Ensayo sobre terrenos inmobiliarios
Resumen: Utilizando métodos de análisis cuantitativo como el análisis de correlación, este artículo realiza un análisis en profundidad de la situación del mercado inmobiliario de mi país después de la implementación. del sistema de reserva de suelo urbano, y concluye que el sistema de reserva de suelo tiene un impacto en el mercado inmobiliario de mi país. La conclusión es que el impacto negativo no es significativo. El artículo también presenta contramedidas y sugerencias para mejorar aún más el sistema de reservas de tierras de mi país desde los aspectos de cantidad de reservas de tierras, estructura de oferta de tierras, leyes y regulaciones de reservas de tierras, gestión de reservas de tierras y sistema organizativo de reservas de tierras.
Palabras clave: sistema de reserva de tierras, contramedidas y sugerencias del mercado inmobiliario
El auge del sistema de reserva de tierras en China
En general, el sistema de reserva de tierras de mi país fue El primero se implementó en Shenzhen y Shanghai, que tienen economías de mercado relativamente desarrolladas. Desde entonces, ciudades como Hangzhou, Xiamen, Nanjing, Qingdao, Guangzhou y Zhengzhou también han establecido agencias de reserva de tierras para llevar a cabo trabajos de reserva de tierras. En la actualidad, casi la mitad de las ciudades y condados de mi país han establecido un sistema de reserva de tierras. El significado del sistema de reserva de tierras de mi país es: una agencia especializada encargada o establecida por el gobierno de la ciudad para desarrollar, organizar y reservar tierras adquiridas mediante recuperación, adquisición, reposición, expropiación, etc., de acuerdo con el plan de uso de suelo urbano y el suelo anual. Plan de uso. Los terrenos reservados se pondrán en el mercado de manera planificada mediante licitación, subasta y otros métodos para abastecer y regular la demanda de diversos tipos de terrenos de construcción en la ciudad.
Aplicación del sistema de reserva de suelo urbano
En los últimos años, el sistema de reserva de suelo ha logrado grandes resultados en el funcionamiento de algunas ciudades de mi país y ha jugado un papel importante en la mejora. El mercado de tierras, el control de la oferta de tierras y la promoción del desarrollo urbano están surgiendo gradualmente. Sin embargo, con la profundización de la práctica de los bancos de tierras, han surgido muchas preguntas sobre el impacto de este sistema en el mercado inmobiliario.
Los precios del suelo están aumentando y el punto de partida para desarrollar el mercado es injusto.
En las ciudades que han establecido sistemas de reserva de tierras, los precios de transferencia de tierras han aumentado considerablemente y los precios de las viviendas comerciales también han aumentado en consecuencia. Tomemos como ejemplo Hangzhou. Los precios del suelo y la vivienda en la ciudad han aumentado en los últimos años. Al mismo tiempo, en comparación con el precio actual de transferencia de tierras, el precio de transferencia de tierras urbanas en mi país era muy bajo antes de la implementación del sistema de reserva de tierras, y el precio de la tierra varió mucho antes y después de la implementación del sistema. Debido a la diferencia en los costes del terreno, las líneas de partida para dos proyectos en terrenos adyacentes son injustas. Cómo equilibrar la diferencia de precios en el mercado primario antes y después de la implementación del sistema, y cómo encontrar un equilibrio entre la historia y la realidad, son cuestiones apremiantes que afectan a muchos gobiernos municipales chinos.
La estructura del mercado está desequilibrada y las demandas multinivel son difíciles de satisfacer.
