¿Es necesario implementar nuevos estándares y evaluar el desempeño de la vivienda?
El "Undécimo Plan Quinquenal" y el Informe de Trabajo del Gobierno Central de 2006, en muchos lugares involucran la construcción de bienes raíces y viviendas, generalmente tienen tres partes:
La primera parte se basa en la "política de estabilización, el "ajuste apropiado" y "adherirse a la política estratégica de expansión de la demanda interna", mantener una escala adecuada de inversión en activos fijos y "seguir resolviendo los problemas de la inversión inmobiliaria excesiva y el aumento excesivo de la vivienda". precios en algunas ciudades." Continuar controlando el sector inmobiliario. En el Capítulo 17 del esquema de planificación, "Enriquecimiento de la industria de servicios al consumidor", hay una sección especial sobre el desarrollo de la industria de bienes raíces, y el enfoque de esta sección es la vivienda: "Ajustar la estructura de oferta de vivienda, enfocándose en el desarrollo de viviendas comerciales ordinarias y viviendas asequibles Controlar estrictamente las viviendas comerciales de alta gama a gran escala De acuerdo con los principios de garantizar el suministro y estabilizar los precios de la vivienda, fortalecer la regulación de los mercados inmobiliarios primario y secundario y los mercados de alquiler, mejorar la financiación del desarrollo de viviendas. "Además, en la opinión de" ampliar el consumo de los residentes ", se enfatiza en "cultivar los puntos calientes del consumo". . mejorar el sistema de oferta de vivienda urbana que combine viviendas comerciales ordinarias con viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler". Para resolver el problema de la vivienda de los residentes urbanos, también es necesario "hacer un buen trabajo en la planificación de la construcción rural y orientar a los agricultores para que construyan casas de manera razonable".
La segunda parte es implementar el concepto científico de desarrollo y construir una sociedad que ahorre recursos y sea respetuosa con el medio ambiente. Dice claramente: "Desarrollar edificios públicos y residencias que ahorren energía y tierra". En 2010, todas las ciudades prohibirán los ladrillos macizos de arcilla. "La conservación de energía en los edificios debe "implementar estrictamente los estándares de diseño de conservación de energía en los edificios, promover la renovación de los edificios existentes para ahorrar energía y promover nuevos materiales limpios y productos que ahorren energía". Es necesario "hacer un buen trabajo en la conservación del agua urbana, mandato el uso de aparatos ahorradores de agua y ampliar el uso de agua reciclada. "Fortalecer la construcción de edificios públicos e instalaciones residenciales de ahorro de agua". "Mejorar la calidad de la construcción, extender la vida útil y proporcionar una decoración de edificios sencilla y práctica".
La tercera parte es fortalecer la gestión, especialmente la gestión de normas y etiquetas.
El esquema propone “mejorar el sistema de estándares nacionales y eliminar estándares atrasados de manera oportuna. Priorizar el desarrollo de estándares técnicos con derechos de propiedad intelectual independientes y participar activamente en la formulación de estándares internacionales”. propone “mejorar los estándares de consumo de energía y agua en industrias clave: "Introducción de estándares, estándares de eficiencia energética para los principales productos y edificios que consumen energía, especificaciones de diseño de ahorro de energía para industrias clave y estándares de cuotas de ingesta de agua" e "implementar una eliminación obligatoria". sistema para procesos, tecnologías y equipos atrasados con alto consumo de energía y agua" y promover el sistema obligatorio de estándares de eficiencia energética y conservación de energía. Sistema de certificación de productos. "Esto demuestra que en el nuevo período histórico, el país fortalecerá la gestión de estándares relevantes. y especificaciones, mejorar la fuerza vinculante, mejorar la ejecución y establecer un sólido sistema de soporte técnico. En el desarrollo inmobiliario y la construcción de viviendas, debemos centrarnos en cómo mejorar el nivel de vida de la gente y estudiar y resolver dos problemas: uno es resolver el problema de la "propiedad de vivienda" para que todos puedan disfrutar de una vivienda adecuada; de "casa sobre calidad". Las casas deben ser de gran calidad para que todos puedan vivir en una buena casa. La pregunta es ¿qué es una buena casa? Hoy en día, en el mercado inmobiliario comercial se utilizan al extremo diversos métodos de promoción, se exageran varios anuncios y se mezclan diversas valoraciones, lo que dificulta distinguir lo verdadero de lo falso. Hay muchas críticas en la sociedad. La gente está muy descontenta con esta situación y necesita cambios urgentes.
