¿Cuáles son las lecciones históricas de la inversión inmobiliaria en el extranjero y cómo resolverlas correctamente?

Solo en 2015, los chinos invirtieron 110 mil millones de dólares en bienes raíces estadounidenses. ¿A qué debemos prestar atención en el auge de la inversión inmobiliaria en el extranjero? ¿Cuáles son algunos casos reales? ¿Cuáles son las lecciones de la regeneración, el desarrollo y la vivienda? He trabajado en bienes raíces en el extranjero durante 6 años y he adquirido mucha experiencia a lo largo del camino, desde la construcción de villas en distritos escolares hasta el desarrollo de terrenos, hoteles de lujo y bienes raíces de primer nivel. He visto muchos desarrolladores, agentes, agentes del continente, fiestas de clickbait, estafas, etc. Muy pocas personas realmente se calman y piensan en sus clientes. Todo el mundo quiere ganar mucho dinero a la vez.

Después de pasar por muchas cosas, todavía siento que quiero construir una buena casa en el extranjero y volver al viejo tema de la ubicación. Una vez que se publique este artículo empírico, definitivamente ofenderá a algunos intermediarios. Pero si no decimos eso, lo siento por los inversores inmobiliarios extranjeros.

1. Cosas a tener en cuenta al invertir en viviendas de segunda mano en el extranjero

1. Tomemos como ejemplo el sector inmobiliario estadounidense. Para las casas normales de segunda mano en los Estados Unidos, la comisión del vendedor a la empresa de corretaje del vendedor, al corredor del vendedor, a la empresa de corretaje del comprador y a la empresa de corretaje del comprador es del 5 al 6 del precio de venta. Cuando los habitantes del continente compran una casa, básicamente recurren a un agente de compradores. El agente del comprador suele recibir una comisión de 1,5 a 2 después de pagar el impuesto. Por ejemplo, en una casa de $350.000, después de pagar impuestos, el agente de bienes raíces recibe una comisión de $5.000. Pero muchos intermediarios del continente y algunos corredores estadounidenses podrían haberlo comprado por 350.000 dólares y pedir a los clientes que lo compraran por 390.000 dólares, obteniendo una ganancia de 45.000 dólares. De los $40,000, el vendedor generalmente exige que el agente del comprador pague él mismo el impuesto. Los documentos de transferencia y los sitios web del gobierno muestran que el precio de compra fue de 390.000 dólares, sin dejar rastro. Realmente pensaste que eran 390.000 dólares.

2. A esta parte le falta comprensión y evaluación del mercado local. Por supuesto, algunos lugares necesitan aumentar los precios, como algunas villas en Palo Alto, un buen distrito escolar en San Francisco, en 2015 y 2016. En 2012, los precios en Arcadia, un buen distrito escolar en Los Ángeles, realmente van a subir. aumentar.

3. Los documentos están estandarizados y la información es completa. Algunos documentos entregados a los compradores por los agentes son muy confusos y vagos, y debe haber algún problema con ellos. Todos los documentos de adquisiciones en el extranjero, incluidos los documentos de cotización, son tan claros y estandarizados como los libros de texto. Este tipo de engaño ahora es raro. Además, si en el recibo de compra no hay información del vendedor, de la empresa de transferencia o del abogado, no lo compre. Contrariamente al sentido común, definitivamente existe un demonio.

4. Solución: Comunicarse directamente con el vendedor para su evaluación. Pero algunos compradores no viajan al extranjero para realizar inspecciones in situ porque no tienen tiempo o por otras razones. Lo que hacemos es en realidad muy simple. Al comprar, el corredor o intermediario debe anotar claramente la información de contacto del vendedor, incluida información básica como correo electrónico, número de teléfono, dirección, así como información sobre la empresa de transferencia o el abogado de transferencia. Porque generalmente hay un período de arrepentimiento para comprar una casa, generalmente de 7 a 10 días, y los compradores pueden elegir por sí mismos. Esto le da tiempo al comprador para arrepentirse incondicionalmente. Durante este período, incluso si el comprador paga un depósito, puede arrepentirse después de comunicarse con el vendedor. Todavía hay que evaluarlo. Hágalo usted mismo y con algunos profesionales, como un agente inmobiliario y un corredor de confianza.

