¿Es válido el contrato de alquiler de la casa? ¿Cómo proteger derechos e intereses?
La comprensión y aplicación de las interpretaciones judiciales del Tribunal Supremo Popular en el juicio de conflictos de contratos de alquiler de vivienda urbana.
Artículo 4 Si una parte solicita la confirmación de la nulidad de un contrato de alquiler de vivienda por no haber completado los procedimientos de registro y presentación de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos, el Tribunal Popular no la apoyará.
Si las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento de vivienda surtirá efectos con base en los procedimientos de registro y presentación, prevalecerá dicho acuerdo. Sin embargo, una parte ha cumplido con sus obligaciones principales excepto las aceptadas por la otra parte.
Interpretación del sistema de registro y archivo de alquileres de viviendas urbanas de mi país. La "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" tiene disposiciones claras al respecto, pero esta es una disposición administrativa, no una disposición obligatoria, y no puede utilizarse como disposición. una condición para la validez de un contrato de alquiler de vivienda. Por lo tanto, si el contrato de alquiler de la casa no se encuentra registrado y archivado, su validez no se verá afectada.
Si las partes acuerdan que la entrada en vigor del contrato de arrendamiento de vivienda estará sujeta a trámites de registro y presentación, prevalecerá dicho acuerdo. Si no se completan los trámites de registro y presentación, el contrato quedará sin efecto. Sin embargo, si una parte cumple con las obligaciones principales del contrato y la otra parte lo acepta, se considerará que la parte no ha completado los trámites de registro y presentación y ha modificado las estipulaciones del contrato al cumplir con las obligaciones principales del contrato. En este momento, aunque no se hayan completado los trámites de registro y presentación, el contrato sigue siendo válido.
Artículo 5 Si el contrato de arrendamiento de la vivienda es inválido y la parte interesada solicita pagar la tasa de ocupación de la vivienda con referencia al estándar de alquiler estipulado en el contrato, el tribunal popular generalmente lo apoyará.
Si una parte solicita una indemnización por las pérdidas sufridas debido a la invalidez de un contrato, el Tribunal Popular tratará el asunto de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos y los artículos 9, 13 y 14 de este Interpretación Judicial.
Interpretación Según el artículo 58 de la "Ley de Contratos", las consecuencias jurídicas de un contrato inválido son la devolución de la propiedad y la compensación por las pérdidas. Esto también se aplica a situaciones en las que un contrato de alquiler de una casa es inválido. El pago de los derechos de ocupación de la casa con referencia a las normas de alquiler estipuladas en el contrato entra dentro del ámbito de la devolución de la propiedad original. La compensación por pérdidas debidas a un contrato inválido es de naturaleza contractualmente negligente y el alcance de la compensación se limita a los intereses de confianza. Es decir, las partes del contrato tienen un contacto razonable para celebrar el contrato, una parte confía en la otra debido al comportamiento de la otra parte y la otra parte paga ciertos gastos debido a la confianza, que incluye principalmente gastos razonables para celebrar el contrato y gastos razonables para prepararse para ejecutar el contrato. Además, existen pérdidas causadas por la pérdida de la oportunidad de celebrar otro contrato con un tercero, lo que es difícil de soportar en la práctica debido a la dificultad de prueba.
Debido a la naturaleza especial de los contratos de arrendamiento de viviendas, los litigios sobre la compensación de pérdidas se centran principalmente en los costes de decoración o ampliación, y esta interpretación lo estipula claramente.
Artículo 6 Si el arrendador celebra múltiples contratos de arrendamiento para la misma casa y el arrendatario todos reclaman ejecutar el contrato, el Tribunal Popular determinará que el arrendatario deberá ejecutar el contrato en el siguiente orden:
(1) La casa de alquiler ha sido ocupada legalmente;
(2) Se han completado los trámites de registro;
(3) El contrato se estableció anteriormente.
Si el arrendatario que no puede obtener la vivienda arrendada solicita resolver el contrato y compensar las pérdidas, se tramitará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos.
