Procesos de negocio, requisitos de aprobación y tratamientos contables para el desarrollo inmobiliario

Afectadas por las características de los productos inmobiliarios y las políticas regulatorias, en comparación con otras empresas, las empresas de desarrollo inmobiliario tienen ciclos de desarrollo largos, grandes inversiones iniciales, sistemas de preventa, características como la cooperación y el desarrollo conjunto también determinan la particularidad de las empresas inmobiliarias en términos de desempeño contable y financiero. Lo siguiente es mi comprensión de los procesos comerciales de desarrollo inmobiliario, los requisitos de aprobación y el procesamiento contable. Bienvenido a leer.

1. Descripción general

La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y se ve muy afectada por las políticas durante su operación. El desarrollo y las ventas de bienes raíces nacionales están sujetos a estrictas restricciones de aprobación regulatorias en las etapas inicial, intermedia y tardía. Por lo tanto, en comparación con otras empresas, las empresas inmobiliarias operan de manera diferente y presentan características diferentes, como largos ciclos de desarrollo de proyectos, grandes inversiones iniciales, sistemas de preventa y desarrollo cooperativo común. Estas características operativas también determinan la particularidad del desempeño contable y financiero de las empresas inmobiliarias. El equipo de investigación de la industria inmobiliaria de China Chengxin lanzó una serie de temas especiales sobre análisis financiero inmobiliario. Al analizar las características operativas, aclara las características financieras y los problemas existentes de las empresas de desarrollo inmobiliario desde el desarrollo hasta las ventas, y proporciona referencia y orientación para las empresas. Análisis crediticio de empresas inmobiliarias.

La pregunta * * * se divide en cuatro partes. La primera parte presenta el proceso general de desarrollo de proyectos inmobiliarios y los métodos contables involucrados. La particularidad del proceso determina las características operativas y financieras de las empresas desarrolladoras de bienes raíces; el Capítulo 2, con base en el proceso de desarrollo, analiza principalmente las características y riesgos de los principales temas en los informes financieros de las empresas inmobiliarias, tales como la composición y composición de inventarios, cuentas anticipadas, etc. La escala es obviamente diferente a la de otras industrias; el Capítulo 3 estudia principalmente un modelo especial derivado del lado financiero, "compensación de acciones y deudas reales", revelando los riesgos ocultos de las empresas inmobiliarias en el Capítulo; 4, combinamos las características operativas y financieras antes mencionadas, analizamos los indicadores financieros de las empresas inmobiliarias, explicamos sus características en términos de rentabilidad y capacidad de facturación, y revelamos sus riesgos en el pago de la deuda.

Este artículo es el primero de una serie de temas de análisis financiero inmobiliario. Principalmente clasifica el proceso general de desarrollo de proyectos y los tratamientos contables relacionados de las empresas de desarrollo inmobiliario desde la adquisición de terrenos hasta la transferencia de ingresos. Espere con interés los artículos de seguimiento sobre las preocupaciones de riesgo de las entidades contables, el análisis del modelo de "acciones de compensación y deudas reales" y el análisis de indicadores financieros.

2. Proceso de desarrollo de empresas inmobiliarias

(1) Etapa de adquisición del suelo

1. Método de adquisición del suelo

Derechos de uso del suelo. son el desarrollo inmobiliario El recurso de producción más importante de una empresa es la condición principal para el desarrollo inmobiliario. En la actualidad, los métodos para obtener derechos de uso de la tierra se pueden dividir en tres categorías: la obtención de tierras mediante "licitación, subasta y cotización" es el método más importante para las empresas inmobiliarias, y la transferencia por acuerdo es aplicable a las empresas de bienestar público, no -organizaciones sociales con fines de lucro, instituciones públicas y algunos usos especiales del suelo. Además, las fusiones y reorganizaciones se han convertido en los últimos años en una forma cada vez más común para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos. La ventaja de la fusión y reorganización es que puede evitar la competencia causada por la compra pública directa de terrenos y ahorrar diversos impuestos y tasas necesarios para transferir directamente el terreno. Las diferencias específicas entre los métodos de "disparo, disparo y listado" son las siguientes:

2 Proceso de adquisición de terrenos

El proceso general para que las empresas inmobiliarias adquieran terrenos mediante la transferencia de terrenos del gobierno. se muestra en la Figura 2:

(1) 1. Preparación para la subasta de terrenos: incluida la investigación y el juicio de valor, la determinación del posicionamiento y el plan del proyecto, etc.

