Mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario es la condición básica para la reproducción social en la industria inmobiliaria y puede promover el desarrollo de muchas industrias como la industria de la construcción y la industria de materiales de construcción. El mercado inmobiliario obtiene el valor inmobiliario y el valor de uso de manera oportuna a través de mecanismos de mercado, que pueden mejorar los beneficios económicos de la industria inmobiliaria, promover la asignación efectiva de recursos inmobiliarios y un círculo virtuoso de fondos de construcción inmobiliaria. El mercado inmobiliario puede guiar a los residentes a racionalizar su estructura de consumo, ayudar a mejorar las condiciones de vida y mejorar el nivel de vida de los residentes. Por tanto, el mercado inmobiliario es la parte más representativa e importante del sistema del mercado inmobiliario, ocupando una posición dominante. El volumen absoluto de ventas de las empresas inmobiliarias en junio 5438 + enero a mayo no es muy bajo. Esto se puede ver en el hecho de que los datos de ventas de la mayoría de las empresas inmobiliarias clave aún aumentaron año tras año. El objetivo anual para 2014, la tasa de finalización es muy baja, lo que indica que el desarrollo a principios de año. El pronóstico general del mercado para 2014 es demasiado optimista.
Ayer, * * * 13 empresas inmobiliarias que cotizan en acciones A y H, como Vanke, Evergrande, Greenland, Country Garden y Poly, anunciaron sus resultados de ventas en mayo. Debido a los mayores esfuerzos de promoción y la eficacia gradual de las políticas de rescate locales, las ventas de empresas inmobiliarias clave mejoraron en mayo, pero la tasa de cumplimiento del objetivo de ventas general desde junio 5438+0 hasta mayo disminuyó en general. Se espera que en la segunda mitad del año, la presión sobre las empresas inmobiliarias para realizar envíos y cotizar en bolsa aumente considerablemente. La estrategia de ventas de seguir el mercado y acelerar la cotización se convertirá en la corriente principal para que las empresas inmobiliarias se enfrenten al mercado. . En mayo, la mayoría de los resultados dejaron de caer y repuntaron.
Los datos de rendimiento muestran que las ventas de empresas inmobiliarias clave en general dejaron de caer y se recuperaron en mayo. En términos de ventas interanuales, sólo Shimao y R&F cayeron un 14% y un 5% respectivamente, mientras que otras empresas inmobiliarias experimentaron distintos grados de crecimiento, pero la diferenciación era obvia. Entre ellos, Vanke aumentó un 3% interanual y la tasa de crecimiento fue la misma que el mes pasado; Groenlandia aumentó un 37% interanual, 17 puntos porcentuales más que el año anterior; la tasa de crecimiento interanual pasó de negativa a positiva, pasando del -12% el mes pasado al 10% en mayo. Evergrande Real Estate y Sunac China aumentaron un 28% y un 23% respectivamente año tras año, pero la tasa de crecimiento se redujo en comparación. con el mes anterior.
Desde la perspectiva de las ventas mensuales, las ventas mensuales de 13 empresas inmobiliarias clave aumentaron y disminuyeron por igual. Entre ellos, Evergrande, Capital, R&F, Shimao, Xuhui, etc. Descensos del 9%, 28%, 27%, 3% y 6% respectivamente. Otras empresas inmobiliarias han aumentado en diversos grados: Poly, Greenland y Vanke han aumentado un 47%, un 25% y un 14% respectivamente, mientras que sus caídas intermensuales en abril fueron del 31%, 20% y 11%. respectivamente.
El rendimiento de las principales empresas inmobiliarias dejó de caer y repuntó en mayo. La razón principal es que las empresas inmobiliarias han incrementado sus esfuerzos de promoción en consonancia con el mercado, y las empresas inmobiliarias líderes se han comportado especialmente bien en este sentido. Entre ellos, en términos de Vanke, después de que Beijing Vanke Orange redujera su precio en marzo, el proyecto continuó vendiéndose bien, con 427 unidades vendidas en mayo, con un volumen de transacciones de 733 millones de yuanes y las ventas de mayo de Greenland Group de 654,38+0,47 mil millones; yuanes, la Fase II del Centro de Groenlandia de Shanghai contribuyó con casi el 30%, mientras que Poly Real Estate utiliza el marketing de enlaces múltiples para aumentar las promociones navideñas y el marketing de descuentos. Tomemos como ejemplo dos proyectos en Foshan, Poly Purple Mountain Garden y Poly Mansion. Las ventas en mayo fueron de 400 millones de yuanes y 270 millones de yuanes respectivamente, 54,7 veces más y 81% respectivamente con respecto al mes anterior. Además, los esfuerzos intensificados de los gobiernos locales para rescatar el mercado, especialmente la relajación del crédito bancario de primera línea, también han impulsado la recuperación de las ventas de las empresas inmobiliarias.
