¿Qué significa una burbuja inmobiliaria?
Las consecuencias de una burbuja sobreinflada son una inversión de las expectativas, altas tasas de desocupación y un colapso de los precios, es decir, el estallido de una burbuja, que es inherentemente insostenible.
1. Introducción CHARLESPKINDLEBERGER escribió en la entrada "Burbuja" escrita para el "Diccionario de Economía New Palgrave": "Una burbuja se puede definir vagamente como: un activo o una serie de activos El precio aumenta bruscamente en un proceso continuo, en el que el aumento inicial del precio genera expectativas de que los precios aumentarán aún más, atrayendo a nuevos compradores, normalmente especuladores que se benefician del activo.
A medida que los precios suben, a menudo se produce una reversión y un colapso de los precios. , que a menudo conduce a una crisis financiera.
"Una burbuja se refiere a un aumento repentino en el precio de un activo durante un período sostenido de negociación. Desviación grave del valor. La economía en ese momento estaba llena de burbujas monetarias que no reflejaban la riqueza material.
Cuando los precios de los activos suben a un nivel insoportable, inevitablemente caerán en picado, como si estallara una burbuja, y la economía comenzaría a pasar de la prosperidad a la recesión. Esta es la llamada "economía de burbuja".
Sus dos características son: un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda de productos básicos, con una demanda muy superior a la oferta y la demanda y una atmósfera comercial especulativa muy fuerte;
La burbuja inmobiliaria es un tipo de burbuja y tiene su base en el sector inmobiliario. Se refiere a la grave desviación entre el precio y el valor inmobiliario causada por la especulación inmobiliaria, y el precio de mercado está divorciado del apoyo de los usuarios reales.
La primera burbuja inmobiliaria que se puede verificar es la burbuja inmobiliaria de Florida que se produjo entre 1923 y 1926. Este frenesí de especulación inmobiliaria desencadenó el colapso del mercado de valores de Wall Street, condujo a la crisis económica global liderada por Estados Unidos en la década de 1930 y, finalmente, condujo al estallido de la Segunda Guerra Mundial.
La burbuja de precios de la tierra que comenzó a acumularse en los años 1970 y estalló a principios de los años 1990 es la burbuja inmobiliaria más duradera de la historia. Desde el estallido de la burbuja de los precios de la tierra en 1991 hasta el presente, la economía nunca ha salido de la sombra de la depresión, e incluso ha sido comparada con otra "derrota" después de la Segunda Guerra Mundial.
2. Características de 1. La burbuja inmobiliaria es una forma de fluctuación del precio de la propiedad inmobiliaria; 2. La burbuja inmobiliaria se refiere a la fluctuación del precio de la propiedad inmobiliaria, con una gran amplitud; 3. La fluctuación del precio de la propiedad inmobiliaria no es continua y no tiene un ciclo ni una frecuencia estables; La burbuja inmobiliaria es principalmente especulación. Está provocada por el fuerte aumento de la oferta monetaria a corto plazo en el sistema económico inmobiliario.
Sus dos características son: un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda de productos básicos, con una demanda muy superior a la oferta y una atmósfera comercial especulativa muy fuerte;
La burbuja inmobiliaria es un tipo de burbuja y tiene su base en el sector inmobiliario. Se refiere a la grave desviación entre los precios inmobiliarios y el valor de uso causada por la especulación inmobiliaria, y el precio de mercado está divorciado del apoyo de los usuarios reales.
En tercer lugar, la sentencia es 1. Comportamiento de los precios de la vivienda: los precios de venta son anormalmente altos, los precios generales están aumentando, los alquileres reales están cayendo (1) y los precios son demasiado altos.
La relación precio-ingresos de la vivienda es un indicador básico de los precios inmobiliarios.
La relación precio-ingreso de la vivienda excesivamente alta significa que los precios inmobiliarios no están en contacto con la base de la demanda.
La relación precio-ingresos de la vivienda adecuada en el mundo es generalmente de entre 1:2-6. En 2004, el precio medio nacional de las viviendas comerciales alcanzó los 2.770 yuanes por metro cuadrado, y la relación precio-ingreso media nacional se aproximaba a 1:8. Muchas ciudades están por encima de 1 en lugar de por encima de 10.
Según una encuesta realizada en 50 ciudades de China en junio de 2003 y octubre de 2004, más del 66% de los encuestados pensaba que era muy alta, y más del 58% pensaba que era muy alta.