El propósito de la política de reforma inmobiliaria de mi país es satisfacer los diferentes niveles de necesidades de vivienda de los residentes urbanos a través de diversas formas y canales. Algunas personas creen que la implementación de reservas de tierras ha afectado la realización de este objetivo hasta cierto punto, lo que ha llevado a la intensificación y monopolización del desarrollo inmobiliario. El mercado ha sido ocupado gradualmente por algunas empresas promotoras poderosas y empresas promotoras débiles. eliminado. En la actualidad, poderosas empresas de desarrollo se centran en desarrollos de alto nivel y alto rendimiento y venden a grupos de altos ingresos. Incluso para el desarrollo de viviendas asequibles para la gente corriente de la clase trabajadora, el grado de desarrollo y el precio de mercado son muy altos, lo que los hace inasequibles para algunos consumidores. El desequilibrio de la estructura del mercado inmobiliario impide que se satisfagan eficazmente las necesidades de viviendas de varios niveles y también conduce a un aumento de la contradicción entre la oferta y la demanda de viviendas comerciales de alto nivel.
Análisis del impacto del sistema de reserva de tierras en el mercado inmobiliario
Como una de las formas de asignar los recursos de la tierra, la implementación del sistema de reserva de tierras inevitablemente tendrá un impacto en el mercado inmobiliario y en el mercado de capitales inmobiliarios. Sin embargo, si este sistema es la razón principal del aumento de los precios del suelo urbano requiere un estudio en profundidad, que está directamente relacionado con el desarrollo y mejora del futuro sistema de reserva de suelo urbano de mi país.
Análisis del aumento de los precios del suelo urbano
Corregir los precios distorsionados del suelo es la causa directa del aumento de los precios del suelo urbano. El sistema de reserva de tierras de China se estableció cuando se suprimió el verdadero valor de la tierra y los precios de la tierra se distorsionaron gravemente. El aumento razonable de los precios de la tierra provocado por las licitaciones, subastas y cotizaciones es el fiel reflejo del valor de la tierra. En el mercado de tierras, antes no regulado, los bajos precios de la tierra o los precios de transacción fueron, por un lado, el resultado de que el mercado de tierras oculto no prestó atención al apalancamiento de precios y, por otro lado, transacciones grises que causaron graves pérdidas a los intereses nacionales. Según estimaciones, los activos inmobiliarios de mi país ascienden a 25 billones de yuanes. Por diversas razones, los activos inmobiliarios en todo el país están perdiendo actualmente casi 654.380 millones de yuanes cada año. La implementación del sistema de reserva de tierras y el funcionamiento del mercado de tierras en una plataforma justa y abierta conducirán inevitablemente a un aumento de los precios de la tierra. Su esencia es la realización de los derechos de propiedad del Estado como propietario de la tierra.
La especulación desordenada en el mercado del suelo es una razón importante para el aumento de los precios del suelo. En la actualidad, en las ciudades que han establecido sistemas de reserva de tierras, las tierras vendidas mediante licitación, subasta y cotización han experimentado un crecimiento anormal en los precios de la tierra. El académico japonés Yoshio Noguchi utilizó una vez la diferencia entre los precios reales de la tierra y los precios teóricos de la tierra para medir la salud del mercado inmobiliario de Tokio. El precio teórico del suelo se refiere a la capitalización de la renta del suelo. A la luz de la realidad de mi país, el gobierno debería determinar el precio de referencia de la tierra, el precio nominal de la tierra y el precio mínimo durante el proceso de transferencia de tierras. Entre ellos, el precio de referencia de la tierra se refiere al precio promedio determinado por el gobierno en función de la calidad de la tierra, el tipo de uso de la tierra o la ubicación del lote. Es la base para el macrocontrol gubernamental de los precios de la tierra y una evaluación adicional del precio de la tierra demarcada y el precio base de transferencia. El precio de la tierra demarcada es el precio del derecho de uso de la tierra en una fecha determinada que el gobierno evalúa para parcelas de tierra específicas; según las necesidades en el mercado normal del suelo y en condiciones normales de funcionamiento y gestión. Es la base para que el gobierno determine el monto de la transferencia al transferir derechos de uso de la tierra; el precio de reserva de transferencia se refiere al precio de los derechos de uso de la tierra determinado por el departamento de administración de tierras municipal con base en el precio de referencia de la tierra y el precio de la tierra designado después de ser evaluado por una institución con calificaciones de tasación de tierras de acuerdo con los procedimientos prescritos. Se puede ver que estos tres precios tienen el significado de precios teóricos de la tierra hasta cierto punto. Es normal que los precios de transferencia de tierras sólo fluctúen dentro del rango razonable de los precios teóricos de la tierra.
