Principales cuestiones jurídicas a la hora de determinar la validez de los contratos de arrendamiento de vivienda
1. Contrato de arrendamiento de vivienda inválido
En general, el arrendador y el arrendatario tienen opiniones diferentes sobre las condiciones, el alquiler, plazo, y se pactarán responsabilidades por incumplimiento de contrato de la vivienda arrendada. , el contrato se considerará jurídicamente eficaz una vez establecido. Sin embargo, de acuerdo con los Principios Generales del Derecho Civil, el Derecho de Contratos, la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos y el "Acerca de la Aplicación" del Tribunal Popular Supremo
(1), la parte contratante no está calificada.
Cuando el arrendador o arrendatario no reúne los requisitos del sujeto para un acto civil válido, es decir, el sujeto está inhabilitado, el contrato de alquiler de casa firmado será inválido. Un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado por una persona natural sin o con capacidad limitada para la conducta civil sin el consentimiento del representante legal, o por una persona jurídica que exceda el alcance de sus derechos.
(2)El contenido es ilegal.
Incluyen principalmente: una parte celebra un contrato mediante fraude o coacción, perjudicando los intereses nacionales, colusión maliciosa, perjudicando los intereses del país, del colectivo o de un tercero; ocultando fines ilegales en formas legales; perjudicar los intereses públicos; violar las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos.
(3) El objeto no está calificado.
El objeto de un contrato de alquiler de casa debe ser una casa que las leyes y reglamentos permitan alquilar. Según las normas pertinentes, las casas no se alquilarán en las siguientes circunstancias: los órganos judiciales y los órganos administrativos han dictaminado, decidido sellar o restringir de otro modo los derechos inmobiliarios de conformidad con la ley, la propiedad está en disputa; ; * * * Hay una casa sin permiso * * * * De acuerdo; no cumple con las normas de seguridad hipotecarias sin el consentimiento del acreedor hipotecario; no cumple con las normas pertinentes de las autoridades de seguridad pública, protección del medio ambiente y salud; casas en nombre del arrendamiento y la asignación de derechos de uso de la tierra están prohibidos por las leyes y reglamentos pertinentes.
2. Circunstancias especiales que intervienen en la determinación de la nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda
(1) No es nulo un contrato de arrendamiento de vivienda firmado por las partes cuando su intención es falsa.
De acuerdo con el segundo punto del artículo 54, párrafo 2, de la Ley de Contratos de mi país, si la expresión de intención de una de las partes es falsa y perjudica los intereses de la otra parte en el contrato, la otra parte tiene la derecho a decidir si presenta una solicitud al tribunal de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad o la institución de arbitraje solicita la revocación, pero no es absolutamente inválida. Esto no tiene nada que ver con el artículo 58 de los Principios Generales del Derecho Civil. ¿Una de las partes celebró el contrato mediante fraude, coacción o aprovechándose del peligro de otros? Un contrato calificado como nulo es inconsistente. Según el principio de que el derecho posterior es superior al derecho anterior y el derecho especial es superior al derecho común, se deben seguir las disposiciones del derecho contractual. En este caso, sólo las partes del contrato pueden decidir si solicitar la revocación ante un tribunal o institución de arbitraje.
(2) Un contrato de arrendamiento de una casa que no incluye ningún certificado de derechos de propiedad no es necesariamente inválido.
Existen dos situaciones: En primer lugar, el arrendador tiene derechos legales de propiedad o disposición. En la vida real, hay muchos casos en los que los propietarios alquilan casas sin títulos de propiedad por diversas razones, pero esto no afecta necesariamente la ejecución del contrato. Las leyes y reglamentos administrativos de nuestro país no contienen disposiciones obligatorias sobre si se debe solicitar un certificado de derechos de propiedad. El sistema de registro y emisión de certificados de bienes raíces es para dar publicidad a los derechos de propiedad. Por lo tanto, el hecho de que el demandante no obtenga un certificado de título de propiedad no afecta su ejercicio de la propiedad de la vivienda. Aunque el artículo 6 de las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana" del Ministerio de la Construcción estipula:? No se podrán alquilar las casas que no hayan obtenido los certificados de propiedad conforme a la ley. ? Sin embargo, después de la promulgación de la Ley de Contratos, la validez o no de un contrato debe basarse en las disposiciones de la ley y no en las reglas. En segundo lugar, alquilar es ilegal. La construcción ilegal es una infracción administrativa y debe ser manejada por el departamento de planificación urbana del gobierno. El artículo 2, punto 4 del "Acta del Simposio Nacional sobre Trabajo de Juicios Civiles del Tribunal Supremo Popular" de mi país4 también sostiene que la identificación de construcciones ilegales no es una disputa civil y debe ser manejada por los departamentos administrativos pertinentes de conformidad con la ley. ? Además, las razones para la formación de tales edificios son complejas y no todas son violaciones físicas. Por lo tanto, este tipo de contrato de alquiler de vivienda debe tratarse de manera diferente y no debe considerarse inválido. Vale la pena señalar que, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad de mi país para proteger la posesión legal, dichos contratos no deben considerarse inválidos.