(2) Los precios suben rápidamente.
El fuerte y continuo aumento de los precios inmobiliarios es una manifestación importante de la burbuja inmobiliaria.
El crecimiento razonable de los precios no debería ser superior al crecimiento de la renta disponible, de lo contrario este crecimiento no será sostenible en el largo plazo.
Responsables del Ministerio de la Construcción creen que el eje básico de crecimiento anual de los precios de la vivienda debería ser del 3%.
Desde 2003, los precios inmobiliarios en China han aumentado rápidamente. De junio a septiembre de 2004, los precios de venta de viviendas aumentaron un 13,4 por ciento interanual, superando la tasa de crecimiento del 8,7 por ciento de la renta disponible per cápita (ajustada por el índice IPC).
(3) Los precios han subido en todos los ámbitos.
El aumento general de los precios inmobiliarios es una manifestación importante de la burbuja inmobiliaria.
Desde junio de 2004 hasta septiembre de 2004, los precios de venta de bienes raíces en todo el país aumentaron, y la tasa de crecimiento de los precios de venta en algunas áreas alcanzó alrededor del 20%.
Por regiones, hay 6 regiones en todo el país donde los precios han aumentado más del 20%.
En diferentes ciudades, los precios de la vivienda en Hangzhou han aumentado de 3.000 yuanes por metro cuadrado en 2000 a más de 5.500 yuanes ahora; en Fuzhou, los precios de la vivienda han aumentado de 2.000 yuanes por metro cuadrado a 6.500 yuanes por metro cuadrado; metro cuadrado en los últimos tres años.
De junio a septiembre de 2004, los precios de venta de varios tipos de bienes raíces en todo el país aumentaron rápidamente, con el mayor aumento en los precios de las transacciones residenciales privadas, con un índice que alcanzó 115,2.
(4) El alquiler real disminuye.
El mercado inmobiliario en su conjunto se puede dividir en mercado de compraventa de inmuebles y mercado de alquiler. En términos generales, el mercado de alquiler refleja fielmente la demanda real de los consumidores. Cuando hay demanda especulativa en el mercado de venta de bienes raíces, cuando la demanda especulativa en el mercado de venta es fuerte, la demanda en el mercado de alquiler se desplaza hacia el mercado de venta mientras que la oferta aumenta significativamente, lo que hará que el precio de alquiler de la propiedad inmobiliaria caiga.
El aumento de los precios de alquiler de inmuebles es menor que el aumento de precios, lo que significa que hay una burbuja en el mercado de ventas, y la caída absoluta de los precios de alquiler de inmuebles significa que la burbuja del mercado de ventas es grave.
La tasa de crecimiento de los precios de alquiler de viviendas de junio a septiembre de 2004 fue del 2,1%, muy por debajo del aumento del 5% en los precios al consumidor urbano, lo que indica que los precios reales de alquiler de las casas estaban disminuyendo rápidamente.
(5) Los inversores son muy optimistas sobre la situación.
El optimismo de los inversores es la base psicológica del crecimiento de las burbujas de precios y demanda de bienes raíces, y los cambios en el optimismo también son una condición necesaria y suficiente para que la burbuja explote.
Hasta ahora, los promotores chinos se muestran casi totalmente optimistas sobre la situación del mercado inmobiliario y se oponen a las burbujas inmobiliarias.
Al menos antes de la subida de los tipos de interés, muchos inversores entusiastas se mostraban muy optimistas sobre la situación inmobiliaria, y los inversores en algunas ciudades estaban casi locos.
Pero los outsiders racionales adoptan una actitud completamente opuesta o pesimista.
A principios de noviembre de 2004, una encuesta realizada por AIA Consultants mostraba que el 74,9% de los encuestados creía que había una burbuja y el 7,2% creía que no la había.
2. Comportamiento de la demanda: las ventas de viviendas aumentaron significativamente, los préstamos hipotecarios aumentaron significativamente y los fondos nacionales y extranjeros ingresaron en grandes cantidades. (6) Crecimiento anormal de las ventas de viviendas.
La tasa de crecimiento de las ventas de viviendas debería ser ligeramente superior a la tasa de crecimiento del total de bienes de consumo social. Crecer demasiado rápido significa que hay una necesidad de inversión más allá de la demanda real.