La tasa de cumplimiento del objetivo anual es deprimente.
Aunque la situación de las ventas mejoró ligeramente en mayo, debido a la desaceleración general del mercado, las ventas fueron malas en los primeros cinco meses y el cumplimiento de los objetivos de ventas para 2014 de las principales empresas inmobiliarias sigue siendo insatisfactorio. A juzgar por la tasa de finalización acumulada de junio a mayo, Evergrande tiene la tasa de finalización más alta entre las 13 empresas, alcanzando el 51%, seguida por Vanke, con una tasa de finalización del 41%; de creación está entre el 30% y el 40%. Groenlandia, China Aoyuan y Gemdale son el 25%, 23% y 21% respectivamente; los compradores de vivienda por primera vez son sólo el 18%; la tasa de finalización anual de Fantasia es sólo el 10%, un 40% menos que el cronograma.
En general, afectados por la Fiesta de la Primavera, el desempeño de las empresas inmobiliarias en el primer semestre del año será relativamente lento, sin embargo, en comparación con el mismo período en 2014 y 2013, el desempeño de la mayoría. Las empresas inmobiliarias también han disminuido en diversos grados. Por ejemplo, Shimao y Poly cayeron hasta 16 puntos porcentuales y 11 puntos porcentuales respectivamente; Groenlandia y R&F también cayeron 6 puntos porcentuales; los bienes raíces de capital cayeron 4 puntos porcentuales; China Aoyuan y Sunac fueron básicamente los mismos en 2013;
Algunos analistas creen que, a juzgar por los datos de ventas de las empresas inmobiliarias, los promotores parecían haber cometido un error colectivo en el juicio de la industria al fijar objetivos a principios de año.
Debido a la disminución general en las tasas de finalización de los objetivos, las empresas inmobiliarias se enfrentarán a una presión bidireccional a la hora de promover y retirar proyectos en la segunda mitad del año. Por un lado, debido al bajo grado de cumplimiento del desempeño, las empresas inmobiliarias necesitan aumentar el número de casos para acelerar las ventas y garantizar que se puedan alcanzar los objetivos anuales, por otro lado, si la industria continúa lenta; El aumento del volumen de transacciones de las empresas inmobiliarias también aumentará el riesgo de acumulación de productos. Lo que está claro es que las estrategias de ventas de empresas inmobiliarias líderes como Vanke, Greenland y Poly se convertirán en la corriente principal para que las empresas inmobiliarias respondan al mercado en la segunda mitad del año.
Burbuja de mercado
Desde la década de 1980 hasta mediados y finales de la década de 1990, el mercado inmobiliario de China continental ya no podía seguir el ritmo del rápido desarrollo económico. A partir de 1999, el gobierno central comenzó a detener el sistema de asignación de viviendas sociales en todo el país y comenzó a implementar un sistema de asignación monetaria de viviendas. Este sistema se ha puesto a prueba en Yantai desde 1986. Se caracteriza por aumentos de alquiler, cupones y funcionamiento inactivo. Pronto, ciudades como Tangshan y Bengbu también se unieron a las filas de los pilotos de reforma habitacional.
Sin embargo, debido a la inflación de alta intensidad a finales de los años 1980 (la tasa de inflación alcanzó el 18,5% en 1988), el ajuste macroeconómico general condujo a un ajuste monetario y un gran número de empresas inmobiliarias perdieron sus fuentes de fondos, lo que ha resultado en una serie de problemas desde la reforma y apertura de mi país. El clímax del primer edificio sin terminar. En este caso, la reforma de la distribución de la vivienda y el desarrollo del mercado inmobiliario terminarán inevitablemente en silencio.
