La "Interpretación de la ley aplicable en el juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero" del Tribunal Popular Supremo respondió a las preguntas de los periodistas sobre la introducción de esta interpretación.

Pregunta: Recientemente, el Tribunal Popular Supremo emitió una interpretación judicial sobre las cuestiones jurídicas aplicables en los casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero. ¿Podría por favor presentar los antecedentes relevantes para formular esta interpretación judicial? a: El arrendamiento financiero se introdujo en China en los años 1980. En comparación con las prácticas comerciales, la legislación sobre arrendamiento financiero va a la zaga. De 65438 a 2006, el Tribunal Popular Supremo formuló y promulgó el "Reglamento sobre diversas cuestiones relativas al juicio de casos de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero", que resolvió eficazmente las necesidades prácticas de la falta de legislación. Cuando se formuló la Ley de Contratos en 1999, el contenido relevante de esta cláusula fue absorbido y el contrato de arrendamiento financiero quedó estipulado en el Capítulo 14, que se convirtió en la principal base legal para conocer de disputas sobre contratos de arrendamiento financiero. En los últimos años, la industria del arrendamiento financiero ha mostrado un desarrollo rápido y continuo en China. No sólo el número de empresas de arrendamiento financiero recientemente creadas sigue creciendo rápidamente, sino que el volumen total de negocios de arrendamiento financiero y el número de disputas también muestran un rápido crecimiento. Según las estadísticas, el Tribunal Popular aceptó 860 casos de contratos de arrendamiento financiero en primera instancia en 2008, 4.591.438+02 casos en 2065 y 8.530.438+03 casos en 2065. Los tribunales de diversos lugares generalmente reflejan que existen muchas disputas sobre cuestiones como la composición de la relación jurídica del arrendamiento financiero, el alcance de la propiedad arrendada, la relación entre el contrato de arrendamiento financiero y el contrato de compraventa, las consecuencias de la terminación del contrato, y la publicidad del inmueble arrendado. Debido al principio comparativo del derecho contractual, las disposiciones legales existentes son insuficientes para satisfacer las necesidades de la práctica judicial. A finales de 2009, basándose en las recomendaciones del Comité Económico y Financiero de la APN y del Comité Jurídico del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, el Tribunal Popular Supremo inició la redacción de interpretaciones judiciales de los contratos de arrendamiento financiero. Sobre la base de una amplia recopilación de cuestiones jurídicas relacionadas con disputas sobre contratos de arrendamiento financiero de los tribunales locales y la industria del arrendamiento financiero, el Tribunal Popular Supremo redactó un proyecto de interpretación judicial en 2010 y celebró sucesivamente reuniones de demostración con el sistema judicial, la industria del arrendamiento financiero , y expertos y académicos para revisar el proyecto de interpretación judicial. Se realizaron repetidos argumentos y revisiones. En marzo de 2013, el Tribunal Popular Supremo publicó un borrador de interpretación judicial a través de su sitio web oficial y solicitó aportaciones de agencias e instituciones estatales como el Comité Económico y Financiero de la APN, el Comité de Asuntos Jurídicos del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, el Banco Bancario de China Opiniones de la Comisión Reguladora, el Banco Popular de China, el Ministerio de Comercio, la Administración Estatal de Industria y Comercio y la Oficina de Asuntos Legislativos del Departamento del Consejo de Estado. Basándonos en más de 1.000 opiniones de todos los ámbitos de la vida y opiniones de agencias y departamentos estatales relevantes, revisamos y mejoramos aún más el borrador de interpretación judicial. Sobre esta base, esta interpretación fue discutida y adoptada en la 1597ª reunión del Comité Judicial del Tribunal Popular Supremo el 25 de octubre de 2003. Este proyecto de interpretación * * * tiene un total de cinco partes y 26 artículos. Principalmente estipula cuestiones jurídicas destacadas y controvertidas existentes en la práctica empresarial del arrendamiento financiero y en la práctica judicial, centrándose en la identificación y validez de los contratos de arrendamiento financiero, la ejecución de los contratos y la ejecución de los contratos. Se discutió la publicidad del inmueble arrendado, la terminación del contrato, la responsabilidad por incumplimiento del contrato, los litigantes y el plazo de prescripción.

