La base legal para las transacciones de vivienda

Debido al cambio de trabajo de su esposo, Wang Meng y su esposo, que viven en Kangcheng, Meijiang, distrito de Xiqing, comenzaron a pensar en comprar una nueva casa en agosto de este año. "Solía ​​​​trabajar en la zona de desarrollo de Xiqing, lo cual era muy conveniente. Pero después de que lo transfirieron al distrito de Hebei, tenía que conducir hacia y desde el trabajo todos los días, lo que no solo le costaba mucho tiempo en el carretera, pero también cuesta mucho dinero en gasolina. Y mi casa también está en el distrito de Hebei. Si pudiera mudarme, habría sido relativamente conveniente en el pasado ". Wang Meng dijo a los periodistas que había mirado muchas casas de segunda mano después. planeaba comprar una casa, pero dudaba en ver las tendencias del mercado y las políticas que se estaban introduciendo. "Quiero esperar hasta que bajen los precios de la vivienda, pero esperar eternamente no es una opción. ¿Qué debo hacer?". Hay muchas personas que están tan confundidas como el ciudadano Wang Meng. Zhang Yu analizó que es de sentido común que es difícil comprar una casa con la que esté satisfecho en cualquier momento del mercado, pero es relativamente fácil comprar una casa barata. ¿Por qué dices eso? Porque cada casa tiene diferentes características, atributos y cualidades, y los gustos y preferencias de cada uno por las casas también son únicos: por ejemplo, dónde van los niños a la escuela, dónde trabaja la esposa, etc. , no es tan fácil encontrar una casa con un determinado precio estándar que también pueda satisfacer sus propias necesidades y preferencias. Si se elimina esta comprensión y se toma puramente desde la perspectiva de las tendencias del mercado, la temporada baja es un buen momento para que los compradores de viviendas compren propiedades, porque cuando el mercado está débil, los inversores y especuladores inmobiliarios se retirarán del mercado en grandes cantidades. lo que no sólo significa más opciones, sino también ser más racional y será más barato comprar una casa. Las tasas de interés siempre pueden cambiar. En la tarde del 16 de junio de 438 al 21 de octubre, el Banco Popular de China anunció un recorte de las tasas de interés y las tasas de interés hipotecarias también se redujeron en consecuencia, lo que benefició a las personas que necesitan comprar una casa. Esto ha llevado a muchos ciudadanos a creer que ha llegado el momento de invertir en el mercado inmobiliario. Sin embargo, los expertos de la industria generalmente creen que los recortes o aumentos de las tasas de interés tendrán un mayor impacto en la psicología de los ciudadanos, y el impacto real será relativamente pequeño. Históricamente, las tasas hipotecarias han sido muy altas y hemos experimentado múltiples recortes de tasas. Pero, de hecho, en la economía y la sociedad, los aumentos o disminuciones de las tasas de interés son la norma y traen cambios limitados a la vida diaria. Necesitamos ajustar nuestra mentalidad a los cambios de intereses, no de forma estática sino dinámica. A largo plazo, el hecho de que las tasas de interés sean altas o bajas no debería ser el factor principal que afecte la propiedad de una vivienda. Hagamos algunos cálculos. Según los cálculos, tomemos como ejemplo un préstamo de 1 millón de yuanes con un plazo de 30 años. Si el comprador de la vivienda opta por pagar en cuotas iguales, el pago mensual antes de que el banco central reduzca las tasas de interés será de 6.353,6 yuanes. Después del recorte de la tasa de interés, el pago mensual es de 6092,28 yuanes y el pago mensual es de 261,32 yuanes. Para una familia normal, esta cifra puede ser sólo el precio de una comida o de una prenda de vestir, y no afectará la calidad de la vida diaria. Zhang Yu cree que la clave para comprar una propiedad es considerar el costo de oportunidad, la liquidez financiera y la capacidad de pago. Si un comprador de vivienda tiene fondos suficientes para comprar una casa, o tiene una liquidez financiera relativamente fluida y tiene un plan para comprar una casa, puede elegir una propiedad adecuada cuando el banco reduzca las tasas de interés. Sin embargo, este tipo de decisión de compra debe basarse en la propia capacidad de pago, en lugar de seguir ciegamente la tendencia y entrar al mercado con la mentalidad de "aprovechar". Una vez que exceda la capacidad financiera real, es probable que afecte la calidad de vida en el futuro debido a la presión del pago del préstamo. Preste atención a la oferta regional Al comprar una casa, los compradores no sólo deben prestar atención a factores como el transporte, las instalaciones de apoyo, las perspectivas de desarrollo regional, las marcas de los desarrolladores, etc., sino también considerar la oferta general de bienes raíces en la región. "En áreas con una gran oferta de propiedades de primera mano, es mejor comprar propiedades de primera mano; por el contrario, es más adecuado comprar en áreas con una gran oferta de propiedades de segunda mano", analizó Zhang