Las casas se caen o no se levantan.
Ése no es el punto. La clave está en la siguiente frase: en el futuro, puede resultar cada vez más difícil ganar dinero con las casas.
Tengo curiosidad por saber cómo se siente mi amigo de esta manera.
Así que en la siguiente hora más o menos, mis amigos y yo calculamos las cuentas específicas de la casa.
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Comprar por 2,65 millones y vender por 5,5 millones Parece haberse más que duplicado, pero en realidad no es tanto.
En primer lugar, mi amigo compró una casa de segunda mano cerca de Jinqiao en la segunda mitad de 2014. El precio en ese momento era de 2,65 millones.
Al ser una casa de segunda mano, todo el impuesto de ampliación de capital y el impuesto personal de ese momento lo pagaba mi amigo, que es el llamado pago de la próxima vivienda.
Es decir, el 2% de impuesto, el 5,3% de impuesto de ampliación de capital y el 1% de impuesto de escrituración suman casi 15.000, más un 2% de comisión de agencia.
Es decir, a excepción del llamado precio de la vivienda, otros precios adicionales rondan los 200.000.
En segundo lugar, hablemos de préstamos hipotecarios.
Cuando compré esta casa, era la primera vivienda de mi amigo, por lo que el préstamo para la primera vivienda debería ser del 35%. En ese momento, mi amigo tenía suficiente pago inicial y me dio un pago inicial de 10.000.
Entonces, elegí un préstamo puramente comercial de 6.543.8006.500 de Citibank, con un plazo de préstamo de 360 meses. La tasa de interés en ese momento era del 5,3710% (no me pregunten por qué no elegí un banco estatal que pueda utilizar fondos de previsión, a veces es por el volumen de negocios o el certificado salarial).
Cuando comencé, el pago mensual de la hipoteca de mi amigo era de aproximadamente 9.310 yuanes al mes.
Tardó casi un año en amortizarlo. Después de varios recortes de tipos de interés en 2015, a finales de 2015, el préstamo hipotecario había caído a 8.011 yuanes al mes.
Así que cuando casi era hora de vender la casa, ya había pagado unos 590.000 yuanes de la hipoteca, de los cuales el capital era sólo más de 6.543.800 yuanes + 6.000 yuanes, y la parte de intereses era 430.000 yuanes.
En otras palabras, el precio de la vivienda de 2,65 millones es justo el precio que vemos. De hecho, su precio tiene costes adicionales, como impuestos sobre viviendas de segunda mano y tipos de interés a lo largo de los años. El coste de la casa en ese momento era de 3,28 millones.
Esto aún no ha terminado, sin contar la inflación de los últimos años.
Ahora que los precios están subiendo, el poder adquisitivo del dinero está disminuyendo gradualmente. En condiciones de inflación, el RMB se deprecia cada año, pero la tasa de depreciación no será demasiado grande.
¿Cuánto se depreciará el pago inicial de 654,38+0 millones en un año?
En los últimos 10 años, la tasa de crecimiento promedio de M2 fue del 15,55% y la tasa de crecimiento promedio del PIB fue del 8,72%. Según la fórmula de tasa de inflación IPC≈M2 tasa de crecimiento-tasa de crecimiento del PIB, la tasa de inflación promedio en los últimos 10 años es del 6,83%.
Según las previsiones oficiales, suponiendo que la tasa de crecimiento del M2 en 2019 sea del 8% y la tasa de crecimiento mediana del PIB sea del 6,3%, la tasa de depreciación anual de 1 millón es de aproximadamente 8%-6,3%=1,7% .
Se puede calcular que después de un año, 100.000 yuanes se depreciarán a 10.000/(1+1,7%) = 983.284 yuanes, una disminución de 1.6715.000 yuanes.
En resumen, los datos de previsión anteriores ilustran este problema: sin inversión durante 10.000 años, su pérdida será de entre 1,7 y 64 millones de yuanes.
