Kunming Rent Red Star Wealth CenterUn número considerable de capitales de provincia y ciudades bajo planificación estatal separada ya están experimentando una pérdida de población, y ya no vale la pena invertir en sus mercados inmobiliarios. Sólo las personas con necesidades reales pueden comprar casas en estas ciudades debido a necesidades prácticas. Para los inversores, lo mejor es mantenerse alejado de estas ciudades. Debido a que los datos de población del "Boletín Estadístico Anual" publicado por varias oficinas estadísticas locales están distorsionados y retrasados, sigo utilizando el aumento o disminución en el número de estudiantes de escuela primaria (o estudiantes en educación obligatoria) para inferir el aumento o disminución en la población de cada ciudad. Entre las 48 ciudades con el nivel más alto y el agregado económico más grande del país (lista adjunta), las ciudades con una población de menos de 10 habitantes "tuvieron un desempeño inferior al del mercado" y sus mercados inmobiliarios no son aptos para la inversión. Por supuesto, la mayoría de las 48 ciudades no incluidas son ciudades pequeñas y medianas, y a menudo no vale la pena invertir en sus mercados inmobiliarios. El primer lugar de Dalian puede sorprender a mucha gente, pero Dalian es de hecho la ciudad más grande de China con la peor pérdida de población desde 2008. En 2008, había 522.000 estudiantes en educación obligatoria en la ciudad. En 2065, había 438.000 estudiantes en 438+04, una disminución del 16%, muy por encima del promedio nacional. Debe tener cuidado al invertir en la compra de una casa en Dalian. Segundo Taiyuan En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en la ciudad de Taiyuan era 298.000. En 2065.438+03 (no se encontraron datos para 2065.438+04), era 254.000, una disminución de 65.438+04,8% en cinco años. (Debido a la política de planificación familiar, el número de estudiantes de primaria a nivel nacional ha disminuido en un promedio de 9,4% en los últimos cinco años), y la población se encuentra en un estado de pérdida evidente. El tercer lugar es la ciudad de Guiyang. En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en la ciudad de Guiyang fue de 368.000. En 2004 y 2065, el número fue de 4,38+0,65 millones, una disminución de 65.438+04% en seis años. Los estudiantes de primaria en el país disminuyeron un 8,5% en los últimos seis años (el número en 2065, 438+04, fue ligeramente mayor que el de 2065, 438+03). Cuarto lugar Ciudad de Harbin En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en Harbin era de 481.000, 201.000 y sólo 41.000, una disminución del 1,4% en 6 años, superando con creces el promedio nacional. Es un área con una evidente pérdida de población. Quinto Changchun En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en la ciudad de Changchun era de 445.000. En 2065, el número se redujo a 384.000, 438+04, una disminución del 13,7%, y la pérdida de población fue evidente. El sexto lugar es Lanzhou. En 2008, el número de estudiantes de escuela primaria en Lanzhou era de 235.000. En 2065, 438+03, era 203.000 (no se encontraron datos para 2065, 438+04). en 65.438+03,6% en cinco años. Sanya ocupa el séptimo lugar. El número de estudiantes de escuela primaria en 2008 era de 719.000, cifra que se redujo a 63.000 en 2014, una disminución del 12,4%. Aunque el mercado inmobiliario de Sanya no cuenta con el apoyo de los locales, en el contexto de capital nacional que llega a Sanya para la especulación inmobiliaria, la población de Sanya se ha perdido significativamente, lo que indica que la economía local no ha mejorado. La alta estacionalidad del turismo y la enorme oferta de Sanya han supuesto una pesada carga para el mercado inmobiliario de la ciudad. El octavo lugar es Kunming. En 2008, había 536.000 estudiantes de escuela primaria en Kunming. En 2065, sólo quedaban 483.400 estudiantes en 2065+04, una disminución del 9,8%, mayor que el nivel nacional. La ciudad carece de competitividad demográfica. Noveno lugar Xining: En 2008, Xining tenía 6.5438+066.000 estudiantes, y en 2065.438+04, había 6.5438+05 millones de estudiantes, una disminución del 9,6%. La ciudad carece de competitividad demográfica. No. 10 Hohhot: En 2008, había 183.000 estudiantes de escuela primaria en Hohhot, cifra que se redujo a 168.700 en 2065, una disminución del 7,8%, que es ligeramente menor que el promedio nacional, pero la ciudad carece de competitividad poblacional. ¿Por qué deberíamos utilizar el número de estudiantes de escuela primaria para estudiar el aumento o disminución de la población? Mi país generalmente realiza un censo cada 10 años y la Oficina de Estadísticas estima la población basándose en encuestas por muestreo. Debido a que se trata de indicadores de desempeño como el ingreso per cápita y el PIB per cápita, las cifras de población publicadas por la Oficina de Estadísticas suelen ser inexactas. El número de estudiantes de primaria se cuenta mediante "recuento de cabezas" y no está "contaminado" por el concepto de desempeño político. Por lo tanto, es un indicador importante para examinar el aumento o disminución de la población de una ciudad.