Dos. Cosas a tener en cuenta al invertir en nuevas inversiones en el extranjero

1. Las nuevas propiedades en el extranjero son las más engañosas. El desarrollador tiene una casa nueva, la información es hermosa y la casa es hermosa. El precio también es alto. No es que sea malo. Algunos intermediarios manipulan los precios. Para satisfacer los gustos de los habitantes del continente, los promotores han desaparecido las casas números 3 y 4, y muchas tienen la 8. También trabajaron duro para vender la casa. Siempre que el agente venda la casa, el desarrollador quiere cobrar su precio, sin importar por cuánto la venda.

2. Agente exclusivo. Si lo compro, nunca se lo compraré a un agente exclusivo. Agencia exclusiva = precio exclusivo. El agente exclusivo suele negociar con el promotor y entregar algunas propiedades al intermediario para su venta. El promotor sólo garantiza su precio más bajo y el intermediario se queda con el precio de venta adicional. Este dinero es el más cómodo. Publicitar, hacer demostraciones, dar conferencias, etc. , los desarrolladores tienen muestras de datos, que son muy hermosas y fáciles de engañar. A los chinos les gustan más las casas nuevas. Mientras la nueva casa esté en una buena ubicación, es realmente buena. Los agentes exclusivos generalmente están familiarizados con los desarrolladores y pueden discutir cualquier tema con solo un par de pantalones. Algunos desarrolladores también asistieron a la sesión introductoria. Algunos pueden cambiar el precio al agente en línea, y algunos incluso negocian con el agente antes de vender, el precio real y el precio indicado. Sin rastro. Muy inteligente.

Y los desarrolladores también dijeron que este es su precio de cotización. ¿Lo crees?

3. Precio real. ¿Cómo puedo tranquilizarme y ganar comisiones ahora? Te venden una casa de $800.000 por $850.000 y no puedes verla. Con 20 sets, ganó 6.543.800 dólares, lo que lo convirtió en millonario en el extranjero. 20 casas cuestan 800.000 dólares estadounidenses, más 800.000 dólares estadounidenses en comisiones, lo que equivale a 6.543.808 dólares estadounidenses, con una ganancia promedio de 90.000 dólares estadounidenses por casa. De todos modos, si el comprador no entiende, el agente se irá en unos años.

4. Solución: identificación. Sin cambios: evaluación. ¿Existe una gran diferencia entre el precio del promotor y los precios locales de la vivienda? Incluyendo tipo de habitación, tiempo de venta, precio, etc. , asegúrese de mirar la mayoría y el precio que pagan los locales.

Tres. Aspectos a tener en cuenta para proyectos inmobiliarios en el extranjero realizados por desarrolladores nacionales

1. Promoción nacional a largo plazo. Muchas propiedades desarrolladas en el extranjero por promotores nacionales se han vendido en China durante varios años y todavía se siguen vendiendo. Si fuera una buena casa, los lugareños la habrían comprado hace mucho tiempo. No importa cuántos conjuntos haya. En China no es necesario anunciar casas realmente buenas. Sería bueno que en dos o tres meses se agotara todo. Pero no todos se venden a continentales, así que eso no cuenta. Si los fantasmas locales piensan que es bueno, entonces es realmente bueno. Comprar para subordinados y vender basándose en indicadores no es un enfoque de economía de mercado.

2. Los que se venden desde hace varios años generalmente tienen los siguientes problemas:

a. Muchos se han vendido durante varios años. Si fueran propiedades realmente buenas, los extranjeros las habrían comprado todas. No sirve de nada engañar a la gente durante años. Debe haber algo malo en que los lugareños no lo compren.

b. La ubicación no es buena. Muchos promotores nacionales están en manos de administradores profesionales. Cuanto peor es la ubicación, más dinero obtienen los administradores profesionales. Debido a los altos precios de la tierra, los patrones sufren.