Las reservas de tierra tienen poco impacto en los precios de la tierra. Tomando Hangzhou como ejemplo, realizamos un análisis de correlación entre el stock de reserva de tierras y el precio de transacción de tierras desde que la ciudad implementó el sistema de reserva de tierras: el coeficiente de correlación entre el stock de reservas de tierras (DS) y el precio de transacción de tierras (DP) es 0,659, lo que está significativamente relacionado. Sin embargo, al realizar una prueba de significancia del coeficiente de correlación de esta muestra, se encontró que el valor t era pequeño, el coeficiente de correlación general era cercano a cero y había una correlación débil entre las reservas de tierra y los precios de la tierra. Un simple análisis de regresión entre el stock de los bancos de tierras y el precio de transacción de la tierra muestra que el stock de los bancos de tierras tiene un poder explicativo débil sobre los precios de la tierra.
DP = 1636,75+13,92 ds(t = 1,752)
Prueba de bondad de ajuste R=0,435, F=3,080, DW=1,940.
LN(DP)= 7.001+0.221LN(DS)(t = 3.125)
Prueba de bondad de ajuste R=0.206, F=1.038, DW=1.819.
Como se explica en el modelo de regresión anterior, la correlación entre las reservas de tierra y los precios de la tierra es débil. Por cada 10.000 metros cuadrados de inventario de reserva de tierras, el precio medio de la tierra aumentará en 13,92 yuanes por metro cuadrado. Según la explicación de la elasticidad, si el inventario del banco de tierras aumenta un 1%, los precios de la tierra sólo cambiarán un 0,221%. Del análisis anterior, podemos ver que el aumento de los precios de la tierra no es causado por el sistema de reservas de tierras, y las reservas de tierras tienen poco impacto en los precios de la tierra.
Análisis del aumento de los precios de la vivienda comercial
El aumento de los precios de la vivienda es el resultado de una variedad de factores. Entre ellos, los principales factores son los costos de desarrollo, la demanda del mercado y otros factores.
El aumento de los costes de desarrollo es la principal razón del aumento de los precios de la vivienda. Según el modelo de oferta de tierras en subasta, la cantidad de inversión en tierras por parte de los promotores se ve afectada por la competencia en el mercado. Sólo al precio más alto del mercado se puede obtener la tierra ideal. Es una opción inevitable para los promotores trasladar el aumento de los costes del suelo a los precios de la vivienda. Tomando Hangzhou como ejemplo, realizamos un análisis de correlación entre el precio de venta de viviendas comerciales y los precios de transacción de terrenos desde que la ciudad implementó el sistema de reserva de terrenos: el coeficiente de correlación entre los precios de la vivienda (HP) y los precios de transacción de terrenos (DP) es 0,980, lo cual está altamente correlacionado. Un análisis de regresión simple de los precios de la vivienda (HP) y los precios de transacción de la tierra (DP) muestra que los precios de transacción de la tierra tienen un buen poder explicativo sobre los precios de la vivienda.
HP = 815+1.079 DP (t = 9.849)
Prueba de bondad de ajuste R=0.960, F=96, DW=2.996.
LN(caballos de fuerza)=2,566+0,718LN(caballos de fuerza)(t=10,232)
Prueba de bondad de ajuste R=0,659, F=7,73, DW=3,355.
Utilizando el modelo de regresión anterior para explicar, los precios de la vivienda y los precios del suelo tienen una fuerte correlación positiva. Por cada aumento de 1 yuan/metro cuadrado en el precio de transacción de la tierra, el precio medio de la vivienda aumenta en 1.079 yuanes/metro cuadrado. Según la explicación de la elasticidad, si el precio de transacción del suelo aumenta un 1%, los precios de la vivienda cambiarán un 0,718%.
