Regulaciones de alquiler del grupo Jinan
Desde 2010, la política de restricción de la compra de vivienda acaba de cumplir su décimo año. Los reporteros de Red Star News notaron que desde la segunda mitad de este año, muchas ciudades han introducido sucesivamente regulaciones relacionadas con el alquiler de viviendas, planteando más requisitos para el mercado de alquiler.
“Ahora el desarrollo de viviendas de alquiler es definitivamente el tema principal de toda la supervisión”. El 8 de octubre de 2018, Li Xiuting, profesor asociado de economía inmobiliaria en la Universidad de la Academia de Ciencias de China, dijo en una entrevista con Red Star News: “Para el mercado, dijo que si las casas alquiladas pueden desarrollarse de manera sostenible a largo plazo, jugará un papel muy importante en la estabilización del mercado y el seguimiento de los precios futuros de la vivienda y el mercado inmobiliario. "
¿Cuáles son las nuevas políticas de alquiler en todo el país (en adelante, ""New Deal")? ¿Qué impacto tendrá en el macromercado inmobiliario? ¿Qué ajustes harán las empresas inmobiliarias?
Cambios
De "restricción de compra" a "alquiler"
La política de restricción de compra de vivienda acaba de cumplir este año su décima edición.
El 30 de abril de 2010, Beijing publicó los detalles de implementación de los "Diez Artículos Nacionales", tomando la iniciativa al estipular que "cada familia sólo puede comprar una nueva vivienda comercial". Posteriormente, tras la promulgación de las "Cinco Regulaciones Nacionales" el 29 de septiembre, un total de 16 ciudades de primer y segundo nivel, incluidas Shanghai, Guangzhou, Tianjin, Nanjing y Hangzhou, introdujeron políticas de restricción de compras.
Más tarde, la política de restricción de compras se optimizó y perfeccionó continuamente, y las leyes de "restricción" eran diferentes en diferentes lugares. Sin embargo, en general, la restricción de compras es una tendencia regulatoria general en el sector inmobiliario en todo el país.
En la segunda mitad de este año, los reporteros de Red Star News descubrieron que la política nacional de restricción de compras se ha estabilizado, pero los gobiernos en muchos lugares han introducido intensamente nuevas políticas para el mercado de alquiler.
Primero, a mediados de julio, el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural anunciaron el primer lote de ciudades piloto para recibir apoyo financiero para desarrollar el mercado de alquiler de viviendas. Entre ellas, 16 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Nanjing, Hangzhou, Hefei, Fuzhou, Xiamen, Jinan, Zhengzhou, Changsha, Guangzhou y Shenzhen, fueron preseleccionadas.
Los reporteros de Red Star News notaron que entre las 16 ciudades preseleccionadas, Beijing, Shenzhen, Guangzhou, Hefei, Nanjing, Changchun y otros lugares han realizado nuevos movimientos en el alquiler de viviendas en la segunda mitad del año. Además, Shaanxi, Nanjing, Zhuhai y otros lugares también tienen las correspondientes normas de arrendamiento.
A finales de septiembre, “9 nuevas regulaciones de arrendamiento de tierras” se convirtieron en una búsqueda candente en Weibo. Según estadísticas incompletas de los reporteros de Red Star News, en la segunda mitad de este año, nueve lugares, incluidos Shaanxi, Beijing, Shenzhen, Guangzhou, Hefei, Nanjing, Zhuhai, Changchun y Nanning, han introducido sucesivamente nuevas regulaciones de alquiler de viviendas para aumentar la oferta de viviendas. y normalizar la gestión del mercado, promoviendo el sano desarrollo del mercado de alquiler de vivienda.
En lo que respecta a la industria, el analista senior de RealData, Huang Hui, dijo a Red Star News que después de 89 años de desarrollo, la industria del alquiler de viviendas ha experimentado una transformación de un período embrionario a un período de rápido desarrollo. Especialmente en los últimos dos años, la industria se ha desarrollado demasiado rápido. "Las políticas regulatorias son una herramienta eficaz para prevenir riesgos de mercado y también son un medio importante para proteger los derechos e intereses de los inquilinos. Hoy en día, con el rápido desarrollo de la industria, se necesita una regulación paralela mediante mecanismos de mercado para garantizar que la industria opere en el camino correcto."
Desde una perspectiva macro, Li Xiuting le dijo al reportero de Red Star News que el desarrollo de viviendas de alquiler debe ser el tema principal de la regulación inmobiliaria actual. "Para el mercado, si la vivienda de alquiler puede desarrollarse de forma sostenible a largo plazo, desempeñará un papel importante en la estabilización del mercado."
