio, la Oficina de Información Provincial de Hainan celebró una sesión informativa sobre la interpretación de las políticas de la provincia de Hainan para mejorar la vivienda y la compra de automóviles para los talentos. En la reunión, se propuso el "Aviso complementario sobre la mejora adicional de la política de compra de viviendas para los talentos". que varios tipos de personas que realmente se han introducido y trabajado en Hainan pero que aún no se han establecido allí Talentos, si al menos uno de sus familiares (incluidos ellos mismos, sus cónyuges e hijos menores) ha pagado el impuesto sobre la renta personal o el seguro social en Hainan Provincia durante 12 meses o más en total, y ninguno de los miembros de su familia tiene una casa en Hainan, pueden solicitar la compra de 1. De manera similar, el 24 de junio se distribuyó en Internet un acta de la reunión del Centro de Registro de Bienes Raíces de Changsha. El documento aclaró las especificaciones comerciales (restricciones de compra), que mencionaban que los compradores de viviendas no registradas en Changsha pueden "pagar 6 meses de compensación de seguridad social". O impuestos personales, las restricciones de compra muestran signos de aflojamiento. Yan Yuejin cree que, objetivamente hablando, los precios de la vivienda han caído después de esta ronda de regulación del mercado inmobiliario en Hainan. A través de políticas de compra de viviendas tan flexibles, se puede lograr el objetivo de que los talentos vivan y trabajen en paz y satisfacción, y también tiene un efecto positivo en el posterior repunte de las transacciones del mercado. El ajuste fino de Changsha es esencialmente resolver los problemas detallados posteriores; El endurecimiento de las políticas, que en realidad es un concepto de conveniencia, no de relajación.
La principal línea de regulación del mercado inmobiliario
"Regulación" es una de las palabras clave del mercado inmobiliario en el primer semestre de 2019. Los datos del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que de enero a mayo de 2019, el número de políticas de control del mercado inmobiliario llegó a 205, un aumento de casi el 30% en comparación con las 159 veces de 2018. Entre ellos, hubo 68 veces en enero, 21 veces en febrero, 15 veces en marzo, hasta 60 veces en abril y 41 veces en mayo. La densidad de regulación en un nivel históricamente alto aclara la lógica regulatoria subyacente de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas". El cambio en forma de U en el número de regulaciones también refleja el cambio en la rigidez y la rigidez en la primera. la mitad del año.
En el primer trimestre de 2019, las regulaciones inmobiliarias se relajaron en general, el crédito se ofreció cada vez más y apareció la "Pequeña Primavera India" en algunas ciudades, con un aumento significativo de los precios de la vivienda en las ciudades populares. El sobrecalentamiento de los precios de la vivienda y del suelo también ha hecho que las ciudades de segundo nivel sean el centro de atención en el primer semestre de este año, en particular las fuertes ciudades de segundo nivel como Hangzhou, Hefei, Suzhou, Ningbo, Wuhan, Zhengzhou y China. Dongguan ha tenido un desempeño llamativo. La competencia por la tierra por parte de las empresas inmobiliarias ha provocado un rápido aumento de las primas de la vivienda de segunda mano. El mercado también se recuperó rápidamente después del Festival de Primavera. El análisis de Zhang Dawei señaló que la estabilidad es un ajuste bidireccional. Un gran aumento no es estable y una caída pronunciada tampoco lo es. Por tanto, uno de los principios de la regulación inmobiliaria es: hay que ajustar el caos, y si el aumento es demasiado alto, hay que subir el precio.
Después de que la reunión del Buró Político del Comité Central del 19 de abril mencionara nuevamente que "la vivienda es para vivir, no para especular", el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió sucesivamente políticas en abril y mayo para 10 ciudades donde el índice de precios de viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano ha aumentado significativamente. Entre ellas, las seis ciudades con alertas tempranas en abril no fueron anunciadas en mayo. fueron nombrados directamente. Posteriormente, Suzhou anunció que controlaría el aumento del precio de la vivienda este año dentro del 5%, y ciudades populares de segundo nivel como Hainan, Suzhou, Hefei, Hangzhou, Xi'an y Nanning también han intensificado los controles.
Zhang Bo, analista jefe del 58 Anju Guest House Research Institute, dijo a los periodistas que, a diferencia de los controles unilaterales anteriores, los controles de este año mostraron un efecto "bilateral y multipunto" evidente en la superficie, en el mercado nacional. Los controles fueron estrictos en la primera mitad del año. Los cambios son erráticos, pero la línea principal aún puede desentrañarse claramente. "Bilateral" significa que, bajo la premisa de implementar políticas específicas para cada ciudad, las ciudades con puntos críticos generalmente endurecerán las políticas, mientras que las ciudades con riesgos de caída de los precios de la vivienda introducirán políticas de "apoyo al mercado". "Multipunto" se refleja en el hecho de que la regulación no sólo apunta a la dimensión única de los precios de la vivienda, sino que también introduce continuamente políticas multidimensionales dirigidas a los precios de la tierra, restricciones a las ventas, restricciones a las compras, fondos de previsión, etc. la segunda mitad del año. Es muy probable que las ciudades y regiones sobrecalentadas introduzcan medidas de control estrictas en el futuro, y el cambio en el control estricto será más obvio en las ciudades de segundo nivel.
Por otro lado, la alerta temprana, las entrevistas, la rendición de cuentas y otros mecanismos también muestran que "una ciudad, una política" y las "políticas específicas de la ciudad" son cada vez más profundas, y los gobiernos locales se han convertido en el organismo principal. de implementación de una regulación inmobiliaria científica y precisa según las condiciones locales. Zhang Bo señaló que en la segunda mitad de 2019, el mercado inmobiliario todavía se encuentra en un período de regulación cambiante. El cambio en las pautas del control estricto a nivel nacional a políticas específicas de la ciudad refleja que la política regulatoria se mantendrá estable y el ritmo de combinación. Las políticas a largo y corto plazo permanecerán sin cambios. Al mismo tiempo, los cambios en las políticas específicas de la ciudad La barrera también se profundizará en las "políticas específicas del distrito" en cada ciudad.
En cuanto a la tendencia de la regulación en la segunda mitad del año, Zhang Dawei cree que todavía existen expectativas de endurecer la regulación local y que recientemente han revivido las expectativas de endurecer las políticas crediticias. “El mercado puede disfrutar del verano. , pero no el verano”.
Esto es básicamente consistente con la opinión de Yan Yuejin: actualmente, la regulación general se está endureciendo, con ligeros ajustes en comparación con el primer trimestre. Se espera que se endurezca en el siguiente trimestre. tres trimestres, y se relajará relativamente en el cuarto trimestre de este año; se espera que la política crediticia se endurezca en el tercer trimestre. Se endurecerá y se relajará en el cuarto trimestre, además, se han controlado los riesgos financieros; La principal línea de regulación en los últimos dos años La regulación posterior del mercado inmobiliario continuará estabilizando los precios de la tierra, incluido el mercado de alquiler, las viviendas de los distritos escolares y las comunidades antiguas. Se espera que surjan nuevas políticas en términos de renovación y otros aspectos.
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