¿Cuáles son las estrategias de financiación ante la nueva situación económica?
Hemos visto algunas vías y métodos de financiación proporcionados por el mercado de capitales de China, que incluyen no solo préstamos bancarios y financiación de acciones, sino también financiación de IPO y MA, así como REIT, que son productos típicos de titulización de activos. El 26 de septiembre, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió las "Medidas de gestión de titulización de activos", que proponían las condiciones básicas para la titulización de activos, como el desarrollo de bienes raíces, especialmente bienes raíces comerciales, bienes raíces industriales, etc. Debería haber oportunidades para titularizar propiedades propias. La titulización de activos es condicional. Más importante aún, debe tener una cierta escala de bienes raíces comerciales, como préstamos no garantizados, que tengan buenos resultados operativos generales. Al mismo tiempo, vemos que sus ingresos por alquiler y los ingresos por crecimiento de la propiedad están relativamente maduros, y es relativamente fácil para dichas empresas utilizarlos para la titulización de activos.
Pronto también habrá REIT para viviendas de alquiler bajo del gobierno, y el precio de la segunda vivienda de alquiler bajo también aumentará. La vivienda de alquiler bajo tiene las condiciones para emitir REIT, lo que creará muy buenas condiciones para que podamos emitir productos de titulización de activos en el futuro. Este es un concepto mixto.
Por ejemplo, el Hotel Tianlang, esta propiedad es propiedad del Grupo Tianlang, pero está alquilada a una empresa de gestión hotelera para su gestión, al igual que el edificio de oficinas. Si la escala de dichos activos es grande, puede cumplir con las condiciones para la emisión de REIT, pero la premisa es que toda la propiedad está integrada y el arrendamiento tiene la capacidad de crecer. No se pueden decir promesas ni garantías. que la casa está pignorada a terceros, por lo que no puede cumplir las condiciones necesarias para la emisión de REIT. Por supuesto, los productos de titulización de activos incluyen no sólo los REIT, sino también productos de titulización de activos financieros, incluidos bienes raíces comerciales, bienes raíces industriales y viviendas de bajo alquiler. Estos REIT se reflejan en los REIT del sector inmobiliario. Estos incluyen el China World Trade Center donde trabajamos en Beijing y tres edificios de oficinas, dos de los cuales están en manos de REIT japoneses. Hemos enviado REIT a Hong Kong, incluidos Wanda, SOHO China y otros desarrolladores inmobiliarios. ¿Por qué hemos adquirido propiedades comerciales y otros promotores inmobiliarios en el pasado? De hecho, se guarda en el bolsillo para sentar las bases para la emisión de REIT.
El segundo método de financiación es un método de financiación con los pies en la tierra, que significa cómo las finanzas de Internet pueden ayudar a los pequeños y medianos desarrolladores. Los pequeños y medianos desarrolladores también están creando sitios web P2P y la tendencia de desarrollo futuro de las finanzas de Internet es irreversible. Actualmente hay más de 1.200 sitios web P2P en el país, pero cada mes aparecen entre 20 y 30 sitios web nuevos, y entre 20 y 30 sitios web también desaparecen o quiebran. El mes pasado, 28 empresas huyeron, lo que supone un riesgo enorme. Pero para las empresas inmobiliarias y empresas relacionadas, ¿cómo aprovechar la tendencia de desarrollo de las finanzas por Internet y realmente hacer un buen uso de una plataforma como las finanzas por Internet? ¿Qué problemas resuelven las finanzas por Internet? Su objetivo es permitir que las pequeñas y medianas empresas, o los pequeños inversores, obtengan sus propios intereses a través de dicha plataforma. Por ejemplo, aquí todos somos personas con un alto patrimonio neto. No invertirá en productos P2P solo porque sus productos están en bancos, comprará productos fiduciarios bancarios o tendrá sus propios métodos. Pero para los trabajadores inmigrantes, él no los tiene. un camino. Ahorrar un poco de dinero cada mes tiene rendimientos muy bajos. Si existe una plataforma P2P, puedo obtener una tasa de interés anualizada de 10 en casi tres meses, lo cual es muy popular entre todos. La gente que me rodea y la gente común obtendrán más beneficios con la ayuda de las plataformas P2P, al menos mucho más que los bancos. Por supuesto, los riesgos también son muy altos. La gente no sabe qué P2P es bueno, por lo que existe un problema de elección.