¿Qué 48 ciudades has investigado? Ciudades con fuerte crecimiento demográfico: Xiamen, Shanghai, Langfang, Dongguan, Shenzhen, Suzhou, Zhengzhou, Beijing, Changsha, Quanzhou, Nanjing ciudades con crecimiento demográfico moderado: Tangshan, Hangzhou, Shijiazhuang, Tianjin, Wenzhou, Baoding, Wuxi, Huizhou, Ningbo, Qingdao, Foshan, Fuzhou, Wuhan, Yinchuan, Urumqi; ciudades con lento crecimiento demográfico: Jinan, Guangzhou, Lhasa, Chengdu, Hefei, Nanning, Xi'an, Luoyang, Shenyang, Haikou, Yantai; ciudades con pérdida de población; Aunque la población general de Xining, Kunming, Sanya, Chongqing, Changchun, Harbin, Lanzhou, Taiyuan, Guiyang, Dalian y Chongqing muestra una tendencia a la pérdida, su tamaño es equivalente al de una provincia. zona urbana, la población sigue creciendo. El mercado inmobiliario en 2015 se enfrenta a varios factores básicos: primero, la política es moderada y cálida. De hecho, el gobierno está lanzando una nueva ronda de medidas para rescatar el mercado inmobiliario, incluyendo cambiar la estrategia de "reforma de los barrios marginales", no aumentar la nueva oferta, utilizar al gobierno para comprar viviendas comerciales como viviendas de política o viviendas de reasentamiento para absorber el retraso en vivienda y subsidios de alquiler a personas de bajos ingresos, etc. Además, Shaoxing y otros lugares han comenzado a aumentar las devoluciones de impuestos, aumentar el apoyo a los préstamos del fondo de previsión para compradores de viviendas, cancelar la política 90/70, cancelar las restricciones a la compra de viviendas por parte de personas externas y permitir que los promotores paguen tarifas de transferencia de tierras. A continuación, se espera que se relajen las restricciones a la emisión, cotización, préstamos y refinanciación de bonos de las empresas inmobiliarias. En segundo lugar, la financiación se enfrenta a una flexibilización. El RRR se ha reducido en todos los ámbitos y las tasas de interés se reducirán nuevamente tarde o temprano, por lo que la tasa de crecimiento de M2 ​​puede recuperarse a partir de 2014. Aunque una depreciación moderada del RMB tiene un impacto negativo en el mercado inmobiliario, si la magnitud es limitada, el impacto también lo será. Por lo tanto, en los próximos uno o dos años, China seguirá manteniendo burbujas de activos en lugar de "exprimirlas", lo cual es bueno para el mercado inmobiliario. En tercer lugar, la desviación de fondos del mercado de valores al mercado inmobiliario ha llegado temporalmente a su fin. Aunque a largo plazo la asignación de riqueza del pueblo chino pasará de estar dominada por el mercado inmobiliario y complementada por activos financieros a estar dominada por activos financieros y complementada por el mercado inmobiliario, este es un proceso a largo plazo y requiere el establecimiento de un verdadero sistema económico de mercado. El poder está encerrado en la jaula del sistema. Además, existe un auténtico sistema de registro de IPO. Sin estas condiciones, una "casa útil" seguiría siendo el activo más fiable. Actualmente, el mercado de valores ha alcanzado un "pico de política" de 3.400 puntos. La dirección es muy cautelosa con los riesgos financieros y la "apuesta" de los fondos industriales que regresan al mercado de valores, por lo que el mejor momento para el mercado de valores ha pasado temporalmente. Cuarto, los factores del mercado no son optimistas. 