Esta interpretación estipula el principio de "una habitación para varios alquileres". Bajo la premisa de que varios contratos sean válidos, el arrendatario que ejecuta el contrato se determinará en el siguiente orden: (1) el arrendatario ha ocupado legalmente la casa arrendada, excepto el arrendatario que ha ocupado la casa arrendada por medios ilegales como embargo, engaño; (2) el arrendatario ha ocupado legalmente la casa arrendada. Si realiza los trámites de registro y presentación, aunque los trámites de registro y presentación de alquiler de la casa no afectarán la validez del contrato, podrá disfrutar del derecho de prioridad de; cumplimiento (3) El momento en que se establece por primera vez el contrato, es decir, el momento en que se establece por primera vez, es el momento en que ambas partes lo firman o sellan, más estrictamente hablando, es el momento en que ambas partes finalmente firmaron; y lo selló.
En el caso de "una habitación para varios alquileres", el arrendatario que no haya ejecutado un contrato válido podrá solicitar la resolución del contrato y la compensación de las pérdidas por considerar que no se puede alcanzar el objeto del contrato. .
Artículo 7 Si el arrendatario modifica o amplía el cuerpo principal del edificio y la estructura portante sin autorización, y no lo restaura a su estado original dentro de un plazo razonable requerido por el arrendador, y el arrendador solicita rescindir el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas, se tramitará ante el tribunal popular de conformidad con lo dispuesto en el artículo 219 de la Ley de Contratos.
Artículo 7
Interpretando las disposiciones pertinentes de la "Ley de Contratos" sobre los contratos de arrendamiento de vivienda, podemos ver que el arrendador goza del derecho legal a rescindir de la siguiente manera: (1) El el contrato no puede rescindirse por fuerza mayor Continuar ejecutándose (2) El arrendatario cambia el cuerpo principal y la estructura portante del edificio o lo amplía sin autorización, y se niega a restaurarlo a su estado original dentro de un período de tiempo razonable; requerido por el arrendador; (3) El arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador (4) ) Si el arrendatario no paga el alquiler o retrasa el pago del alquiler sin razones justificables, el arrendador puede exigir al arrendatario que pague el alquiler dentro de un plazo; el período del contrato si el arrendatario no paga el alquiler; (5) el arrendatario no cumple con el método acordado o con la naturaleza del objeto arrendado. El uso del bien arrendado causa pérdidas al bien arrendado; En el caso de arrendamiento irregular, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato en cualquier momento.
Como propietario de la casa, el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario que restaure la casa a su estado original en cualquier momento sin límite de tiempo cuando la casa sufra daños debido a cambios no autorizados por parte del arrendatario. el cuerpo principal y la estructura portante o ampliación. Sin embargo, cuando el arrendador ejerza el derecho de rescisión previsto en este artículo, deberá exigir al arrendatario que restablezca el bien a su estado original "dentro de un plazo razonable". Si el arrendatario no logra restablecer el estado original dentro de este plazo, el arrendador puede resolver el contrato.
En la práctica, existen dos formas para que el arrendador ejerza el derecho de resolución del contrato. Una es que el arrendador notifica directamente al arrendatario que rescinda el contrato, y el efecto legal de rescindir el contrato se produce cuando la notificación llega al arrendatario. Si el arrendatario tiene objeciones a esto, puede demandar para confirmar que la rescisión del contrato no es válida; en segundo lugar, puede demandar ante el tribunal y solicitar la rescisión del contrato;
Existen dos formas principales para que el arrendador notifique al arrendatario la resolución del contrato: Primero, el arrendatario cambia el cuerpo principal y la estructura portante de la casa o amplía la casa sin el consentimiento del arrendador. El arrendador deberá notificar la restauración al arrendatario dentro de un plazo determinado. Si el arrendatario no restablece la condición dentro de este período razonable, el arrendador deberá notificar al arrendatario para rescindir el contrato, en segundo lugar, el arrendador enviará un aviso al arrendatario, exigiéndole que restablezca la condición original dentro de un cierto período de tiempo; , y al mismo tiempo indicar que si el arrendatario no restablece el estado original dentro de este plazo, el contrato quedará resuelto automáticamente.