C. La calidad no es buena. La clave es que los materiales son diferentes a los de los desarrolladores locales. El material no se puede ver en la apariencia. Muchas cosas parecen hermosas pero son inútiles. Este pequeño e inteligente es en realidad un tonto. Una vez que falte la confianza, el camino a seguir será difícil.

IV. Cosas a tener en cuenta al construir una casa para inmigrantes

1. Inmigración inmobiliaria en Estados Unidos: Comprar una casa no tiene nada que ver con la inmigración. Comprar una casa en Estados Unidos no tiene nada que ver con la inmigración. Si realmente compras una casa, puedes inmigrar. ¡Tantos desarrolladores en los Estados Unidos han vendido sus casas hace mucho tiempo! ¿Sigues utilizando China para hacer publicidad? El precio medio de una vivienda en Manhattan, Nueva York, es de 654,38 dólares 6.000. ¿Es necesario comprar una casa siendo inmigrante? La tarifa normal de inmigración del centro regional es de $500,000. De hecho, el centro regional recibió 400.000 dólares y el intermediario continental retuvo 65.438 dólares. Por lo tanto, es imposible enviar a todos los inmigrantes EB5 por valor de 500.000 dólares de regreso a Estados Unidos. Algunas agencias de inmigración nos dijeron que nos presentarían clientes para venderlos y nos darían 10.000 dólares, y algunas dijeron que nos darían 50.000 dólares.

2. Inmigrantes americanos comprando casas 2: La declaración del agente. El agente dijo que el desarrollador primero utilizará la casa de 500.000 dólares del cliente como fondos de inmigración EB5 y luego devolverá los 500.000 dólares al cliente una vez completada la inmigración. Entonces no te rindas, compra la casa del promotor directamente, para que puedas emigrar y comprar una casa. Pero esto no resiste el escrutinio.

3. Inmigración de Vivienda en EE.UU. 3: No se cumplen las condiciones. Primero, se cambiaron 500.000 dólares a 400.000 dólares y el agente de inmigración recibió 654,38 millones de dólares. En segundo lugar, la inmigración EB5 es riesgosa y la inmigración para la compra de viviendas se basa en el 100% del éxito. ¿Qué pasa si no funciona? En tercer lugar, y lo más importante, ¿existen tantas cuotas de inmigración para que los promotores inmobiliarios compren casas? Los trabajadores de la construcción no son vistos como una solución al problema del empleo. 100 cuotas significan 1.000 oportunidades laborales. 1000 personas 1000 personas. ¿Ha visto alguna vez una comunidad estadounidense con 1.000 empleados después de su finalización? Generalmente 5 o 6, 10 se considera de gran tamaño. Sólo hay 1 plaza disponible. También dijeron que los indirectos también cuentan. Indirecto es mejor que directo, ¿verdad? Para decirlo sin rodeos, se trata de vender una casa disfrazada, no al precio real. Primero, un intermediario le ganó 654,38 millones de dólares.

4. Puedes emigrar al país si compras una casa. Tomemos como ejemplo España. Un inversor de Pekín compró una casa en España por 500.000 euros, pero luego descubrió que eran sólo 300.000 euros. El agente de Pekín ganó 200.000 euros. El beneficio neto de 10 casas es de 2 millones de euros, equivalente a 140.000 RMB, lo que le convierte fácilmente en millonario.

Con beneficios tan enormes, ¿quién ganará esa lamentable comisión?

5. Cosas a tener en cuenta sobre los bienes raíces comerciales de NNN en los Estados Unidos

1. NNN bienes raíces comerciales significa que los inquilinos pagan los impuestos a la propiedad, las tarifas de propiedad y los seguros. Cuando Stars and Stripes Real Estate promovió los bienes raíces comerciales estadounidenses NNN en China, pocas personas creyeron que solo los chinos que habían estado en los Estados Unidos durante mucho tiempo conocían esta forma de bienes raíces. n es la abreviatura de no, lo que significa que el propietario no necesita pagar impuestos a la propiedad, tarifas de propiedad ni seguros.

