Cuestiones fiscales y planificación fiscal para empresas promotoras inmobiliarias

El sector inmobiliario ha atraído cada vez más atención. Como una niña pequeña escondida en un rincón oscuro, se convirtió en una estrella de la noche a la mañana, atrayendo la atención de todos en su vida diaria y sus interacciones laborales. De manera similar, la gestión interna, la contabilidad financiera y las cuestiones relacionadas con los impuestos en la industria inmobiliaria también son el foco de atención de todos y se han convertido en el foco de atención de todos los ámbitos de la vida.

Diversas cuestiones fiscales

Siguiendo la misma idea, prestamos atención a las cuestiones fiscales de la empresa en las auditorías pertinentes de las empresas promotoras inmobiliarias. Durante la auditoría, descubrimos que algunas empresas de desarrollo inmobiliario incurrieron en evasión fiscal indebida e incluso evasión fiscal en el tratamiento contable y otros aspectos. Con referencia a información relevante, se resumen los métodos de fraude de las empresas promotoras de bienes raíces, que se pueden resumir de la siguiente manera:

1. Los pagos de preventa de bienes raíces deben incluirse en otras cuentas por pagar.

Algunas empresas de desarrollo inmobiliario reciben el pago por la preventa de bienes inmuebles no en cuentas por cobrar por adelantado sino en otras cuentas por pagar. Es más, el dinero recibido no se registra en la cuenta, sino que se transfiere a la cuenta a través de préstamos de personas jurídicas o partes relacionadas, lo que da lugar a un pago insuficiente del impuesto empresarial, recargos e impuesto de sociedades.

En segundo lugar, los gastos compensan los ingresos o el precio de compra.

Algunas empresas de desarrollo inmobiliario registran el dinero recibido por adelantado de la venta de casas y el dinero recibido por adelantado de la preventa de casas en la cuenta de cobro anticipado, y pagan compensación al cliente, daños y perjuicios, honorarios de litigios, pago de proyectos, pago de carbón, etc. Compensar directamente los anticipos por cobrar. Algunas empresas utilizan el dinero de la compra recibido para compensar los gastos pagados y registran la diferencia en ingresos o recibos anticipados, lo que da lugar a pagos insuficientes del impuesto empresarial, recargos e impuesto sobre la renta empresarial.

3. Los créditos por habitaciones se utilizarán para compensar los gastos pendientes de pago.

Algunas empresas promotoras de bienes raíces utilizan parte del precio de la vivienda comercial (por cobrar pero no recibido) a cambio de servicios de publicidad (por pagar pero no recibidos) para compensar ingresos y gastos, y en realidad no lo incluyen en las partidas de ingresos (gastos) para la contabilidad y el cálculo y declaración de los impuestos y tasas pertinentes, lo que da lugar a una subcontabilización del impuesto empresarial, los recargos y el impuesto sobre la renta de las sociedades.

4. Encubrimiento de la promoción inmobiliaria en nombre de la construcción cooperativa de viviendas.

Algunas empresas de desarrollo inmobiliario, después de pagar tarifas de compra de terrenos en nombre de una determinada persona u otra organización ficticia (no cotizada), adquieren terrenos para construir inmuebles para la venta, confunden deliberadamente el desarrollo inmobiliario con la construcción cooperativa. , y solo declarar construcción Instalar impuesto a las ventas para evadir el impuesto a las ventas y los recargos a la venta de bienes inmuebles y el impuesto a la renta corporativa.

Verbo (abreviatura de verbo) para ocultar los ingresos por alquiler temporal de bienes inmuebles

Algunas empresas de promoción inmobiliaria alquilan un gran número de casas desocupadas temporalmente no vendidas a particulares o colectivos para obtener ingresos por alquiler, y no registrarlos en las cuentas ni ocultar ingresos sujetos a impuestos registrándolos en una cuenta corriente. Cuando la propiedad vaya a ser vendida, los ingresos provenientes de la venta del inmueble se registrarán como ingresos por ventas y se declararán el impuesto comercial y los impuestos relacionados con la venta del inmueble.

Todos los métodos mencionados anteriormente son métodos para ocultar ingresos, no hacer o hacer menos ingresos, lo que viola las leyes y regulaciones tributarias pertinentes y constituye evasión fiscal. En casos graves, constituye evasión fiscal.