En 2003 y en junio-septiembre de 2004, la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas fue mucho mayor que la tasa de crecimiento del total de bienes de consumo social, alcanzando el 27,2%-39,7%, que fue 18,1-28,2% mayor que el crecimiento tasa del total de bienes de consumo social en puntos porcentuales.
En el período de sobrecalentamiento de 1992-1993, la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas alcanzó el 42%-56%, que fue entre 25% y 27,5 puntos porcentuales más alta que la tasa de crecimiento del total de bienes de consumo social.
Esto demuestra que existe una gran cantidad de demanda especulativa en el mercado de venta de inmuebles.
(7) Crecimiento del crédito hipotecario.
La demanda real de bienes raíces depende del crecimiento de los ingresos de los hogares, y la expansión de la demanda especulativa de bienes raíces depende principalmente del crecimiento de los préstamos hipotecarios para vivienda.
Por lo tanto, la relación entre el crecimiento de los préstamos hipotecarios para vivienda y el crecimiento de la renta disponible de los hogares refleja el grado de desarrollo de la burbuja inmobiliaria desde la perspectiva de la demanda. Cuanto mayor sea el valor del índice, mayor será el grado de especulación.
En los últimos años, los préstamos personales para vivienda han crecido rápidamente. El saldo de préstamos personales para vivienda aumentó un 265.438+08,6%, 65.438+048,72%, 65,77%, 47.765, 438+0% y 42,46% respectivamente en comparación con 2003. El saldo de los préstamos hipotecarios para viviendas en mi país ha alcanzado 654,38+0,2 billones de yuanes, más de 50 veces el de 654,38+0,997, lo que es superior al crecimiento de la renta disponible de los hogares en el mismo período.
Debido a la baja base de préstamos hipotecarios para vivienda, no podemos simplemente concluir que el mercado es una burbuja basándonos en el crecimiento continuo de este índice, pero este crecimiento es realmente extraordinario.
(8) Los ahorros de los residentes disminuyeron rápidamente.
La continua disminución en el crecimiento de los depósitos puede significar que los residentes comiencen a retirar dinero de los bancos para consumo o inversión en productos de valor agregado.
En febrero de 2003, los ahorros de los residentes representaban el 53% del total de los depósitos, cifra que cayó al 49% en septiembre de 2004.
Desde 2004, los depósitos de ahorro han disminuido año tras año durante siete meses consecutivos. De junio a agosto, los depósitos de ahorro aumentaron en 1.086,3 millones de yuanes, una disminución de 140.600 millones de yuanes interanual.
(9) Entradas internacionales de dinero caliente.
Una gran cantidad de dinero caliente internacional fluye e invierte en bienes raíces, lo que impulsará la demanda especulativa.
En la actualidad, una gran cantidad de dinero especulativo internacional ingresa a China de diversas formas encubiertas.
Según cálculos pertinentes, entre las reservas de divisas de mi país de aproximadamente 510 mil millones de dólares estadounidenses, el superávit comercial es de aproximadamente 6543800 mil millones de dólares estadounidenses, la inversión extranjera directa es de aproximadamente 300 mil millones de dólares estadounidenses y el resto 6543800 mil millones de dólares estadounidenses son dinero especulativo, una parte del cual se destina al mercado inmobiliario.
Algunos informes de encuesta de Beijing Daguan Real Estate Brokerage Company muestran que en 2003, el número de compradores europeos y estadounidenses en Beijing aumentó 4,9 veces, y el número de compradores de Hong Kong, Macao y Taiwán aumentó en 2,5 a 3,5 veces.
Los compradores extranjeros representan casi el 15% del total de las transacciones.
(10) Ha entrado una gran cantidad de dinero especulativo privado.
Los fondos privados invierten mucho en bienes raíces, creando una enorme demanda especulativa y provocando un fuerte aumento de los precios de la vivienda.
Entre 2001 y 2003, los especuladores inmobiliarios privados en Zhejiang y otros lugares, principalmente en Wenzhou, provocaron un gran revuelo en el mercado inmobiliario chino.
Estos compradores colectivos de viviendas primero fueron al área local, luego ingresaron a Zhejiang y Shanghai, y luego se apresuraron a viajar por todo el país para comprar viviendas de manera intensiva.
Se estima que el número de compradores de viviendas en Wenzhou será de casi 654,38 millones y el capital inicial para la compra de viviendas será de alrededor de 10 mil millones de yuanes.