Nuevas normas/regulaciones
"Supervisión estabilizadora" + "Fortalecimiento de la supervisión" "Supervisión"
Según estadísticas incompletas de los reporteros de Red Star News, desde la segunda mitad de este año, las nuevas políticas de arrendamiento en estas ciudades se han centrado generalmente en agregar viviendas asequibles y estabilizar los alquileres. y tomar medidas enérgicas contra los "intermediarios negros".
¿9 nuevas regulaciones de arrendamiento urbano según Red Star News?
Li Xiuting concluyó que todas las ciudades están trabajando en una "regulación estabilizadora" y una "fuerte supervisión" del mercado inmobiliario.
1. Regulación: incrementar la oferta de vivienda en alquiler y estabilizar los alquileres.
Según los reporteros de Red Star News, muchas de las nuevas regulaciones de alquiler emitidas por estas nueve ciudades han propuesto planes para aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Por ejemplo, Changchun y Shenzhen fijaron directamente objetivos específicos para la oferta de nueva tierra; con el estímulo de incentivos financieros, Hefei quiere revitalizar su parque de viviendas existente.
El 1 de julio, Guangzhou emitió el "Aviso sobre la regulación de la gestión de viviendas de alquiler recién añadidas".
Según el plan, para 2020, la ciudad planea utilizar terrenos de construcción colectiva para construir viviendas de alquiler con un área de construcción de 3 millones de metros cuadrados, y el área de construcción aprobada anualmente se controlará en 10.000 metros cuadrados.
El 30 de agosto, Shenzhen publicó oficialmente las "Opiniones sobre la regulación del mercado de alquiler de viviendas y la estabilización de los precios de alquiler de viviendas", señalando que múltiples canales aumentarán la oferta de viviendas de alquiler y se esforzarán por recaudar 600.000 unidades de diversos tipos de viviendas hasta nuevas construcciones para 2022. , incluidas no menos de 300.000 unidades de viviendas de alquiler.
El 2 de septiembre, la ciudad de Nanning emitió el "Plan de trabajo piloto de la ciudad de Nanning para cultivar y desarrollar el mercado de alquiler de viviendas" para alentar y regular a las personas a alquilar casas inactivas. Apoyar a los residentes calificados para que alquilen viviendas y permitir que las viviendas completas existentes se alquilen con la habitación diseñada originalmente como unidad mínima.
El 9 de septiembre, Changchun emitió las "Opiniones de implementación sobre un mayor cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas", que aclaraban que de 2019 a 2021, Changchun aumentará la oferta de terrenos para viviendas de alquiler y apoyará la construcción y arrendamiento de grandes empresas una serie de políticas y medidas como la vivienda, el aumento de viviendas de alquiler y la adición de 3,15 millones de metros cuadrados de viviendas de alquiler, formando un sistema básico de mercado de alquiler de viviendas y un sistema legal.
El 23 de septiembre, Hefei lanzó cinco medidas piloto para explorar alquileres de viviendas innovadores para construir adecuadamente nuevas viviendas de alquiler en áreas con oferta insuficiente y esforzarse por aumentar la oferta de viviendas de alquiler.
“Para que el mercado de alquiler se desarrolle, los proveedores también deberían hacer lo mismo. Las políticas nacionales exigen que el mercado sea profesional, de gran escala y organizado. La garantía multicanal de viviendas de alquiler es en realidad parte del mercado. escala, es decir, debe haber suficientes. Es muy necesario brindar a las personas más opciones de vivienda para satisfacer mejor sus diversas necesidades”.
Además de aumentar la oferta de viviendas de alquiler a través de diversos medios, a juzgar por las nuevas regulaciones en nueve ciudades, los reporteros de Red Star News descubrieron que estabilizar el precio de alquiler de las viviendas de alquiler también es uno de los focos de atención. en varios lugares.
El "Aviso de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou sobre la regulación de la gestión de viviendas de alquiler recién añadidas" señala que no es apropiado cobrar el alquiler durante más de un año a la vez. Se recomienda que el cobro del alquiler se pague uno a uno, y el depósito máximo no excederá de tres veces el alquiler.
