A medida que el mercado inmobiliario se liquida, ¿pueden bajar los precios de la vivienda? ¿Cuánto puede bajar?
La recién concluida Conferencia Central de Trabajo Económico enumeró "resolver el inventario de bienes raíces" como una de las cinco tareas principales para el desarrollo económico y social el próximo año. Elevar el inventario del mercado inmobiliario al nivel de una "tarea nacional" no tiene precedentes. Entonces, ¿dónde están las casas que son difíciles de vender y tienen un gran inventario? ¿Qué pueden hacer los gobiernos locales a continuación para reducir las existencias? ¿Pueden los agricultores que quieren establecerse en las ciudades permitirse una casa? ¿Pueden los promotores reducir los altos precios de la vivienda? En respuesta a estos temas de gran preocupación para la sociedad, los periodistas entrevistaron a personas de todos los ámbitos de la vida.
¿Dónde están las casas que son difíciles de vender? ¿Qué tan grande es el inventario?
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que a finales de 2011, la superficie de viviendas comerciales en venta era de casi 700 millones de metros cuadrados, en comparación con menos de 600 millones de metros cuadrados en el mismo el año pasado aumentó en 100 millones de metros cuadrados en un año, alcanzando un récord. Esto no incluye la gran cantidad de edificios sin terminar y aquellos que aún no han comenzado a construirse.
Entonces, ¿qué es lo que no es fácil de vender la casa? Los datos muestran que una gran cantidad de inventario se concentra en ciudades de tercer y cuarto nivel y en regiones centrales y occidentales con salida de población, demanda saturada y poder adquisitivo insuficiente.
Según el seguimiento realizado por algunos institutos de investigación inmobiliaria, a finales de 2011, la relación inventario-ventas de viviendas comerciales de nueva construcción en 35 ciudades de primer, segundo y tercer nivel era de 9,8 , 11,9 y 19,3 meses respectivamente.
También existen diferencias entre las ciudades del centro y el oeste y las zonas costeras del este. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que desde junio de 5438+0 hasta junio de 5438+01, las ventas de viviendas comerciales en la región oriental aumentaron un 21,1%, en la región central aumentaron un 10,9% y en la región occidental aumentaron un 5,5%.
¿Qué políticas se han formulado en varios lugares y qué se puede hacer para reducir el inventario?
El periodista descubrió que algunas ciudades de tercer y cuarto nivel han tomado la iniciativa en el lanzamiento de una serie de medidas de reducción de existencias.
Ciudades de tres y cuarto nivel como Puyang, Zhumadian, Sanmenxia, Nanyang y Xuchang en Henan, el condado de Si, Dangshan y Tongling en Suzhou, Anhui y muchas ciudades y condados en Fujian. Gansu, Zhejiang, Yunnan, Jiangxi, Sichuan, etc. han emitido Hemos introducido políticas preferenciales como subsidios, exenciones fiscales y préstamos de fondos de previsión en otros lugares, así como algunas medidas para que los agricultores compren casas en las ciudades. Chen Qijian, presidente de la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de la provincia de Gansu, dijo que algunas ciudades de Gansu han comenzado a explorar una serie de políticas de apoyo, como la reducción de los pagos iniciales, las exenciones de impuestos y la extensión de los períodos de préstamo para alentar a los trabajadores inmigrantes a comprar casas y instalarse en las ciudades.
Cuando se trata de la cuestión de los agricultores que se mudan a las ciudades, Wang Azhong, del Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Fuzhou, señaló que además de los recortes de impuestos o los subsidios directos durante el proceso de compra de una vivienda, también es Es necesario introducir depósitos de fondos de previsión y sistemas de seguridad de vivienda específicos para los trabajadores inmigrantes y, al mismo tiempo, aumentar el apoyo a los trabajadores inmigrantes en términos de transferencia y promesa de vivienda. También debe acelerarse la reforma del sistema de registro de hogares. En la actualidad, varias regiones han introducido sucesivamente una serie de medidas de reforma del registro de hogares, y esto es sólo el comienzo. La clave es permitir que los nuevos ciudadanos disfruten de servicios sociales iguales, como educación, atención médica, empleo y seguridad habitacional, liberando así una demanda rígida a gran escala y promoviendo la reducción de existencias en las ciudades de tercer y cuarto nivel.
¿Qué han hecho el gobierno y la sociedad y qué papel pueden desempeñar?
Aunque muchos trabajadores inmigrantes están dispuestos a establecerse en las ciudades, eso no significa que estas personas puedan permitirse una vivienda. ¿Cómo se puede hacer realidad su "sueño de una vida pacífica"?
En una obra de construcción en Farmers Lane, distrito de Chengguan, ciudad de Jiantou, provincia de Gansu, Wen Li, un granjero del condado de Wushan que ha trabajado como trabajador de barras de acero durante más de 20 años, dijo a los periodistas: "Alquilar una casa en la ciudad es mi primera consideración. ¿Cómo puedo alquilar una casa?" ¿Una casa barata en la que pueda vivir toda la familia?