Ideas y técnicas de planificación fiscal

De hecho, existen muchas formas de reducir las pérdidas relacionadas con los impuestos. Si estamos familiarizados con las regulaciones fiscales pertinentes, también podemos evitar o reducir la carga fiscal mediante acuerdos inteligentes para actividades de financiación, actividades de inversión y actividades operativas bajo la premisa de cumplir y no violar las leyes fiscales. Este artículo explora las ideas y técnicas de planificación fiscal para empresas inmobiliarias como referencia para pares y empresas inmobiliarias, con miras a generar debate y marcar la diferencia en el campo de la planificación fiscal. Las opiniones de cientos de escuelas de pensamiento son inevitablemente erróneas. El benevolente ve benevolencia y el sabio ve sabiduría.

Primero, hacer pleno uso de las políticas fiscales nacionales

(1) Evitar la liquidación de proyectos para proyectos internos

La ley fiscal actual estipula que el equipo de construcción interno de una unidad contable independiente lleva a cabo sus Para proyectos de construcción e instalación de unidades subordinadas, independientemente de si se prepara una estimación del proyecto (presupuesto) y de si el precio del proyecto incluye el impuesto comercial, el impuesto comercial debe cobrarse a la persona que liquida el precio del proyecto con la unidad. Cumplir las normas antes mencionadas y crear adecuadamente las condiciones para el uso de medios no tributarios son la clave para nuestra adecuada planificación del ahorro fiscal.

(2) Ya sea que la empresa contratista de ingeniería firme un contrato con la unidad de construcción cobrando tarifas de gestión de subcontratación en lugar de cobrar tarifas de agencia de ingeniería, se aplicarán diferentes tasas impositivas. Si la empresa contratista firma un contrato con la unidad de construcción, se aplicará la tasa impositiva de la industria de la construcción del 3%; de lo contrario, se aplicará la tasa impositiva de la industria de servicios del 5%; Por lo tanto, se pueden lograr ahorros fiscales cobrando tarifas de gestión de subcontratación en lugar de cobrar tarifas de introducción a los intermediarios del proyecto. La premisa es que la empresa que participa en la introducción del intermediario del proyecto tiene calificaciones para la contratación del proyecto y no viola las restricciones legales pertinentes durante el proceso de transferencia y subcontratación.

(3) Utilice la función de depreciación y deducción de impuestos de la propiedad comprada para ajustar la renta imponible para el período actual.

En el año en que las empresas de desarrollo inmobiliario obtienen ganancias, especialmente durante la etapa económica de depreciación, la compra y reserva de bienes raíces puede recibir el doble beneficio de la deducción del impuesto por depreciación de bienes raíces y la preservación del valor de la inversión inmobiliaria. En el caso de la misma situación financiera y de acuerdo con las estrategias de desarrollo empresarial, las fusiones y reorganizaciones de empresas deficitarias en el mismo sector pueden utilizar pérdidas descubiertas para compensar la base del impuesto sobre la renta empresarial de conformidad con las disposiciones de la legislación fiscal.

(4) Utilizar empresas o personas físicas afiliadas en el extranjero para la planificación fiscal empresarial.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1 del “Reglamento Provisional de la República Popular China sobre Impuesto Comercial” y el artículo 7 de las “Reglas de Implementación del Reglamento Provisional de la República Popular China sobre Impuesto Comercial” ", en la República Popular China? ¿exterior? La prestación de servicios laborales, transferencia de activos intangibles o venta de bienes inmuebles según lo estipulado en este Reglamento no genera la obligación del pago del impuesto empresarial.

Tomando como ejemplo los servicios de diseño, Guoshuifa [1994] No. 265438 + En este caso, no se aplicará ningún impuesto comercial a todos los ingresos comerciales obtenidos por inversores extranjeros de China.

(5) Cambiar el alquiler de vivienda a inversión extranjera.

