La “cultura de compra de viviendas” de Japón ha cambiado. ¿A qué debería prestar atención al invertir en Japón?
1. Ubicación
Una buena ubicación inmobiliaria es muy importante. Es fácil de alquilar siempre que la ubicación esté cerca de una estación de metro. El metro de Japón se extiende en todas direcciones, lo que hace que viajar en metro sea muy cómodo. Además de los oficinistas que toman el metro, muchos jefes de empresa también eligen el metro. Cuanto más cerca esté una casa de una estación de metro, más atractiva será.
Entonces, ¿es mejor alquilar un apartamento más cerca del centro de la ciudad o más cerca de la estación de metro? La respuesta no es necesariamente que en la actual economía japonesa la mayoría de la gente no tenga tiempo para ganar y gastar. Si elige alquilar, normalmente elegirá un lugar a entre 3 y 5 paradas del centro de la ciudad.
Además, si vives en un edificio residencial, debes considerar las "instalaciones comerciales circundantes" y los "supermercados" [tiendas de conveniencia]. Si invierte en un edificio de oficinas, también debería considerar "bancos", "oficinas de correos" [salas de recepción] y [cafés de los alrededores]. Por último, cuando desee invertir en bienes raíces rentables, debe pensarlo desde la perspectiva de un inquilino. Estos son determinantes muy importantes de la inversión inmobiliaria.
2. Rendimiento
No busques ciegamente el rendimiento. Una propiedad con un alto rendimiento puede no ser necesariamente una buena propiedad. Aquellos con mayores tasas de retorno tienden a ser muy viejos, y si la casa es vieja, habrá peligros ocultos. Por supuesto, hay muy pocas casas con peligros ocultos. Las casas japonesas siguen siendo muy sólidas y las casas de los años 80 parecen muy nuevas. El mayor problema es la distribución y el equipamiento de la casa. La distribución y el equipamiento de la casa no pueden satisfacer las necesidades de la gente moderna, lo que dificulta su alquiler. Por eso es especialmente importante una tasación del objeto por parte de un asesor inmobiliario.
Algunas personas dirán que ya había alguien viviendo en él cuando lo compré, pero no sabes que si lo vuelves a alquilar, es posible que no puedas alquilarlo al precio de alquiler actual. Si lo abandona durante tres a cinco meses, perderá algo más que su rendimiento.
Hay dos tipos principales de rentabilidad de los bienes inmuebles japoneses.
1. Tasa de rendimiento aparente
La tasa de rendimiento aparente se refiere a los ingresos anuales ÷ precio de compra (excluidos los gastos).
2. Tasa de rendimiento neta
La tasa de rendimiento neta se refiere a los ingresos anuales - gastos anuales ÷ precio de compra (aquí solo se incluyen los gastos de gestión y los gastos de reparación, y el impuesto sobre los activos fijos). generalmente no se incluye, porque los japoneses entienden el impuesto sobre activos fijos como un impuesto y no como un gasto, por lo que hay que tener esto en cuenta).
3. Distribución y equipamiento de la casa
La distribución de las casas japonesas no es muy diferente, excepto si la cocina, el vestíbulo y las habitaciones son independientes, muchas casas modernas son de planta abierta. , que es diferente a la de Japón, la pequeña superficie terrestre tiene mucho que ver con eso. No entraré en detalles aquí, pero ya sea una habitación triangular o un balcón, no es un gran problema.
De lo que estoy hablando aquí es de equipamiento. Las casas antiguas de Japón todavía están bien equipadas. Olvídate del viejo ascensor. Las casas sin ascensor son definitivamente más baratas de alquilar. Además, los japoneses tienen un fuerte sentido de seguridad, especialmente las mujeres, a quienes les preocupa mucho si hay un cierre de seguridad en la puerta. También está la situación de higiene. En comparación con las casas en Japón, está muy limpia, pero aún necesita limpieza y mantenimiento, por lo que también se considera si hay una determinada tarifa de gestión.