Desde el 1 de marzo de 2006, se han implementado dos estándares nacionales, lo que ha atraído una amplia atención por parte de la industria y la sociedad. Uno es el "Código de Construcción Residencial", que es la primera norma obligatoria de texto completo de mi país basada en requisitos funcionales y de desempeño; el segundo es la implementación oportuna de la primera norma nacional de mi país para la evaluación del desempeño residencial, la "Norma Técnica para el Desempeño Residencial"; Evaluación." Una de las normas nacionales impone requisitos integrales a la construcción, uso y mantenimiento de edificios residenciales con disposiciones obligatorias que deben implementarse estrictamente. El otro es la evaluación del desempeño de la vivienda, que propone indicadores y métodos unificados, que desempeñarán un papel importante en la mejora de la calidad de la vivienda, guiando el desarrollo de la vivienda y el consumo racional de la misma. Debemos mejorar nuestro conocimiento de las normas, estudiar e implementar el Informe de Trabajo del Gobierno y el "Undécimo Plan Quinquenal", e implementar concienzudamente estas dos normas nacionales recientemente implementadas con características chinas.
En segundo lugar, es imperativo implementar la evaluación del desempeño residencial.
En la actualidad, la evaluación y tasación del desempeño residencial tienen muchos enfoques y diferentes métodos. Existe un fenómeno de múltiples tasaciones y una. falta de métodos y estándares de implementación y problemas de autoridad. Los nuevos estándares se centran en el desempeño integral de los edificios residenciales, reflejan la conservación de recursos, prestan atención a los factores ambientales y económicos y utilizan un método de control dual de puntuación universal e indicadores clave para evaluar el desempeño, que debe ser científico y razonable. Esta norma se elaboró basándose en la prueba de siete años del sistema de evaluación del desempeño residencial Clase A. El proceso de prueba demuestra plenamente que es muy necesario e imperativo llevar a cabo una evaluación del desempeño de los edificios residenciales. Esta es también la razón principal para elevar los indicadores originales de evaluación del desempeño residencial a los estándares nacionales.
1. Como producto de la industria de la vivienda, la vivienda debe establecer un sistema de producto. El Documento del Consejo de Estado No. 72 (1999) exige: "Prestar atención a la evaluación del desempeño de la vivienda, formular estándares de evaluación del desempeño de la vivienda y métodos de identificación que combinen métodos cualitativos y cuantitativos, y establecer gradualmente un sistema de evaluación del desempeño de la vivienda residencial científico, justo y equitativo". La evaluación del desempeño es en realidad construir un sistema de productos para la industria de la vivienda y establecer un sistema de productos para el desempeño de la vivienda. Es decir, hay dos niveles de B y A, y tres niveles de 1A, 2A y 3A en A...
2. Como producto de consumo, una casa debe satisfacer diversas necesidades funcionales. Una casa es muchas veces una familia. Es el contenedor de la vida y el portador de la familia.
Todo, desde la guardería hasta la jubilación, debe gastarse en la casa. Esto requiere que las residencias satisfagan las necesidades de la vida diaria y otros aspectos, lo que se refleja en los edificios residenciales y deben tener un desempeño integral en términos de aplicabilidad, medio ambiente, economía, seguridad y durabilidad. A través de la evaluación del desempeño, se pueden evaluar y juzgar su calidad y funciones integrales.
3. Como tipo de edificio, la calidad de los edificios residenciales varía. Una residencia es un bien inmueble, tiene su propia ubicación y tiene diferentes puntos de coordenadas tridimensionales. Además, el método de operación semimecanizado y semimanual hace que la orientación, altura del piso, ubicación, ambiente y calidad intrínseca de cada casa sean diferentes, y las diferencias deben ser reconocidas. Por tanto, es necesario distinguir los objetos específicos de evaluación. A través de la evaluación del desempeño, podemos realizar una evaluación del caso del desempeño residencial. El alcance del caso puede ser "suite", "edificio" o "comunidad".
4. Como proyecto, la calidad de la vivienda no es intuitiva. La calidad de los proyectos residenciales no puede juzgarse directa y exhaustivamente únicamente con los sentidos, especialmente los proyectos ocultos. Su calidad inherente debe reflejarse mediante una evaluación del desempeño basada en datos objetivos y verdaderos. Por ejemplo, la vida útil del diseño estructural y la calidad de la ingeniería estructural en términos de durabilidad; el control de la contaminación en el desempeño ambiental; la estabilidad de los cimientos y la resistencia a terremotos en el desempeño de seguridad, el consumo de energía en operación, etc. en el desempeño económico; .
5. Como producto básico, la vivienda tiene un mercado objetivo enorme. La vivienda es una enorme entidad material con alto valor y alto precio. A través de la evaluación del desempeño, podemos juzgar si el desempeño y el precio son consistentes, mejorar la transparencia de los productos que ingresan al mercado, mejorar el derecho de los consumidores a saber, mejorar la credibilidad de los proveedores y salvaguardar los derechos e intereses de muchas partes en el mercado.
En tercer lugar, tenga el coraje de practicar y explorar métodos de evaluación del desempeño residencial con características chinas.