P: ¿A qué ideología rectora se adhiere la interpretación judicial? Respuesta: En el proceso de formulación de interpretaciones judiciales, seguimos principalmente las siguientes ideas rectoras: primero, promover las transacciones y estandarizar el desarrollo. Al reducir las circunstancias en las que los contratos de arrendamiento financiero se consideran inválidos, limitamos estrictamente las condiciones para la terminación de los contratos de arrendamiento financiero y mantenemos el desempeño normal de los contratos de arrendamiento financiero. Considerar plenamente las características de los contratos de arrendamiento financiero, determinar con prudencia las relaciones jurídicas de los contratos de arrendamiento financiero, orientar el capital financiero para servir a la economía real y regular y promover el sano desarrollo del mercado de arrendamiento financiero de mi país. El segundo es respetar el mercado y fomentar acuerdos. Las normas del derecho contractual son arbitrarias y complementarias, y esta interpretación judicial también encarna la ideología rectora de la prioridad del acuerdo. Los empresarios son los mejores jueces de sus propios intereses y los contratos de arrendamiento financiero se firman entre participantes iguales en el mercado. Los propios términos del contrato incluyen los juicios del arrendador y del arrendatario sobre los costos de desempeño, los beneficios de desempeño y los riesgos de desempeño. Por lo tanto, en las interpretaciones judiciales, se respeta el principio de prioridad del acuerdo y se alienta a ambas partes a acordar la ejecución y terminación del contrato, la carga de riesgo de la propiedad arrendada y la liquidación de la propiedad arrendada en un mercado. de manera orientada a reducir los riesgos de litigios y la incertidumbre de las pérdidas. El tercero es perfeccionar las reglas para facilitar la operación. La actual Ley de Contratos define formalmente el marco básico del sistema de contratos de arrendamiento financiero en forma de ley. Sin embargo, desde la perspectiva de los juicios judiciales, algunas cláusulas son relativamente abstractas y existen diferencias en la comprensión y aplicación de las cláusulas por parte de los tribunales. en varios lugares. Por ejemplo, la obligación del arrendador de ayudar en las reclamaciones y su responsabilidad legal, las excepciones a la exención de garantía del arrendador por defectos en la propiedad arrendada y los recursos judiciales del arrendador cuando el arrendatario incumple el contrato. En respuesta a estas cuestiones, las interpretaciones judiciales se han aclarado y perfeccionado aún más para unificar los estándares de las decisiones judiciales y mejorar la previsibilidad de los resultados judiciales. El cuarto es respetar la realidad y ser moderadamente previsores. El arrendamiento financiero se ha introducido en China desde hace casi 30 años, pero sólo ha logrado un rápido desarrollo en los últimos cinco años. Las formas de transacción y las prácticas del arrendamiento financiero todavía están en constante desarrollo y cambio, y el establecimiento y mejora de los sistemas regulatorios y legales relevantes también requieren un proceso de acumulación y estabilidad. En este contexto, por un lado, la interpretación judicial otorga el reconocimiento necesario a prácticas industriales relativamente maduras en las prácticas de gestión de la industria; por otro lado, la interpretación judicial mantiene un grado moderado de apertura y visión de futuro, satisfaciendo las necesidades prácticas; de las operaciones de arrendamiento financiero proporciona la conexión necesaria con la mejora de los sistemas jurídicos pertinentes en el futuro. Quinto, basarse en las condiciones nacionales y referirse a la práctica.