Convertir el alquiler de viviendas en inversión externa también es un método de planificación fiscal comúnmente utilizado por las empresas inmobiliarias. Algunas empresas de desarrollo inmobiliario poseen algunas casas en mejores ubicaciones, pero sus valores originales son más bajos debido al período histórico más largo de construcción de viviendas. Si alquilas estas casas, puedes cobrar alquileres elevados, lo que significa que tendrás que pagar muchos impuestos comerciales. ¿Cómo ahorrar impuestos? Los propietarios pueden convertir estas viviendas en propiedad extranjera para ahorrar en impuestos sobre las ventas y sobre la propiedad. Convertir el alquiler de viviendas en inversión extranjera es en realidad inversión extranjera en bienes raíces. Dado que los bienes inmuebles con inversión extranjera están exentos del impuesto comercial y son una inversión extranjera, los bienes inmuebles no participan directamente en operaciones comerciales y, por lo tanto, no necesitan pagar impuestos sobre la propiedad. Al transferir derechos de propiedad, los inversores deben pagar el impuesto sobre la propiedad empresarial.

En segundo lugar, elija un método comercial favorable.

Por lo general, hay dos formas de cooperar en la construcción de una casa:

(1) Hacer la cooperación entre las dos partes. pasar el documento original? ¿Permuta? En la transacción, ambas partes intercambian sus derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda. Una parte tiene un acto imponible de vender bienes inmuebles y la otra parte tiene un acto imponible de transferir derechos de uso de la tierra. Para este tipo de transacción de casa por terreno, ambas partes deben pagar el impuesto comercial basado en el valor de la casa vendida y el valor de los derechos de uso del terreno transferidos. Cuando ambas partes de una casa construida conjuntamente venden la casa de propiedad conjunta, también deben pagar el impuesto comercial basado en el monto de venta de la casa.

(2) Las dos partes invertirán en derechos de uso de la tierra y fondos monetarios para establecer empresas cooperativas y construir casas. En este sentido, hay dos formas de distribución de ganancias: una es que una vez construida la casa, ambas partes comparten los riesgos y beneficios y la otra es que una vez construida la casa, las dos partes la asignan de acuerdo con una cierta proporción; . Según el segundo párrafo del artículo 9 de las "Explicaciones sobre las partidas del impuesto empresarial de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China (borrador de prueba)": no se aplicará ningún impuesto empresarial sobre el comportamiento de invertir en bienes inmuebles como acciones. , participando en la distribución de beneficios del inversor y compartiendo los riesgos de la inversión. ? Según el primer método de distribución, los derechos de uso de la tierra otorgados a la empresa cooperativa se consideran inversiones y acciones. Los ingresos de la venta de casas por parte de la empresa cooperativa se gravan como la venta de bienes inmuebles y no se aplica ningún impuesto comercial. ganancias compartidas por ambas partes Bajo el segundo método de distribución, la transferencia Los derechos de uso de la tierra otorgados a la empresa cooperativa se gravarán de acuerdo con los activos intangibles transferidos, y la empresa cooperativa pagará el impuesto comercial de acuerdo con los bienes inmuebles vendidos cuando la casa. está asignado.

Se puede observar que los proyectos cooperativos de vivienda, como entidad contable, tienen diferentes cargas tributarias cuando sus ingresos y gastos son iguales. Entre las anteriores, la forma más eficiente desde el punto de vista fiscal es establecer una empresa cooperativa una vez construida la casa, ambas partes comparten los riesgos y beneficios. Sólo cuando se venda la casa se pagarán impuestos sobre la propiedad vendida. Cuando se establece una empresa cooperativa, se adopta el método de distribución de ganancias, es decir, una vez terminada la casa, ambas partes la distribuirán según una determinada proporción. Sobre la base de la carga fiscal en los dos primeros métodos, el inversor de derechos de uso de la tierra también debe pagar impuestos sobre los activos intangibles transferidos. La otra parte que invierte la casa o el dinero debe pagar el impuesto sobre las ventas de bienes inmuebles. ¿En cuanto a eso? ¿Permuta? En la construcción cooperativa de viviendas, ambas partes deben pagar el impuesto comercial basado en el valor de la casa vendida y el valor de los derechos de uso del suelo transferidos. Cuando ambas partes en una venta cooperativa de una casa venden la casa de propiedad conjunta, también deben pagar el impuesto comercial en función del volumen de ventas de la casa, que es la que tiene la carga fiscal más alta. Por lo tanto, las empresas deben utilizar las palancas fiscales nacionales para elegir los métodos operativos más ventajosos para lograr el propósito de la planificación del ahorro fiscal.