Ahora el P2P sigue apareciendo y desapareciendo, lo que hace que los trabajadores migrantes tengan miedo de invertir su dinero en el P2P, que satisface las necesidades de inversión de los pequeños y medianos inversores. El segundo satisface las necesidades de algunas empresas diferentes de la sociedad, incluidos los desarrolladores, como los pequeños y medianos desarrolladores. Tenemos la oportunidad de utilizar este P2P, con pocos inversores y poca cantidad, pero es un concepto de crowdfunding. Para la mayoría de la gente corriente, todavía pueden pasarse al P2P y al crowdfunding.
Como empresa promotora inmobiliaria, ¿cómo debemos utilizar estos fondos? Si no funciona bien, se convertirá en una recaudación de fondos ilegal. El concepto de P2P es la transferencia de reclamaciones. La llamada transferencia de derechos de acreedor significa que si hay parte de los derechos de acreedor en su proyecto, o tiene 10 millones, se puede dividir en 6.543.800. Actualmente, con el desarrollo de plataformas P2P en el futuro, tienes 65.438 millones, que se pueden dividir en 654,38 millones y 10 millones. Para mejorar el control del riesgo de la transferencia de derechos de los acreedores, es necesario tener en cuenta que usted no está pidiendo dinero prestado al banco y que el banco puede incluirlo en la lista negra. Si el dinero P2P no se devuelve, tendrá un impacto social. Si se quiere saber si este proyecto es realmente capaz de utilizar P2P, hay que controlar los riesgos.
El tercero es devolver el dinero a tiempo, por lo que debes explicar claramente a los inversores dónde ha ido a parar el dinero para garantizar la transparencia en el uso de los fondos. Entonces, a veces tenemos que explicarle de antemano los riesgos al hermano trabajador migrante, en qué parte del proyecto inmobiliario de 10 millones está invirtiendo, cuáles son los riesgos y beneficios de este proyecto, si sus fondos son prioritarios o rezagados, es decir. , el uso de su proyecto debe ser transparente. Decimos que la plataforma P2P en sí no es imposible.
Aquí todo el mundo está discutiendo un problema. Primero déjame preguntarte si puedes prestarle especial atención. Nosotros mismos creamos un sitio web P2P y yo utilicé los fondos que recaudé. Por supuesto que puedo construirlo yo mismo, o alguien puede invertir, pero hay que saber dónde están los riesgos y dónde está su independencia. Si no tuviera independencia, construiría una plataforma P2P para financiar mis propios proyectos, que podrían ser más riesgosos. Las plataformas P2P nunca pueden establecer fondos comunes. Las cuentas de fondos no pueden ser cuentas en plataformas P2P. Una vez que haya creado un fondo de capital y no pueda permitirse el lujo de devolverlo, la Comisión Reguladora Bancaria de China resolverá su problema en el siguiente paso. Una vez que tengamos una comprensión integral de las finanzas por Internet, podremos lograr algunos avances nuevos en estos aspectos. Este es también uno de los temas a los que un número considerable de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden prestar atención.