Artículo 8 Si una de las siguientes circunstancias inutiliza la casa arrendada y el arrendatario solicita rescindir el contrato, el tribunal popular lo admitirá:
(1) La casa arrendada es prohibido por las autoridades judiciales O la agencia administrativa lo sella de acuerdo con la ley;
(2) La propiedad de la casa arrendada está en disputa;
(3) La casa arrendada viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos sobre las condiciones de uso de la casa.
Interpretando las disposiciones pertinentes de la Ley Integral de Contratos, el arrendatario goza del derecho legal de resolver el contrato de la siguiente manera: (1) El objeto del contrato no puede realizarse por causa de fuerza mayor; el arrendador no entrega la casa según lo acordado, y después de ser instado por el arrendatario, se niega a entregar la casa en un plazo razonable (3) Por causas no imputables al arrendatario, parte o la totalidad del bien arrendado se daña o se pierde; , imposibilitando la consecución del objeto del contrato; (4) Para un arrendamiento indefinido, el arrendatario tiene derecho a Rescindir el contrato en cualquier momento (5) Si el bien arrendado pone en peligro la seguridad o la salud del arrendatario, incluso; si el arrendatario sabe que la calidad de la propiedad arrendada no es la adecuada al celebrar el contrato, el arrendatario aún tiene el derecho de rescindir el contrato en cualquier momento (6) Las agencias judiciales o administrativas deberán cumplir con la ley; la casa arrendada, provocando que el arrendatario no pueda utilizarla (7) Hay una disputa sobre la propiedad de la casa arrendada, resultando en que el arrendatario no pueda utilizarla (8) Incumplimiento de las disposiciones obligatorias de; la ley de construcción, la ley de protección contra incendios y otras leyes sobre las condiciones de uso de la casa, lo que resulta en que el arrendatario no pueda usarla (9) El contrato válido de una habitación por un alquiler no se puede ejecutar;
Cuando la casa de alquiler es embargada por órganos judiciales o administrativos conforme a la ley, la propiedad está en disputa, o se violan las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos sobre las condiciones de uso de la casa. (incluido principalmente el incumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Construcción y la Ley de Protección contra Incendios), el derecho del arrendatario a rescindir el contrato no es arbitrario, debiendo existir un requisito previo necesario, es decir, que la ocurrencia de esta situación provoque "la casa alquilada queda inutilizable." El llamado "inutilizable" significa que no se puede utilizar según el propósito acordado de la casa arrendada, o no se puede utilizar según la naturaleza de la casa arrendada.
En la práctica, la incautación de casas por parte de órganos judiciales se puede dividir en "sello vivo" y "sello muerto". "Sello muerto" significa que una vez sellada la casa, no sólo se restringe su poder de disposición. , pero sus derechos de uso y gestión también están restringidos. Si también se pierde, el titular del derecho sólo tiene la obligación de conservarlo adecuadamente, en cambio ocurre lo contrario con las "focas vivas".
Una vez sellada la casa, el titular del derecho todavía tiene derecho a usar, administrar y beneficiarse de la casa, y está limitado al derecho a disponer de la casa. De hecho, la propiedad en alquiler fue embargada. Si es por culpa del arrendador, el arrendatario también podrá exigir al arrendador la compensación de las pérdidas solicitando la resolución del contrato. Si el arrendador sufre pérdidas por culpa del arrendatario, el arrendador no sólo puede presentar una reconvención para exigir una compensación al arrendatario, sino que también puede presentar una demanda separada para exigir una compensación al arrendatario.
Cuando la propiedad de un inmueble en alquiler está en disputa, significa que el arrendador no puede ser el dueño del inmueble. Si finalmente se confirma que el arrendador es dueño de la casa, el contrato de arrendamiento de la casa es válido; si finalmente se confirma que el arrendador no es dueño de la casa, constituirá falta de derecho a disponer de la casa; , y el contrato de arrendamiento es un contrato cuya vigencia aún está por determinar.