La demanda relativamente fuerte en el mercado inmobiliario es otro factor que hace subir los precios de la vivienda. Actualmente, China se encuentra en una etapa de urbanización acelerada.
El alto grado de monopolio de la oferta de suelo conduce directamente a un fuerte aumento de la demanda de suelo urbano, afecta indirectamente al proceso de desarrollo y a la cantidad total de bienes inmuebles urbanos y, además, conduce a un aumento de la demanda de vivienda. Una demanda relativamente fuerte conducirá inevitablemente a un aumento de los precios de la vivienda. Tomando Hangzhou como ejemplo, realizamos un análisis de correlación entre el precio de venta de viviendas comerciales y el área de ventas de viviendas comerciales en los últimos años: el coeficiente de correlación entre el precio de la vivienda (HP) y el área de ventas de viviendas comerciales ( M) es 0,969, que está altamente correlacionado. Un análisis de regresión simple entre el precio de la vivienda (HP) y el área de venta de viviendas comerciales (M) muestra que el área de ventas de viviendas comerciales tiene un buen poder explicativo de los precios de la vivienda.
HP =-236.18+12.814M(t = 7.844)
Prueba de bondad de ajuste R=0.940, F= 62.67, DW= 2.564.
LN (caballos de fuerza) = 2,11+1,065 LN (metro) (t=8,242)
Prueba de bondad de ajuste R=0,646, F= 7,30, DW= 3,444.
Utilizando el modelo de regresión anterior para explicarlo, existe una fuerte correlación positiva entre los precios de la vivienda y el área de venta de viviendas. Por cada aumento en el área de ventas de viviendas comerciales en 6,5438+0 millones de metros cuadrados, la contribución promedio aumenta en 654,38+02,438+04 yuanes/metro cuadrado. Según la explicación de la elasticidad, si la superficie de ventas aumenta un 1%, el precio de la vivienda cambia un 1,065%.
Los defectos en la gestión del suelo también afectan en cierta medida al nivel general de precios de las viviendas. A partir del objetivo de fomentar y apoyar el desarrollo de una determinada empresa, algunas ciudades de mi país han introducido sucesivamente una serie de políticas territoriales preferenciales, dirigidas principalmente a viviendas asequibles, viviendas como guía, atracción de inversiones, apoyo a empresas clave y asistencia a empresas pobres. , etc. Debido al gran grado de libertad en la implementación de políticas, la gestión es difícil de implementar, lo que resulta en la pérdida de activos de tierras y no se logra el propósito del apoyo. Además, debido a la falta de una gestión estricta y eficaz de la adquisición de terrenos, los planes de diseño y el ámbito objetivo de compra de viviendas asequibles por parte del Estado, algunos promotores inmobiliarios hacen todo lo posible para adquirir y asignar terrenos en nombre de viviendas asequibles y no no construir viviendas asequibles de acuerdo con los estándares estipulados por el estado. Esto conduce a una competencia desleal en el mercado inmobiliario, una estructura de productos irrazonable y una oferta de suelo desordenada.
Por lo tanto, el impacto negativo del sistema de reserva de tierras en el mercado inmobiliario de China es muy pequeño y no conducirá directamente a un aumento de los precios inmobiliarios.
Contramedidas y sugerencias para mejorar el sistema de reserva de tierras
Para que el sistema de reserva de tierras desempeñe un papel más importante en la construcción urbana de mi país, es necesario mejorar aún más el sistema. Las sugerencias específicas son las siguientes:
p>Controlar razonablemente el alcance y cantidad de las reservas de tierra.