(3) Un contrato de alquiler de casa que no ha sido presentado y registrado no es un contrato inválido.
El registro de alquiler de vivienda se refiere a los procedimientos de registro que las partes interesadas deben completar ante el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno local una vez firmado el contrato de alquiler de vivienda. El artículo 54 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" revisada de mi país estipula: Al arrendar una casa, el arrendador y el arrendatario firmarán un contrato de arrendamiento por escrito, acordando el plazo del arrendamiento, el propósito del arrendamiento, el precio del arrendamiento, las responsabilidades de reparación y otros términos como así como otros derechos y obligaciones de ambas partes, y registrarse en el departamento de gestión inmobiliaria. ? El artículo 13 de las "Medidas para la Administración del Arrendamiento de Viviendas Urbanas" promulgadas por el Ministerio de la Construcción estipula: El arrendamiento de viviendas debe estar registrado y archivado. Para firmar, modificar o rescindir un contrato de arrendamiento, las partes interesadas deberán registrarse en el departamento de gestión inmobiliaria de la ciudad o gobierno popular del condado donde se encuentra la casa. El artículo 14 estipula: Las partes involucradas en el arrendamiento de una vivienda deberán, dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato de arrendamiento, acudir al departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular municipal o distrital para tramitar los trámites de registro con los documentos especificados en el artículo 15 de estos. Medidas. . Se puede observar que nuestro país implementa un sistema de registro y archivo de alquileres de viviendas. A juzgar por su finalidad, es principalmente evitar la pérdida de ingresos fiscales nacionales, regular el mercado de alquiler de viviendas y darlo a conocer a la sociedad, y proteger los derechos e intereses legítimos de terceros. Sin embargo, la inscripción y presentación del alquiler de la casa no es una condición necesaria para que el contrato surta efectos, sino que es una revisión posterior por parte del organismo administrativo. ¿Y según lo dispuesto en el artículo 9 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre diversas cuestiones relativas a la aplicación del derecho contractual (1)"? Las leyes y los reglamentos administrativos estipulan que los contratos deben registrarse, pero no existe ninguna disposición para que entren en vigor después del registro. ¿Si las partes no cumplen con los trámites de registro, no afecta la validez del contrato? .
Además, las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana" son reglamentarias y la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" es ley administrativa. Este tipo de contrato también es válido desde la perspectiva de los niveles jurídicos de las diferentes relaciones jurídicas y de los diferentes procedimientos aplicables.
3. Consecuencias legales de un contrato de arrendamiento de vivienda inválido
El artículo 61 de los "Principios generales del derecho civil" de mi país estipula: Una vez que se confirma que un acto civil es inválido o revocado, el interesado deberá obtener una indemnización por el hecho. El bien deberá ser restituido a quien sufrió el daño. La parte culpable deberá compensar a la otra parte por los perjuicios sufridos por ella. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. Si ambas partes se confabulan maliciosamente y realizan actos civiles que perjudican los intereses del Estado, de la colectividad o de un tercero, los bienes obtenidos por ambas partes serán recuperados y devueltos al Estado, a la colectividad o al tercero. ? El artículo 58 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula: Después de que el contrato sea inválido o rescindido, los bienes obtenidos como resultado del contrato serán devueltos, si no pueden ser devueltos o no es necesario devolverlos, se realizará una compensación; con descuento. La parte culpable deberá compensar a la otra parte por los perjuicios sufridos por ella. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. ? El artículo 59 estipula: Si las partes se confabulan maliciosamente para perjudicar los intereses del Estado, del colectivo o de un tercero, los bienes obtenidos de ese modo serán propiedad del Estado o se devolverán al colectivo o al tercero. ? Se puede observar que el contrato de alquiler de la casa no es válido. En circunstancias normales, el arrendatario deberá devolver la vivienda y no se pagará el alquiler impagado. El arrendador deberá devolver el alquiler pagado más allá del período real de uso. Si hay alguna pérdida, será compartida por ambas partes según el principio de culpa, y ambas partes no serán responsables por el incumplimiento del contrato. Para mantener la seriedad de la ley, se deben imponer sanciones a ambas partes que maliciosamente se confabulen y realicen actos civiles que perjudiquen los intereses del país, del colectivo o de un tercero.
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