Las tasas de interés hipotecarias han bajado y los métodos de pago se han vuelto más flexibles.
El coste del capital para los compradores de vivienda ha caído.
Los datos de tasas de interés hipotecarias convencionales de junio en ciudades clave publicados por RealData muestran que entre las 103 ciudades monitoreadas, 102 ciudades han reducido las tasas de interés hipotecarias convencionales. La tasa de interés para los compradores de primera vivienda fue de 4,42 y la tasa de interés para las segundas viviendas fue de 5,09, 49 puntos básicos y 23 puntos básicos respectivamente respecto al mes anterior, y 132 puntos básicos y 91 puntos básicos respectivamente respecto del último mes. el máximo del año, alcanzando un nuevo mínimo desde 2019. Vale la pena mencionar que las tasas de interés de los préstamos para la primera y segunda vivienda en 56 ciudades han bajado al límite inferior, lo que significa que las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda en casi 58 ciudades han bajado a 4,25 y las tasas de interés para los préstamos para la segunda vivienda han bajado. al 5.05.
En Kunming, Yunnan, la primera tasa de interés para préstamos hipotecarios de los principales bancos, como Agricultura, Industria y Comercio, se ha reducido a 4,25. Además, las tasas de interés de los primeros préstamos hipotecarios de bancos como China Merchants Bank, Industrial Bank, Minsheng Bank y Fudian Bank también se han reducido a 4,25.
En Nanjing, Jiangsu, un informe mostró que entre los 20 bancos investigados, 19 bancos han reducido sus tasas de interés hipotecarias hasta cierto punto, y las tasas de interés de los préstamos para la primera vivienda de 12 bancos han bajado a 4,25. . Entre ellos, las tasas de interés de los primeros préstamos hipotecarios del Bank of Communications y del China Everbright Bank cayeron significativamente, 80 puntos básicos mes a mes.
Con el ajuste de los tipos de interés hipotecarios, la presión sobre los compradores de viviendas para que reembolsen sus préstamos se ha reducido significativamente. El periodista hizo algunos cálculos. Tomemos como ejemplo Nanjing. En septiembre de 2021, el primer préstamo hipotecario en Nanjing llegó a 6,25. Calculado sobre la base de un préstamo comercial de 3 millones de RMB con pagos iguales de capital e intereses a lo largo de 30 años, el interés total es de 3,6497 millones de RMB y el pago mensual llega a 6,543884 millones de RMB. Calculado sobre la base de la tasa de interés actual del préstamo de 4,25, el interés total en 30 años es de 2.313 millones de yuanes y el pago mensual es de 14.700 yuanes. Esto significa que antes y después del ajuste de la tasa de interés hipotecaria, la tasa de interés se redujo en casi un tercio y el pago mensual también se redujo en aproximadamente 3.500 yuanes.
El índice de pago inicial del fondo de previsión se ha reducido en muchos lugares
Además de reducir las tasas de interés de los préstamos y reducir los costos de capital de la vivienda para los compradores de viviendas, muchos lugares también han reducido el pago inicial. y aumentó el límite de los préstamos de los fondos de previsión. El umbral para la compra de viviendas reduce aún más la presión sobre los compradores de viviendas.
El 23 de junio, el Comité de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de la ciudad de Quanzhou de la provincia de Fujian emitió el "Aviso sobre la implementación de políticas de apoyo por fases para los fondos de previsión de vivienda", señalando que el porcentaje de pago inicial de los préstamos debe reducirse y Se debe aumentar el monto máximo del préstamo para familias con dos o tres hijos. Aumentar el límite de retiro del alquiler.
Un informe del Centro de Investigación CRIC muestra que desde 2022, 76 de los ajustes de la política inmobiliaria nacional implican ajustes a las políticas de fondos de previsión. Se emitieron al menos 166 nuevos préstamos de fondos de previsión en 132 ciudades de todo el país, incluidas 22 ciudades de segundo nivel y 104 ciudades de tercer y cuarto nivel.
El límite superior de los préstamos del fondo de previsión personal en Suzhou se elevó de 450.000 yuanes a 600.000 yuanes, y el límite superior de los préstamos familiares se elevó de 700.000 yuanes a 900.000 yuanes. El límite de préstamo en Nantong se ha reducido a 2 veces el límite original. El límite máximo de préstamo para títulos de maestría o profesionales superiores ha aumentado a 800.000 yuanes, y el límite máximo de préstamo para familias es de 6.543.800 yuanes. Además, Qingdao, Shenyang y otros lugares apoyan préstamos de fondos de previsión en otros lugares.
A nivel bancario, para reducir aún más la presión sobre los compradores de viviendas, algunos bancos también han introducido muchas medidas para ajustar de manera flexible los métodos de pago.