Después del discurso de la gira por el sur de Deng Xiaoping (1992) en la década de 1990, el Estado descentralizó apropiadamente el poder de aprobar tarifas de transferencia de tierras, y el desarrollo inmobiliario en el sur se desarrolló rápidamente durante todo un año. Sin embargo, este loco auge de la construcción ha provocado un aumento de las materias primas upstream y una nueva inflación de alta intensidad, creando una segunda ola de edificios sin terminar. Por ejemplo, la mayoría de los edificios sin terminar en la provincia de Hainan y Beihai, provincia de Guangxi, aparecieron durante este período.
En 65438-0994 se promulgó e implementó la "Decisión del Consejo de Estado sobre la Profundización de la Reforma del Sistema de Vivienda Urbana", y el sistema de fondo de previsión de vivienda comenzó a establecerse plenamente. Anteriormente, este sistema de asignación de bienes inmuebles de Singapur sólo se puso a prueba en Shanghai.
En 1998, el gobierno central decidió detener la distribución física de la vivienda y cambiarla a distribución monetaria. Una vez que se detenga la distribución de viviendas sociales, en principio se venderán casas nuevas y se implementará plenamente el sistema de fondos de previsión para viviendas. En ese momento, China Construction Bank emitió el primer préstamo hipotecario para vivienda personal en China.
Desde principios de este siglo en 2000, impulsada por una nueva ronda de auge de la inversión inmobiliaria, la reforma del mercado inmobiliario de China continental se ha acelerado rápidamente. En 2001, la inversión inmobiliaria fue de 624.500 millones de yuanes, lo que representa el 16,9% de la inversión social total de 3.689.800 millones de yuanes. En 2004, la inversión inmobiliaria había aumentado a 144.807,5 mil millones de yuanes, lo que representa el 24,7% de la inversión social total de 586.202,8 mil millones de yuanes (en el primer semestre de 2005, la inversión inmobiliaria fue de 665.438+8%). Al mismo tiempo, el gobierno también ha introducido muchas políticas preferenciales, con la esperanza de que la industria inmobiliaria se convierta en un nuevo pilar. Los métodos adoptados incluyen la devolución del impuesto sobre la renta de las personas físicas, la reducción o reducción de los impuestos sobre las escrituras de transacciones, la flexibilización de las condiciones de los préstamos bancarios, el aumento del apoyo a la industria inmobiliaria, etc. En este contexto, los precios de la vivienda comenzaron a dispararse rápidamente. El ejemplo más obvio de esta ola de fluctuaciones de los precios de la vivienda es Shanghai, la ciudad más grande de China.
En 2000, el precio medio de la vivienda por metro cuadrado en Shanghai era de 3.326 yuanes. En 2004, el precio medio de la vivienda había aumentado a 6.385 yuanes, un aumento del 92%. En 2001, sólo el 4% de las casas en Shanghai se vendieron por más de 8.000 yuanes por metro cuadrado. En 2003, esta cifra alcanzó el 16%. En el primer trimestre de 2005, el 40% de los precios de transacción de las viviendas excedieron los 8.000 yuanes/metro cuadrado, y la mayoría de los precios de las viviendas en las zonas urbanas centrales excedieron los 16.000 yuanes/metro cuadrado.
Los precios de la vivienda en otras ciudades de China continental también están aumentando casi al mismo ritmo: los precios de la vivienda en Hangzhou comenzaron una tendencia ascendente antes que los de Shanghai, pero también encontraron contraataques del mercado antes que el crecimiento de los precios de la vivienda en Beijing; También es bastante alarmante que su condición de ciudad con los precios de vivienda más altos de China continental sólo fuera superada por Shanghai a principios de 2003. El aumento de los precios de la vivienda no sólo se concentra en las ciudades centrales, sino que también se extiende a algunas ciudades secundarias.