En el proceso de redacción de la interpretación judicial, insistimos en partir de la realidad, basándonos en una investigación en profundidad de las prácticas de transacciones de arrendamiento financiero de mi país, escuchar activamente las opiniones y sugerencias de todas las partes, equilibrar los intereses de todas las partes de acuerdo con la ley, y esforzarnos por hacer que las disposiciones de la interpretación judicial sean consistentes con el arrendamiento financiero de mi país. La práctica de la transacción es consistente con la etapa de desarrollo, y se hace la referencia necesaria a la legislación extranjera relevante y las convenciones internacionales * * * disposiciones.

P: Con el rápido desarrollo de la industria del arrendamiento financiero, el alcance y la forma del arrendamiento continúan expandiéndose, lo que también ha dado lugar a disputas sobre la naturaleza y validez de algunos contratos de arrendamiento financiero. Por ejemplo, algunos contratos se reconocen como contratos de préstamo y algunas empresas de arrendamiento financiero se reconocen como negocios de banca en la sombra. Muchas transacciones de arrendamiento financiero toman la forma de venta con arrendamiento posterior, y existe una disputa sobre si son contratos de préstamo hipotecario o arrendamiento financiero. contratos. ¿Cuál es la actitud de la interpretación judicial ante esta cuestión? Respuesta: El arrendamiento financiero es la forma de transacción financiera más estrechamente relacionada con la economía real. Ha desempeñado un papel insustituible en el apoyo a la actualización de equipos para empresas industriales, la promoción de la escala de la economía agrícola, la promoción del desarrollo de la industria naviera y la solución de las dificultades financieras de las pequeñas y microempresas. Hablando objetivamente, si bien la industria del arrendamiento financiero de mi país se está desarrollando rápidamente, el negocio de arrendamiento financiero que realizan algunas empresas de arrendamiento financiero no está estandarizado. Por ejemplo, aunque algunos contratos se denominan contratos de arrendamiento financiero, no contienen elementos arrendados reales. Desde la perspectiva de los derechos y obligaciones de las partes, sólo existe el préstamo de fondos y no la posesión ni el uso de la propiedad arrendada. Aunque algunos tienen propiedades arrendadas, el valor de la propiedad arrendada no está directamente relacionado con la composición del alquiler o la diferencia es demasiado grande. El alquiler pactado en el contrato no refleja el valor de compra del objeto arrendado ni el beneficio económico del arrendador, sino el coste por intereses de los fondos ocupados por el arrendatario. Hay diferentes interpretaciones sobre la naturaleza de estos contratos. El artículo 1 de la Interpretación Judicial establece claramente que el tribunal popular determinará si se constituye una relación jurídica de arrendamiento financiero con base en lo dispuesto en el artículo 237 de la Ley de Contratos, teniendo en cuenta la naturaleza, el valor, la composición del alquiler y las condiciones contractuales. derechos y obligaciones de las partes. El tribunal popular debería tratarlo en nombre de un contrato de arrendamiento financiero, pero en realidad no constituye una relación jurídica de arrendamiento financiero. Se puede observar que esta interpretación judicial se adhiere estrictamente a las características de la combinación de financiamiento y finanzas en las bolsas de arrendamiento financiero, y no reconoce "contratos de arrendamiento financiero" únicamente con fondos inactivos, con el fin de promover la combinación de finanzas e industria. Estandarizar y orientar la salud del negocio y el desarrollo de la industria del arrendamiento financiero. Si el contrato es un contrato de préstamo hipotecario o un contrato de arrendamiento financiero es realmente controvertido y está muy extendido en la práctica de la industria del arrendamiento financiero. Teniendo en cuenta que las transacciones de venta y arrendamiento posterior favorecen que las entidades del mercado revitalicen los activos y orienten los fondos para servir a la economía real, las regulaciones de las autoridades reguladoras pertinentes han reconocido claramente este tipo de forma de transacción. La fusión del arrendatario y el vendedor no viola el artículo 237. de la Ley de Contratos De acuerdo con las disposiciones sobre los elementos constitutivos de un contrato de arrendamiento financiero, las interpretaciones judiciales reconocen la naturaleza de un contrato de arrendamiento financiero en un contrato de sale and leaseback. Sin embargo, si el arrendador y el arrendatario han firmado un contrato de venta y arrendamiento posterior, pero en realidad no hay propiedad arrendada, o el valor de la propiedad arrendada es bajo o está sobrevaluado, el tribunal popular aún debe manejar la relación del contrato de préstamo en nombre de arrendamiento financiero.

P: En la práctica, debido a la particularidad de algunas propiedades de alquiler, los departamentos gubernamentales pertinentes han impuesto restricciones de calificación a las licencias comerciales de propiedades de alquiler específicas. Hay diferentes opiniones sobre si el arrendador en el contrato de arrendamiento financiero, es decir, la empresa de arrendamiento financiero, necesita obtener una licencia comercial para la propiedad arrendada específica, y si un contrato de arrendamiento financiero firmado sin dicha licencia es válido. ¿Cómo prevé esto la interpretación judicial? Respuesta: Para ciertas propiedades de alquiler, como equipos médicos, debido a que involucran la vida, la salud y la seguridad humanas, es muy necesario que los departamentos de administración pertinentes impongan restricciones a sus licencias comerciales. Al mismo tiempo, también cabe señalar que las operaciones de arrendamiento financiero tienen sus propias particularidades, es decir, el arrendador asume principalmente la función de financiación en la operación de arrendamiento financiero. El objetivo de la compra del inmueble arrendado es proporcionárselo al arrendatario para su beneficio. uso, en lugar de utilizar la propiedad arrendada como sus propias actividades de producción y operación. Por lo tanto, a juzgar por la naturaleza de la transacción de arrendamiento financiero, el arrendador no necesita tener una licencia comercial para la propiedad arrendada específica. Desde la perspectiva del arrendatario, reducir las restricciones a los arrendadores que tienen dichas licencias comerciales también ayudará a los arrendatarios a obtener más apoyo financiero. Por las razones anteriores, hemos tomado las disposiciones correspondientes en la interpretación judicial, es decir, de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos, si el arrendatario debe obtener una licencia administrativa para operar y utilizar el inmueble arrendado, el tribunal popular no puede determinar que el arrendador no ha obtenido licencia administrativa simplemente porque el arrendador no ha obtenido la licencia administrativa. El contrato de arrendamiento financiero es inválido.

P: Las operaciones de arrendamiento financiero suelen implicar dos contratos, compra-venta y arrendamiento financiero, además de arrendadores, arrendatarios y vendedores. El capítulo sobre contratos de arrendamiento financiero de la Ley de Contratos no es claro sobre la conexión entre el contrato de arrendamiento financiero y el contrato de compraventa. ¿La interpretación judicial prevé disposiciones correspondientes a este respecto? Respuesta: Una transacción típica de arrendamiento financiero incluye tres partes y dos contratos, a saber, el contrato de arrendamiento financiero entre el arrendador y el arrendatario y el contrato de compraventa entre el arrendador y el vendedor. Sin embargo, según la Ley de Contratos, un contrato de arrendamiento financiero sólo se refiere al contrato de arrendamiento financiero entre el arrendador y el arrendatario, y no incluye el contrato de compraventa entre el arrendador y el vendedor. Esto desencadena litigios derivados del contrato de compraventa en el. transacción de arrendamiento financiero y la cuestión de si las pérdidas pueden aliviarse mediante un contrato de arrendamiento financiero y cómo hacerlo. Sin embargo, como la relación entre la validez y terminación del contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento financiero implica dos contratos, no se puede encontrar una base jurídica clara en el capítulo sobre contratos de arrendamiento financiero de la Ley de Contratos, lo que se ha convertido en un tema importante que afecta práctica judicial. Las interpretaciones judiciales han estipulado esta cuestión desde diferentes perspectivas.