4. Respete la ley
Los edificios japoneses se construyen de acuerdo con la Ley de Normas de Construcción de Japón. Los edificios japoneses tienen un "Certificado de Confirmación de Construcción" antes de la construcción y un "Certificado de Inspección" después de la construcción. Estos certificados acreditan la legalidad de la construcción. Lo que necesita especial atención es que si se trata de una construcción ilegal, es muy probable que el banco no acepte el préstamo y es difícil vender una propiedad a la que el banco no le presta.
Por lo tanto, la legalidad del edificio le brindará comodidad para obtener financiamiento y préstamos en el futuro y obtener una licencia hotelera legal.
5. Coste
Diferentes edificios en la misma ubicación y casas con la misma distribución tienen diferentes tarifas de gestión. La tarifa es un alquiler fijo y el precio de la casa se puede ajustar hasta cierto punto, por lo que las casas con tarifas más bajas pueden aumentar la tasa de retorno.
6. Contrato de arrendamiento
Si el propietario o la empresa gestora han firmado un contrato de arrendamiento con el inquilino. En caso contrario, pueden surgir disputas con el inquilino en el futuro. Especialmente en términos como depósitos y reembolsos de la vivienda, dependiendo de cómo se registren en el contrato, el contenido registrado entra en conflicto con la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor y el Código Civil, y hay muchos ejemplos de nulidad.
Las cláusulas de reembolso y compensación deben ser dominantes, y casi todos los contratos tienen cláusulas de reembolso y compensación. Los términos como devolución solo significan que la casa debe dejarse en las mismas condiciones que estaba antes de que el inquilino renunciara al contrato de arrendamiento. La pérdida normal de la vida entraña también el deber de recuperación. Si la gente vive en China como antes, los residentes deben pagar una gran cantidad de dinero o deducir un depósito. Es muy fácil ser propietario en Japón. Más adelante presentaré cómo ser propietario en Japón.
7. Elija una casa
Después de confirmar la selección de la casa en la información de la vivienda, siempre que considere cuidadosamente los "ingresos y gastos", el siguiente paso es mirar. la casa. Las propiedades rentables no se pueden ver en la sala porque ya están ocupadas. Las cuestiones anteriores están claramente confirmadas. La mayoría de la gente no necesita ver una casa. El exterior de la casa se puede ver a través de Google Panorama Map.
8. Vista interna del edificio
Después de juzgar la apariencia del edificio, también puede confirmar el estado interno del edificio a través de las fotografías del edificio que proporcionamos. Si le resulta conveniente inspeccionar una casa en Japón, puede inspeccionarla in situ. Los edificios en Japón en general están bien mantenidos y se programa un mantenimiento importante cada 10 años. Una casa de 30 años tiene pocos problemas importantes.
A la hora de comprar una casa o construir un edificio completo, es necesario prestar atención a los siguientes puntos.
(1) ¿Hay grietas en la superficie de cemento de la pared exterior? ¿Hay huecos o protuberancias en la pared?
(2) Si la ceniza blanca pintada se está pelando o cayendo.
(3) No hay suficiente espacio entre edificios para el mantenimiento.
(4) Si el techo es impermeable.
(5) Si las tuberías de suministro de agua y de drenaje deben ser de plástico o de hierro. (Lo mejor es confirmar tanto en el dibujo como en obra).
(6) Si ha vencido el período de reemplazo de aires acondicionados, calentadores de agua y otros equipos.
(7) Estado y costes de limpieza y mantenimiento de los depósitos de agua del grifo.
(8) Si la bomba es antigua.
(9) Costes del reciclaje de basura y estado del reciclaje.
(10) Uso real de corredores y otros * * * tramos.
(11) Lo mejor es confirmar los registros de intercambio y los registros de reparación de ascensores, cuadros de distribución y equipos contra incendios.
9. Estado de uso del suelo
A la hora de confirmar el estado actual del terreno donde se ubica el edificio, factores como el medio ambiente y la seguridad pública también tendrán impacto en el valor del mismo. tierra. Por el contrario, también es importante identificar la naturaleza del terreno. Japón tiene planes específicos de uso de la tierra. También es importante confirmarlo de antemano.
Espero que te ayude~