Para las empresas inmobiliarias, la combinación de financiación por Internet y financiación de base es a menudo un medio que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias pueden utilizar. Además de las finanzas por Internet, ¿qué más puedo seguir utilizando? Es el modelo de fondo y método de inversión de capital. 2011 es el primer año de fondos de inversión de capital inmobiliario, que han aumentado hasta 450 mil millones en los últimos años. La ventaja de los fondos de inversión en acciones es que son más flexibles. Los fondos que incluyen la adquisición de terrenos se pueden utilizar a través de fondos de inversión en acciones. Sin embargo, existe una restricción para los fondos de inversión de capital, es decir, una sociedad en comandita sólo puede tener un máximo de 50 personas y 50 inversores. No puedes hacer más de 50. Este es el límite. Si se quiere recaudar 100 millones, 50 personas deben invertir al menos 2 millones. Este es un requisito. Por supuesto, también puede depositar la confianza en una sociedad limitada o en una sociedad limitada, que puede ofrecer mejores condiciones.
Los fondos de inversión inmobiliarios tienen una estructura diferente a la de las sociedades anónimas de promotores inmobiliarios. Por un lado vemos que tiene administradores, y por otro lado están los LP, llamados socios comanditarios. Como inversores de LP, podemos invertir dinero en sociedades en comandita. Una sociedad en comandita de 100 millones o 200 millones puede invertir directamente en proyectos de promotores inmobiliarios. ¿Cuál es su estructura? La sociedad limitada tiene 300 millones de yuanes y 10 millones pueden invertirse como capital social en la empresa del proyecto. Luego, un año después, el promotor inmobiliario me prometió recomprar 20. Entonces, para el fondo, el rendimiento es 20, y todavía quedan 200 millones, que pueden ingresarse en la empresa invertida en forma de deuda y, según el acuerdo, no puede ser superior a 4 veces la tasa de interés bancaria en el país. mismo periodo. Por supuesto, las empresas del grupo inmobiliario pueden ofrecer garantías, y eso también está bien.
La aplicación de los fondos de inversión de capital es mucho más flexible que la de los fideicomisos, y requiere al menos veinte o treinta años. Sus requisitos serán supervisados por la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Comisión Reguladora de Valores de China, y la gestión de los productos de inversión en acciones es relativamente laxa.
Ahora registrada en la Comisión Reguladora de Valores de China, la inversión de capital es más flexible en todos los aspectos del desarrollo inmobiliario, ya sean proyectos de adquisición de terrenos o proyectos inmobiliarios propios, porque el desarrollo de bienes raíces comerciales ahora brinda a todos más oportunidades. A veces me involucro más para evadir impuestos.
Después de que los fondos de inversión de capital se transfieren a la empresa, en realidad se reduce la relación activo-pasivo, por lo que debería haber más oportunidades para que podamos desarrollarnos a partir de estos aspectos. De hecho, creo que los fondos de inversión en acciones deberían ser un muy buen camino para el desarrollo de las empresas inmobiliarias en China. Estamos hablando de caminos diferentes.
Muchos fondos extranjeros en China, incluidos los extranjeros, han utilizado el concepto de fondos adicionales a gran escala. Si se divide en tres más uno, a menudo no se trata de un fondo adicional sino de un fondo de inversión en acciones. Como se necesitan tres o cuatro años para desarrollar un proyecto, me convertí en uno de los principales accionistas del proyecto de desarrollo a través del Fondo Three Plus One. Nosotros invertimos 80, el promotor invierte 20 y trabajamos juntos en un proyecto. Invertiste 100 millones, luego mis 3 mil millones representaron 75 y tú representaste 25. Aunque usted representa 25, le prometo que 75 de los 15 se pueden devolver como ganancia. Aunque tienes una inversión de 25, la ganancia que repartes es de 40, lo que también es muy rentable.
Vemos fondos de inversión en renta variable. En el futuro proceso de desarrollo, creo que China debería tener muchos vínculos. Recientemente invertí en un proyecto muy grande en Sydney, la construcción del tercer Centro de China en el CBD. Cuando estaba negociando con las propiedades existentes en China Center, descubrí que 6 edificios tenían más de 20 o 30 años, y 4 de los edificios que se iban a demoler estaban en manos de fondos, incluidos algunos edificios de oficinas en Nueva York y Londres.