Los especuladores inmobiliarios movilizaron varias veces o incluso docenas de fondos locales para ingresar al mercado inmobiliario, estimulando el consumo temprano local y la demanda especulativa, lo que a su vez condujo a la promoción mutua de la demanda y los precios en muchos. ciudades con "especuladores inmobiliarios", los precios de la vivienda se disparan.
(11) Las propiedades de inversión representan una proporción elevada.
La proporción de fondos de inversión para la compra de viviendas en el total de fondos para la compra de viviendas es un indicador importante para juzgar las burbujas inmobiliarias.
El estándar internacional de alerta temprana para este indicador es del 10%.
Según encuestas realizadas por los departamentos pertinentes, la proporción de casas de inversión en varios lugares está creciendo actualmente demasiado rápido.
Por ejemplo, en Shanghai, la demanda residencial extranjera y no local representa hasta el 25% por área, las residencias de inversión representan el 16,6% y los edificios de oficinas representan hasta el 40%. El volumen, la superficie y el saldo de los registros de contratos de compra de propiedades extranjeras en Fuzhou representaron el 42,3%, el 44,9% y el 45,4% del total en el mismo período, respectivamente. Menos del 50% de los propietarios de viviendas comerciales en Hangzhou son locales.
3. Desempeño de la oferta: crecimiento anormal de la oferta, tasa excesiva de desocupación de viviendas (12) y crecimiento anormal de la inversión en desarrollo.
La inversión en desarrollo inmobiliario es el reflejo más directo de la oferta y la demanda inmobiliaria.
El crecimiento extraordinario de la inversión en desarrollo puede significar la formación de demanda especulativa e inflación de precios.
El indicador para medir la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario es la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria/PIB, que generalmente no debe exceder 2 veces.
En 2003, la inversión total en desarrollo inmobiliario en todo el país superó el billón de yuanes, un aumento interanual del 29,2%, el mayor aumento desde 1995. De junio a septiembre de 2004, la inversión en desarrollo inmobiliario aumentó un 28,3 por ciento interanual, tres veces el crecimiento del PIB durante el mismo período.
(13) Los préstamos para el desarrollo crecieron de manera anormal.
El crecimiento de los préstamos de promoción inmobiliaria supera la tasa de crecimiento de todos los préstamos, lo que puede ser un reflejo de la rentabilidad de los fondos bancarios para la demanda especulativa.
De 2000 a 2002, las tasas de crecimiento de los préstamos de promoción inmobiliaria fueron del 11,81%, 32,96% y 27,78% respectivamente. Tras cinco años consecutivos de rápido crecimiento, los préstamos nacionales para el desarrollo inmobiliario alcanzaron 665.735 millones de yuanes en 2003, un aumento interanual de 491.
De 2000 a 2003, los préstamos totales aumentaron un 6%, 65.438+03%, 65.438+07% y 265.438+0% respectivamente.
(14) El área de construcción ha aumentado anormalmente.
La superficie de construcción es la oferta futura de vivienda. El crecimiento de la superficie de construcción requiere que haya un crecimiento equivalente de la demanda en el futuro.
En 2002, 2003 y 2004, la superficie de construcción aumentó un 20,1%, 26% y 23,3% respectivamente. En 2002, 2003 y 2004, la superficie de ventas aumentó un 20,2%, 29,1% y 19,3% respectivamente.
Incluso teniendo en cuenta la demanda especulativa, el crecimiento del área de construcción superó el crecimiento del área de ventas.
(15) La tasa de desocupación es demasiado alta.
La tasa de desocupación de viviendas es una manifestación concentrada de que la oferta inmobiliaria supera la demanda real. La línea de advertencia reconocida internacionalmente es del 10%.
En 2003, la superficie de viviendas desocupadas en todo el país alcanzó 654,38+25 mil millones de metros cuadrados, con una tasa de desocupación del 26%. A finales de septiembre de 2004, aunque cayó un 2,3% interanual, todavía estaba muy por encima de la línea de alerta internacional.
Este descenso puede deberse a un aumento de la demanda especulativa.
Aunque la tasa de desocupación de viviendas es algo diferente de los conceptos internacionales, la alta tasa de desocupación de China refleja problemas estructurales más profundos.
Cuatro. Motivo (1) Escasez de suelo En primer lugar, la naturaleza limitada y la escasez de suelo son la base de la burbuja inmobiliaria.
El sector inmobiliario está estrechamente relacionado con los intereses vitales de las personas, las empresas y las instituciones.