(2) Después de pagar el depósito, participar en la licitación, subasta y cotización para ganar el terreno;

(3) Después de que la licitación sea exitosa, pagar la tarifa de transferencia del terreno, impuesto de escritura, tarifa de transacción, etc. y firme el "Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal"

④ Solicite al departamento de planificación la "Licencia de planificación de tierras para construcción" con el contrato de transferencia de tierras, el mapa de líneas rojas y los documentos de aprobación del proyecto. ;

⑤ Después de completar los procedimientos de planificación, la empresa prepara el permiso de planificación, el contrato de transferencia de tierras, la tarifa de transferencia de tierras, el certificado de pago de impuestos y otros materiales, solicita el certificado de uso de tierras de propiedad estatal y completa el confirmación de propiedad.

En cuanto al depósito de licitación, en términos generales, la tarifa de transferencia de tierras no es inferior al 20% del monto en cuestión, pero muchas políticas regulatorias actuales han aumentado el índice de depósito (como Wuhan y Nanchang al 60% ), acortar el El plazo de pago de las tasas de transferencia de tierras plantea requisitos más estrictos sobre la solidez financiera de las empresas.

3. Contabilidad durante la etapa de adquisición de terrenos

Según las normas contables, los derechos de uso de suelo obtenidos por una empresa generalmente deben reconocerse como activos intangibles, pero cambiando el propósito del terreno. Los derechos de uso se dividen específicamente en:

(1) El terreno se utiliza para construir casas y edificios para ventas externas: el valor en libros de los derechos de uso de suelo relevantes se trata como inventario y se incluye en el costo de las casas y edificios construidos. El tratamiento contable específico es el siguiente:

(2) Terreno utilizado para obtener renta o plusvalía: debe convertirse en bienes raíces de inversión. El costo de adquisición de los derechos de uso de la tierra se incluye directamente en la cuenta de "activos intangibles". El valor contable de los derechos de uso de la tierra no se combina con el costo de las construcciones sobre el terreno y todavía se contabiliza como activo intangible. Los derechos de uso del suelo y las edificaciones sobre rasante se amortizan y deprecian respectivamente, y el impuesto de escrituración pagado se incluye en la cuenta de "activos intangibles". El tratamiento contable específico es el siguiente:

4. Tratamiento fiscal en la etapa de adquisición de terrenos

Los impuestos involucrados en la etapa de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias incluyen principalmente el impuesto de escrituración y el impuesto de timbre. .

La tasa del impuesto sobre la escritura la determina el gobierno local en función de las condiciones reales locales (3-5%). Cuando los contribuyentes firman contratos de transferencia de propiedad de terrenos o viviendas, deben declarar impuestos dentro de los 10 días y pagarlos dentro del plazo aprobado por la autoridad de recaudación del impuesto sobre escrituras. Los impuestos sobre la escritura generalmente no se contabilizan a través de la cuenta de "impuestos por pagar", y el propósito de obtener derechos de uso de la tierra se incluye en diferentes cuentas contables. Los impuestos sobre la escritura pagados por empresas de bienes raíces por los derechos de uso de la tierra obtenidos para el desarrollo inmobiliario se incluyen en la "cuenta de costos de desarrollo", y los impuestos sobre la escritura pagados por los derechos de uso de la tierra obtenidos para la construcción de edificios de oficinas y otros usos propios se incluyen en la cuenta de "activos intangibles".

El impuesto de timbre se produce cuando se firma el contrato de transferencia de tierras y el monto del impuesto es el 0,5 ‰ de la tarifa de transferencia de tierras. Los desarrolladores que construyen viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en proyectos de viviendas comerciales pueden estar exentos del impuesto de timbre en función de la proporción del área de construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.