En el distrito financiero central de Beijing, si uno quiere encontrar un edificio de oficinas o un fondo quiere comprarlo, es difícil encontrarlo. Xi'an también tiene esa oportunidad. ¿Se puede emitir un fondo de 10 mil millones para albergar edificios de oficinas? Es posible que el desarrollador no esté seguro acerca del edificio de oficinas, pero es posible que quiera venderlo. Las ventas pueden ascender a 1.500 millones y el fondo puede comprarlos. ¿Pueden ser 1.200 millones? Puedo pedirle a una agencia profesional que lo gestione. El nivel de toda la propiedad ha mejorado y el valor general de la propiedad también ha aumentado. Por lo tanto, los inmuebles comerciales eficaces, como apartamentos y edificios de oficinas, en todo el mercado inmobiliario deberían representar enormes oportunidades de negocio en el futuro.
En este sentido, deberíamos tener varias oportunidades. Además de los bancos, también deberían participar nuestras instituciones de valores. Las empresas de activos también tienen algunos planes de gestión de activos, incluidos modelos de gestión de fondos de inversión de capital. Ahora la escala es cada vez mayor. Puede hacer mejores arreglos basándose en los recursos con los que está familiarizado. Hemos visto bastantes empresas inmobiliarias que también han realizado cambios estratégicos. ¿Cómo podemos tener más oportunidades para asegurarnos de que no se trate sólo de desarrollo? Y hay algunas cosas que los fondos de inversión inmobiliaria pueden hacer. ¿Se pueden diversificar los fondos de PE? También estaré involucrado en algunas cosas. El Sr. Sun mencionó que la diversificación corporativa es el potencial para el desarrollo futuro. Puede que la diversificación no sea algo que yo mismo haga. Invierto en operaciones y la inversión también es uno de los modelos diversificados. Sólo elijo a los mejores de la industria, pero no dirijo el negocio. Como inversores, a veces experimentamos la flexibilidad de invertir. El año pasado invertimos en muchos proyectos inmobiliarios, pero este año invertimos mucho menos.
Al mismo tiempo, existe un modelo particularmente bueno del que todos deberían aprender, que es el modelo PPP. Se trata de un nuevo modelo lanzado recientemente por el Ministerio de Finanzas. El concepto de este modelo es la plataforma de financiación financiera para cada provincia y ciudad. Ahora el Documento No. 43 ha detenido la emisión de bonos, incluso en Xi'an. Xi'an Construction Group fue alguna vez el principal organismo que emitía bonos por su cuenta. Ahora, ¿qué podemos hacer? Necesitamos utilizar el modelo libre P2P, como los proyectos de inversión en Yuncheng, el ferrocarril de Yuncheng Datong a Xi'an y los 2.500 acres de terreno frente a la plaza de la estación. Originalmente el gobierno quería hacer algo, pero ahora no ha hecho nada. ¿Quién lo hizo? Cuando los desarrolladores lo hacemos, tenemos algunas oportunidades. En el proceso de los desarrolladores, vemos un mayor uso del modelo P2P. Los problemas del gobierno surgen de diferentes fuentes de financiación. Nosotros representamos el 60% de este proyecto y los desarrolladores locales representan el 40%. También utilizamos el modelo de fondo. Este modo también es muy bueno. Ahora son 1.200 acres de tierra. También hay un modelo de desarrollo territorial a nivel chino detrás de esto. Todos tienen la oportunidad de visitar este terreno en Yuncheng. Es el precio más bajo en este momento. Para las primeras 10 personas que asistan a la reunión hoy, pueden ofrecerle al profesor Ding el precio más bajo.
El modelo APP no sólo se puede utilizar para la construcción de instalaciones públicas en plazas de trenes de alta velocidad, sino también para el suministro de agua y energía, incluidas viviendas de bajo alquiler. Pero hay que entender que se trata de inversión privada y autooperación, y que las responsabilidades legales y gubernamentales corren a cargo del gobierno. Podrá aprender más sobre esto en el futuro.