¿Cuál es el precio de reposición de la casa?
1. El precio de reposición de una casa se refiere a los costos de construcción, otros gastos y ganancias e impuestos normales necesarios para reconstruir la casa en un estado completamente nuevo que sea exactamente igual al edificio anterior o que tenga las mismas características. mismo efecto en el momento de la valoración.
2. Análisis de caso 2006 Estándar de precios de reemplazo de viviendas en Ankang 1. La idea general para calcular el precio de reemplazo de viviendas es: basándose en la situación actual del mercado inmobiliario de Ankang, investigar directamente las actividades comerciales reales, como las inmobiliarias. Precio de desarrollo y arrendamiento inmobiliario, basado en los estándares de precios de reemplazo de viviendas establecidos en años anteriores, combinado con la situación del mercado inmobiliario en 2006, centrándose en el análisis de datos del mercado, comparaciones repetidas y el uso integral de múltiples métodos de cálculo para formar un. Punto de referencia para el reemplazo de viviendas.
2. La base principal para el cálculo es 1. Las leyes y reglamentos nacionales y locales pertinentes; 2. Las normas de construcción de viviendas urbanas son de 1996. 3. "Cuota presupuestaria estimada para el proyecto de construcción provincial de Shaanxi" (edición de 1999); "Lista de precios de cuota de instalación nacional y provincial" de Shaanxi (edición de 2001) y documentos de respaldo; 4. Normas pertinentes sobre la recaudación del impuesto a la construcción en la provincia de Shaanxi; 5. Información pertinente del Departamento de Gestión de Bienes Raíces de la ciudad de Ankang; 6. Investigación y Análisis de casos típicos.
3. Método de cálculo El precio de reposición de una casa es la tarifa de construcción, otros gastos y las ganancias e impuestos normales necesarios para reconstruir la casa en una condición nueva que sea exactamente igual a la del edificio anterior o que tenga las mismas características. mismo efecto en el momento de la valoración.
El precio estándar de reemplazo debe basarse en el nivel promedio de los materiales de construcción locales actuales, la tecnología de construcción actual y los estándares de costos actuales para calcular el valor total de los nuevos edificios con efectos equivalentes de un cierto grado estructural.
Para facilitar el cálculo, lo dividimos en dos partes: costos del proyecto de construcción e instalación y otros impuestos y tarifas de respaldo.
Entre ellos, el costo de los proyectos de construcción e instalación es el nivel de costo normal de edificios similares en nuestra ciudad. Los proyectos típicos se seleccionan y determinan en base a la cuota de 1999 de la provincia de Shaanxi y los últimos documentos de respaldo para preparar. el presupuesto del estado. Otros impuestos y tasas de apoyo se determinan de acuerdo con las reglamentaciones nacionales y provinciales pertinentes.
Según la estructura, se divide en cuatro categorías y siete niveles (estándar nacional). El precio unitario de reemplazo básico es 960 yuanes/m2 para estructuras de hormigón armado, 630 yuanes/m2 para estructuras de ladrillo y hormigón de primera clase, 610 yuanes/m2 para estructuras de ladrillo y hormigón de segunda clase, 630 yuanes/m2 para ladrillos de primera clase. y madera, 520 yuanes/m2 para ladrillos y madera de segunda clase, y 520 yuanes/m2 para ladrillos y hormigón de tercera calidad, 440 yuanes/m2. La estructura es simple y no supera los 370 yuanes/metro cuadrado.
El precio unitario de reposición de referencia sólo puede representar el nivel de precio medio de un inmueble durante un período de tiempo. Sin embargo, el valor de un inmueble, debido a sus complejos factores que influyen, es en realidad un precio para cada caso. , o incluso un precio para el primer piso. Los precios reales de los bienes raíces deben revisarse basándose en el precio unitario de reemplazo de referencia y varios factores.