En tercer lugar, la planificación fiscal mediante una selección razonable de métodos de tratamiento contable.

La planificación fiscal mediante una selección razonable de métodos de tratamiento contable incluye cuatro aspectos: desarrollo y arrendamiento de viviendas comerciales, gastos operativos y gestión. gastos y gastos financieros:

(1) Planificación del desarrollo de viviendas comerciales y del arrendamiento de viviendas comerciales

Algunas casas no se pueden vender debido a la ubicación geográfica, la orientación de la estructura interna, el entorno externo y otras razones. Cuando la casa se utiliza para negocios de alquiler, se puede convertir en un edificio para negocios de alquiler y el desarrollo de viviendas comerciales se puede transferir a la cuenta del producto de desarrollo de alquileres. La amortización de los productos arrendados se incluye en el costo mensualmente, lo que hace que el costo de inventario de la empresa se acerque al costo real, al tiempo que aumenta los costos y reduce los impuestos. Sin embargo, si queda una casa en la cuenta del producto de desarrollo y se retiran las reservas por deterioro, las reservas por deterioro retiradas no se pueden deducir antes del impuesto sobre la renta. Además, las empresas también deberían aprovechar las políticas fiscales preferenciales del país, como la reducción de los impuestos sobre las escrituras de bienes raíces y la exención del impuesto comercial a las casas vacías previamente construidas, para hacer frente al retraso en la construcción de viviendas comerciales en algunas áreas. , acelerando así las ventas de bienes de inventario y revitalizando los fondos.

(2) Plan de gastos operativos

Como empresa de desarrollo inmobiliario, el gasto anual en publicidad es una partida de gasto enorme. El importe de los gastos de publicidad suele estar estrechamente relacionado con el rendimiento de las ventas. Según la ley tributaria, los gastos de publicidad de las empresas inmobiliarias en cada año fiscal deben deducirse dentro del 15% de los ingresos por ventas. La publicidad de algunos grupos empresariales la planifica la oficina central y la oficina central recauda las tarifas. Es probable que la casa matriz no pueda deducir deducciones antes de impuestos porque los gastos de publicidad superan el 15% y las filiales representan menos del 15%. En respuesta a esta situación, los gastos de publicidad relacionados con la casa matriz y los negocios subsidiarios pueden ser soportados por menos del 15% de las subsidiarias.

(3) Planificación de costes de gestión

El seguro de pensión, el seguro de pensión complementario, el seguro de accidentes laborales, el seguro médico y el fondo de previsión de vivienda pagados por la empresa de acuerdo con la normativa pueden deducirse antes de impuestos. La empresa debe pagar en su totalidad de conformidad con la ley. De esta manera, la empresa no sólo cumple con sus obligaciones legales en materia de seguridad social, estabiliza su plantilla, sino que también reduce la carga del impuesto sobre la renta de las personas físicas y jurídicas que supone el simple pago de los salarios.

Además, se transfieren cargas irrazonables a los empleados, como gastos de transporte en viajes de negocios, gastos de comunicaciones oficiales (deducción antes de impuestos basada en una determinada proporción de los ingresos por ventas), reembolsos a los empleados, etc. , convirtiendo los gastos ocultos en los salarios en gastos de gestión, reduciendo el nivel salarial de las empresas y también reduciendo la carga del impuesto sobre la renta de las empresas.

(4) Planificación de costes financieros

Si una promotora inmobiliaria desarrolla varios proyectos inmobiliarios al mismo tiempo, y uno de los proyectos está listo para ser transferido, parte del Los fondos necesarios para la empresa se prestarán al banco mediante este proyecto. Al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra, los intereses se pueden deducir de acuerdo con la tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales. Si el impuesto al valor agregado del terreno pagado por el proyecto transferido es demasiado alto, la empresa también puede considerar la política preferencial de eximir temporalmente el impuesto al valor agregado del terreno mediante la construcción cooperativa de viviendas.