El 8 de julio, según el nuevo modelo de texto del "Contrato de Arrendamiento de Vivienda de Beijing" emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, el arrendador no aumentará unilateralmente el alquiler durante el período de arrendamiento. sin el acuerdo de ambas partes. Si el contrato se rescinde anticipadamente, el arrendador deberá devolver el alquiler recibido pero aún no pagado dentro de la fecha acordada después de la rescisión del contrato. Una vez resuelto el contrato, el arrendatario deberá mudarse dentro del plazo acordado.
El 18 de septiembre, Shenzhen emitió las "Varias medidas para regular el precio de alquiler de viviendas industriales (prueba)", proponiendo un sistema de liberación para el precio de orientación de alquiler de viviendas industriales. Para controlar estrictamente el aumento excesivo de los alquileres de viviendas industriales, las autoridades competentes han compilado y publicado precios orientativos de alquiler de viviendas industriales para mejorar la transparencia de los alquileres, orientar a ambas partes hacia alquileres razonables y estabilizar las expectativas del mercado.
2. Supervisión: tomar medidas enérgicas contra los “intermediarios negros” y establecer una plataforma de supervisión.
El reportero de Red Star News conoció por parte del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que el 19 de septiembre el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural realizó una reunión para promover el trabajo especial de rectificación de las instituciones de alquiler de viviendas. Es necesario corregir e investigar las actividades ilegales de las agencias de alquiler de viviendas mediante una rectificación especial, prohibir resueltamente un grupo de "agencias negras", frenar de manera efectiva el caos de las agencias de alquiler de viviendas, acelerar la construcción de mecanismos a largo plazo y optimizar continuamente la Entorno del mercado de alquiler de viviendas.
Según las fotografías de IC
Los periodistas de Red Star News notaron que entre las ciudades que han introducido sucesivamente nuevas regulaciones de arrendamiento, muchas ciudades han presentado invariablemente el requisito de "tomar medidas enérgicas contra los intermediarios ilegales". ". Li Xiuting dijo a los periodistas de Red Star News que medidas como "tomar medidas enérgicas contra los intermediarios negros" entran dentro de la categoría de "supervisión fuerte".
Específicamente, la provincia de Shaanxi emitió el "Plan de implementación para rectificar problemas relacionados con el caos de las agencias de arrendamiento de viviendas", exigiendo una rectificación decidida del caos de las agencias de arrendamiento de viviendas, corrigiendo e investigando la divulgación de información falsa sobre viviendas, cargos ilegales y deducciones maliciosas Depositar el alquiler, amenazas e intimidación a los inquilinos, etc., y prohibir resueltamente a un grupo de "intermediarios negros".
La "Advertencia de riesgo de alquiler de viviendas" emitida por Nanjing recuerda a los ciudadanos que presten atención para identificar y prevenir a los "intermediarios negros". Cuando un propietario confía una casa para alquilar o un inquilino para alquilar una casa, debe elegir una empresa formal de arrendamiento de viviendas o una agencia de bienes raíces con buena reputación en el mercado y verificar su licencia comercial y las calificaciones relacionadas de manera oportuna.
El 12 de septiembre, Nanjing emitió el "Aviso sobre una mayor regulación de las operaciones de arrendamiento de viviendas para prevenir riesgos financieros del mercado", que nuevamente afirmaba que los intermediarios y las agencias de arrendamiento de viviendas tienen estrictamente prohibido recaudar fondos por sí mismos o cooperar con otros. instituciones, etc. Proporcionar productos y servicios de arrendamiento apalancado.
Li Xiuting cree que para los intermediarios, una supervisión estricta puede promover la estandarización y la transparencia de toda la industria, lo cual es una parte importante del mecanismo a largo plazo, además, también aumentará la concentración general de; la industria. "Si la estandarización se fortalece en el futuro, la industria en su conjunto podría adaptarse y actualizarse. En este caso, su concentración aumentará y los requisitos operativos para los propios intermediarios también aumentarán".
Cómo regular mejor En el mercado de arrendamiento, Zhuhai, Nanjing, Hefei, Nanning, Changchun y otras ciudades también han propuesto el establecimiento de custodia bancaria de alquileres, plataformas de supervisión de arrendamientos, sistemas de gestión de arrendamientos, firma y archivo en línea, etc., para fortalecer la gestión de los alquileres. alojamiento.
Además, en muchas regiones se han adoptado nuevas regulaciones contra el caos en las viviendas de alquiler. Por ejemplo, ciudades como Zhuhai, Beijing y Nanning tienen regulaciones claras sobre las áreas de vivienda personal y las "habitaciones divisorias" en el alquiler de viviendas.