Para facilitar la evaluación de los precios inmobiliarios, hemos formulado un conjunto de precios unitarios de reemplazo de referencia para viviendas, coeficientes de ajuste de factores principales y planes de rango de ajuste basados en cálculos de encuestas (ver tabla adjunta).
Debido a los grandes cambios en el equipamiento de decoración de la casa, no se puede determinar el rango de ajuste de precios. Puede consultar la "Cuota presupuestaria del proyecto provincial de decoración de interiores de Shaanxi" (edición de 2002) y realizar cálculos exhaustivos basados en casos específicos.
4. Resultados del cálculo de 1. Tabla de precios unitarios de reemplazo de referencia y coeficientes de corrección básicos para varios tipos de casas; 2. Tabla de tasas de descuento del estado de las paredes; 4. Tabla de coeficientes de corrección del coeficiente de orientación de las ventanas de la casa; Tabla de coeficientes de corrección del factor de ubicación de bienes raíces; 5. Tabla de coeficientes de corrección del piso residencial 6. Tabla de rango de corrección del factor ambiental de uso de la casa; 7. Tabla de comparación estándar de precios de reemplazo para varios tipos de casas;
5. Aplicación de los resultados Este estándar de precios restablecido refleja los precios inmobiliarios actuales en la ciudad de Ankang y es un conjunto de información sobre el precio de la vivienda al que se puede hacer referencia al ingresar a la evaluación inmobiliaria. Puede mejorarse continuamente y utilizarse en el trabajo real.
(1) Orientar el mercado de transacciones inmobiliarias.
El mercado inmobiliario está en pañales, con poca transparencia e información insuficiente, y además es difícil valorar las propiedades. El establecimiento de un sistema de reemplazo de precios de la vivienda puede proporcionar a las agencias de evaluación y a los comerciantes un conjunto claro de materiales de referencia sobre los precios de la vivienda y métodos de evaluación simples y rápidos, y promover el establecimiento y la mejora de un mercado inmobiliario estandarizado y ordenado.
(2) Bases para la fijación del precio de transferencia del suelo.
Cuando el gobierno transfiere derechos de uso de tierras de propiedad estatal, debe determinar un precio razonable de la tierra, que no sólo pueda atraer inversiones sino también garantizar los ingresos correspondientes al gobierno.
La valoración del precio de cesión del suelo también se puede basar en el precio de reposición de la vivienda, separando el precio del suelo del precio total del inmueble asumiendo urbanización.
(3) Formular las bases de los impuestos y tasas sobre bienes inmuebles.
De acuerdo con las regulaciones nacionales, se cobran tarifas de transferencia de tierras por la transferencia de derechos de uso de la tierra, se cobran impuestos y tarifas por transacciones inmobiliarias, y se cobran impuestos y tarifas de apoyo a la construcción por el desarrollo inmobiliario. Estos impuestos y tasas deberían recaudarse sobre la base de una relación razonable entre el precio del suelo y el precio de la vivienda. Por lo tanto, al formular normas fiscales, puede hacer referencia al precio unitario de reposición de la vivienda.
(4) Base para verificar el valor de los activos inmobiliarios.
La valoración de los bienes inmuebles en activos estatales y la proporción de activos inmobiliarios en sociedades anónimas también pueden basarse en el precio de reposición de la casa.
6. Ámbito de aplicación Esta norma se limita a la evaluación de hogares en terrenos de propiedad estatal en esta ciudad. Cada condado puede determinar un coeficiente de ajuste basado en este estándar o establecer sus propios estándares de precios de reemplazo e informarlos a la Oficina Municipal de Bienes Raíces para su archivo.
Esta norma sólo se aplica a propiedades residenciales y comerciales. En el caso de bienes inmuebles para fines especiales, como bienes inmuebles industriales, el costo del proyecto de construcción e instalación de la casa sólo se puede calcular con referencia al monto estimado y otra información para determinar el precio de reposición de la casa.
La Oficina de Administración de Bienes Raíces de Ankang es responsable de la interpretación de esta norma.