Yu. cuando el mercado está al alza, el precio de las viviendas de primera mano es superior al de las de segunda mano. Por el contrario, el precio de las viviendas de segunda mano es superior al de las de primera mano; La base principal de esta ley es que entre los vendedores del mercado siempre se incluyen propietarios de pequeñas empresas. “En la misma zona, los precios de la vivienda a menudo se ven afectados por la magnitud del aumento de ambos. Por ejemplo, cuando la oferta de propiedades de primera mano es grande, los promotores competirán por los clientes y los precios serán relativamente razonables. , que es relativamente adecuado para compradores de viviendas nuevas; cuando la oferta de propiedades de primera mano es grande, cuando la cantidad disminuye, ante la demanda del mercado, los vendedores individuales pueden acaparar bienes y los precios aumentan irracionalmente "cuando el mercado es débil". , las casas sobrantes también se pueden vender. La Sra. Li es propietaria de un apartamento de un dormitorio de 77 metros cuadrados cerca de Taixing South Road en el distrito de Hedong que compró antes de casarse. Después de casarse a principios de este año, la casa de la Sra. Li quedó vacía. Planea venderlo y mejorar las condiciones de vida de sus padres. Sin embargo, debido a la baja actividad del mercado, el precio ofrecido por el ama de llaves nunca cumplió con sus expectativas. "Espero que el precio de la casa no sea inferior a 13.000, pero en la actualidad se reducirá al menos entre 50.000 y 80.000. En respuesta a la situación de la Sra. Li, Zhang Yu cree que para los pequeños y medianos inversores". , vender una casa es relativamente rentable incluso fuera de temporada. Ser propietario de una casa es diferente a poseer acciones. Hay un precio que pagar por ser propietario de un inmueble.

Los costos de tenencia incluyen honorarios de administración de la propiedad, intereses bancarios, honorarios de decoración, honorarios de mantenimiento, etc. Por tanto, la premisa de la tenencia es que los ingresos y la plusvalía que aporta la casa pueden cubrir el coste. A juzgar por la propia situación de la Sra. Li, ella no es una compradora de vivienda bien financiada y necesita mejorar sus condiciones de vida comprando y vendiendo una. En este caso, el precio psicológicamente esperado debería reducirse adecuadamente. Porque incluso cuando el mercado está débil, el costo de ser propietario de una casa no baja. Vender casas excedentes y ociosas de manera oportuna ayudará a proporcionar espacio y fondos para el siguiente paso de inversión en planes de propiedad de vivienda. Los impuestos a la propiedad se pueden reembolsar mediante una transacción de compra o venta. En la actualidad, los compradores de viviendas todavía tienen una carga psicológica, que no es comprar cuando el impuesto es bajo, sino comprar cuando el impuesto es alto. ¿No es una pérdida? Hablando de este tema, primero debemos distinguir los tipos de impuestos involucrados en bienes raíces. Los impuestos a la propiedad actuales se dividen en impuesto sobre el volumen de negocios e impuesto de tenencia. El impuesto sobre el volumen de negocios incluye principalmente el impuesto empresarial, el impuesto sobre escrituras y el impuesto sobre la renta. El impuesto sobre el volumen de negocios sólo se paga cuando cambian los derechos de propiedad. Los impuestos de tenencia son principalmente impuestos a la propiedad e impuestos a la propiedad. Los impuestos a la propiedad sólo se aplican a las propiedades en alquiler y los impuestos a la propiedad aún no se han cobrado. El objetivo actual de los ajustes fiscales es combatir la especulación inmobiliaria, que tendrá poco impacto sobre los usuarios de autoconsumo. Además, incluso si figura en la lista, siempre que tengas suficiente paciencia, siempre podrás compensar este impuesto en la transacción mediante consultas multipartitas. Las casas desocupadas deben alquilarse inmediatamente. La gente suele decir: "Ahora tengo tres casas y dos están vacías". Puede parecer increíble al principio, pero la situación real es así. Algunas personas consideran que el alquiler cobrado por el alquiler de la propiedad no vale los intereses bancarios, y otras simplemente dudan entre esperar a que la decoren o querer vender la casa. En 2013, el Sr. Li invirtió en un apartamento de dos dormitorios de 90 metros cuadrados cerca de la avenida Jinbin. La casa se ha dejado sin amueblar con intención de venderla. Sin embargo, la oferta de casas de segunda mano en esta zona es relativamente grande y las casas no se han vendido. 