¿Una conferencia completa sobre la práctica de la contabilidad inmobiliaria?
Tales como: asientos contables, temas contables, estados contables, qué impuestos pagar y cómo pagar menos impuestos. Hay mucho contenido. Permítanme darles una parte primero: completar el procesamiento de la contabilidad inmobiliaria y las partidas fiscales relacionadas.
Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente impuestos comerciales, impuestos a la construcción urbana, recargos educativos, impuestos al valor agregado de la tierra, impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, impuestos sobre escrituras, impuestos sobre la renta corporativa e impuestos sobre la renta personal. retenido y pagado. ?
1. Impuesto empresarial: 5%. ?
2. ¿Impuesto de construcción y mantenimiento urbano?
La base de cálculo del impuesto se basa en el impuesto al valor añadido real pagado. Las tasas impositivas son del 7% (urbano), 5% (suburbano) y 1% (rural). ?
Fórmula de cálculo:?
Impuesto a pagar = impuesto empresarial × tipo impositivo. ?
3. ¿Recargo por matrícula educativa?
La base de cálculo del impuesto se basa en el impuesto al valor agregado real pagado y la tasa impositiva adicional es del 3%. ? Fórmula de cálculo:?
Recargo por educación a pagar = impuesto empresarial × 3%. ?
4. Impuesto de timbre:?
(1) Se aplica una tasa impositiva de una milésima a los contratos de arrendamiento de propiedad, contratos de almacenamiento y contratos de seguro de propiedad;?
(2) La tasa impositiva para la tramitación de contratos, contratos de estudio y diseño de proyectos de construcción, contratos de transporte de carga y documentos de transferencia de derechos de propiedad es del 0,5%;
(3) La tasa impositiva para los contratos de compraventa, los contratos de ingeniería de construcción e instalación y los contratos de tecnología es del 30.000%;? (4) Para los contratos de préstamo, el tipo impositivo es del 0,5‰;
(5) Los libros de cuentas en los que se registren los fondos deberán llevar el sello de cinco diezmilésimas del monto total del "capital pagado" y del "capital de reserva";?
(6) Se cobran cinco yuanes por cada publicación de cuentas, derechos y licencias comerciales. ?
5. Impuesto sobre la renta de las personas físicas:?
¿La tabla de tipos impositivos se aplica a sueldos y salarios sin impuestos?
¿La base imponible de la serie (sin impuestos)? ¿Tasa impositiva (%) deducción de cálculo rápido (yuanes)?
1 ¿La parte que no supera los 500 yuanes? 5 0 ?
¿La porción que excede de 500 yuanes a 2.000 yuanes? 10? 25?
3. La porción que excede de 2.000 a 5.000 yuanes es de 15.125?
4¿La parte que supera los 5.000 yuanes hasta los 20.000 yuanes? 20?375?
5 La porción que excede de 20.000 yuanes a 40.000 yuanes 25?1375?
6 La porción que excede de 40.000 yuanes a 60.000 yuanes 30?3375?
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7 ¿La porción superior a 60.000 yuanes a 80.000 yuanes 35 6375?
8 La porción superior a 80.000 yuanes se reduce a 65.438+00 millones de yuanes 40 65.438+00375?
9¿La parte que supera los 100.000 yuanes? 45?15375?
Fórmula de cálculo:?
Impuesto sobre la renta personal a pagar = ingreso imponible × tasa impositiva aplicable - ¿deducción de cálculo rápido? Impuesto a pagar = ingreso salarial 2.000 - "tres seguros y un fondo de vivienda"
6.
(1) Hay dos formas de recaudar el impuesto sobre la renta: auditoría y verificación.
(2) Si está sujeto a recaudación aprobada, el impuesto sobre la renta se calculará y pagará de acuerdo con los ingresos.
Fórmula de cálculo:? ¿Impuesto sobre la renta a pagar = ingreso total * índice fijo aprobado * tasa del impuesto sobre la renta?
(3) Si el impuesto se recauda mediante contabilidad, el impuesto sobre la renta se pagará en función de las ganancias.
Fórmula de cálculo:? ¿Impuesto sobre la renta a pagar = beneficio total * tasa del impuesto sobre la renta?