(2) Etapa de promoción y construcción

1. Proceso de promoción y construcción inmobiliaria

El proceso de promoción y construcción inmobiliaria se puede dividir en cuatro etapas: etapa de planificación y diseño del proyecto, etapa de preparación del proyecto, etapa de construcción del proyecto y etapa de aceptación de finalización del proyecto.

Las empresas de desarrollo inmobiliario solo pueden llevar a cabo el desarrollo y la construcción de proyectos después de obtener una licencia de planificación de proyectos de construcción y una licencia de construcción de proyectos de construcción. En primer lugar, antes de que una empresa obtenga una licencia de planificación de proyecto de construcción y una licencia de construcción de proyecto de construcción, necesita llevar a cabo una planificación y diseño detallados del proyecto, y necesita comunicarse y negociar con los departamentos gubernamentales pertinentes donde se ubica el proyecto (generalmente toma de medio año a un año); a partir de entonces, solicitar una licencia de planificación de proyecto de construcción basada en el informe de solicitud y la aprobación de la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo, el permiso de planificación del uso del suelo, el certificado de terreno, el plan de planificación aprobado y los planos de diseño arquitectónico; el contratista y firma un contrato de construcción sobre la base del certificado de terreno, el permiso de planificación, la licitación determina el equipo de construcción, la certificación de revisión del plano de construcción, los procedimientos de supervisión de calidad y seguridad, etc. , solicitar la "Licencia de Construcción del Proyecto de Construcción" al ingresar a la etapa de construcción del proyecto, la tarea principal del desarrollador en esta etapa es controlar los costos, pagar los pagos por avance del proyecto y garantizar que el proyecto se implemente según lo programado. El proceso general de construcción de la unidad de construcción es el siguiente:

La aceptación de finalización del proyecto incluye principalmente dos etapas. En primer lugar, una vez finalizado el proyecto, la empresa de desarrollo inmobiliario, estudio, diseño, construcción, supervisión del proyecto y otras unidades realizarán la aceptación, liquidación y presentación; en segundo lugar, el registro inicial de los derechos de propiedad. Los solicitantes de casas nuevas deben presentar los "cuatro certificados (permiso de planificación del terreno para la construcción, certificado de uso del terreno de propiedad estatal, permiso de planificación del proyecto de construcción, permiso de construcción del proyecto de construcción)" y los materiales de aceptación de finalización de la casa, y presentarlos a la autoridad de registro dentro de los tres meses. una vez terminada la casa, la agencia solicita el registro inicial de propiedad de la casa. Para los compradores de vivienda, los desarrolladores pueden solicitar un certificado de propiedad de la vivienda para cada comprador después de completar el registro de propiedad inicial.

2. La etapa de contabilidad de desarrollo y construcción

Los contratos de construcción e instalación firmados por empresas promotoras y constructoras generalmente adoptan tres métodos de contratación: contratación de obra y materiales, contratación de obra pero. no materiales (A) Materiales suministrados por el contratista), materiales controlados por el contratista (materiales controlados por A).

Bajo el modelo de contratación de obra por materiales, los precios de liquidación de los proyectos de construcción e instalación son básicamente los mismos, y el tratamiento contable de las empresas promotoras inmobiliarias es relativamente sencillo ya que las inmobiliarias tienen un mayor. En la relación de cooperación con las empresas constructoras, es fácil utilizar pagos por adelantado con moderación. Una vez finalizado el proyecto de desarrollo, la empresa inmobiliaria liquidará el pago del proyecto de acuerdo con el saldo del depósito de calidad estipulado en el contrato después de deducir el precio del proyecto, y cobrará el monto total de la factura de construcción e instalación emitida por la empresa constructora. . Dado que la parte constructora compra materiales, el monto de la factura del precio del proyecto incluye el precio del material, y la empresa de desarrollo inmobiliario puede confirmar el costo con base en la factura emitida por la parte constructora.