El sistema de reserva de tierras es un sistema de gestión para garantizar que el gobierno monopolice efectivamente el mercado primario de tierras. Sin embargo, hay que señalar que el monopolio no puede afectar el desarrollo del mercado de tierras ni puede ampliar ciegamente los límites del mercado de tierras primario. Es necesario manejar correctamente la relación entre la regulación gubernamental y la asignación del mercado, y controlar razonablemente el alcance y la cantidad de las reservas de tierra. Creemos que en las ciudades donde los precios de la tierra han aumentado demasiado rápido, es muy posible establecer mercados tangibles de comercio de tierras y dejar que algunas empresas con tierras inactivas se hagan públicas. Esto no solo permitirá que las tierras inactivas se transfieran lo más rápido posible, sino que también aumenten. suministro de tierra, pero también evitar el desperdicio de recursos de la tierra. Determinar científica y racionalmente la cantidad de reservas de tierras es una garantía importante para el funcionamiento normal del sistema de reservas de tierras. Sin embargo, las reservas excesivas de tierras conducirán a una ocupación excesiva de capital y aumentarán los riesgos operativos de las instituciones de bancos de tierras. La cantidad razonable de reservas de tierra debe determinarse sobre la base de la relación de oferta y demanda en el mercado de tierras, que depende de factores sociales, económicos, políticos y de otro tipo. Es necesario diseñar un modelo de previsión de la demanda mediante el análisis estadístico de datos históricos relevantes para obtener la cantidad óptima de reservas de suelo.
Intensificar el ajuste de la estructura de oferta de suelo
La coordinación y el equilibrio entre la estructura de oferta de suelo y la estructura de demanda es un requisito de nivel superior para el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de suelo. Actualmente, los precios del suelo y de la vivienda en algunas ciudades chinas han aumentado considerablemente. Las agencias de reserva de tierras no solo deben comprender rápidamente la cantidad total de tierra liberada en función de la demanda real del mercado y el desarrollo económico, sino también ajustar oportunamente la cantidad y oferta de tierra para diferentes usos desde la perspectiva de la segmentación del mercado para resolver la oferta y la demanda del mercado de tierras. En lo que respecta a la situación actual del mercado inmobiliario de China, es imperativo restringir el uso de suelo residencial en los centros urbanos y suelo inmobiliario urbano de alta gama. El desarrollo de viviendas comerciales de alto nivel no sólo debe restringirse desde la fuente de oferta, sino también a través de medios como los precios de la tierra y los altos impuestos. Implementaremos políticas sobre viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, ampliaremos adecuadamente el uso del suelo para viviendas comerciales y satisfaceremos las crecientes necesidades de vivienda de los residentes.
Si bien la política se está "relajando", el comportamiento de gestión de la tierra debe regularse eficazmente para evitar lagunas causadas por las políticas de suministro de tierras.
Establecer y mejorar las leyes y regulaciones de apoyo relevantes.
Establecer y mejorar leyes y regulaciones de apoyo relevantes, y utilizar medios legales de apoyo para resolver problemas prácticos, como la adquisición y gestión de tierras de bienestar público, mercados de tierras invisibles en áreas urbanizadas originales, etc.; al mismo tiempo, debemos hacer cumplir estrictamente la ley, fortalecer la gestión y hacer que la tierra. El trabajo de la reserva se desarrolló sin problemas. Establecer un mecanismo de supervisión legal para supervisar el trabajo de las agencias de reserva para asegurar el cumplimiento de los objetivos de reserva. Se debe establecer un sistema de divulgación de información sobre reservas de tierras para hacer que los datos y la información de las agencias de reservas de tierras en el proceso de adquisición, desarrollo, reserva y transferencia de tierras sean lo más públicos posible para facilitar la supervisión y las quejas de todas las partes. Al mismo tiempo, se divulga información del mercado, como planes anuales de arrendamiento y transferencia de tierras, datos primarios de transacciones del mercado de tierras y cantidades de reservas de tierras. , promover el desarrollo racional del mercado de desarrollo inmobiliario, guiar a los desarrolladores orientados al mercado a analizar y predecir con base en información y tomar decisiones de inversión racionales.
