¿Cómo afectan los cambios en los precios de la vivienda al precio de alquiler de una casa?
En cuanto al fenómeno del aumento de los precios de la vivienda y la caída de los alquileres, algunos expertos inmobiliarios explicaron que los ricos pueden hacerse cargo de los precios de la vivienda. No importa cuán altos sean los precios de la vivienda, siempre hay gente dispuesta a comprar una casa, pero el alquiler es diferente. Cuando los alquileres aumentan, la demanda de vivienda puede ser aceptable, pero si el negocio en los edificios de oficinas, los centros comerciales y las tiendas comunitarias es lento, será inútil aumentar los alquileres. En un nivel más profundo, los precios de la vivienda dependen del grado en que las personas ricas de una ciudad se hacen cargo, pero los alquileres se ven afectados por innumerables personas comunes y corrientes.
Los precios de la vivienda han subido y bajado, y los alquileres han caído en todos los ámbitos. En los primeros 11 meses de este año, las ventas de viviendas comerciales en todo el país ascendieron a 14,9 billones de yuanes, un aumento del 7,2%. Solo en junio de 5438+065438+octubre, el área de ventas de viviendas nuevas fue de 65438+75 millones de metros cuadrados y el monto de ventas alcanzó los 1,73 billones de yuanes. Las ventas y los precios de las viviendas comerciales fueron relativamente altos, los más altos en cinco meses.
11 tendencias de los precios de la vivienda: en el mercado de viviendas nuevas, 36 ciudades aumentaron, 28 ciudades cayeron y 6 ciudades se mantuvieron sin cambios en el mercado de viviendas de segunda mano, 44 ciudades aumentaron, 23 ciudades cayeron y 3; Las ciudades se mantuvieron sin cambios. Desde la perspectiva del mercado de la vivienda de segunda mano, los precios de la vivienda en Shenzhen, Guangzhou, Hefei y Xuzhou aumentaron, mientras que los precios de la vivienda en Nanchong, Mudanjiang, Harbin, Jinan y Changchun cayeron. En el ciclo de diferenciación del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda en algunas ciudades han aumentado mientras que en otras han caído. Es normal tener altibajos. La clave está en cómo los compradores de viviendas eligen las ciudades. No puedes equivocarte al elegir una ciudad con aumentos de precios a largo plazo. De hecho, incluso si los precios de la vivienda bajan, no será muy grande, lo cual es bueno para las personas que sólo necesitan comprar una casa.
A diferencia de la tendencia de los precios de la vivienda, los alquileres este año básicamente han bajado, o se han mantenido igual, sin subir ni bajar. Según Zhuge Housing Data, en noviembre, los alquileres en 31 de 40 ciudades clave cayeron mes a mes, y los alquileres en Qingdao, Foshan, Sanya, Yantai, Weihai, Shenzhen, Beijing, Chengdu, Chongqing y otras ciudades cayeron más de 5%. El precio medio de alquiler en 40 ciudades clave de todo el país es de 34,71 yuanes al mes, alcanzando el valor más bajo desde junio de 2019. A nivel de ciudad, los alquileres de viviendas cayeron un 2,9% en las ciudades de primer nivel, un 3,1% en las de segundo nivel y un 3,32% en las de tercer y cuarto nivel. Si observa detenidamente la tendencia del mercado inmobiliario, encontrará que en las ciudades más populares, los precios de la vivienda y los alquileres se encuentran en una encrucijada. Los precios de la vivienda siguen aumentando, pero es difícil que los alquileres sigan aumentando, especialmente en el caso de los alquileres. tiendas.
Las tasas de desocupación de oficinas están aumentando y los alquileres no están aumentando tanto como los precios de las viviendas. Este año, los alquileres de oficinas, tiendas y apartamentos no son tan solidarios como los de las casas. Cada vez más, las empresas privadas ya no pueden pagar el alquiler. Las tarifas de propiedad y las facturas de servicios públicos son más altas que las de las casas normales. El entorno empresarial es en general deficiente este año y los precios de los alquileres están aumentando lentamente. Las tasas de desocupación de oficinas, tiendas y apartamentos de este año son más altas que en años anteriores. Los precios de la vivienda y los alquileres se están polarizando. Tomemos como ejemplo Shenzhen. Los precios de la vivienda en Shenzhen aumentaron un 14,6%, mientras que los alquileres cayeron un 8,26%. Si analizamos el período ampliado, desde 2015 hasta ahora, los precios de la vivienda en Shenzhen han aumentado un 166%, pero los alquileres solo han aumentado un 25%.
Esta es la razón por la que la gente presta atención al aumento y la caída de los precios de la vivienda, mientras que el aumento y la caída de los alquileres parecen tener poco atractivo para respaldar el mercado. Hay una razón por la que a la gente le gusta comprar casas con un valor líquido de 70 años. Los compradores tienen hambre de casas y descuidan tiendas y apartamentos. Lo que valoran es el margen para el aumento de los precios de la vivienda, por lo que sólo quedan tiendas y apartamentos, y la escasez de viviendas comerciales se vuelve cada vez más evidente.
La inversión en comprar una casa se amortizará más rápido que en alquilar. En términos generales, los precios de la vivienda pueden duplicarse, pero los alquileres aumentarán ligeramente. Los expertos han dicho que los precios de la vivienda dependen de los ricos, mientras que los alquileres dependen de la gente corriente. La inversión en la compra de una casa se ve muy afectada por la riqueza y los ahorros de la familia. Está relacionada con el aumento o no del precio de la vivienda y con el rendimiento de la inversión inmobiliaria. El alquiler de una casa se ve muy afectado por el empleo y los ingresos de los residentes locales comunes y corrientes. Si los ingresos disminuyen, hay menos oportunidades de empleo, la demanda de alquiler de viviendas o el entorno empresarial es deficiente, la demanda de tiendas y edificios de oficinas disminuirá.
¿Qué significa esto? En pocas palabras, los precios de la vivienda incluyen los costos de la tierra y también se ven afectados por el aumento de las tasas de interés hipotecarias. Un comprador que solicita un préstamo para comprar una casa equivale a agregar apalancamiento y debe pagar intereses mensuales. Si los bancos quieren ganar este dinero, los precios de la vivienda no pueden caer casualmente, lo que no favorece los ingresos locales por tierras ni las hipotecas de activos bancarios. Por lo tanto, los residentes locales con ingresos altos naturalmente pueden aceptar precios de vivienda más altos. Por lo tanto, en las ciudades ricas con buen desarrollo económico, aunque hay mucha gente rica, los precios de la vivienda también son altos porque el mercado inmobiliario se sustenta en un cierto nivel de ingresos económicos.
El alquiler es diferente. Los alquileres están fuertemente influenciados por la oferta y la demanda. Por ejemplo, este año, los estudiantes universitarios viajarán a ciudades de primer y segundo nivel para buscar trabajo y la temporada de graduación se retrasa. Como resultado, la demanda de viviendas de alquiler ya no es tan alta como en años anteriores y, naturalmente, los alquileres bajarán. De hecho, el mercado del alquiler tiene mucho que ver con el empleo y los ingresos. Si los niveles generales de ingresos caen, hay poco margen para aumentar los alquileres. Desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, una relación precio-ingresos razonable y una tasa de rendimiento de alquiler razonable son mejores.