¡Cada año se reembolsarán 500 mil millones sólo en intereses! Los pasivos que devengan intereses de estas 80 empresas inmobiliarias superan los 7 billones de yuanes.
Según una encuesta de empresas inmobiliarias realizada por el equipo de investigación de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa del Dunan Big Data Research Institute, a excepción de una empresa inmobiliaria que salió a bolsa el año pasado, el 82% de las 80 empresas inmobiliarias Las empresas encuestadas tenían pasivos que devengan intereses en comparación con el año pasado aumentaron durante el mismo período.
Entre ellos, los pasivos que devengan intereses de 7 empresas inmobiliarias aumentaron más del 50% interanual, 6 empresas aumentaron entre un 30% y un 50% interanual y 20 empresas aumentó entre un 15% y un 30% interanual. Además, hay 14 empresas inmobiliarias con un crecimiento negativo de los pasivos que devengan intereses.
En conjunto, los pasivos que devengan intereses de 80 empresas inmobiliarias ascienden a 7,2 billones de yuanes. Calculado sobre la base de un coste de financiación medio del 7%, el reembolso anual de intereses puede superar los 500.000 millones de yuanes.
Incluso para las principales empresas inmobiliarias, el mundo exterior todavía puede sentir la "presión" del pago de la deuda debido a la expansión de los pasivos que devengan intereses.
Los pasivos que devengan intereses de las siete empresas inmobiliarias superan los 200 mil millones.
Los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias, es decir, las deudas que requieren el pago de intereses entre los pasivos corporativos, pueden reflejar mejor los niveles de deuda real de las empresas inmobiliarias. En concreto, en el primer semestre de este año había siete empresas inmobiliarias con pasivos que devengaban intereses superiores a 200.000 millones de yuanes.
Evergrande, que grita "reducción de la deuda", todavía tiene una deuda con intereses que supera la de las principales empresas inmobiliarias del mismo bando, alcanzando los 835.500 millones de yuanes. Le siguieron Country Garden y Greenland Holdings, con pasivos que devengan intereses que alcanzaron 342.040 millones de yuanes y 329.844 millones de yuanes respectivamente. Además, en este rango se encuentran Sunac, Poly, Vanke y China Fortune Land Development.
El total de pasivos que devengan intereses de estas 7 empresas inmobiliarias asciende a ***2,6 billones, lo que representa aproximadamente el 36% del total de pasivos que devengan intereses de 80 empresas inmobiliarias.
Hsu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande Group, anunció en marzo: "A partir de 2020, Evergrande comenzará a transformar su modelo de desarrollo e implementará plenamente la estrategia de desarrollo de 'alto crecimiento, control de escala y reducción de la deuda 'Debemos utilizar la mayor determinación y fuerza para reducir la deuda "En el primer semestre de este año, gracias al "alto crecimiento" y al "control de escala", los pasivos que devengan intereses de Evergrande se redujeron en aproximadamente. 40 mil millones de yuanes en comparación con la nueva estrategia propuesta a finales de marzo.
Según el plan de “reducción de deuda” de Evergrande, la deuda se reducirá en 450 mil millones en los próximos tres años, y la deuda total se reducirá a menos de 400 mil millones para 2022. Con este fin, Evergrande aumentará aún más la recaudación de ventas en la segunda mitad del año, continuará implementando un crecimiento negativo en las reservas de terreno y gradualmente escindirá activos de alta calidad y los incluirá en el mercado. "Confiamos en que para finales de este año, los pasivos que devengan intereses y el índice de deuda neta disminuirán significativamente", dijo el presidente de Evergrande, Xia Haijun.
Las empresas líderes de Country Garden también son relativamente obvias en el reciclaje de fondos y la reducción de deuda. La tasa de reembolso del capital en el primer semestre del año alcanzó el 94%, que ha sido superior al 90% durante cinco años consecutivos. Tiene una fuerte función hematopoyética. Al mismo tiempo, al 30 de junio, el saldo de los pasivos que devengan intereses disminuyó de 369.600 millones de yuanes a finales del año pasado a 342.040 millones de yuanes, una disminución del 7,5%. Al 30 de junio, el saldo de efectivo disponible de la compañía en sus libros era de 205.520 millones de yuanes, con abundante efectivo disponible.