Los académicos de las instituciones nacionales de investigación y la mayoría de los economistas creen que la burbuja inmobiliaria en China continental es comparable a la del sector inmobiliario japonés antes de 1991 y al sector inmobiliario de Hong Kong antes de 1997. Sin embargo, algunos académicos y la mayoría de los empresarios inmobiliarios insisten en que no hay ninguna burbuja en el mercado inmobiliario de China continental y que esto es sólo un aumento normal después del sistema de planificación a largo plazo. Sin embargo, en junio de 2003, el Banco Popular de China emitió el llamado Documento No. 121 para fortalecer la gestión de las inversiones inmobiliarias y frenar el aumento excesivo de las mismas. Sin embargo, un mes después, el Consejo de Estado emitió la Orden No. 8, que en cierta medida anuló la efectividad del citado documento. Los precios de la vivienda continuaron avanzando en medio de los conflictos del gobierno hasta que alcanzaron su punto máximo a principios de 2005.
Desde 2005, el gobierno central ha adoptado una serie de medidas regulatorias para estabilizar los precios de la vivienda y sofocar la insatisfacción de la gente. En particular, los "Dictamenes sobre la estabilización de los precios de la vivienda" emitidos conjuntamente por siete ministerios y comisiones. Los dictámenes estipulan que "los proyectos de viviendas que no se hayan iniciado dentro de dos años deben ser reexaminados", "las propiedades poseídas por menos de dos años deben revenderse íntegramente y se deben recaudar impuestos comerciales", "la construcción de viviendas asequibles debe fortalecerse", etc. El impacto de esta política sobre la burbuja inmobiliaria en China continental es muy obvio. Un gran número de consumidores tienen monedas para comprar y tienen fuertes expectativas de una caída del mercado. Cuando se compiló la entrada, los precios de la vivienda en Shanghai se habían estabilizado, la tendencia alcista ya no era obvia y las transacciones comenzaron a reducirse.
Problemas del mercado
1. La estructura de origen de los fondos inmobiliarios es única, la proporción de fondos propios de los promotores es baja y el mercado inmobiliario depende en gran medida de los fondos.
2. La posibilidad de cercamiento aún existe.
3. Los precios de la vivienda están creciendo rápidamente, las expectativas psicológicas de la gente son relativamente altas, la proporción de viviendas es relativamente pequeña y las contradicciones estructurales siguen siendo prominentes.
4. Las políticas de apoyo a la vivienda y la seguridad social son imperfectas, tienen poca operatividad, umbrales elevados y áreas de beneficios limitadas.
5. Hay muchas empresas inmobiliarias con elevados ratios de endeudamiento.
6. La vivienda de segunda mano no se ha liberalizado, la oferta es insuficiente y es necesario regular el mercado.
7. La agencia inmobiliaria carece de integridad.
8. La compensación por demolición y el reasentamiento no son razonables, y continúan las disputas por la demolición de viviendas urbanas.
9. Es necesario cambiar los conceptos. La proporción de inquilinos en áreas desarrolladas es del 40%, Francia es del 37%, el Reino Unido es del 34%, Singapur es del 30% y Estados Unidos es del 28%. Esta situación favorece la movilidad de la población y tiene un significado positivo para una inversión moderada en la compra de viviendas.
Uno de los núcleos de todos estos problemas radica en la "financiación de la tierra" de los gobiernos locales, es decir, los gobiernos locales dependen de altas tarifas de transferencia de tierras para complementar los ingresos fiscales de los gobiernos locales. Los desarrolladores obtienen grandes ganancias y el gobierno les cobra altas tarifas de transferencia. Los altos precios de la tierra y las altas ganancias (hay rumores de costos de corrupción generalizados) harán que los precios de la vivienda excedan 10 y 20 veces el ingreso anual de la familia local promedio, respectivamente. En esta cadena de intereses continuarán los altos precios de la vivienda en China continental.
Tendencias inmobiliarias
La aplicación repetida del país no cambiará el tono principal de la regulación de los precios de la vivienda, pero parece que cada vez más personas hacen cola para ver las casas y el volumen de transacciones. está aumentando gradualmente. No sólo los consumidores, sino también algunos promotores empiezan a esperar con interés los cambios en el mercado inmobiliario. En este contexto, ayer se publicó el índice de actividad empresarial no manufacturera de China correspondiente a junio, que alcanzó el 56,7%. Entre ellos, el índice de actividad empresarial del sector inmobiliario es motivo de especial preocupación, ya que ha alcanzado un nuevo máximo desde febrero de 2010.