Anhui Fuyang ICBC ha añadido recientemente dos nuevos modos de pago de hipotecas: "pago final vencido" y "devolución de la mudanza". Según los informes, "el saldo adeudado" significa que se puede retener una cierta proporción del saldo principal, hasta el 40% del monto del préstamo. Esta parte del capital no está incluida en el pago mensual, pero el capital final debe pagarse por adelantado o cuando venza el préstamo.
El "pago por mudanza" se refiere a un método de pago en el que el pago del principal se suspende antes de que se mude la propiedad comprada y solo se devuelven los intereses del préstamo. El plazo máximo actual es de un año.
Al igual que el “Pago al momento de la mudanza” de Fuyang, la sucursal de Wenzhou del Hua Xia Bank también ha lanzado un “Préstamo para vivienda”. Los prestatarios de préstamos hipotecarios por primera vez pueden ajustar de manera flexible el método de pago y pueden elegir solo. Pagar el préstamo en los primeros tres años.
Yang Kewei, subdirector general del Centro de Investigación Kerui, dijo que las innovaciones crediticias como las "hipotecas" pueden reducir la presión de pago del préstamo en la etapa inicial de la compra de una vivienda y, hasta cierto punto, pueden proteger contra El comportamiento de los compradores potenciales de viviendas de posponer la compra de viviendas debido a la reducción de las expectativas de ingresos a corto plazo, especialmente los grupos con necesidades urgentes y con poder adquisitivo insuficiente, pueden beneficiarse más.
Hay margen para que bajen los tipos de interés.
A la espera de las perspectivas del mercado, los conocedores de la industria generalmente creen que las tasas de interés hipotecarias todavía tienen margen para bajar y, con el apoyo de políticas financieras relevantes, el mercado inmobiliario se recuperará aún más. Si bien se satisfacen las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas, también es necesario evitar que algunos fondos fluyan ilegalmente al mercado inmobiliario en un entorno de bajas tasas de interés.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que actualmente las tasas de interés hipotecarias han bajado mucho, pero todavía hay margen para reducirlas.
“Consideramos que el foco de la próxima operación de política monetaria será estabilizar las tasas de interés oficiales, centrarse en guiar las tasas de interés de los préstamos a la baja, reducir continuamente los costos de financiamiento de la economía real y consolidar el impulso de recuperación económica. Esto también incluye reducir las tasas de interés hipotecarias y promover el mercado inmobiliario se recuperó en el tercer trimestre", dijo Wang Qing, analista macroeconómico jefe de Oriental Jincheng.
De hecho, el mercado ha mostrado signos de recuperación. Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, cree que con el reciente aumento de las políticas y el comportamiento de visualización de las casas de los consumidores, el índice de prosperidad ha tocado fondo y se ha recuperado, y el índice de confianza de los corredores de bolsa ha superado los 50, lo que indica que la confianza de los corredores en las perspectivas del mercado. ha aumentado. Al mismo tiempo, aumentan las expectativas desde la perspectiva de propietarios y vendedores.
Sin embargo, los conocedores de la industria también recuerdan que en el contexto de una tendencia general a la baja en las tasas de interés del mercado, también es necesario protegerse contra los riesgos del "arbitraje" de capital, préstamos al consumo, préstamos comerciales y otros riesgos ilegales. entradas en el mercado inmobiliario.
De hecho, en marzo del año pasado, varios departamentos y localidades llevaron a cabo investigaciones centralizadas sobre las entradas ilegales de fondos crediticios, como préstamos operativos bancarios y préstamos de consumo en el sector inmobiliario, y la revisión bancaria continuó volviéndose más estricta. En la actualidad, las autoridades reguladoras siguen ejerciendo una intensa presión contra este tipo de violaciones. Según la información sobre sanciones administrativas publicada por las oficinas reguladoras bancarias locales y las oficinas reguladoras de seguros, en junio de este año, el Tianjin Jinghai Xinhua Rural Bank fue multado por ingresar ilegalmente al mercado inmobiliario con fondos de préstamos al consumo, y la sucursal Dali del Industrial Bank también fue multada por " emisión ilegal de falsos préstamos hipotecarios para viviendas comerciales". Los conocedores de la industria dijeron que se debería fortalecer aún más la supervisión pertinente y que las entradas ilegales de capital en bienes raíces deberían investigarse y castigarse seriamente. Al mismo tiempo, es necesario recordar a los compradores de viviendas que los clientes defraudaron préstamos comerciales al presentar materiales falsos. Una vez verificado, habrá riesgos legales de ser considerado penalmente responsable por fraude de préstamos y otros delitos.