4. Planificación fiscal mediante una cuidadosa planificación de la inversión del proyecto

Antes de invertir, las empresas deben abordar todo el proyecto, incluidos los ingresos, los costos, las ganancias, los impuestos, el período de recuperación y otros factores. . Cuando los beneficios y costos de un programa son iguales, la carga fiscal puede ser un factor decisivo para decidir si se adopta o no el programa. Existe una gran diferencia entre construir un terreno en colaboración con otros o transferirlo y desarrollarlo una misma empresa. En última instancia, las empresas deben elegir la mejor opción para la inversión.

Verbo (abreviatura de verbo) precios de transferencia a través de partes relacionadas

Precios de transferencia para empresas promotoras inmobiliarias es una empresa promotora inmobiliaria que coordina eficazmente dentro del grupo o con las partes interesadas con el fin de lograr sus objetivos estratégicos generales La relación entre varias unidades, un tipo de precio de transacción logrado dentro del grupo o entre las partes interesadas con el fin de maximizar las ganancias generales. Generalmente, esto sólo ocurrirá en transacciones internas de empresas promotoras inmobiliarias relevantes, pero no se descarta la posibilidad de que dichas transacciones sean realizadas por empresas promotoras inmobiliarias con relaciones comerciales.

Las denominadas empresas promotoras inmobiliarias afiliadas se refieren a dos o más empresas promotoras inmobiliarias que tienen relaciones directas o indirectas en la gestión, control o capital, incluidas las empresas promotoras inmobiliarias y sus sucursales, las mismas inmobiliarias. empresa de promoción inmobiliaria Diferentes sucursales de la empresa promotora, empresa matriz de promoción inmobiliaria y filiales, diferentes filiales de una misma empresa matriz, etc.

En la práctica, los precios de transferencia adoptan diversas formas e involucran a casi todas las actividades económicas internas y resultados operativos de las empresas de desarrollo inmobiliario relevantes. Podemos realizar análisis de clasificación desde los siguientes aspectos.

(1) Compra y venta de bienes

En las transacciones internas de las relevantes empresas promotoras inmobiliarias, la compra y venta de bienes ocupa un lugar muy importante, involucrando bienes tangibles como Compras y ventas de materiales de construcción y productos de desarrollo.

1. A través de los precios de compra y venta de materiales de construcción (como cemento, ladrillos, arena, etc.). )?¿AG bajo? Afecta los costos de los productos de desarrollo de las empresas promotoras de bienes raíces relevantes. Por ejemplo, la empresa matriz de desarrollo inmobiliario suministra materiales a sus subsidiarias a precios bajos, o la filial de desarrollo inmobiliario vende equipos de construcción a la empresa matriz de desarrollo inmobiliario a precios altos para reducir el costo de desarrollo de productos por parte de la filial de desarrollo inmobiliario. y permitirle obtener mayores beneficios. Por el contrario, la empresa matriz de desarrollo inmobiliario vende materiales de construcción a la filial de desarrollo inmobiliario a un precio alto, o la filial de desarrollo inmobiliario vende equipos de construcción a la empresa matriz de desarrollo inmobiliario a un precio bajo, con el fin de aumentar el los costos de producción de la subsidiaria de desarrollo inmobiliario y reducir los costos de producción de la subsidiaria de desarrollo inmobiliario.

2. La empresa matriz promotora utiliza la red de marketing internacional que controla para manipular las ventas de los productos de la filial promotora, bajando o aumentando el precio de compra de los productos de la filial promotora. Cuando la organización de ventas que utiliza el sistema de filiales de desarrollo inmobiliario vende productos desarrollados por la empresa matriz de desarrollo inmobiliario, los ingresos por ventas de la filial de desarrollo inmobiliario pueden verse afectados por el aumento o la disminución de los pagos de reembolso de comisiones.

3. Durante la compra y venta de bienes, utilizar el sistema de transporte controlado por la empresa matriz del desarrollo inmobiliario para cobrar mayores o menores tarifas de transporte, carga, descarga y seguros de equipos y materiales de construcción (como cemento, arena, etc.). ) de la filial de promoción inmobiliaria, lo que afectará el costo de ventas de la filial de promoción inmobiliaria.

4. Hacer uso de la compensación por insolvencias y pérdidas por insolvencias entre la empresa matriz de la promoción inmobiliaria y la filial de la promoción inmobiliaria. Ajustes e incrementos en gastos filiales de promoción inmobiliaria.