2. Bienes raíces comerciales absolutamente estadounidenses. Los bienes raíces comerciales de NNN no son necesariamente responsabilidad del propietario. Algunos propietarios son responsables del techo o la estructura, y algunos propietarios tienen la responsabilidad total de las propiedades comerciales de NNN. Los propietarios son definitivamente propiedades comerciales NNN. Por lo tanto, generalmente es mejor comprar sin responsabilidad. Debido a que el mantenimiento de los techos y las estructuras es costoso, también lo son las responsabilidades. Una vez que algo sucede, es un gran problema.

3. Garantía de la central. Los garantizados por la casa matriz no son necesariamente buenos inmuebles comerciales. Bienes inmuebles comerciales absolutamente buenos, no hay garantía por parte de la oficina central. Lo que pasa es que el propietario está preocupado por el alquiler y exige a la central que garantice el cumplimiento del contrato. Lo más importante de los inmuebles comerciales es la ubicación. La ubicación es genial, esa es la verdadera garantía. Muchas, muchas, muchas, absolutamente cierta. Los chinos tienen el mayor malentendido a este respecto. Creo que la central lo garantiza. De hecho, la ubicación es la más importante.

4. Alta rentabilidad. Algunos intermediarios nacionales utilizan altos rendimientos para atraer clientes. Hay otros factores involucrados en los bienes raíces comerciales. Densidad de población, nivel de ingresos, plazo de arrendamiento, forma de arrendamiento, ubicación geográfica, etc. Los arrendamientos a corto plazo, como 1 y 2 años restantes del arrendamiento, tienen un rendimiento neto de 9. Cuanto más largo sea el plazo del arrendamiento, menor será el rendimiento neto. Generalmente, NNN alquila bienes raíces comerciales por 10 años, con un rendimiento neto de alquiler de 6. En términos generales, el rendimiento neto del alquiler de bienes raíces comerciales en las costas este y oeste de los Estados Unidos es muy bajo, 5 es normal y 6 es muy alto, porque los precios de la vivienda en las costas este y oeste son altos.

5. Cálculo del riesgo de alta rentabilidad. A muchos chinos les gustan los bienes raíces comerciales de alto rendimiento. En términos generales, el período de arrendamiento es corto y la tasa neta de retorno del alquiler es alta. Si el plazo restante del arrendamiento es de 2 años, el rendimiento neto es 9 y el precio es $654,380 millones. Entonces el alquiler es de $90 000 al año. Si la ubicación es buena y al inquilino le va bien, el contrato de arrendamiento debe renovarse después de 2 años. Renovar un contrato de arrendamiento generalmente aumentará el alquiler. Por ejemplo, un aumento de 65.438,00 se considera un aumento normal del alquiler. El alquiler anual después de dos años es de $99 000 y el plazo de arrendamiento es nuevo por 10 años. Si se vende a 6, el precio será de 65.438 dólares estadounidenses, ¡6.500 dólares estadounidenses! ¿Por qué no ganar 650.000 dólares en dos años? Algo debe estar mal. Es imposible que a los vendedores les falte dinero. Hemos estado haciendo esto durante 6 años y nunca hemos oído hablar de un vendedor que venda una propiedad comercial por falta de dinero. Alta recompensa, definitivamente alto riesgo.

Verbos intransitivos Cuestiones a las que se debe prestar atención en el desarrollo inmobiliario en el extranjero

1. Algunos llevan varios años vendidos y todavía se están promocionando a nivel nacional y su ubicación no es muy buena. Los precios de la vivienda en el extranjero han aumentado en los últimos años. Si la ubicación es buena y el precio es alto, véndelo. Pero algunas áreas realmente no son tan buenas. Se gastó mucho dinero. La pregunta es ¿quién ganó el dinero? Cada familia tiene un sutra que es difícil de recitar y el agua en su interior es muy profunda. Pero pase lo que pase, la ubicación y la calidad son lo más importante. De lo contrario arruinará su reputación. Si empiezas mal, fracasarás desde el principio. ¿Cómo jugar en el futuro? Empecé a tener malas ideas desde el principio y el mundo estaba mirando. Algunas empresas estatales se están desarrollando en el extranjero y los empleados están observando. Si no tienes cuidado, caerás en el abismo. Si quieres hacerte rico, simplemente huye, ¿verdad? Si la calidad no es buena, la reputación se arruina. Sólo puedo engañar a los clientes nacionales. Los extranjeros suelen ser muy cuidadosos. En última instancia, el desarrollo inmobiliario en el extranjero sigue siendo un proyecto a largo plazo, a diferencia de la venta de casas en bruto en China.