2014 es un punto de inflexión para el mercado inmobiliario de China. En una palabra, la oferta en el mercado inmobiliario supera la demanda. Sólo las "ciudades de primer nivel" y algunas "ciudades fuertes de segundo nivel" pueden seguir atrayendo nuevos inmigrantes, por lo que la oferta de viviendas supera la demanda. se enfrentan a un lento crecimiento y pérdida de población. Por lo tanto, la demanda de inversión en vivienda se ha desplazado de más de 2.000 ciudades de todo el país a 10 ciudades centrales, exacerbando el desequilibrio entre la oferta y la demanda en estas ciudades centrales. Según una estadística, si se completan todos los nuevos distritos y zonas de desarrollo planificados en China, serán suficientes para albergar a una población de 3.400 millones. Esta estadística proviene del Centro de Reforma y Desarrollo Urbano y de Pueblos Pequeños de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma. Una vez escribí un artículo "China está construyendo casas para 3.400 millones de "residentes urbanos"". Si se suma la capacidad de vivienda urbana existente, el objetivo final de China de urbanizarse en 10 años será suficiente para acomodar a la población urbana del mundo. A partir de este punto se puede entender la gravedad del exceso de viviendas (estas estadísticas no incluyen el crecimiento disparatado de las casas pequeñas). Por lo tanto, el Estado no puede salvar el mercado inmobiliario en las ciudades pequeñas y medianas mediante políticas preferenciales o siguiendo "jugando con burbujas de activos". Pero si estas políticas se aplican a las ciudades centrales, los precios de la vivienda en esos lugares seguirán aumentando. ¿Cuáles son algunas casas útiles en 2015? Si vive en una ciudad pequeña y mediana, puede conservar como máximo dos o tres casas comunes en el área central, y las casas en áreas nuevas y suburbios generalmente pueden deshacerse de ellas si vive en una gran ciudad y tiene una; casa en su ciudad natal en una ciudad pequeña o mediana, luego, desde la perspectiva de mejorar la eficiencia de la inversión, dijo que las casas en ciudades pequeñas y medianas se pueden vender. En cuanto a las propiedades comerciales en los suburbios y nuevos distritos de ciudades pequeñas y medianas, especialmente las "tiendas en el lugar", son las más peligrosas y no pueden venderse incluso si así lo desean. En cuanto a los inmuebles turísticos y los inmuebles para cuidados de personas mayores en lugares pintorescos de tercera y cuarta categoría, tampoco son muy fiables. En cuanto a las tradicionales tiendas caras del centro de la ciudad, es mejor no tocarlas a la ligera porque son más peligrosas. En cuanto a las casas comunes en las áreas centrales de las ciudades de primer nivel, puedes comprarlas con los ojos cerrados si tienes dinero, y todavía hay mucho margen de apreciación en el futuro. En términos generales, en las ciudades de segundo nivel con títulos como municipios, capitales de provincia y ciudades de planificación separada, a largo plazo no habrá problemas con las residencias ordinarias en áreas centrales. En el contexto de la obsesión de China por las burbujas de activos, estas casas al menos pueden mantener su valor y no permitirán que su propiedad se vea demasiado erosionada por la inflación a largo plazo.