El rendimiento de las ventas de Greenland Holdings disminuyó en la primera mitad del año. Complementó su flujo de caja recuperando fondos, al tiempo que aumentó la financiación de préstamos para garantizar la rotación de capital. Sin embargo, el aumento del endeudamiento externo ha llevado a un aumento simultáneo de los pasivos que devengan intereses. Al 30 de junio de 2020, los fondos monetarios corporativos ascendían a 87,25 mil millones de yuanes, una disminución de 65,438+65 mil millones de yuanes en comparación con el final de 2065,438+09, pero los pasivos que devengan intereses aumentaron en 3,650 a 329,84 mil millones de yuanes. En general, el aumento de los pasivos que devengan intereses ha provocado que el ratio de deuda neta vuelva a aumentar.
La deuda que devenga intereses más baja es de casi 6 mil millones.
Durante mucho tiempo, las empresas de bienes raíces han utilizado la deuda para expandir la escala comercial y captar los pasivos y la escala para probar las capacidades de control financiero de la empresa. Dunan Big Data monitorea 80 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con pasivos que devengan intereses de 10 mil millones a 200 mil millones (exclusivo), que representan a las principales empresas inmobiliarias R&F, Longfor, China Resources, China Merchants, Shimao, China Shipping, etc.
Los pasivos totales que devengan intereses de China Resources Land alcanzaron un nuevo máximo, alcanzando 654,38+064,5 mil millones de yuanes, y el índice de deuda neta también aumentó al 45,9%. Según las revelaciones, por un lado, la epidemia ha aumentado las tensiones sobre el flujo de efectivo a corto plazo y, por otro lado, es una acción preliminar de reemplazo de bonos, aprovechando el entorno financiero relajado en la primera mitad del año para allanar el camino. el camino para las deudas que están a punto de vencer.
En cuanto a que Caesars logre un equilibrio de escala, flujo de caja y ganancias, la gerencia admitió que siente mucha presión.
En el primer semestre del año, los pasivos que devengan intereses ascendieron a 12.170 millones de yuanes, de los cuales el 43% eran nacionales y el 57% eran extranjeros. Entre la deuda con vencimiento en el futuro, la deuda con vencimiento a un año representa el 26%, la deuda a largo plazo con vencimiento a cinco años representa aproximadamente el 765,438+0% y la deuda con vencimiento a cinco años representa el 3%. Según la reunión de desempeño de mitad de período de la gerencia, el siguiente paso no es solo garantizar la entrega oportuna, sino también acortar el tiempo de recolección de las ventas. Al mismo tiempo, es necesario mejorar la calidad de la expansión de la inversión, obtener ganancias razonables y un fuerte flujo de caja, fortalecer los pagos, utilizar los fondos disponibles para ampliar la inversión y lograr un equilibrio entre escala, ganancias y flujo de caja.
De 50 mil millones a 10 mil millones de RMB (excluidos) de pasivos que devengan intereses 21, que representan a empresas inmobiliarias como Agile, Jinmao, Xincheng, Sino-Ocean, KWG y Zhongnan.
Además, hay 35 empresas inmobiliarias con pasivos que devengan intereses de menos de 50 mil millones de yuanes, que representan empresas inmobiliarias como Urban Construction, Zhongjun, Zhengrong, C&D y Greenland Port.
¡El doble del valor máximo! El crecimiento de la deuda de estas seis empresas inmobiliarias es alarmante.
Un apalancamiento moderado puede utilizar eficazmente los fondos y recursos sociales y proporcionar municiones para el desarrollo a largo plazo. Sin embargo, en medio de muchas incertidumbres, no es optimista sobre si la escala de deuda elevada y el alto apalancamiento podrán lograr operaciones estables en el futuro.
El Dunan Big Data Research Institute monitorea 80 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. A excepción de una empresa inmobiliaria que salió a bolsa el año pasado, los pasivos que devengan intereses de 65 empresas inmobiliarias aumentaron año tras año, representando el 82%.
Entre ellos, las tasas de crecimiento interanual de 3SBio y China Communications alcanzaron el 207,08% y el 1,61,04% respectivamente. Aoyuan, C&D, DXN y COFCO crecieron más del 50% interanual.