Por el contrario, es decir:
Si tienes 10.000 en la mano, debes asegurar al menos una rentabilidad anual del 7% para proteger tu capital.
Eso es 6,5438+0,4 millones. En cinco años, casi se pueden garantizar al menos 6,5438+0,4 millones de intereses sin perder dinero.
Al final, el coste total de la casa de mi amigo en cinco años fue de unos 3,7 millones.
Bien, echemos un vistazo. La casa de mi amigo se vendió por 5,5 millones. De hecho, después de excluir el coste real de la vivienda y la inflación, el beneficio final es de aproximadamente 6,5438+0,8 millones.
Este es el precio después de que el precio de la vivienda se haya duplicado, lo que supone un incremento de casi el 107%.
Entonces podrás saber que es casi imposible que los precios de la vivienda se dupliquen en el futuro, e incluso el aumento en muchas casas es muy limitado.
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Entonces, ¿cuánto aumenta antes de perder dinero?
Incluso basándonos en la situación de mi amigo, casi podemos ver que el costo total de la casa comprada originalmente por 2,65 millones finalmente se redujo a 3,7 millones, que es 6,5438+0,05 millones más que los 2,65 millones que conocemos. , que representan 0,05 millones del precio de compra de la vivienda alrededor del 40% del pago.
Según esta situación, si los precios de la vivienda aumentan aproximadamente un 40% en cinco años, significa preservación del capital. Si supera el 40%, puedes ganar dinero.
Por supuesto, algunas personas dirán que si dices que se trata de una casa de segunda mano, los impuestos, los honorarios de la agencia y otros gastos complicados son demasiado altos, lo que aumenta de manera invisible el costo de comprar una casa.
Entonces veamos el caso de la vivienda de primera mano a partir de casos reales.
Por ejemplo, cuando mi amigo compró una casa por primera vez, ¿cuál fue el costo de compra?
La única diferencia en el coste de la vivienda entre casas de primera mano y de segunda mano son los impuestos personales, los honorarios de agencia y el IVA. Según mi amigo, sigue siendo de unos 17.000.
El resto de tarifas permanecen sin cambios. El precio total de la vivienda es de 2,65 millones + 1% de impuesto de escritura + tarifa de mantenimiento de la vivienda, que es casi 2,7 millones.
Entonces el coste del pago de tu préstamo en el futuro será el mismo.
Entonces el precio de coste final de esta casa es de 3,53 millones.
¡Pero! ¿Por qué hay un pero?
De lo que estamos hablando aquí es de una demanda rígida, así que supongamos que esta casa es la única residencia Al comprar una casa de primera mano, aunque te ahorras el coste del impuesto personal, todavía hay que sumar. El período sobre plano. El costo de alquilar una casa es de aproximadamente 2 años. El costo de alquilar una casa es de cientos de miles.
Eso no es todo. Uno de los gastos que añadirás a tu nuevo hogar es el coste de los muebles y electrodomésticos. Al menos hay que sumar unos 200.000 para muebles y electrodomésticos, porque la mayoría de los muebles y electrodomésticos no se los quitarán cuando finalmente se venda la casa.
Es decir, aunque se trate de una vivienda de primera mano, el valor de la vivienda debe aumentar más de un 46% en un plazo de 5 años para poder mantener el capital.
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¿Dónde están los inversores?
Por lo anterior, hablamos de viviendas que serán ocupadas por su propietario en un plazo de cinco años. Para algunos inversores, la casa se puede alquilar tan pronto como la reciban.
Calculémoslo en cinco años.
Por ejemplo, este apartamento es una casa de segunda mano. Puedes alquilarlo directamente después de adquirirlo.
Según los estándares de alquiler de la comunidad de mi amigo, el alquiler de esta casa era de 6.000 yuanes al mes al principio, y ahora es de unos 7.500 yuanes al mes.
Entonces lleguemos a un acuerdo sobre 6.800 yuanes al mes, lo que equivaldrá a unos 400.000 yuanes en cinco años.