Aunque la evaluación del desempeño residencial de mi país comenzó tarde, tiene un punto de partida alto. La característica más importante es el desempeño integral anterior de la vivienda, que debería decirse que está en línea con las condiciones nacionales de China. Aprendemos algunas prácticas de Japón, pero no copiamos completamente el modelo japonés. Japón ha iniciado el trabajo de evaluación de la calidad residencial y evaluación del desempeño desde principios de la década de 1960. Han estado involucrados en TI durante más de 40 años. Este es un proceso de exploración, mejora y mejora gradual. En 1960, Japón implementó el sistema KJ (coordinación modular y especificaciones, dimensiones, soporte técnico, etc.), y después de 1973, se probó el sistema BL (Excellent Residential Parts Identification System), 14 años después, en 1987, el Excellent Housing; Se implementó el sistema de reconocimiento. Desde abril de 2000 se aplica la Ley de Promoción y Garantía de la Calidad de la Vivienda (denominada Ley de Garantía de la Calidad de la Vivienda). La ley tiene tres pilares, uno de los cuales es el "Sistema Representativo del Rendimiento de la Vivienda". En julio de 2000, se anunciaron los "Puntos de referencia de desempeño" y los "Puntos de referencia del método de evaluación" para el desempeño residencial formulados por el Ministro de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, y el nuevo sistema de desempeño residencial comenzó a implementarse en octubre de 2008. Se revisó nuevamente en agosto de 2001, de 28 proyectos en 9 campos a 29 proyectos. En agosto de 2002, se promulgó e implementó el sistema de desempeño para viviendas de segunda mano (viviendas existentes), y se puso en uso oficialmente en octubre de 5438+. En junio de 2003, había 93 agencias calificadas de evaluación del desempeño residencial en China. En julio de 2001, había 51 colegios de abogados designados como instituciones de arbitraje para conflictos de vivienda.
La evaluación del desempeño de la vivienda en China comenzó en 1999. Después de 7 años de exploración y experimentación, se estableció inicialmente un sistema de evaluación del desempeño residencial de nivel A y un sistema de índice de evaluación cualitativa y cuantitativa para evaluar 23 proyectos desde los cinco aspectos de aplicabilidad, seguridad, durabilidad, medio ambiente y Evaluación integral de la economía (nivel AAA). A juzgar por los resultados de la prueba, básicamente logró el propósito esperado. Actualmente existen estándares nacionales para la evaluación del desempeño. Como estándar nacional, supone un perfeccionamiento y mejora del método de evaluación de ensayos, haciéndolo más científico, riguroso y práctico en términos de clasificación y calificación, selección del contenido de la evaluación y ponderación. La máxima prioridad es estudiar seriamente e implementar plenamente esta norma. Acumule experiencia, mejore y mejore continuamente en la práctica y emprenda un camino de evaluación del desempeño residencial con características chinas.
En el proceso de implementación de este nuevo estándar nacional para la evaluación del desempeño residencial, se debe prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. La evaluación del desempeño residencial debe adherirse al principio de evaluación legal. . La industria residencial involucra múltiples industrias y departamentos upstream y downstream, y el desarrollo y la construcción residencial involucran múltiples vínculos. La evaluación del desempeño residencial es una evaluación de calidad integral. Se trata de una serie de leyes, reglamentos, reglamentos administrativos y normas y especificaciones técnicas, cuyas disposiciones vinculantes son la base y garantía para la construcción de viviendas de alta calidad y alto rendimiento, y son también la base básica y el resultado final firme para evaluar el desempeño de las residencias. No se permiten en absoluto violaciones e incumplimientos de los límites inferiores de la garantía.
2. La evaluación del desempeño residencial debe combinarse con el sistema de acceso a tecnologías, materiales y componentes residenciales. El acceso estricto al mercado y la eliminación de tecnologías, componentes y materiales atrasados son medidas importantes para garantizar y mejorar la calidad de la vivienda. El nivel del umbral de acceso a las partes generalmente puede representar el nivel de calidad de la vivienda, y se debe confiar en muchos enlaces para garantizar el acceso. El estado propone mejorar los estándares de conservación de energía de los edificios, promover el sistema obligatorio de etiquetado de eficiencia energética y el sistema de certificación de productos de ahorro de energía, e incorporarlos en la evaluación del desempeño residencial y la gestión del etiquetado. Además, la evaluación del desempeño residencial debe estar conectada con el catálogo recomendado de piezas y materiales excelentes emitido por los departamentos pertinentes y el catálogo de productos que han sido claramente eliminados y prohibidos, a fin de establecer un soporte técnico estable y una base material para la mejora del residencial. Calidad, que mejorará efectivamente la calidad residencial y erradicará los problemas de calidad comunes.
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