Desde junio de 2012, la economía de mi país ha mostrado signos evidentes de estabilización. Desde hace algún tiempo, varios datos económicos no son optimistas, pero el índice oficial de actividad empresarial no manufacturera de junio fue sobresaliente. No solo estuvo en el rango de expansión, sino que incluso aumentó 1,5 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. El índice de nuevos pedidos alcanzó el 53,7%, un máximo histórico de Año Nuevo. Así lo analizó Jin Cai, vicepresidente de la Federación China de Logística y Compras.
Los datos del PMI manufacturero muestran que la economía de China ha mostrado signos de estabilización desde junio. Desde la perspectiva de las industrias no manufactureras, hay varias que se destacan: una es el índice de actividad empresarial inmobiliaria y la otra es la industria de telecomunicaciones y logística, que está estrechamente relacionada con la industria de servicios al productor. se ha recuperado significativamente.
El índice de actividad empresarial inmobiliaria alcanza un nuevo máximo en 19 meses.
Cabe destacar que el índice de actividad empresarial del sector inmobiliario alcanzó el 58,2%, un nuevo máximo desde 19, mientras que el índice de nuevos pedidos del sector inmobiliario puso fin a su tendencia a la baja durante casi un año y medio. seis meses y repuntó hasta el 55,7%.
Reflejando que después de medio año de ahorro de demanda en el sector inmobiliario, se ha liberado cierta demanda rígida.
Los datos oficiales muestran que se estima aproximadamente que el gobierno y los bancos obtuvieron una ganancia de 4.791,7 mil millones de yuanes de bienes raíces en 2012, lo que representa el 75% de las ventas inmobiliarias anuales de 6,4 billones de yuanes. Aunque este simple método de cálculo de suma ha causado opiniones diferentes entre los conocedores de la industria, se ha convertido en un hecho indiscutible que el gobierno toma una alta proporción de las tarifas e impuestos de transferencia de tierras de la industria inmobiliaria. Estado actual del mercado residencial
Según datos de AOL Real Estate, los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentaron ligeramente, el primer aumento desde 2007. Según este informe, los principales sitios web de Estados Unidos creen que los precios nacionales de la vivienda han "tocado fondo". Aunque el crecimiento esta vez es sólo del 0,2%, después de cinco años de caída continua, el crecimiento de Microsoft es suficiente para demostrar que la tendencia a la baja ha cambiado.
Casi todos los 167 mercados encuestados por Zillow experimentaron aumentos de precios.
Stan Humphries, economista senior de Zillow, dijo: "Los precios de las viviendas y las previsiones han tenido una tendencia al alza durante los últimos cuatro meses, y los precios de las viviendas en Estados Unidos parecen haber tocado fondo. "Aunque el mercado laboral no se está recuperando Tan rápido como se esperaba, la recuperación del mercado inmobiliario está tomando forma."
El informe de Zillow comparó los precios de las viviendas vendidas en la misma zona. El crecimiento trimestral fue aún más fuerte: un 2,1%, el mayor aumento desde 2005. Los mercados con los mayores aumentos de precios fueron los mercados con las mayores caídas durante la crisis inmobiliaria. Por ejemplo, la tasa de crecimiento anual de los precios de la vivienda en Phoenix es del 12%.
Otros expertos creen que el aumento general de los precios de las viviendas en todo el país se debe a burbujas de precios en algunos mercados.
“La fuerte demanda, especialmente en California, Arizona y Nevada, ha crecido con bastante rapidez en el corto plazo. Dado que muchas casas en estos estados se venden al contado, el sistema de valoración existente en los Estados Unidos las convierte en su hogar. Los precios están aumentando más rápido que en otros estados", dijo Thomas Popik, director de investigación de Campbell Survey y analista de Housing Pulse. "Pero esta tendencia aumenta la probabilidad de una burbuja de precios de la vivienda en estos mercados inmobiliarios calientes".
La oferta de ejecuciones hipotecarias crece a medida que los acreedores hipotecarios recurren a alternativas a la compra de ejecuciones hipotecarias, como las ventas al descubierto. Disminución constante. Los inversores que quieran aprovechar el mercado de alquiler en auge deben diversificarse en otros mercados para encontrar ofertas más favorables.