Ante la aceleración de la reorganización de la industria, 3SBio Holdings ha acelerado su expansión a nivel nacional impulsada por la estrategia de la empresa matriz. En la primera mitad del año, adquirió sucesivamente cuatro parcelas de tierra en Haimen, Jiangsu, Wenzhou, Zhejiang y Wuxi, Jiangsu. El precio total de la tierra fue de aproximadamente 2.754 millones de yuanes, más de cuatro veces el precio total de compra de la tierra en. la región del delta del río Yangtze en 2019. Al mismo tiempo, la deuda de Sansheng está aumentando inevitablemente. Según el informe provisional, los préstamos bancarios y de instituciones financieras ascendían aproximadamente a 65.438+01.390 millones de yuanes, y los bonos por pagar ascendían a 65.438+023,6 millones de yuanes. Entre los préstamos, los préstamos con vencimiento dentro de un año ascienden a aproximadamente 729,1 mil millones de yuanes, los préstamos con vencimiento después de un año son aproximadamente 4,084 mil millones de yuanes, y el efectivo y equivalentes de efectivo (incluidos los depósitos a plazo y los depósitos restringidos) son sólo aproximadamente 65,438+094,6 millones de yuanes, lo que es insuficiente para pagar. Sin embargo, debido a la inyección incompleta de activos de Sansheng Holdings, el desempeño de sus indicadores financieros principales no puede reflejar completamente la situación real de su empresa matriz, Sansheng Group.
En el primer semestre del año, la intensidad de inversión inmobiliaria de CCCC alcanzó el 222%, un aumento interanual del 121%. A medida que el banco de tierras continúa creciendo, los niveles de deuda inmobiliaria de CCCC continúan aumentando. La tasa de crecimiento interanual de los pasivos que devengan intereses se encuentra entre las más altas de la industria y se han superado las tres líneas rojas. Sin embargo, no es difícil ver en las numerosas integraciones del negocio inmobiliario de CCCC que el alto énfasis del grupo en el sector empresarial inmobiliario y su trayectoria como empresa central han aportado muchas ventajas a la financiación y tiene las ventajas inherentes de una alta apalancamiento y expansión de bajos costos de financiamiento.
En el primer semestre de 2020, los pasivos que devengan intereses, el índice de deuda neta y los pasivos que devengan intereses a corto plazo de Aoyuan aumentaron significativamente año tras año. Entre ellos, los pasivos que devengan intereses aumentaron significativamente. de 53.670 millones de yuanes en el primer semestre del año pasado a 65.438 millones de yuanes. Sin embargo, la gerencia de Aoyuan dijo que la deuda que vence en la segunda mitad del año es de aproximadamente 20 mil millones de yuanes, y el saldo de efectivo de la compañía a finales de junio es de aproximadamente 69,4 mil millones de yuanes. Al mismo tiempo, su saldo crediticio no utilizado es de aproximadamente 94.300 millones de yuanes y hay poca presión sobre los pasivos a corto plazo.
El desempeño de C&D International se ha desarrollado rápidamente, con un aumento de las ventas de aproximadamente un 52,87% año tras año. Para finales de 2020, el objetivo de C&D International es alcanzar los 70 mil millones de yuanes. Con la expansión de escala, los pasivos totales del Banco Internacional de Desarrollo de China aumentaron y el ratio de deuda a largo y corto plazo fue de 65.438+09,2, un aumento de 3.365.438+0,5% desde principios de año. Sin embargo, la recaudación por ventas de C&D International es de 26.630 millones de yuanes y su flujo de caja puede cubrir la deuda a corto plazo. Gracias al historial de empresa estatal de la empresa matriz, los costos de financiación de C&D International se encuentran en un nivel relativamente bajo en la industria.
Son 33 empresas con una tasa de crecimiento del 15%, lo que supone más del 40%.
Incluidas las 6 empresas anteriores, hay 33 empresas con una tasa de crecimiento interanual superior al 15%. Entre ellas, hay 7 empresas con una tasa de crecimiento interanual del 30% al 50% (exclusivo). Las empresas inmobiliarias representativas incluyen Zhongzhou, Jianye, Hesheng y Aoyuan; Tasa de crecimiento anual del 15% al 30% (exclusivo). Las 20 empresas representan empresas inmobiliarias como Greentown, Poly Real Estate, Shimao, Gemdale, Vanke, Longfor y Times.
A partir de 2019, Greentown China se ha concentrado en ciudades de primer y segundo nivel, y su inversión ha aumentado gradualmente.