(4) Tasa del impuesto sobre la renta:?
El tipo general del Impuesto sobre Sociedades es del 25%.
Las empresas pequeñas y de bajos beneficios elegibles pagan un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 20%. ?
Las empresas de alta tecnología que necesitan un apoyo clave del Estado pagan una tasa impositiva corporativa reducida del 15%. ?
7. ¿Impuesto sobre la propiedad?
Si el impuesto se paga en base al valor residual de la propiedad, la tasa impositiva es del 1,2%; si el impuesto se paga en base a los ingresos por alquiler del inmueble, la tasa impositiva es del 12%. ?
8. Impuesto sobre el uso del suelo: El importe del impuesto anual por metro cuadrado de impuesto sobre el uso del suelo es el siguiente:?
(1) 1,5 yuanes a 30 yuanes en las grandes ciudades;?
(2) 1,2 yuanes a 24 yuanes en ciudades medianas;?
(3) 0,9 yuanes a 18 yuanes en ciudades pequeñas;?
(4) De 0,6 yuanes a 12 yuanes en condados, ciudades comerciales y zonas industriales y mineras. ?
9. ¿Impuesto sobre el valor añadido del suelo?
El impuesto al valor agregado territorial se calcula y recauda sobre la base del valor agregado obtenido por el contribuyente de la transferencia de bienes inmuebles y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Los ingresos por transferencias inmobiliarias incluyen ingresos monetarios, ingresos físicos y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia inmobiliaria, y se calcula la deducción del valor agregado.
El importe del proyecto incluye:?
(1) El monto pagado para obtener derechos de uso de suelo;?
(2) Costos y gastos de desarrollo del suelo;?
(3) El costo y gastos de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o los precios evaluados de casas y edificios antiguos;
(4) Impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles;?
(5) Otros conceptos de deducción que establezca el Ministerio de Hacienda.
Tasa impositiva: el impuesto al valor agregado de la tierra adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, es decir, la parte donde el monto del valor agregado no excede el 50% del monto del artículo deducido, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva es del 40% para la porción del valor agregado que excede el 50% del monto del artículo deducido y no excede el 100% del monto del artículo deducido. Si el valor agregado excede el 100% del monto de los elementos de deducción pero no excede el 200% del monto de los elementos de deducción, la tasa impositiva es del 50%. Si el valor añadido supera el 200% de la deducción, el tipo impositivo es del 60%. ?
2. ¿Cuál es el tratamiento contable de las empresas inmobiliarias?
Proporcionar un sistema de contabilidad empresarial inmobiliaria.
Existen 11 tipos de impuestos y tasas que intervienen en las empresas inmobiliarias (11 impuestos y 1 tasa).
Tipos de impuestos: impuesto empresarial, impuesto al valor añadido, impuesto al valor añadido del suelo, impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto sobre escrituras, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, impuesto sobre la renta de las empresas, impuesto sobre la renta de las personas físicas, impuesto de timbre y el impuesto de construcción y mantenimiento urbano. Tarifas: Tarifa de educación adicional
1. Impuesto comercial
1. Transferencia de bienes raíces
El impuesto comercial debe aplicarse a la venta de casas como a la venta de Los bienes inmuebles y los aires acondicionados y muebles donados deben considerarse iguales. Las ventas están sujetas al IVA. Si la casa incluye instalaciones auxiliares como aire acondicionado, el aire acondicionado está incluido en el precio y no se requiere IVA aparte. ?
2. El arrendamiento de viviendas (leasing) pertenece a la industria de servicios: industria del arrendamiento.
3. La empresa de venta de bienes raíces compra la vivienda comercial y la vende.
¿Los ingresos distintos del precio de compra se consideran ingresos por tarifas de manipulación y el impuesto comercial se paga de acuerdo con el "Impuesto comercial - Industria de servicios"?
4. ¿La donación gratuita de bienes inmuebles o derechos de uso de la tierra por parte de la unidad a otros se considera venta de bienes inmuebles?
5. Al vender un inmueble, si los derechos de uso del suelo ocupados por el inmueble se transfieren juntos, el impuesto comercial se aplicará en función del volumen de ventas del inmueble.
6. Los contribuyentes construyen sus propias casas y luego las venden.
No hay impuesto sobre las casas construidas para uso propio; si un contribuyente vende casas construidas por él mismo a terceros, el impuesto comercial para las casas construidas por él mismo se pagará de acuerdo con la industria de la construcción, y luego el impuesto comercial se recaudará de acuerdo con la venta de bienes inmuebles. ?
En segundo lugar, el impuesto al valor agregado
Al vender una casa, regalar aires acondicionados y muebles debe considerarse una venta y estar sujeto al impuesto al valor agregado.
Tres. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra (1) Principios generales
1. Los carteles de venta incluyen tres situaciones:
(1) Transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal;
(2) Adquisición Desarrollo, construcción y venta de casas después de los derechos de uso de suelo de propiedad estatal;
(3) Transacciones inmobiliarias existentes
Entre ellas, (2) partidas de deducción por transferencia (venta) de bienes inmuebles nuevos: ① Precio de adquisición pagado por los derechos de uso de la tierra; ② gastos de desarrollo inmobiliario ③ gastos de desarrollo inmobiliario? ④Impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles ⑤Otras deducciones prescritas por el Ministerio de Hacienda.
(3) Partidas de deducción por la transferencia de bienes inmuebles existentes ① El precio tasado de casas y edificios.
¿Precio de tasación = precio de costo de reposición × nueva tasa de descuento?
(2) El precio de la tierra pagado para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas. ③Impuestos y tasas pagados durante el proceso de transferencia.
2. Hipoteca inmobiliaria
(1) Período de la hipoteca: sin cobro;
(2) Pago del vencimiento de la hipoteca del principal y los intereses de la deuda: sin cobro;
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(3) Cuando la hipoteca vence y la deuda no se puede pagar, el inmueble se utiliza para saldar la deuda.
3. Intercambio de bienes raíces
Si hay ingresos por intercambio de casas entre unidades, se cobrarán
4. beneficios, etc
Las empresas de desarrollo inmobiliario utilizan los productos desarrollados para beneficios a los empleados, recompensas, inversión externa, distribución a accionistas o inversores, pago de deuda e intercambio por activos no monetarios de otras unidades e individuos. , y cuando se produzca transferencia de propiedad, se considerará como venta de inmueble. (Liquidación de inmuebles)
5. Vivienda cooperativa
Uso propio después de la finalización - sin impuestos
Transferencia después de la finalización - expropiación. ?
6. Fusiones de sociedades y transmisiones de bienes inmuebles - temporalmente exentas de tributación.
7. Los contribuyentes que construyan casas tipo ordinarias para la venta
Si el valor añadido no supera el 20% de la suma de los conceptos de deducción, quedarán exentos del impuesto sobre el valor añadido del suelo. .
8. Convertir parte del inmueble desarrollado a uso comercial como uso propio o alquiler.
Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario convierta parte del inmueble desarrollado para uso propio o alquiler u otros fines comerciales, si los derechos de propiedad no han sido transferidos, el inmueble no será expropiado (costos y gastos correspondientes). los gastos no se deducirán durante la liquidación).
(2) Liquidación del impuesto al valor agregado territorial de empresas inmobiliarias
1. Unidad de liquidación del impuesto al valor agregado territorial
Se liquidarán los proyectos desarrollados en fases. en fases. El desarrollo incluye propiedades residenciales tanto ordinarias como extraordinarias. El valor añadido debe calcularse por separado.
2. Condiciones para la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra
(1) Todos los proyectos de desarrollo inmobiliario están terminados y vendidos
(2) Bienes raíces no terminados; los proyectos de desarrollo se transfieren en su conjunto;
(3) Transferencia directa de derechos de uso del suelo.
3. ¿Artículos de deducción del impuesto sobre el valor añadido del suelo?
① Después de deducir el monto pagado para obtener los derechos de uso del suelo, los costos y gastos de desarrollo inmobiliario, y los impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes raíces, se deben proporcionar certificados legales y válidos si son legales y válidos; No se pueden proporcionar certificados, no se realizará ninguna deducción. (2) Si los comprobantes o la información adjuntos por la agencia de liquidación no cumplen con los requisitos de liquidación o son falsos, las autoridades fiscales locales pueden determinar el monto unitario de área del costo de desarrollo y calcular la deducción en consecuencia.
?
(3) Instalaciones públicas como residencias, clubes, estacionamientos (almacenes), sitios de administración de propiedades, subestaciones, estaciones de calefacción, plantas acuáticas, lugares culturales y deportivos, escuelas, jardines de infancia, guarderías, hospitales, oficinas de correos. y telecomunicaciones. Desarrollado y construido por empresas promotoras inmobiliarias.
aUna vez finalizado, los derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios;?
B. Una vez finalizado, será entregado al gobierno e instituciones públicas para emprendimientos sociales sin fines de lucro;
C. Si se transfiere por una tarifa una vez finalizado, se calcularán los ingresos y se deducirá el costo. ?
(4) Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario vende casas renovadas, los costos de decoración pueden incluirse en el costo del desarrollo inmobiliario. No se deducirán los gastos devengados de las empresas promotoras inmobiliarias. ?
⑤ Para los costos y gastos pertenecientes a múltiples proyectos inmobiliarios, el monto de la deducción para el proyecto liquidado se calculará de acuerdo con métodos razonables, como la relación del área práctica de construcción del proyecto liquidado. ? Cuarto, ¿impuesto a la propiedad?
1. El impuesto a la propiedad no se aplicará a las casas comerciales construidas por empresas de desarrollo inmobiliario antes de la venta; sin embargo, el impuesto a la propiedad se aplicará a las casas comerciales que hayan sido utilizadas, alquiladas o prestadas por empresas de desarrollo inmobiliario. antes de la venta. ?
2. Los sitios que sirven a construcciones de capital están exentos del impuesto a la propiedad durante el período de construcción. Sin embargo, después de la finalización del proyecto, si la empresa constructora devuelve o entrega la casa temporal a la unidad de infraestructura, deberá pagar impuestos de acuerdo con las regulaciones a partir del mes siguiente a que la unidad de infraestructura se haga cargo de ella.
Verbo (abreviatura de verbo) ¿impuesto sobre el uso del suelo urbano?
1. El impuesto sobre el uso del suelo urbano se calcula con base en la superficie real ocupada por unidades e individuos con derechos de uso del suelo. ?
2. En principio, el impuesto sobre el uso del suelo urbano debería aplicarse a los terrenos utilizados por empresas de desarrollo inmobiliario para construir viviendas comerciales. Sin embargo, si realmente es difícil pagar impuestos antes de la venta de la vivienda comercial, la oficina de impuestos local puede determinar si el terreno será diferido o reducido o exento de impuestos en función de las circunstancias específicas. ?
Verbo intransitivo escritura (contratista)
1. Reforma corporativa empresarial
La reestructuración general de empresas no constituidas en sociedad en sociedades de responsabilidad limitada (incluidas las empresas de propiedad totalmente estatal) ) o una sociedad anónima, o una sociedad de responsabilidad limitada se reestructura en una sociedad anónima en su conjunto, y la sociedad reestructurada hereda los derechos de propiedad de la tierra y la vivienda de la empresa original, está exenta del impuesto sobre la escritura.
Si una empresa de propiedad estatal no constituida en sociedad o una sociedad de responsabilidad limitada de propiedad totalmente estatal utiliza parte de sus activos para formar una nueva empresa y las acciones representan más del 50%, la empresa de nueva creación soportará la propiedad de los terrenos y edificios de la empresa (empresa) de propiedad totalmente estatal, exentos del impuesto sobre la escrituración. ?
2. Reorganización patrimonial de la empresa - sin impuestos
3. Fusión empresarial - exención de impuestos
La empresa fusionada asumirá la propiedad de los terrenos y casas de la empresa. Partes originales que se fusionan, exentas del impuesto de escrituración.
4. Separación de empresas: sin impuestos
Si una empresa se divide en dos o más empresas con las mismas entidades de inversión de conformidad con las disposiciones legales y acuerdos contractuales, partes derivadas y de nueva creación. partes No se aplicará ningún impuesto sobre escrituras a la herencia de tierras y propiedad de viviendas de la empresa original.
5. Ventas de empresas
Si el comprador reubica adecuadamente a más del 30% de los empleados de la empresa original, se aplicará el impuesto sobre la escritura sobre la propiedad de la tierra y la vivienda de la empresa comprada. reducido a la mitad; todos los empleados de la empresa original estarán exentos del impuesto sobre la escritura.
6. Cierre de empresa y quiebra
Si el acreedor utiliza la propiedad del terreno y de la vivienda de la empresa cerrada o en quiebra para saldar la deuda, quedará exento del impuesto sobre la escrituración; -los acreedores que hayan reasentado adecuadamente a más del 30% de los empleados de la empresa original, el impuesto sobre la escritura se reducirá a la mitad, todos los empleados de la empresa original estarán exentos del impuesto sobre la escritura. ?
7. Instalaciones auxiliares de la vivienda
Se aplicará impuesto de escritura sobre la transferencia y cambio de derechos de uso del suelo y propiedad de la vivienda, y no se aplicará impuesto de escritura sobre aquellas que no lo hagan.
Siete. Impuesto sobre la renta empresarial
(1) Pago anticipado del impuesto sobre la renta empresarial
Si una empresa de desarrollo inmobiliario paga el impuesto sobre la renta empresarial trimestralmente (o mensualmente) en función de las ganancias reales de la año, las casas de venta de productos de desarrollo, viviendas comerciales, etc. Los ingresos de preventa obtenidos antes de la finalización de los edificios, anexos e instalaciones de apoyo deben calcularse trimestralmente (o mensualmente) con base en la tasa de ganancia estimada prescrita e incluirse en la ganancia total por adelantado Una vez que se completen los productos desarrollados y se liquiden los impuestos y tarifas, los ingresos se calcularán trimestralmente (o mensualmente) y se ajustarán las ganancias reales. ?
(2) ¿Tasa de ganancia estimada?
1. Proyectos de desarrollo de vivienda no asequible:
(1) Los ubicados en provincias, ciudades, condados y suburbios no serán inferiores al 20%;
(2) ubicados en ciudades, regiones, ligas, estados y suburbios a nivel de prefectura no serán menos del 15%;
(3) aquellos ubicados en otras provincias y otras regiones, no serán menos del 10%. 2. Para proyectos de desarrollo de viviendas de interés social, no menos del 3%.
8. ¿Impuesto sobre la renta de las personas físicas?
1. ¿Salario del empleado (ejecutivo) (bono único)?
2. Las empresas y unidades organizan actividades turísticas en nombre de cursos de capacitación, seminarios, inspecciones de trabajo, etc., y brindan recompensas individuales por desempeño de marketing (incluidos productos físicos y valiosos) al personal de marketing destacado eximiéndolos. de gastos de viaje, gastos de viaje, etc. valores), el monto total de los gastos incurridos (basados en la remuneración laboral) se incluirá en la renta imponible del personal de marketing, y el impuesto sobre la renta personal se recaudará de conformidad con la ley, y serán retenidos y pagados por las empresas y unidades que provean los gastos.
9. ¿Impuesto de timbre?
1. Contrato de arrendamiento de inmueble (casa) - 1 ‰.
2. Documentos de transferencia de derechos de propiedad.
Incluyendo contratos de transferencia de derechos de uso de suelo, contratos de transferencia de derechos de uso de suelo, contratos de venta de viviendas comerciales y otros contratos de transferencia de energía. ?
3. La base de cálculo del impuesto para los libros de cuentas que registran fondos en las partidas fiscales de los libros de cuentas comerciales es el monto total del "capital desembolsado" y la "reserva de capital"
Otros libros de cuentas: 5 yuanes cada uno. ?
4. Reciba el certificado de propiedad de la casa, la licencia comercial y el certificado de uso del suelo: 5 yuanes cada uno.
X. ¿Impuesto de construcción y mantenimiento urbano?
Basado en el impuesto comercial y el impuesto al valor agregado (los aires acondicionados de regalo deben tratarse como impuesto al valor agregado sobre las ventas).
XI. Impuesto sobre ocupación de tierras cultivadas
Si las tierras cultivadas se ocupan para la construcción de viviendas o construcciones no productivas, el impuesto se aplicará en función de la superficie ocupada.
12. El recargo de educación incluye el impuesto de construcción y mantenimiento urbano.
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