El tratamiento contable específico es el siguiente:

Bajo la modalidad de contratación sin materiales contratados (materiales suministrados por A), los proyectos de construcción con materiales suministrados por A se refieren a proyectos en los que la empresa inmobiliaria aporta las materias primas y el La unidad de construcción solo brinda servicios de construcción. En términos generales, los materiales representan entre el 30% y el 40% del costo de construcción de una vivienda comercial. El tratamiento contable específico es el siguiente:

3. Tratamiento fiscal durante la etapa de desarrollo y construcción

Generalmente, los tipos gravables durante la etapa de desarrollo y construcción incluyen principalmente el impuesto sobre el uso del suelo urbano y impuesto de timbre.

El gobierno local calcula la tasa del impuesto sobre el uso del suelo urbano en función del tamaño de la población local y las condiciones económicas, en función de la superficie real ocupada por el contribuyente y en función del monto del impuesto prescrito (0,6~ 30 yuanes/metro cuadrado/año) colección. Para los terrenos edificables obtenidos mediante licitación, subasta o transferencia, los contribuyentes pagarán el impuesto sobre uso de suelo urbano a partir del mes siguiente al plazo de entrega estipulado en el contrato. Si el contrato no estipula un plazo de entrega, el pago se realizará a partir del mes siguiente a la firma del contrato, y el impuesto sobre el uso del suelo pagado por la empresa contable se incluirá en la tarifa de gestión. Además, los promotores que construyan viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles en proyectos de viviendas comerciales pueden estar exentos del impuesto sobre el uso del suelo urbano en función de la proporción del área de construcción de viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles.

En la etapa de desarrollo y construcción, las empresas inmobiliarias involucradas en diversas construcciones y firma de contratos deben pagar el impuesto de timbre de acuerdo con la normativa.

(3) Etapa de venta (preventa)

1. Condiciones de venta (preventa)

Según la “Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana” , preventa de viviendas comerciales Se deben cumplir las siguientes condiciones:

Sin embargo, en el actual mercado inmobiliario sobrecalentado, muchos lugares han aumentado las condiciones de preventa en las políticas regulatorias emitidas, como se muestra en la Tabla 3. :

Recientemente, Xiamen, Guangzhou, Xi y otros lugares exigen que las casas existentes se vendan después de que la tasa de prima de la tierra alcance un cierto nivel. Según el artículo 7 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales", las casas existentes generalmente deben cumplir las siguientes condiciones:

2 Proceso de venta (preventa)

Los principales procedimientos para la preventa de casas comerciales por parte de empresas inmobiliarias son los siguientes:

Después de obtener la licencia de preventa, se puede fijar la fecha de apertura para las ventas externas, firmar un contrato de suscripción de vivienda con los interesados. clientes, sirve como garantía para que el suscriptor firme un contrato de preventa de vivienda comercial y paga al desarrollador. Se requiere una cierta cantidad de depósito, y luego se firma formalmente un contrato de preventa de vivienda comercial de acuerdo con el acuerdo de suscripción. Una vez firmado el contrato, debe presentarse ante el departamento de administración de vivienda local dentro del tiempo especificado. El contrato entrará en vigor después de su presentación y registro. Una vez firmado el contrato, el comprador deberá pagar el precio de la vivienda y el impuesto de escrituración según el plazo de pago estipulado en el contrato. Además, la compra y venta de casas existentes no debe firmar un contrato de preventa, sino un "Contrato de Compraventa de Casa Comercial".

3. Contabilización de la etapa de preventa

La etapa de venta de bienes raíces (preventa) es una etapa importante para que las empresas de desarrollo inmobiliario obtengan ganancias y realicen la recuperación de capital. que involucra principalmente depósitos, pagos iniciales, cálculo del depósito hipotecario y pago de preventa de la vivienda.

El depósito se cobra antes de la firma del contrato de suscripción de vivienda comercial y eventualmente se devuelve al cliente o se convierte en el precio de compra. Sólo después de que una empresa de bienes raíces obtenga una licencia de preventa puede firmar un acuerdo de suscripción de vivienda comercial con sus clientes. Por lo tanto, el depósito se cobra antes de la preventa y la vinculación es muy baja. El comprador de la vivienda puede retirar el dinero en cualquier momento. Por lo tanto, en contabilidad no se debe tratar como cobros anticipados, sino como cuentas por pagar de la empresa, de la siguiente manera:

El depósito es el monto cobrado antes de la firma de la compraventa de vivienda comercial (preventa) contrato. Luego se convierte en el precio de compra. Si el cliente no firma un contrato de compra de vivienda dentro del plazo estipulado en el acuerdo, la empresa inmobiliaria generalmente no reembolsará el depósito pagado. Debido a que el depósito se cobra después de que la empresa obtiene una licencia de preventa y firma un acuerdo de suscripción de vivienda comercial con el cliente, es esencialmente parte del precio de venta. Por lo tanto, el depósito debe considerarse como pago de la vivienda y contabilizarse en la cuenta "Cuentas Avanzadas". El procesamiento específico es el siguiente:

El depósito de la hipoteca lo cobra el banco al promotor según. una determinada proporción del importe total del préstamo durante el proceso de pago del préstamo hipotecario y asumir la responsabilidad solidaria del préstamo hipotecario. El banco no devolverá el depósito hipotecario al promotor antes de que se procese el certificado inmobiliario y se complete el registro de la hipoteca. Durante este período, si el prestatario no paga el principal y los intereses a tiempo según lo estipulado en el contrato, el promotor lo reembolsará en su nombre y el banco tiene derecho a deducir directamente los importes correspondientes de la cuenta de depósito de la hipoteca. El método contable es el siguiente:

4. Cálculo de los ingresos del pago de la vivienda en preventa.

El precio de la vivienda en preventa se refiere al precio de venta de la vivienda comercial (precio de venta real). cobrados por la empresa inmobiliaria antes de la finalización de la casa vendida, los precios de las casas transferidos de los fondos del proyecto, los precios de las casas de otras casas transferidas debido al intercambio de casas) tienen la naturaleza de pago por adelantado y se contabilizan mediante el "pago por adelantado". cuenta.

Para empresas inmobiliarias, si la venta de vivienda comercial cumple con las siguientes condiciones, se deberá confirmar:

(1) El proyecto ha sido completado, ha sido inspeccionado y aceptado, y cumple con las condiciones de entrega estipuladas en el contrato de compraventa.

②Se ha notificado al propietario de la casa para que se haga cargo de la casa y se ha presentado al propietario la factura del acuerdo para su aprobación.

En el trabajo real, algunas empresas pueden confirmar sus ingresos por ventas emitiendo un aviso de entrega, y algunas empresas pueden confirmar sus ingresos por ventas "obteniendo la clave".

El método de tratamiento contable para los pagos de preventa de viviendas es el siguiente:

Vale la pena señalar aquí que algunas empresas tienen ciertas diferencias en el momento del reconocimiento de los ingresos por ventas para lograr ciertos propósitos. Por ejemplo, algunas empresas privadas siempre posponen el reconocimiento de ingresos por diversas razones, como no completar los procedimientos de aceptación de finalización y no solicitar certificados de bienes raíces, para pagar menos impuestos, sin embargo, para lograr los objetivos de ganancias establecidos; Las empresas que cotizan en bolsa suelen retrasar el reconocimiento de los ingresos una vez finalizado el proyecto, antes de la aceptación y entrega, los ingresos procedentes de los precios de preventa de la vivienda se confirman de antemano.

5. Contabilización de costes de venta de viviendas comerciales.

La contabilización de los costos de ventas de las empresas promotoras de bienes raíces se basa en el principio de calce ingresos-costos, es decir, cuando las empresas promotoras de bienes raíces reconocen la realización de los ingresos por ventas y el área de ventas de acuerdo con el reconocimiento de ingresos. En principio, también deberían trasladar los correspondientes costes de venta de productos de desarrollo.

Una vez completado y aceptado el producto de desarrollo y alcanzado el estado utilizable previsto, y después de completar la liquidación de costos, se debe preparar una "Hoja detallada de costos del producto de desarrollo" para detallar el costo total, el área total, y costo unitario de área de cada producto desarrollado y número total de unidades. La "Declaración detallada del costo del producto desarrollado" debe usarse como base para transferir el costo del producto en desarrollo. Debe adjuntarse al comprobante y se deben debitar las cuentas detalladas relevantes de "Productos desarrollados" y las cuentas detalladas relevantes de "Desarrollo". Se debe acreditar el "costo".

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