Fortalecer la función de seguimiento de la gestión de las reservas territoriales
El debilitamiento de la función de seguimiento de la gestión de las reservas territoriales ha obstaculizado gravemente el desarrollo sano y ordenado del mercado del suelo urbano y del mercado inmobiliario. Por lo tanto, es necesario fortalecer la función de seguimiento de la gestión de las reservas de tierras y fortalecer todo el proceso de seguimiento y gestión del uso y los precios de la tierra. En concreto, el primer contenido de seguimiento es si la ubicación y el uso del terreno de construcción se ajustan a los requisitos del plan maestro de uso del suelo urbano y la planificación de la construcción urbana; el segundo es si el proyecto de construcción se solicita y aprueba de acuerdo con los procedimientos y aprobación legales; autoridad, y si viola los propósitos prescritos de la tierra, en tercer lugar, si el uso de la tierra se lleva a cabo de acuerdo con el cronograma prescrito, si hay tierras ocupadas y no utilizadas, en cuarto lugar, si el precio de la tierra es razonable, si el precio de la tierra; se eleva o deprime deliberadamente, y si participa en actividades ilegales de especulación con la tierra. Al mismo tiempo, cooperaremos estrechamente con el departamento de gestión de bienes raíces para implementar una gestión vinculada al precio de la tierra y al precio de la vivienda para eliminar el comportamiento de precios irrazonable en el mercado inmobiliario.
Reconstrucción del sistema organizativo de reservas de tierras
En los primeros días del establecimiento del sistema de reservas de tierras urbanas de China, el sistema organizativo del modelo de gestión jerárquico y de dos niveles representado por Hangzhou operado sin problemas. Sin embargo, con la profundización de la práctica del sistema de reserva de tierras, las deficiencias de este sistema quedan cada vez más expuestas. Por un lado, la agencia de reserva de tierras está subordinada al departamento de administración de tierras y acepta el liderazgo directo de este último, lo que debilita su estatus y hace que su funcionamiento sea ineficiente; por otro lado, es responsable de la planificación urbana, la planificación y la construcción; , finanzas, protección ambiental, gestión de vivienda, etc. Las responsabilidades de los departamentos funcionales del gobierno que necesitan cooperar entre sí en la implementación de reservas de tierras no están claras y no se ha formado ningún patrón de cooperación.
Por lo tanto, es necesario reformar el sistema institucional de reserva de tierras existente que está afiliado al departamento de administración de tierras. El objetivo es establecer un nuevo sistema de instituciones de bancos de tierras bajo el liderazgo directo del Comité Municipal de Gestión de Tierras y Bienes Raíces. El contenido específico es: el gobierno municipal integrará departamentos directamente relacionados con el uso y gestión del suelo urbano a través de una reforma institucional y establecerá un comité de gestión de suelos e inmuebles. El comité tiene varias oficinas que incluyen gestión de tierras, gestión de bienes raíces, planificación urbana y reserva de tierras. El nuevo sistema organizativo contribuye a mejorar el estatus de la agencia de reserva de tierras, proporciona las condiciones para que pueda desempeñar plenamente su papel y favorece la coordinación entre los distintos departamentos.
Materiales de referencia:
1. Yang, Sistemas de reservas de tierras extranjeras y su referencia, China Land, 2002(5)
2. Yongzhong, Varios problemas en la reserva de tierras urbanas de mi país, Problemas urbanos, 2002(5)
3 Liu Tian, Construyendo un edificio imponente del mercado de tierras - Red May Talk, China Land, 2002( 6)
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5. Mao Zhenlin, Zhao Xiangru, Wang Daizong, cómo el gobierno establece un "centro de reserva de tierras": una revisión del sistema de reserva y adquisición de recursos terrestres de Hangzhou, Red de Centros de Reserva de Tierras de Hangzhou.
6. Chen Di, "La reforma agraria" enciende el fuego de la equidad, Red del Centro de Investigación Inmobiliaria de Decision Resources
7. Investigación sobre reservas de suelo urbano: tomando como ejemplo la ciudad de Hangzhou, geografía económica