Por ejemplo, según lo dispuesto en el artículo 5, párrafo 1 de la Interpretación Judicial sobre la negativa del arrendatario a aceptar el bien arrendado, el vendedor viola la obligación de entregar la cosa al arrendatario según lo estipulado en el contrato, porque el bien arrendado gravemente no se ajusta al contrato o el vendedor no entrega la cosa en el tiempo acordado. Si el arrendatario no entrega la cosa arrendada dentro del plazo o dentro de un plazo razonable después de la expiración del recordatorio, el arrendatario tiene que hacerlo. el derecho a negarse a aceptar el objeto arrendado. En las operaciones de arrendamiento financiero, el contrato de compraventa se celebra para el contrato de arrendamiento financiero y es el requisito previo para el establecimiento del contrato de compraventa. Por tanto, la eficacia, ejecución y resolución del contrato de compraventa y del contrato de arrendamiento financiero afectarán inevitablemente al contrato de la otra parte. El actual Capítulo de la Ley de Contratos de Arrendamiento Financiero se basa en lo establecido en el Contrato de Arrendamiento Financiero. Los litigios que involucran el contrato de compraventa en operaciones de arrendamiento financiero deben resolverse de conformidad con lo establecido en el Capítulo sobre el Contrato de Compraventa del Contrato. Derecho e Interpretación Judicial del Contrato de Compraventa Sin embargo, las disposiciones legales vigentes del Contrato de Compraventa no son claras. Las interpretaciones judiciales han explorado activamente esta cuestión desde tres aspectos. En primer lugar, estipula que si el objeto del contrato de arrendamiento financiero no puede lograrse debido al contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento financiero puede rescindirse. Según el artículo 11 de la Interpretación Judicial, si el contrato de compraventa entre el arrendador y el vendedor se rescinde, se declara inválido o se revoca, y el contrato de compraventa no puede restablecerse por culpa del vendedor, o por la finalidad del negocio financiero El contrato de arrendamiento no puede realizarse, el arrendador podrá rescindir el contrato de arrendamiento financiero. Tanto el arrendatario como el arrendatario. El segundo es aclarar aún más la cuestión de la compensación por pérdidas una vez rescindido el contrato. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 16 de la Interpretación Judicial, si el contrato de arrendamiento financiero se rescinde por revocación, nulidad o terminación del contrato de compraventa, aunque no exista estipulación en el contrato de arrendamiento financiero o la estipulación no sea clara, el arrendador Se pretende que el arrendatario cumpla con lo estipulado en el contrato de arrendamiento financiero. El Tribunal Popular admitirá la indemnización de las pérdidas correspondientes, o por considerar que el vendedor y el bien arrendado fueron elegidos por el arrendatario. El párrafo 2 de este artículo también estipula que cuando el contrato de compraventa se resuelva, se confirme su nulidad o se revoque, si las pérdidas del arrendador han sido compensadas, el arrendatario quedará exento de la correspondiente responsabilidad de indemnización. En tercer lugar, aclara aún más la reclamación del arrendatario contra el vendedor. El párrafo 3 del artículo 24 de la Interpretación Judicial establece que si el arrendatario reclama directamente el derecho de pago, reclamación de derechos y otros contratos de compraventa del bien arrendado contra el vendedor con base en el contrato de compraventa o contrato de arrendamiento financiero, el tribunal popular deberá notificar al arrendador como tercero Participar en el litigio. Esta disposición se basa en la premisa de que tanto los contratos como el arrendador en el punto de conexión entre los dos contratos están incluidos en el proceso judicial. Reconoce indirectamente los derechos de reclamación del arrendatario a partir del proceso litigioso. teoría de los derechos de reclamación del arrendatario en el contrato de arrendamiento financiero y la práctica legislativa, y resuelve eficazmente el problema de la conexión de derechos y obligaciones entre el contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento financiero, lo que favorece una solución integral de las cuestiones de responsabilidad entre los dos. contratos y las tres partes en un procedimiento de litigio, lo que no sólo reduce la carga del litigio, sino que también cumple con el arrendamiento financiero La naturaleza de la función financiera del arrendador en el contrato.