El director ejecutivo de la empresa de inversiones Landsmith dijo: "Entramos en el mercado de Phoenix demasiado rápido y estos mercados se calentarán. Somos optimistas sobre los mercados del este, como Michigan y Florida".
El índice Zillow ha crecido más rápidamente en mercados previamente deprimidos, como Miami, Orlando y gran parte de California.
Sin embargo, otros mercados sin depresión siguen viendo caer sus índices, como St. Louis (-4% en un año), Chicago (-5,8% en un año) y Filadelfia (-3,5% en un año).
Michael Feder, director ejecutivo de Radar Logic, una empresa de análisis de datos inmobiliarios, afirmó: "Aquellos que analizan los resultados actuales y piensan que los precios de la vivienda han tocado fondo están lejos de estar equivocados. No sólo no pueden hacerlo. Las señales actuales sugieren que la situación inmobiliaria general es aún menos optimista”.
Radar Logic también ha notado el aumento de los precios de la vivienda, pero cree que el clima templado del invierno ha aumentado temporalmente la demanda. para compras de vivienda. Esto significa que los precios de la vivienda caerán en la segunda mitad del año. Incluso sin la hipótesis del clima, ven muchos otros problemas.
El informe de Radar Logic afirma: “Por el lado de la oferta, los altos precios atraerán a las instituciones financieras a vender más viviendas, permitiendo a los hogares que originalmente no podían vender sus casas debido al valor negativo entrar en el mercado de transacciones inmobiliarias. Por lo tanto, las propiedades disponibles aumentarán, lo que hará bajar los precios de la vivienda. Por el lado de la demanda, el aumento de los precios de la vivienda puede reducir la inversión”.
Hoy en día, el mercado inmobiliario en Estados Unidos está impulsado principalmente por. inversores, que representan entre 1/4 y 1/3. Debido a que los precios nacionales de la vivienda se basan en una oferta limitada de viviendas de segunda mano, y esta oferta depende de los grandes bancos del país, esto hace que los aumentos de los precios nacionales de la vivienda sean más inestables que antes. Los compradores de viviendas de primera mano deberían representar el 40% del mercado, pero sólo representan 1/3. Y miles de compradores de viviendas que tal vez se hayan mudado están atrapados en sus casas debido a un valor líquido negativo o cuasi negativo.
Inversión inmobiliaria
Los inversores más inteligentes del mundo, incluido Buffett, han estado prestando atención a los precios de las viviendas y esperan que el mercado inmobiliario estadounidense siga recuperándose. Otros tipos de inversiones inmobiliarias, incluidos los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) que poseen propiedades en centros comerciales, edificios de apartamentos, hoteles y hospitales, también emergieron como los de mejor desempeño.
Para los inversores comunes, este repunte les brinda la oportunidad de repensar qué parte de su cartera debería invertirse en inversiones inmobiliarias y aprovechar una oportunidad que han abandonado por completo en el sector. ellos de manera oportuna.
Frank Haggerty, gerente de inversiones de Duff & Phelps Investment Management, dijo: “Después de la reciente recuperación, es natural preguntar: '¿He perdido la oportunidad de hacer un seguimiento o hay espacio para ¿Mayor recuperación en el futuro? ' En nuestra opinión, todavía hay mucho espacio para el futuro." Coadministra 654.380 millones de dólares en fondos mutuos que invierten en empresas de bienes raíces comerciales.
Vivienda unifamiliar Los precios en Estados Unidos están aumentando constantemente, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. Un informe de junio mostró que el nuevo inventario de viviendas unifamiliares en marzo de 2012 estaba en su nivel más bajo en 49 años, dijo Eric Belsky, director gerente. del Centro Conjunto para la Investigación de la Vivienda, todo el inventario existente se puede vender en menos de 6 meses, lo que es una medida tradicional de la fortaleza del mercado.
Por supuesto, en esta recesión, los precios de las viviendas en Estados Unidos se han mostrado. Algunos signos de recuperación a corto plazo A mediados de 2009, el índice de precios de viviendas de 20 ciudades de S&P-Kessler subió durante un año, pero luego volvió a caer. Robert Shiller, profesor de la Universidad de Yale, dijo que no era seguro que las viviendas en Estados Unidos. los precios habían tocado fondo.