La propiedad de una vivienda es el requisito de bienestar más básico de una sociedad. Las necesidades de las personas en cuanto a las condiciones de vida son infinitas; la mejora de las condiciones de producción y de las oficinas relacionadas con el desarrollo de empresas e instituciones también está relacionada con los bienes raíces. directamente relacionado.
Debido a la escasez de terreno, la gente siempre ha tenido expectativas optimistas sobre el aumento de los precios inmobiliarios.
Cuando el desarrollo económico va en aumento, la inversión del país se centra en la infraestructura y la construcción de viviendas, lo que hace que la oferta de recursos de tierra sea muy limitada, lo que hace que muchas empresas no inmobiliarias e inversores privados aumenten los precios en Para obtener Invertir en bienes raíces para generar ingresos, las transacciones inmobiliarias están muy de moda.
Además, la gente es optimista sobre las perspectivas económicas y luego utiliza sus hipotecas inmobiliarias para obtener préstamos bancarios para especular con bienes raíces, lo que hace que sus precios se disparen.
(2) Expansión de la demanda especulativa En segundo lugar, la expansión de la demanda especulativa es la causa directa de la burbuja inmobiliaria.
La demanda de inmuebles con fines especulativos está relacionada con la escasez de suelo, es decir, la gente compra casas no para vivir en ellas, sino sólo para revenderlas.
Una vez que este comportamiento se convierta en una acción grupal, será difícil controlarlo y se producirá una burbuja inmobiliaria.
(3) Préstamos excesivos y repetidos. Los préstamos excesivos por parte de las instituciones financieras fueron un catalizador directo de la burbuja inmobiliaria.
Desde un punto de vista económico, el precio es la expresión monetaria del valor de las mercancías, y los aumentos y disminuciones anormales de precios están ciertamente estrechamente relacionados con los fondos.
Debido a las características del gran valor, la posibilidad de que se produzca una burbuja inmobiliaria depende de si hay una gran cantidad de fondos en el mercado.
Por tanto, el apoyo financiero es una condición necesaria para la formación de burbujas inmobiliarias.
Sin la cooperación de los bancos y otras instituciones financieras, no habría burbuja inmobiliaria.
Debido a que la propiedad es un bien inmueble y puede ser embargada, conservada y vendida fácilmente, el departamento bancario cree que este tipo de préstamo no es riesgoso. Impulsados por las ganancias, los bancos también están muy dispuestos a emitir préstamos respaldados por bienes raíces a inversores inmobiliarios.
Además, el sector bancario sobreestimará el valor de las garantías, fortaleciendo así la capacidad financiera del prestatario para invertir en bienes raíces, exacerbando aún más el aumento de los precios inmobiliarios y la expansión industrial.
Verbo (abreviatura de verbo) Daño (1) Desequilibrio de la estructura económica y social La existencia de burbuja inmobiliaria hace que invertir en bienes raíces tenga un mayor retorno de la inversión.
Durante este período, una gran cantidad de dinero se concentraba en la industria inmobiliaria y la especulación era rampante.
Durante este período, muchas de las altas ganancias de las grandes empresas provinieron de ingresos no operativos provenientes de la especulación de tierras y acciones, lo que condujo a una gestión laxa y una gestión corporativa laxa y una disminución general de la calidad corporativa.
Durante el período de rápido crecimiento, las empresas amplían la inversión en equipos a través de financiación indirecta centrada en préstamos bancarios.
Después de 1987, bajo la tentación del aumento de los precios de las acciones y de la tierra, todos recurrieron a la financiación mediante acciones y la financiación especulativa de la tierra.
La gran cantidad de capital que fluye hacia la industria inmobiliaria significa que las empresas productivas carecen de fondos suficientes o tienen dificultades para obtener los fondos necesarios para la producción a costos normales.
Por un lado, el aumento de los precios del suelo ha provocado un aumento de los presupuestos de inversión, lo que hace que no sea rentable invertir en zonas urbanas con precios elevados del suelo.
Por ejemplo, para la construcción de carreteras en Tokio, el costo de adquisición del terreno llega al 43,3% del costo total y al 99% de un solo lote.
Esto ha provocado además una reducción relativa de la inversión pública y ha supuesto un cuello de botella para el desarrollo económico, por otro lado, debido al continuo aumento de los precios del suelo urbano, el suelo, como el activo más seguro y con mayor rendimiento; En la mente de la gente, se ha utilizado mucho. Debido a la falta de propiedad de la tierra, una gran cantidad de tierra escasa permanece ociosa o subutilizada, y la tendencia a la especulación de la tierra se vuelve cada vez más prominente.