Huang Hui, analista senior de RealData, dijo: "Guangzhou, Nanjing y otros lugares han introducido políticas destinadas a impedir tanto el alquiler como la venta, colocando verdaderamente viviendas incrementales en el mercado de alquiler y equilibrando la oferta y la demanda del mercado. Desde el mercado de valores parece que prohibir los alquileres grupales y otras formas de productos residenciales y tomar medidas enérgicas contra los intermediarios ilegales y los segundos propietarios puede proteger de manera más efectiva los derechos residenciales de los inquilinos y prevenir los riesgos del mercado de alquileres. disposición.
¿Cómo afecta la regulación del mercado de alquiler de viviendas a la tendencia de todo el sector inmobiliario? Li Xiuting analizó Red Star News, especialmente en ciudades de primer y segundo nivel, donde la demanda de vivienda es fuerte y la población se introduce constantemente. La política de restricción de compras ha suprimido una cierta parte de la demanda, pero la demanda de viviendas existe desde hace mucho tiempo y la presión para que aumenten los precios de la vivienda todavía existe.
“En este caso, si el mercado de viviendas de alquiler se desarrolla bien, puede atraer parte de la demanda de compra de viviendas y orientarla hacia la demanda de alquiler, lo que puede aliviar la presión futura y a largo plazo sobre el aumento de los precios de la vivienda. en ciudades de primer nivel hasta cierto punto, esto es muy importante para estabilizar y estabilizar los precios de la vivienda", dijo Li Xiuting.
Huang Hui también le dijo al reportero de Red Star News que la regulación del mercado de alquiler en realidad guía los cambios estructurales de la demanda en el mercado y puede promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario. "El alquiler de viviendas es el lastre del mercado inmobiliario. Sólo estabilizando y desarrollando el mercado de alquiler de viviendas podremos equilibrar eficazmente las necesidades de los mercados de compra, venta y arrendamiento, y estabilizar las expectativas de precios y alquileres de viviendas. Las políticas regulatorias en el El mercado de alquiler puede regular continuamente el desarrollo de la industria y proteger la equidad de los inquilinos, guiar a las personas para que pasen de la demanda de compra a la demanda de alquiler, aliviar el desajuste estructural de la demanda en el mercado inmobiliario y promover el desarrollo estable del mercado inmobiliario”. /p>
En este contexto, los periodistas de Red Star News observaron que muchas empresas inmobiliarias han intensificado su presencia en el mercado del alquiler.
El 25 de septiembre, Vanke A (000002, SZ) anunció que había sido aprobado para emitir públicamente bonos corporativos especiales para alquiler de viviendas con un valor nominal total de no más de 8 mil millones de yuanes para inversores calificados. Según los resultados de la investigación de inversores institucionales fuera de línea, finalmente se determinó que la tasa de cupón de este bono era del 3,55% después de la negociación entre el emisor y el asegurador principal (contable).
En cuanto al método de recaudación de fondos, el anuncio decía que se utilizaría para 7 proyectos de alquiler, distribuidos en Beijing, Shanghai, Dalian, Dongguan, Shenyang y otros lugares. Un cierto * * * proporcionó 4.944. casas de alquiler.
Longfor Crown Apartment, una marca de Longfor Group (00960, HK), probó la dulzura del mercado de alquiler en 2018. El informe anual de Longfor de 2018 muestra que los ingresos por alquiler de residencias oficiales en 2018 fueron de 426.559 millones de yuanes, un aumento del 961,4 % en comparación con 2017, lo que representa el 10,4 % de los ingresos totales del grupo.
En el primer semestre de este año, los ingresos acumulados de Guanyu fueron de 430 millones de yuanes, un aumento interanual del 207 %. El informe financiero de Longfor Group muestra que el objetivo de Guanyu este año es abrir más de 80.000 casas y generar ingresos de 654.380 millones de yuanes. Su objetivo es alcanzar ingresos de más de 2.000 millones de yuanes para 2020.
En cuanto a si el mercado de alquiler enfrentará una reorganización, Li Xiuting analizó que bajo la nueva demanda, la industria tiene reglas comerciales estandarizadas y transparentes. Según esta regla, inevitablemente se presentarán nuevos requisitos para las empresas inmobiliarias y las agencias intermediarias. "Sólo las empresas de alta calidad lograrán eventualmente un desarrollo a largo plazo".
El reportero de Red Star News, Yao Yu Yang Peiwen<. /p >