(2) Transacciones de préstamo

En algunos países y regiones, los intereses de los préstamos están sujetos a impuestos, pero los intereses de los depósitos no están gravados. Las empresas promotoras inmobiliarias vinculadas pueden acogerse a esta disposición para evadir impuestos. Por un lado, una empresa que necesita pedir prestado utiliza depósitos bancarios mantenidos por empresas de desarrollo inmobiliario relacionadas como garantía para obtener préstamos bancarios y luego exige que los gastos por intereses se deduzcan de los préstamos, por otro lado, empresas de desarrollo inmobiliario relacionadas; Los depósitos en tenencia no están sujetos a impuestos. Se cobran intereses sobre los depósitos.

(3) Prestación de servicios laborales

Los servicios laborales cubren una amplia gama de áreas. Entre los servicios de diseño, publicidad, consultoría y otros que brindan las empresas de desarrollo inmobiliario relevantes, existen cuestiones como la posibilidad de cobrar tarifas y el nivel de los estándares de cobro de servicios. Incluso la existencia de las actividades de gestión de la sede central se considera una especie de servicio laboral, y los gastos de gestión deben compartirse con las sucursales en una determinada proporción. Las empresas multinacionales (regionales) afectan los costos y ganancias de los diferentes miembros del grupo corporativo a través de las tarifas y los niveles de pago por estos servicios. Por ejemplo, exigir salarios anuales excesivos para el personal administrativo de la filial de desarrollo inmobiliario y compartir los honorarios de gestión recaudados de la filial de desarrollo inmobiliario aumentó los costos de la filial de desarrollo inmobiliario, reduciendo así sus ganancias.

(4) Uso y transferencia de activos intangibles

La empresa matriz de desarrollo inmobiliario puede utilizar y transferir activos intangibles como tecnología de diseño de construcción y fondo de comercio, así como cobrar el nivel de regalías. , ejerciendo un impacto en los costos y ganancias de las filiales de promoción inmobiliaria. El pago de dichas regalías puede afectar cambios en la composición del capital de los grupos de empresas de desarrollo inmobiliario y puede afectar la distribución de ingresos y costos.

(5) Compra y arrendamiento de activos fijos

El monto de la compra de activos fijos, en el caso de la inversión en fijación de precios de activos fijos, no solo afecta la participación patrimonial del desarrollo inmobiliario. empresa, pero también afecta la amortización de los gastos de depreciación. Por ejemplo, el precio del equipo de construcción proporcionado por una empresa matriz de desarrollo inmobiliario a una subsidiaria de desarrollo inmobiliario afecta directamente el costo de los productos de desarrollo asignados a la subsidiaria de desarrollo inmobiliario. Aumentar el valor original de los activos fijos significa aumentar los gastos de depreciación. inevitablemente aumentará los costos de producción de la filial de desarrollo inmobiliario. Por el contrario, reducirá los costos;

Cuando la compra de activos fijos implica la transferencia de activos depreciables entre partes relacionadas, debido a los diferentes métodos de tratamiento fiscal de las ganancias de capital en diferentes países (regiones), las empresas desarrolladoras de bienes raíces transferirán las ganancias a través de precios de transferencia. o convertir ganancias en ganancia de capital.

En el campo del arrendamiento de equipos de construcción, debido a que en el negocio de arrendamiento internacional, diferentes países (regiones) tienen diferentes regulaciones sobre quién debe acumular la depreciación, quién puede deducir los gastos y quién debe asumir el riesgo. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden intentar aprovechar estas diferencias para evadir impuestos. Las tarifas de arrendamiento afectarán directamente los beneficios y costos de ambas partes de la transacción.

En los precios de transferencia mencionados anteriormente, el hecho de que una empresa de desarrollo inmobiliario adopte precios altos o bajos depende de muchos factores, como la tasa impositiva del país (región) donde se encuentran la empresa matriz y la filial. ubicada, el ratio accionarial y los objetivos estratégicos del grupo empresarial.

