¿Cómo elegir un apartamento de inversión? Los expertos recomiendan comprender cuatro elementos.
Aunque el gorrión es pequeño, tiene todo lo esencial. El apartamento se puede describir como una "colección" de residencias y edificios de oficinas. También tiene un umbral de inversión bajo de "área pequeña, precio total bajo". ". Frente al floreciente mercado de inversión en apartamentos de Guiyang, ¿cómo pueden los inversores minimizar los riesgos de la inversión en apartamentos? El periodista consideró que debido a la naturaleza comercial del apartamento, es muy importante comprender los atributos del proyecto y de la propiedad en sí.
Factor de inversión 1: selección del sitio
Para los bienes raíces comerciales, existe una regla de oro para la inversión: ubicación, ubicación, ubicación. Debido a que las casas pequeñas tienen mayores atributos de inversión que las residencias puras, la ubicación también determina si las casas pequeñas tienen valor de inversión y potencial de desarrollo sostenible.
A juzgar por los proyectos de apartamentos en venta actuales en Guiyang, las características de ubicación se dividen principalmente en dos categorías: una está ubicada en el centro de la ciudad o en áreas con actividades comerciales extremadamente prósperas, como Bailing Fashion World. en la Fuente; hay una gran cantidad de propiedades de apartamentos en comunidades complejas emergentes, como Huaguoyuan, Future Ark, etc. Cerca de estos apartamentos hay fuertes grupos de oficinas que proporcionan a los apartamentos recursos fiables para los clientes.
A la hora de elegir la ubicación de un apartamento para invertir, también se debe prestar atención a las perspectivas de planificación de la zona. A juzgar por los precios actuales de los apartamentos en venta en Guiyang, el precio de los apartamentos ubicados en el principal distrito comercial de la ciudad generalmente alcanza alrededor de 15.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de los apartamentos en algunas áreas de planificación urbana emergentes oscila entre 4.500 y 6.500 yuanes por metro cuadrado. Metro cuadrado Hay una diferencia enorme. Los conocedores de la industria analizan que algunos productos de apartamentos ubicados en futuros distritos comerciales tienen precios relativamente bajos debido a que el transporte y las industrias de apoyo son inmaduros. Al comprar este tipo de propiedad "potencial", primero hay que estudiar la planificación regional del apartamento, como las instalaciones industriales, las perspectivas de transporte, si hay suficiente apoyo de la comunidad de alquiler, etc.
Vale la pena recordar a los inversores que el mercado actual de alquiler de apartamentos en el centro de la ciudad es optimista, pero debido a que el precio unitario se ha elevado a un nivel alto, una parte considerable del espacio de apreciación futura se ha sobregirado hasta cierto punto. extensión; áreas emergentes Aunque el precio de los apartamentos no es alto, pueden experimentar un largo período de "alquiler cálido" en la etapa inicial y el riesgo de desocupación es mayor. En realidad, los inversores deberían considerar la posibilidad de planificar el retorno de la inversión.
Factor de inversión 2: elegir “vecinos”
Durante la entrevista, la Sra. Liu, que anteriormente participó en la inversión de apartamentos en Guiyang, habló a los periodistas sobre su experiencia en inversiones.
Hace unos años, la Sra. Liu compró dos apartamentos de 50 metros cuadrados en el distrito central y planeó abrir un salón de belleza después de conectarlos. Al cerrar la casa, la Sra. Liu descubrió que todas las propiedades en el mismo piso, excepto las dos que compró, habían sido compradas por otros dos inversores y convertidas en apartamentos de alquiler a corto plazo. Al principio, la Sra. Liu pensó que "es más fácil disfrutar de la sombra de un gran árbol, con menos inversores minoristas, la gestión del suelo sería más cómoda en el futuro". Inesperadamente, poco después de que la casa fuera adquirida, los inversores vecinos cortaron el acceso para facilitar la gestión. Como resultado, el salón de belleza de la Sra. Liu fue "forzado" a arrinconarse y su negocio se vio muy afectado. Se quejó muchas veces ante la administración de la propiedad sin éxito.
En respuesta a este fenómeno, muchos expertos de la industria dijeron que los inversores minoristas a menudo carecen de la iniciativa para invertir en propiedades adyacentes a grandes grupos de clientes. Por lo tanto, los pequeños y medianos inversores deberían tener especial cuidado con los apartamentos que parecen. tener umbrales de inversión bajos. Lo mejor para los inversores minoristas es evitar estar al lado de grandes clientes y elegir propiedades que estén rodeadas de pequeñas empresas similares, como oficinistas de Sohu, empresas emprendedoras, clubes de belleza y ocio, etc. , que es más propicio para acumular popularidad y formar un efecto impulsor complementario de la propiedad.