P: La industria del arrendamiento financiero generalmente refleja que dado que la propiedad arrendada es ocupada y utilizada por el arrendatario, el arrendatario a menudo transfiere o hipoteca la propiedad arrendada. La ley actual no prevé claramente la inscripción de la propiedad arrendada en contratos de arrendamiento financiero, lo que conlleva grandes riesgos para la protección de los derechos de propiedad del arrendador. ¿La interpretación judicial prevé alguna disposición sobre esta cuestión? Respuesta: Los problemas que usted mencionó existen objetivamente. También lo hemos notado en el proceso de formulación de interpretaciones judiciales. Sin embargo, la autoridad registral y el efecto registral de la propiedad arrendada deberían estar estipulados por ley y no por interpretación judicial. Durante el período de arrendamiento, el arrendador disfruta de la propiedad del inmueble arrendado, pero el inmueble arrendado en realidad es ocupado y utilizado por el arrendatario. Por tanto, el riesgo de que el arrendatario transmita o hipoteque el inmueble arrendado para su refinanciación siempre existe objetivamente. Para artículos arrendados como aeronaves, barcos y plantas corporativas especificadas por la autoridad de registro, dado que la propiedad del artículo arrendado se publicita mediante el registro, la posesión y uso del artículo arrendado por parte del arrendatario no afecta la propiedad legal del artículo arrendado. Sin embargo, para un gran número de maquinaria y equipo que no tienen una autoridad de registro de propiedad y otros bienes muebles que no tienen una autoridad de registro de propiedad, la posesión es la principal forma de hacer pública la propiedad. Cuando el arrendatario transfiere el bien arrendado, el cesionario puede obtener la propiedad del bien arrendado según el sistema de adquisición de buena fe. Sin embargo, para el arrendador, la protección de los derechos reales del acreedor arrendado desaparece por completo. En la práctica, bajo la premisa de que la legislación no establece claramente la autoridad registral del bien arrendado, el arrendador debe tomar diversas medidas para proteger su propiedad sobre el bien arrendado. Por ejemplo, algunos arrendadores colocan un letrero en un lugar destacado de la propiedad arrendada para indicar la propiedad y los atributos de arrendamiento de la propiedad arrendada. Algunos arrendadores autorizan al arrendatario a hipotecar la propiedad arrendada al arrendador con la premisa de que la propiedad arrendada tiene un. clara autoridad de registro de hipoteca y registrar la hipoteca ante la autoridad de registro para evitar el riesgo de que la propiedad arrendada sea transferida o hipotecada por el arrendatario. Sin embargo, aún no está claro si este comportamiento puede producir consecuencias legales contra terceros de buena fe. En vista de esto, los departamentos pertinentes también han comenzado la exploración práctica del registro y la investigación de arrendamientos financieros. El artículo 9 de la Interpretación Judicial da una respuesta positiva a la protección de los derechos de los arrendadores.

Según este artículo, si el arrendatario o el usuario real del bien arrendado transfiere el bien arrendado o establece otros derechos reales sobre el bien arrendado sin el consentimiento del arrendador, un tercero adquiere el bien arrendado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Propiedad Si la reclamación del arrendador de que los derechos de propiedad del tercero son insostenibles, el tribunal popular no la apoyará, excepto en cuatro circunstancias: en primer lugar, el arrendador ha marcado la propiedad arrendada en un lugar destacado y el tercero. no está en contacto con el arrendatario; la persona sabía o debería haber sabido que el bien arrendado era un bien arrendado al momento de la transacción; en segundo lugar, el arrendador autorizó al arrendatario a hipotecar el bien arrendado al arrendador y registró la hipoteca; derecho ante la autoridad de registro, en tercer lugar, cuando el tercero negoció con el arrendatario, el inmueble no estaba clasificado según industria o región; las autoridades competentes exigen consultas sobre operaciones de arrendamiento financiero en las instituciones correspondientes; en cuarto lugar, el arrendador tiene pruebas que demuestran que; el tercero sabe o debe saber que el objeto de la transacción es el bien arrendado. Este artículo establece que, desde la perspectiva de si constituye buena fe la adquisición por parte de un tercero del dominio del bien arrendado o de sus derechos reales, el reconocimiento de las medidas de protección de la propiedad ampliamente adoptadas por el arrendador en la práctica y en cumplimiento de las leyes vigentes contribuirá a fortalecer la del arrendador La protección de los derechos de propiedad de los bienes arrendados orienta y promueve el sano desarrollo general de la industria del arrendamiento financiero.