2. Los fondos se retirarán rápidamente. Ha sido una pérdida de años seguir publicitando en China después de venderlo durante varios años. Generalmente, se necesitan de 2 a 2,5 años desde el desarrollo hasta las ventas. Si lleva 4 o 5 años vendido, si eliges una buena ubicación y el precio es moderado, podrás venderlo rápidamente y desarrollarlo nuevamente. El largo tiempo de ventas también es una especie de presión mental para jefes y gerentes. Otros también difundirán rumores. Por ejemplo, en las empresas estatales los logros políticos se han convertido en fracasos. Si alguien lo denuncia y la Comisión de Inspección Disciplinaria lo invita a tomar café, trabajar es realmente mejor que no trabajar en absoluto.

3. No es necesario cooperar con desarrolladores conocidos. De hecho, esto es para aumentar su popularidad en China. Es para los chinos.

En general, desarrolle en cooperación con constructores locales. Como no cooperamos con los constructores locales, tal vez el gobierno local envíe gente a buscar problemas. Al cooperar con desarrolladores de renombre, aunque sus precios son altos, el famoso efecto corporativo aumentará el precio y aumentará su reputación. Los constructores extranjeros ahora se ríen cuando ven a los promotores nacionales y vienen a buscarlos si no quieren matarlos. Algunos constructores extranjeros nos dijeron que son los que más aman a los desarrolladores del continente. Pero lo más importante acerca de los bienes raíces en el extranjero es la ubicación, no quién los desarrolló.

4. Investigación local completa y procedimientos legales completos. El proyecto de la Torre Wanda España es un ejemplo típico. El alcalde sucesor no aceptará la culpa de su predecesor. También hay oposición local. No aplicar la inercia interna pensando en el exterior. Los extranjeros no lo creen. Antes de desarrollar, es mejor investigar un poco. A los extranjeros les conviene ser amigables con China, o al menos neutrales.

5. Selección del período de tiempo. Es mejor comprar cuando los precios de la tierra son más bajos y vender cuando los precios de la vivienda son más altos. Porque la preventa tarda de 1 a 2 años desde la compra hasta la venta. Por lo tanto, las ciudades donde se espera que los precios de la vivienda caigan dentro de dos años probablemente no comprarán terrenos para desarrollar en este momento. Pero eso no significa que no puedas comprarlo, sólo significa que ganas menos. Mientras la ubicación sea buena, aún se puede desarrollar.

Siete. Cosas a tener en cuenta al renovar casas antiguas en el extranjero

1. Selección del período de tiempo. Tomemos como ejemplo Los Ángeles. 2012 es el mejor momento para renovar casas antiguas. En aquella época los precios de la vivienda eran bajos y las casas antiguas muy baratas. 2014 se vendió muy bien. Los precios en Los Ángeles ya son muy altos. Y son básicamente los chinos quienes impulsan los precios de la vivienda. Comprar una casa en Los Ángeles en 2012 fue muy popular. Pero los ingresos en Los Ángeles no son tan altos como antes. En 2012, compré una casa antigua en Arcadia, Los Ángeles y la reconstruí. La vendí en 2014 y gané mucho dinero. Es normal comprar una casa antigua por 3 millones de dólares, construirla por 900.000 dólares y venderla por 7 millones de dólares. Hoy en día, los precios de la vivienda son altos, los precios del suelo también son altos y los precios de la vivienda tienen una tendencia a la baja. Porque Los Ángeles, al igual que Vancouver, depende enteramente de los chinos para comprar casas. Ahora que los chinos se han vuelto más fríos, menos gente compra. Sumado a los controles cambiarios, el RMB no se puede exportar, lo que hace que los precios de las casas de lujo en el extranjero caigan primero. Así que lo que era un buen mercado hace unos años puede no serlo ahora. Este es también el caso de Sídney. Los medios locales predicen que los precios de la vivienda en Sydney se reducirán a la mitad. No creemos que eso suceda, pero es seguro que habrá una disminución.