En los últimos años, algunos gobiernos locales han intentado hacerlo. incluir a los trabajadores migrantes en el sistema de seguridad de vivienda urbana. Desde 2013, la provincia de Sichuan ha proporcionado el 30% de las viviendas públicas de alquiler a trabajadores migrantes durante muchos años, y el alquiler se determina en aproximadamente la mitad del alquiler del mercado local. En Fujian, muchos lugares también están explorando zonas de desarrollo y parques donde se concentran los trabajadores migrantes, y orientando a varios inversores para que desarrollen negocios de viviendas públicas de alquiler para empleadores o trabajadores migrantes.
Además, muchos gobiernos locales también han utilizado la reforma de los barrios marginales para monetizar su inventario y absorberlo. En la actualidad, existen tres formas principales de monetizar el reasentamiento de la reforma de vivienda en varios lugares, a saber, la compensación monetaria directa, la organización gubernamental de los residentes de la reforma de vivienda para comprar viviendas comerciales y la compra de viviendas comerciales por parte del gobierno. Por ejemplo, Anhui ha fijado el objetivo de monetizar el reasentamiento del 50% de los residentes de barrios marginales reformados en 2016, y promueve activamente la organización de los residentes de barrios marginales reformados para comprar viviendas comerciales para su reasentamiento. Un funcionario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de una ciudad de cuarto nivel en Shandong dijo que no importa qué método se utilice, es de gran importancia para digerir el inventario y estabilizar el mercado inmobiliario.
El proyecto de apartamentos de alquiler a largo plazo iniciado por Vanke, una gran empresa inmobiliaria, se está acelerando en todo el país. También hay una serie de empresas profesionales que se centran en el alquiler de casas, como Rubik's Cube Apartment, YOU++; , etc. "China tiene más de 200 millones de personas flotantes, y el alojamiento y el consumo de vida generados por estas personas es un mercado de billones de dólares". Gai Lan, presidente de Rubik's Cube (China) Life Service Group, dijo que el enorme mercado es muy tentador. Y creo que habrá más empresas como la nuestra.
¿Pueden los trabajadores inmigrantes que quieren establecerse en las ciudades permitirse una casa?
"Aunque he trabajado fuera de casa durante muchos años, es aún más difícil comprar una casa en una gran ciudad. Algunas ciudades pequeñas y medianas de mi ciudad natal han introducido políticas para alentar a los trabajadores inmigrantes a regresar a sus lugares de origen para comprar casas, lo cual es muy atractivo para mí", dijo Anhui, que trabaja en Shenzhen Xiaoyu, un trabajador migrante.
Las palabras de Xiaoyu hablan de los pensamientos internos de muchos amigos trabajadores migrantes. Si compra una casa en una ciudad de tercer o cuarto nivel con ingresos de una ciudad de primer nivel, el pago inicial no debería ser un problema. Estas áreas son precisamente las "áreas más afectadas" por el inventario, por lo que en este diseño de política de reducción de existencias, los trabajadores migrantes se han convertido en el principal grupo objetivo para expandir la demanda efectiva.
Según las estadísticas de Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, el número total de trabajadores inmigrantes a finales de 2014 era de 274 millones. Si el 10% de los trabajadores inmigrantes se convirtieran en ciudadanos, se aliviaría la presión de inventario.
¿Cuánto pueden bajar los precios de la vivienda? ¿Están los promotores dispuestos a bajar los precios?
La Conferencia Central de Trabajo Económico propuso alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario a ajustar sus estrategias de marketing de acuerdo con las reglas del mercado y reducir adecuadamente el precio de la vivienda comercial. ¿Pueden bajar los precios de la vivienda, que más preocupan a la gente?
Mao Daqing, ex vicepresidente senior de Vanke, dijo a los periodistas que los factores que constituyen los precios de la vivienda incluyen los precios de la tierra, los impuestos industriales, los costos de construcción e instalación y las ganancias razonables. Los últimos tres costos son similares en todas partes, siendo la mayor diferencia los precios de la tierra.
Un desarrollador calculó una cuenta para un periodista, suponiendo que el precio de la casa es de 8.000 yuanes por metro cuadrado, el precio del terreno es de 3.000 yuanes, el impuesto es de 2.000 yuanes y el costo de construcción e instalación es de 2.000 yuanes. y la ganancia es de 1.000 yuanes.
Por un lado, el coste sigue siendo alto y, por otro, el mercado tiene un exceso de oferta. Chen Dongbiao, vicepresidente ejecutivo del Grupo CIFI, cree que se necesitarán de tres a cinco años para que los precios de la vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel "aplasten la burbuja". "En otras palabras, antes de que haya un cambio significativo en el inventario, los precios de la vivienda se mantendrán en el nivel original o incluso disminuirán".
Chen Baocun, presidente de la Cámara de Comercio de Bienes Raíces de toda China Federación de Industria y Comercio, dijo que en las ciudades de tercer y cuarto nivel, incluso si el gobierno no lo hace Con la introducción de incentivos claros, los desarrolladores también "recortarán los precios y huirán" en los últimos dos años, pero cuando los costos de la tierra son fijos, la reducción de precio no será demasiado grande.
“El siguiente paso depende de si el gobierno presionará a las empresas inmobiliarias con grandes inventarios en ciudades de tercer y cuarto nivel para que aumenten los recortes de precios mediante la reducción de impuestos y costos de transacción, liberando así aún más la demanda de compra de viviendas. ", Dijo Chen Baocun.
(Las respuestas anteriores se publicaron el 27 de diciembre de 2015. Consulte la política de compra de vivienda real).
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