P: Entre las disputas sobre contratos de arrendamiento financiero, la más común es que el arrendatario incumpla el contrato y no pague el alquiler a tiempo. En respuesta, el arrendador reclamó recuperar la propiedad arrendada y exigió al arrendatario que compensara todo el alquiler impago. También existe la opinión de que el arrendador sólo puede optar por reclamar la devolución de la propiedad arrendada o que el arrendatario pague todo el alquiler impago, pero no ambas cosas. ¿Cómo estipulan las interpretaciones judiciales esta cuestión? Respuesta: Según el artículo 248 de la Ley de Contratos, si el arrendatario viola el contrato, el arrendador puede exigir el pago de la totalidad del alquiler, también puede rescindir el contrato y recuperar el bien arrendado; Sin embargo, existen diferentes opiniones sobre si el arrendador puede exigir el pago del alquiler completo y al mismo tiempo recuperar el inmueble arrendado. Desde el punto de vista jurídico, una demanda solicitando el pago del alquiler completo es en realidad una solicitud para continuar ejecutando el contrato, pero sólo para acelerar el vencimiento del alquiler, mientras que una demanda judicial para recuperar la propiedad arrendada es en realidad una solicitud para rescindirlo; el contrato, por lo que las dos solicitudes son esencialmente contradictorias. Por tanto, el arrendador sólo puede optar por ejercer la opción. El párrafo 1 del artículo 21 de la Interpretación Judicial deja esto claro: Si el arrendador presenta las dos reclamaciones anteriores al mismo tiempo, el tribunal popular le informará de su elección. En la práctica, también hay diferentes opiniones sobre cómo proporcionar alivio cuando el arrendador exige al arrendatario que pague el alquiler completo pero no lo hace. Una opinión es que el arrendador puede solicitar directamente la ejecución del inmueble arrendado para satisfacer la deuda de alquiler. Otro punto de vista es que según el principio ne bis in idem, el arrendador no puede recurrir para resolver el contrato y recuperar el bien arrendado. Creemos que desde el punto de vista jurídico, las pretensiones de las dos demandas son diferentes, por lo que esta situación no constituye bis galletas. El párrafo 2 del artículo 21 de la Interpretación Judicial deja esto claro: Si el arrendador alega que el alquiler no ha sido pagado en su totalidad y luego demanda nuevamente para rescindir el contrato de arrendamiento financiero y recuperar la propiedad arrendada, el Tribunal Popular aceptará el caso. Si el arrendador opta por resolver el contrato y recuperar el bien arrendado, ¿puede reclamar al arrendatario una indemnización por las pérdidas no compensadas? El artículo 22 de la Interpretación Judicial establece claramente que el arrendador puede exigir al arrendatario la compensación de las pérdidas mientras recupera el bien arrendado. Cabe señalar que existe una relación correspondiente entre el valor del inmueble arrendado y el alquiler. Por lo tanto, bajo la premisa de que el arrendador opta por recuperar el bien arrendado, se debe deducir la compensación de pérdida correspondiente al valor del bien arrendado para evitar la injusticia de una doble compensación para el arrendador y una doble compensación para el arrendatario.