2. Ubicación: CBD, mejor distrito escolar. Por ejemplo, en Nueva York, la renovación y reconstrucción es mejor en Manhattan, y en San Francisco, es mejor en el Distrito Escolar de Palo Alto. Este es un mercado de propietarios, con mucha gente comprando, los precios suben de manera invisible y los compradores aumentan los precios entre sí. Por ejemplo, si se construye una propiedad para la venta en Palo Alto, San Francisco, normalmente habrá siete compradores compitiendo por ella. En las mejores ubicaciones lo principal es no preocuparse por vender. Incluso si los precios de la vivienda caen. Incluso si los precios de la vivienda siguen cayendo, la gente seguirá comprando propiedades de alta calidad. Es difícil decir si no es de alta calidad. Esta también es una garantía esperada.

3. Elaboración de fondos. La premisa es que hay fondos preparados. 500.000 dólares en ciudades medianas y 3 millones de dólares o más en ciudades grandes. En Atlanta, por ejemplo, se pueden utilizar 400.000 dólares para reconstruir una casa. Los fondos deben mantenerse en una cuenta bancaria en el extranjero. Es mejor salir temprano y prepararse para solicitar un préstamo. Por supuesto, puedes hacerlo sin préstamo.

4. Encuentre planificadores y constructores locales. Los planificadores locales están familiarizados con las reglas locales, tienen tratos a largo plazo con los gobiernos locales y están familiarizados con las relaciones interpersonales. Familiarizado con las leyes y regulaciones locales, las propiedades más vendidas y los residentes locales. Lo mejor es encontrar un constructor local que esté familiarizado con los residentes locales. Si los residentes tienen alguna queja, pueden resolverla.

5. Reconstruir y vender casas. Hay una gran diferencia entre reconstruir una casa antigua y comprar una casa. Vender una casa con un agente es fácil. Puedes jugar con él como quieras. De todos modos, no lo compras tú mismo. No está de más gastar el dinero de otras personas y yo tampoco lo siento. La renovación de casas antiguas es diferente. Realmente necesita ganar dinero. Vender una casa es diferente. Incluso si los precios de la vivienda caen, el alquiler seguirá ahí. Las empresas de reurbanización y promoción tienen miedo de comprar a un precio elevado y vender cuando los precios de la vivienda caen en picado. Entonces reconstruir es mucho más profesional que vender una casa. Las personas que nunca lo han hecho y no lo entienden no deberían comer este plato de arroz.

6. Reconstrucción del núcleo de antiguas casas de ultramar. El núcleo de la renovación de viviendas antiguas en el extranjero es el mismo que el de la inversión inmobiliaria en el extranjero. Además de que los chinos especulan con la compra de casas, también existen factores geográficos, crecimiento demográfico, distritos escolares, clima, desarrollo económico y otros factores. Ahora, el pueblo chino ha hecho todas las especulaciones y el viento ha pasado. Vancouver, Los Ángeles, Sydney y Londres fueron despedidos.

Los precios de la vivienda han caído. Entonces, ¿qué vemos ahora cuando reconstruyamos el núcleo? Los precios de la vivienda dependen de la economía, la economía depende de las empresas, las empresas dependen de la tecnología y la tecnología depende de las tendencias futuras. Por tanto, depende principalmente de la competitividad central de la ciudad. Según esta teoría, Silicon Valley se puede construir en un plazo de 5 a 10 años. De Internet a la Internet móvil mundial, ¿qué sigue? Hay dos, una es tecnología de realidad virtual y la otra es inteligencia artificial AI. Ambos son propiedad de empresas de Silicon Valley. La ciencia y la tecnología son cada vez más importantes para la competitividad de una ciudad. Nota: La valoración es un procedimiento necesario. Si no puede hacerlo usted mismo, puede contratar a alguien. Es mejor hablar directamente con el vendedor en lugar de pasar por alto a numerosos agentes. Cada intermediario tiene que quitarse una capa de piel. Las tendencias futuras son las más importantes.

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