Al mismo tiempo, debido al aumento de los precios inmobiliarios, la brecha de activos entre los propietarios y no propietarios de bienes inmuebles, y entre el área metropolitana y la región es cada vez mayor, lo que lleva a a nuevas injusticias en la distribución social y graves. Apaga el entusiasmo de los trabajadores y provoca profundos problemas sociales.
(2) La estrecha relación entre la industria inmobiliaria y los bancos durante la crisis financiera está determinada principalmente por las características de gran inversión y alto valor en la industria inmobiliaria.
Según los datos, alrededor del 20% al 30% de los fondos invertidos actualmente por las empresas de desarrollo inmobiliario son préstamos bancarios; las empresas constructoras a menudo tienen que adelantar entre el 30% y el 40% de la inversión total del proyecto, y estos fondos La mayoría son préstamos bancarios.
Además, al menos la mitad de los compradores de vivienda solicitaron préstamos hipotecarios personales.
Si se suman estos conceptos, los proyectos inmobiliarios obtienen hasta el 61% de los fondos de los bancos.
Así que, una vez que estalló la burbuja inmobiliaria, los bancos se convirtieron en los mayores compradores.
Cabe señalar que los bancos son diferentes de las empresas comunes y la seguridad es particularmente importante para ellos.
Generalmente, la quiebra de una empresa productiva sólo se relaciona con ella misma y sus accionistas, y tiene poco impacto en otras entidades.
La quiebra bancaria no es sólo asunto del propio banco, sino que a menudo desencadena una reacción en cadena, exponiendo a otros bancos al riesgo de corridas.
(3) Crisis de producción y consumo El estallido de las burbujas inmobiliarias suele ir acompañado de una depresión económica, los precios de las acciones caen y las operaciones financieras de las empresas caen gradualmente en problemas.
La caída de los precios de las acciones ha hecho imposible que un gran número de bonos corporativos convertibles emitidos por empresas se conviertan en acciones a largo plazo, imponiendo así una enorme carga de pago de la deuda a las empresas; La caída de los precios de la tierra y de las acciones también ha causado enormes pérdidas a las empresas, pérdidas en tasaciones de activos y pérdidas en las ventas de tierras y acciones.
La reducción de los ingresos empresariales ha provocado una inversión insuficiente, lo que no sólo reduce el nivel de inversión en investigación y desarrollo, sino que también reduce la inversión de la empresa en equipos.
La caída de la producción ha provocado el deterioro del entorno laboral y una disminución de la renta real de los residentes.
El cierre de empresas significa un gran número de empleados desempleados. Incluso si no se produce el cierre de empresas, los despidos continuarán debido a la disminución de los ingresos.
Además, la caída de los precios de la tierra también ha devaluado los activos inmobiliarios en poder de los residentes individuales.
Debido a la recesión económica y la caída de los niveles de ingresos personales, los residentes tienen distintos grados de preocupación por el futuro, por lo que reducirán el consumo actual y ampliarán la parte de ahorro de sus ingresos para evitar eventos inesperados.
La reducción del consumo personal ha puesto en problemas al sector industrial que produce bienes de consumo.
(4) Desencadenamiento de crisis políticas y sociales Con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la aparición de la crisis económica, un gran número de fábricas cerraron y el número de desempleados aumentó drásticamente.
Durante la crisis financiera, aumentaron los casos penales.
Tomemos Malasia como ejemplo. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 1997, la tasa de criminalidad ese año aumentó un 38% en comparación con 1996, y la tasa de criminalidad en el primer trimestre de 1998 aumentó un 53% en comparación con 1997. La crisis social se está intensificando gradualmente a medida que la gente está insatisfecha con el empeoramiento de la crisis económica.
El malestar social fue causado por la rebelión de trabajadores y estudiantes contra el gobierno.
Los verbos intransitivos previenen1. Fortalecer el macrocontrol y la gestión del mercado inmobiliario. Los cambios en la situación y las políticas macroeconómicas suelen provocar reacciones en cadena con otros factores, incluidos los impuestos nacionales, el empleo, los ingresos de los residentes, el entorno financiero, los beneficios empresariales, etc.
El seguimiento exhaustivo de la situación macroeconómica por parte del gobierno y la formulación de políticas apropiadas son las principales medidas para prevenir las burbujas inmobiliarias.