En el primer semestre del año, el área de construcción de almacenamiento terrestre recién agregada aumentó un 241% interanual y el valor de los bienes nuevos aumentó un 1,81% interanual. Sin embargo, la dirección de Greentown dijo que Greentown ha logrado tasas de crecimiento relativamente buenas en los últimos dos años. La razón por la que ha logrado un desarrollo tan bueno es mediante el apalancamiento financiero, no mediante financiamiento. En el primer semestre del año, los préstamos a corto plazo ascendieron a 16.806 millones de yuanes y los préstamos a largo plazo a 57.293 millones de yuanes, ambos aumentaron año tras año. La proporción de deuda vencida durante el año disminuyó 5,5 puntos porcentuales en comparación con finales de 2019, representando el 31,1% de la deuda total.
Por otro lado, el pasivo total de Vanke, el líder de la industria, no puede subestimarse, pero básicamente mantiene una buena estructura de deuda. Tomando a Shimao como ejemplo, ha sentado una base sólida para responder a cambios complejos en el entorno económico y financiero y para el posterior desarrollo sostenible. El número total de préstamos en el primer semestre del año fue de 142.980 millones de yuanes, de los cuales los préstamos a largo plazo representaron el 72,3% y los préstamos a corto plazo el 27,7%. La estructura de préstamos a largo y corto plazo se ha mantenido en un nivel seguro y saludable durante mucho tiempo. El ratio de deuda en efectivo a corto plazo es de 1,8, con buena liquidez y sólida solvencia a corto plazo.
También está Vanke, que siempre ha mantenido una posición financiera estable y una buena resistencia al riesgo. A finales de junio, los pasivos que devengaban intereses de Vanke eran principalmente a medio y largo plazo, y los de un año representaban más del 60%. Los fondos monetarios retenidos ascienden a 654,38+094,29 mil millones de yuanes, cifra muy superior al total de pasivos que devengan intereses vencidos en un año, de 96,82 mil millones de yuanes.
Además, la deuda a corto plazo de Longfor alcanzó los 1.721,4 mil millones de yuanes y la deuda a largo plazo alcanzó los 1.513,4 mil millones de yuanes. Los pasivos totales aumentaron un 20,35% en comparación con el mismo período del año pasado, de los cuales los pasivos a corto plazo representaron sólo el 101%. En la conferencia de resultados del primer semestre, el director financiero Zhao Yi dijo que Longfor mantuvo una estructura financiera segura en el primer semestre del año e intercambió autodisciplina por libertad. Sin embargo, la escala de la deuda total en el primer semestre de este año creció más rápido que en el mismo período del año pasado y aún necesita ser controlada razonablemente.
Además, hay 32 empresas inmobiliarias con una tasa de crecimiento interanual inferior al 15%. Las empresas inmobiliarias representativas incluyen Yuexiu, Financial Street, China Merchants, Sunac, Agile, Caesars, Midea Real Estate, Evergrande, Xincheng, etc.
¡Crecimiento negativo! Estas 14 empresas inmobiliarias han reducido sus deudas.
Al mismo tiempo, hubo 14 empresas inmobiliarias con un crecimiento negativo en los pasivos que devengan intereses, entre las cuales los pasivos que devengan intereses de Jinlu cayeron un 63,58% interanual. Tahoe, Peking University Resources y Mingcheng experimentaron un crecimiento negativo de dos dígitos año tras año.
Los ingresos de Tahoe en el primer semestre de este año fueron de 2.463 millones de yuanes, un descenso interanual del 83,02%; , y sólo los intereses impagos ascendieron a 4.332 millones de yuanes. El saldo de financiación final fue de 96.000 millones de yuanes, el coste de financiación medio fue del 10,03% y en el plazo de un año debían pagarse 713,72 millones de yuanes. En su estructura financiera, los fideicomisos y otras financiaciones no estándar ascendieron a 57.816 millones de yuanes, lo que representa el 60,20%. Para resolver las dificultades de la empresa, Tahoe Group tiene la intención de presentar Vanke, pero Vanke aún no ha tomado una decisión final. En la sesión informativa provisional sobre los resultados de Vanke, el director ejecutivo de Vanke, Zhu Jiusheng, consideró que la solidez del producto y las capacidades básicas de Tahoe eran buenas, pero también enfatizó repetidamente: "La intervención de Vanke es condicional".