Entonces, calculemos el costo de una casa de segunda mano, excluyendo los ingresos de 400.000 yuanes, el costo de la vivienda es de aproximadamente 3,3 millones de yuanes.
De esta forma, para los inversores con rentas de alquiler, se puede garantizar el crecimiento de esta vivienda en unos años siempre que supere el 25%.
Entonces, para los inversores, mientras la casa se pueda alquilar, la demanda de revalorización de la casa será mucho menor.
Si es una casa de primera mano, permanecerá desocupada unos 2 años. Con algunos muebles y electrodomésticos, el valor de toda la casa aumentará más de un 32%, y se garantiza que no. perder dinero.
Por supuesto, no digo que todas las casas deban subir a esta cantidad para no perder dinero. Pero a la hora de calcular hay que tener en cuenta estas condiciones ocultas.
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Las casas o caen o no se levantan.
Por el mismo precio, pagaste uno o dos años de intereses en vano.
Si no pagas el alquiler, igualmente habrá un periodo de alquiler.
De hecho, descubrirás que el número de personas que compraron casas antes de 2016 se ha más o menos duplicado, tal como le pasó a mi amigo.
Sin embargo, después de un cálculo cuidadoso, descubre que el aumento de precio parece haberse duplicado. Después de descartar las tarifas ocultas, el precio de la vivienda en realidad no es tan alto como parece.
La razón detrás de esto es que el entorno general del mercado inmobiliario es bueno y las políticas están bajo control. La casa no puede tener el mismo espacio de crecimiento que antes.
La era del aumento de los precios de la vivienda ha terminado.
Una casa puede costarnos seis billeteras y ocupar la mayor parte de nuestros bienes familiares, pero cuando compramos una casa, tenemos poco tiempo para entenderla.
Si el sector en el que estás tiene un pequeño incremento en el futuro, existe riesgo de pérdida.
Pero cómo comprar una casa con potencial de apreciación, reservas de conocimiento e incluso sentido común antes de comprar una casa es muy importante.
Es por eso que de repente descubres que en el pasado todos compraban casas según la región, pero ahora compran casas en todo Shanghai.
Una vez trabajé en un proyecto en Pudong, ubicado en la sección de Zhoukang. Entre los clientes que estudiamos en ese momento, encontramos que la mayoría de los clientes inmediatos eran de Zhangjiang, y los clientes de reemplazo también procedían de Linsanshangnan y otros lugares. Realmente no hay muchos invitados de otras zonas.
Pero ahora, te resulta difícil hacer este tipo de estadísticas. Descubrirá que, además de los clientes regionales, hay personas que compran casas en todo Shanghai, incluso si simplemente las necesitan.
Zhang Jiangnan, nativo de Puxi, también puede comprar Dahongqiao. Está dispuesto a cruzar el río para ver la playa.
La atención de todos empezó a centrarse en el sector potencial.
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Esta es también la razón por la que el disco del anillo interior fue saqueado recientemente.
Todo el mundo piensa, ¿por qué el ratio de suscripción de las casas de lujo en el anillo interior es tan alto? ¿Por qué hay tanta gente rica?
Algunas personas también dudan de que todos estos sectores estén alineados para recibir apoyo, por lo que intentan ser misteriosos.
De hecho, hay un factor muy importante en estas unidades de vivienda del anillo interior más vendidas, que es la introducción de apartamentos pequeños con precios totales bajos, lo que reduce el umbral para ingresar a la carretera de circunvalación interior.
Pero detrás de escena, todos quieren ocupar la posición central de los productos agotados dentro de sus posibilidades.
Esta lógica no tiene sentido, pero muchos compradores de viviendas apuestan a que puede reducir la ansiedad, por la ubicación, por la vivienda del distrito escolar y por el bajo precio total.
Entonces hablemos de lo difícil que es comprar una casa. Afortunadamente, no tengo mucho dinero, de lo contrario estaría muerto de preocupación.
Lo anterior es el texto principal, de Xianyu.