Al mismo tiempo, las entrevistas con periodistas también revelaron que algunos grupos de consumidores que compran apartamentos también consideran tanto la autoocupación como la inversión. ¿Es realista comprar un piso, vivir en él unos años, mejorarlo y luego alquilarlo? Según algunos asesores inmobiliarios, la mayoría de la gente elige apartamentos individuales. Si el apartamento en el que invierte está rodeado de edificios de oficinas o grandes grupos comerciales, a menudo se puede reducir el riesgo de que dichos apartamentos queden desocupados. Sin embargo, estos grupos rentistas suelen tener mayores necesidades de instalaciones de apoyo a la propiedad. Un cierto nivel de decoración y muebles y electrodomésticos completos son los requisitos previos para garantizar el precio del alquiler.
Factor de inversión tres: fíjate en el software y el hardware.
Basándonos en la situación real de algunos proyectos de apartamentos que se han puesto en uso en la ciudad de Guiyang, existen deficiencias comunes, como bajos niveles de administración de la propiedad, espacios de estacionamiento insuficientes y malas condiciones de soporte del hardware, como los ascensores. Estos "puntos débiles" en el entorno de software y hardware han reducido considerablemente el espacio de apreciación de las propiedades de apartamentos.
Se entiende que el "nivel de precios" y el "margen de apreciación" son a menudo las dos direcciones principales que más preocupan a los inversores de apartamentos en Guiyang en la actualidad, pero el equipo de administración de propiedades del apartamento en la etapa posterior Los inversores suelen ignorarlo.
Los inversores profesionales sugieren que, dado que la compra de productos de apartamentos es un tipo de inversión a largo plazo en la inversión inmobiliaria, la fortaleza del promotor y el nivel de gestión de la empresa de servicios inmobiliarios también serán la clave para determinar la rentabilidad del alquiler. . En la actualidad, los productos del mercado de apartamentos de Guiyang se dividen principalmente en apartamentos residenciales y apartamentos de oficinas. La calidad de un apartamento es muy importante tanto para los clientes inversores como para los clientes autónomos. Abarca una amplia gama de contenidos: las condiciones del tráfico vertical interno, el diseño del vestíbulo de entrada, la proporción de plazas de aparcamiento, la configuración del sistema de inteligencia de información e incluso la fachada del apartamento. apartamento se han vuelto importantes para medir el valor del apartamento. Unas instalaciones completas de hardware de alto nivel pueden sumar muchos puntos al posterior alquiler de la propiedad.
Cuarto factor de inversión: considerar los costes.
A juzgar por los proyectos de inversión de apartamentos actualmente a la venta en Guiyang, muchos han logrado un alto retorno de la inversión del 12-15%, lo que se ha convertido en el método de promoción más atractivo para los inversores. ¿Es realmente tan alto el retorno real de la inversión? A través de entrevistas, los periodistas descubrieron que al considerar el rendimiento de las inversiones, no se pueden ignorar algunos costos ocultos de la inversión en apartamentos.
A juzgar por algunos proyectos inmobiliarios integrales que tienen casas y apartamentos en venta, la diferencia de precio entre apartamentos y casas a menudo no es grande, pero muchos inversores no saben que la vida útil del suelo al comprar un apartamento y comprar una casa es muy diferente. Se entiende que la vida útil actual de los suelos residenciales es de 70 años, mientras que la vida útil de los apartamentos en el mercado es generalmente de sólo 40 años.
Los productos de apartamentos que se venden actualmente en el mercado de Guiyang se dividen principalmente en tres áreas: más de 30 metros cuadrados, unos 50 metros cuadrados y unos 70 metros cuadrados. En cuanto a las instalaciones habitacionales, los apartamentos no tienen conexiones de gasoductos como las casas, y los precios del agua y la electricidad también se cotizan de acuerdo con las tarifas comerciales de agua y electricidad. A juzgar por estas condiciones, los apartamentos no son en realidad la primera opción para alquilar una casa. La mayoría de los inquilinos son trabajadores administrativos solteros, por lo que es especialmente importante elegir un producto de apartamento con una superficie adecuada. En términos relativos, la gama de alquiler de productos de apartamentos pequeños es más amplia, pero dado que la tasa de alquiler compartido de productos de apartamentos es de aproximadamente el 30% y se deben tener en cuenta varias funciones, los productos de apartamentos de unos 50 metros cuadrados son la primera opción para las personas comunes. pequeños y medianos inversores.
En general, los productos de apartamentos son un modelo de gestión financiera relativamente conservador en la inversión inmobiliaria. Debido a que el umbral de inversión es bajo, el retorno de la inversión es relativamente limitado. Desde una perspectiva de inversión, el arbitraje a corto plazo no es factible y es adecuado para tenencias a largo plazo, basándose en ingresos por alquileres a largo plazo. Para las empresas emprendedoras que no pueden permitirse un edificio de oficinas, los productos de apartamentos también son una buena alternativa.
(La respuesta anterior se publicó el 10 de septiembre de 2015. Consulte la política de compra de vivienda actual).
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