6. Otros métodos de planificación

(1) Planificación fiscal para la transmisión global de proyectos en construcción

En las actividades empresariales inmobiliarias, las empresas promotoras inmobiliarias principalmente afrontar la transferencia de proyectos de construcción en curso y opciones sobre acciones de empresas. Debido a factores como la financiación y los planes de la empresa, las empresas transferirán los proyectos en construcción a otras empresas de desarrollo inmobiliario. Hay muchas opciones en cuanto al contenido y el método de transferencia.

(2) Desglose razonable de los ingresos por alquiler

Las empresas de promoción inmobiliaria deberían desglosar razonablemente los ingresos por alquiler. Si una empresa de desarrollo inmobiliario no vende la propiedad desarrollada sino que la alquila, el estado estipula que sus ingresos de capital estarán sujetos al impuesto comercial y al impuesto sobre la propiedad. La tasa del impuesto sobre la propiedad aplicable es del 12% de los ingresos por alquiler. Si las empresas desglosan los ingresos por alquiler, significa que los impuestos a la propiedad serán más bajos. Por lo tanto, la descomposición razonable de los ingresos por alquiler es un método para que las empresas inmobiliarias realicen planificación fiscal.

(3) Descomposición del precio de venta de viviendas comerciales

Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden descomponer adecuadamente el precio de venta de viviendas comerciales para la planificación fiscal. Si los precios del desarrollo inmobiliario y las ventas de viviendas comerciales no se desglosan, significa que las empresas tendrán que pagar impuestos comerciales, impuestos sobre el valor agregado de la tierra y impuestos sobre la renta corporativa. Si se descomponen los ingresos por ventas de viviendas comerciales, se pueden reducir los tres impuestos anteriores.

(4) Cambiar arrendamiento de vivienda a operación por contrato.

Cambiar el alquiler de viviendas a la gestión de contratos es principalmente para la planificación fiscal de propiedades con largos tiempos de construcción, buena ubicación y alquileres elevados. Cuando una empresa alquila una casa, debe pagar tanto el impuesto comercial como el impuesto sobre bienes inmuebles. Sin embargo, si la casa se subcontrata como un activo de la empresa, el impuesto pagado se reducirá. El contratista llega a un acuerdo contractual con la empresa propietaria de la vivienda y paga periódicamente una determinada tarifa de gestión al propietario de la vivienda. Las empresas pueden utilizar el alquiler de la vivienda como estándar para cobrar las tarifas contractuales.

(5) Transformar el negocio de venta de bienes raíces en un comportamiento de construcción de agencia.

Cambie el negocio de venta de bienes raíces al comportamiento de agencia de construcción. La empresa de desarrollo inmobiliario cobra directamente la tarifa de construcción de reemplazo al cliente. La tarifa de construcción solo debe pagar el impuesto comercial, y si hay algún excedente. , pagará el impuesto sobre la renta de las sociedades. Si no se trata de un acto de construcción de agencia sino de un acto directo de desarrollo y venta de bienes raíces, el impuesto comercial y los impuestos conexos deben pagarse de conformidad con la ley. Sin embargo, existen algunas condiciones necesarias para la construcción de agencias. Por ejemplo, la unidad de construcción de capital debe presentar los planos, propuestas y dibujos de planificación pertinentes a la empresa de desarrollo inmobiliario; por otro lado, la empresa de desarrollo inmobiliario no adelanta ningún dinero; y solo cobra honorarios de construcción de reemplazo de la unidad encargada. Emisión de facturas de servicio.

En definitiva, existen muchas formas de planificación fiscal para las empresas inmobiliarias, pero deben ser legales, operables y capaces de aportar beneficios reales a la empresa. Una solución de planificación viable debe estar relacionada con la situación real de la empresa y llevarse a cabo dentro de un tiempo o período determinado, en lugar de aplicar una solución de planificación completa a voluntad, de lo contrario, no importa cuán perfecta sea la solución de planificación, no se logrará. buenos resultados. Esto requiere que la dirección empresarial preste atención al concepto de planificación fiscal. En segundo lugar, también se necesitan profesionales que estén muy familiarizados con el conocimiento del derecho tributario y las ideas de planificación. Después de comprender en detalle la situación real de la empresa, pueden formular un plan de planificación operativa y un contador fiscal certificado senior puede asumir esta responsabilidad.

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