El sector inmobiliario tiene la doble naturaleza de activo y de bienes de consumo. Por ello, la inversión en el mercado inmobiliario es muy activa. Cuando es probable que se produzcan burbujas inmobiliarias, es necesario reforzar la gestión del mercado inmobiliario.
En primer lugar, es necesario fortalecer la gestión de inversiones en la construcción inmobiliaria, determinar la escala de inversión según el nivel de ingresos, para que la producción y venta de inmuebles pueda adaptarse básicamente, y allí no habrá retrasos excesivos; en segundo lugar, es necesario fortalecer la supervisión del mercado inmobiliario secundario para evitar la especulación excesiva en el mercado inmobiliario y un fuerte aumento de las burbujas inmobiliarias, por último, ajustar la estructura de desarrollo inmobiliario, enérgicamente; desarrollar bienes raíces residenciales y fortalecer las estadísticas y pronósticos del mercado para hacer de la industria inmobiliaria una industria líder verdaderamente libre de burbujas.
2. Establecer un sistema nacional unificado de alerta temprana y previsión de las operaciones del mercado inmobiliario, y fortalecer y mejorar el sistema de macroseguimiento. Mediante la recopilación, organización y análisis oportunos de la información del mercado inmobiliario nacional, debemos evaluar y predecir las operaciones del mercado, publicar periódicamente informes de análisis del mercado, guiar razonablemente el mercado y servir como consultor para la toma de decisiones macro del gobierno.
En los últimos años, la industria inmobiliaria de China ha seguido creciendo a un ritmo rápido, atrayendo a un gran número de empresas para invertir en bienes raíces.
Por lo tanto, el Estado debe acelerar el establecimiento y la mejora del sistema de macrocontrol para la industria inmobiliaria y llevar a cabo la intervención y regulación necesarias a través del suministro de tierras, impuestos y una mejor gestión de preventa para efectivamente Prevenir las "burbujas" inmobiliarias.
3. Fortalecer la gestión de los recursos territoriales. El gobierno debe controlar el aumento irrazonable de los precios de las viviendas comerciales regulando la oferta de recursos territoriales.
De acuerdo con los requisitos del mercado inmobiliario, mantener una oferta de tierra razonable y la proporción de varios tipos de oferta de tierra, implementar efectivamente el sistema de licitación pública para la transferencia de tierras y controlar los precios excesivos de la tierra en algunos ciudades.
Debemos detener resueltamente el desarrollo ciego y la construcción a gran escala de edificios residenciales de alta gama, y evitar la aparición de nuevos retrasos y burbujas causadas por la evasión del orden.
Debemos castigar severamente diversas violaciones, investigar severamente y abordar la ocupación ilegal de tierras por parte de empresas de desarrollo inmobiliario y evitar la ocupación y el comercio no autorizados de tierras con el fin de obtener beneficios territoriales temporales y a corto plazo. El gobierno debería recuperar inmediatamente cualquier terreno que no se haya urbanizado dentro del plazo estipulado.
Limpiar integralmente el mercado del suelo, tomar medidas decididas contra los cercamientos de tierras de los promotores y la especulación inmobiliaria, y prevenir prácticas y comportamientos poco saludables en el ámbito del arrendamiento de tierras desde la fuente.
4. Fortalecer la supervisión financiera y orientar razonablemente el flujo de fondos. En primer lugar, debemos mejorar aún más el sistema regulatorio financiero, aumentar los medios regulatorios, mejorar las capacidades regulatorias y mejorar los niveles regulatorios, en segundo lugar, debemos fortalecer el control sobre la escala total del crédito para evitar que la cantidad total de crédito social se desvíe excesivamente de los requisitos; de la economía real y provocar una expansión viciosa para impedir la aparición de la modernidad; en tercer lugar, es necesario fortalecer el control de la estructura de inversión y guiar el flujo de fondos hacia la producción y operación y otros sectores económicos reales a través de tasas de interés y políticas industriales; Finalmente, es necesario fortalecer la gestión del capital extranjero y la deuda externa, e introducir la inversión extranjera directa y el endeudamiento en la mayor medida posible de deuda externa a largo plazo.
La mayor parte de los fondos generados por la burbuja inmobiliaria procedieron de los bancos.
Por tanto, es necesario reforzar la supervisión de los bancos y controlar el capital especulativo desde la fuente.