Aunque el margen de beneficio neto y el margen de beneficio bruto Ambos han disminuido, pero a juzgar por datos como el flujo de caja y la solvencia, China Overseas Real Estate ha logrado un aumento en contra de la tendencia del mercado. Los préstamos bancarios y otros préstamos y facturas por pagar de China Overseas Real Estate ascienden a 129,29 mil millones de yuanes y 79,32 mil millones de yuanes respectivamente, y los pasivos que devengan intereses son 2,0881 mil millones de yuanes, de los cuales los pasivos que devengan intereses con vencimiento dentro de un año son 33,44 mil millones de yuanes, y el efectivo corto -El ratio de endeudamiento a plazo es más de 3 veces. Yan Jianguo, presidente de China Overseas Real Estate, dijo que China Overseas experimentó la crisis financiera en 1997. En ese momento, debido al ratio de endeudamiento relativamente alto, se enfrentaba al riesgo de quiebra y las lecciones fueron extremadamente profundas. Desde entonces, las operaciones de China Overseas Shipping han sido muy estables, especialmente en lo que respecta al índice de endeudamiento y el apalancamiento de efectivo, y se han establecido estrictas líneas rojas internamente.
Los grandes activos hoteleros siempre han puesto a R&F bajo una presión de deuda considerable, pero en el primer semestre de este año, la reducción de la deuda ha logrado cierto éxito. En febrero de este año, R&F emitió 400 millones de dólares en bonos senior para canjear bonos senior en dólares estadounidenses con vencimiento en 2021 y extendió el período de vencimiento. En la primera mitad del año, se procesaron 10.800 millones de yuanes en bonos nacionales, lo que redujo la escala de los pasivos que devengan intereses. Según el plan, el grupo se ocupará de entre 25.000 y 35.000 millones de yuanes de deuda en los próximos nueve meses, más de la mitad de la cual se reestructurará y el resto se compensará mediante fondos o ventas, y venderá participaciones accionarias en inversiones. propiedades y proyectos de desarrollo para acelerar la reducción de la deuda. Li Silian, presidente de R&F Real Estate, también dijo que la reducción de la deuda continuará en el futuro y que el banco de terrenos de la compañía seguirá procediendo principalmente de terrenos antiguos.
Observación de la industria: La reducción de la deuda se convertirá en la nueva normalidad y no se descartan promociones de reducción de precios.
Los investigadores descubrieron que, en un contexto de endurecimiento de la regulación del mercado y de los canales de financiación, las empresas inmobiliarias tuvieron tasas de crecimiento más altas en los pasivos que devengan intereses en la primera mitad del año. Por un lado, están las empresas inmobiliarias de alto crecimiento pero de pequeña escala, como Sansheng, Dexin, etc., por otro lado, están las empresas inmobiliarias de tamaño mediano, como Aoyuan, cuya expansión en los últimos años; ha conducido a un crecimiento excesivo de la deuda.
Para controlar la magnitud de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias y prevenir riesgos inmobiliarios, los reguladores propusieron nuevas regulaciones de financiación y establecieron "tres líneas rojas" para dividir las empresas inmobiliarias en cuatro niveles: "rojo, naranja, amarillo y verde", controlan la tasa de crecimiento de los pasivos que devengan intereses. Esto también significa que en la segunda mitad del año, la reducción de la deuda se convertirá en la "nueva normalidad" de la industria.
En este contexto, muchas empresas inmobiliarias también coinciden en que para aumentar los ratios de endeudamiento, mejorar las estructuras de financiación e impulsar el rendimiento anual, la capacidad de pago será la clave para la continuidad de las operaciones. Por lo tanto, el diseño urbano, las oportunidades de adquisición de tierras, la creación de productos y la agregación de recursos también enfrentarán más exámenes de posgrado. En la segunda mitad del año, algunas empresas con mayor presión de endeudamiento deberán seguir intentando reducir sus deudas en el futuro, y no se puede descartar la posibilidad de reducciones proactivas de precios y promociones para retirar fondos.
Planificación: Guanglin
Líder: Wang Yanling
Investigadores: Yi, Qiu Yongfen,
Producido por: Dunan Big Data Research Institute cotiza Grupo de investigación de empresas inmobiliarias.