165438+A finales de octubre, el Sr. Li recibió una llamada de una agencia, diciendo que una familia estaba buscando una casa en bruto para usarla como almacén y les preguntó si estaban dispuestos a alquilarla. El alquiler es de unos 600 yuanes al mes. Aunque el precio era relativamente bajo, el Sr. Li finalmente decidió alquilarlo por un tiempo. "Se pagó la tarifa de calefacción durante los dos primeros años de la nueva casa y también se pagó la tarifa mensual de propiedad de casi 200 yuanes. Este es el costo. Además, alquilar una casa tosca no requiere la preparación de electrodomésticos. y muebles, lo que ahorra problemas ". Según el análisis de Zhang Yu, independientemente de si el rendimiento del alquiler de la casa es alto o bajo, debe optar por alquilarla de inmediato y nunca dejar la casa vacía. El vacío es una pérdida. Además, no elijas una casa de lujo a la hora de alquilar, ya que no es proporcional al precio del alquiler, especialmente cuando el mercado está débil. Los permutas de viviendas no se ven afectados por la debilidad del mercado. Desde el 65 de junio de 438 hasta octubre de este año, la demanda de mejoras se ha ido convirtiendo paulatinamente en un protagonista activo del mercado, especialmente del de la vivienda de segunda mano. Desde la perspectiva de la industria, el patrón tridimensional de "seguridad de gama baja, mercado de gama media y control de gama alta" se está acelerando. Sin embargo, muchas personas que se están preparando para cambiar de casa están en estado de espera y no se atreven a hacer ningún movimiento. Los expertos de la industria creen que aquellos compradores de viviendas que necesitan cambiarlas no necesitan considerar demasiado los factores fuera de temporada. En términos generales, la demanda de ocupación independiente no se verá afectada por la situación general del mercado, como el matrimonio, la mejora de las condiciones de la vivienda, etc. En el mismo lugar, si los productos residenciales están rezagados y hay un plan para reemplazar la casa, vender la casa y convertirla en capital significa más oportunidades si las expectativas del mercado no cambian mucho. La ley se aplica principalmente a viviendas ocupadas por sus propietarios no especulativas. "No importa si el mercado inmobiliario es un mercado de compradores o un mercado de vendedores, para los compradores que necesitan cambiar sus casas, implica un cambio en su estado de compra y venta. Por lo tanto, el impacto general no será particularmente grande en el individuo Si una parte de los beneficios se transfiere al vender la casa, habrá beneficios correspondientes al comprar una casa. Por lo tanto, la brecha psicológica no tiene por qué ser demasiado grande. las necesidades del intercambio de casas. "Aprecie cada oportunidad de transacción de casas de segunda mano. En las transacciones de vivienda, los compradores y vendedores a menudo terminan en un punto muerto por las diferencias de precios. Zhang dijo en una entrevista que en su trabajo real, esta situación representa casi el 30% del número total de transacciones. "Después de que muchas personas planean vender sus casas a un agente, el personal las evaluará basándose en la madurez del área donde están ubicadas sus casas, la oferta regional, el año de la propiedad y el estado de la casa misma, y ​​les dará un precio que es relativamente reconocido en el mercado, pero durante el proceso de transacción real, la mayoría de los propietarios optarán por aumentar el precio, excepto aquellos que están particularmente ansiosos por vender su casa. "Para un comprador, antes de comprar una casa. hará múltiples consultas sobre las propiedades en el área que le interesa y espera comprar la casa a un precio más alto. Puede estar más cerca de sus propias expectativas psicológicas, lo que forma un juego entre compradores y vendedores. "Tomemos como ejemplo una casa en una antigua zona residencial cerca del templo de Guanghai. Cierto vendedor fijó el precio de venta de 39 metros cuadrados en 850.000. Aunque mucha gente vino a discutir el precio, el dueño de la tienda insistió.

No fue hasta 4 meses después de que la casa salió al mercado que el propietario se dio cuenta de que su precio excedía las expectativas del mercado y finalmente hizo ajustes y vendió la casa por 800.000. "Según el análisis de Zhang Yu, el momento de la selección de viviendas de segunda mano debe seguir de cerca las condiciones del mercado. Cuando el mercado no es optimista, los vendedores deben valorar especialmente las oportunidades de transacción, porque en este momento hay más vendedores que compradores y el volumen de transacciones se está reduciendo. Si el precio de venta no es demasiado escandaloso, no lo cuelgue y no lo venda. Si pierde la oportunidad, la pérdida será mayor.

Artículo 209 del Código Civil. Código que entrará en vigor en el año 2021. Artículo 214: El establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos reales sobre bienes inmuebles surtirán efectos después de haber sido registrados conforme a la ley sin inscripción, no surtirán efectos, salvo disposición en contrario de la ley; Artículo 214. Artículo 215 El establecimiento, modificación, transmisión y eliminación de derechos inmobiliarios que deban registrarse conforme a la ley, surtirán efectos desde el momento en que consten en el libro de registro de bienes raíces. establecimiento, salvo disposición legal en contrario o pacto en contrario de las partes. La falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato.