Tratamiento contable de la venta y arrendamiento posterior de empresas inmobiliarias

Sale-leaseback, también conocido como contrato de posventa, venta-arrendamiento y arrendamiento posventa, se refiere al método en el que las empresas de desarrollo inmobiliario venden los activos del proyecto inmobiliario y luego arriendan o alquilan las casas comerciales compradas por los compradores de viviendas. dentro de un período de tiempo determinado. Sale and leaseback es un producto importado que se originó en los Estados Unidos en las décadas de 1960 y 1970. Hong Kong fue el primer país en adoptar este concepto. A mediados de la década de 1990, el arrendamiento retroactivo se introdujo en China continental a través de Hong Kong, primero a través de Shenzhen, Guangzhou y luego en Hainan, extendiéndose por todo el país en los últimos dos años. Dado que es algo nuevo y las condiciones de venta y arrendamiento son diferentes (algunas no son verdaderas ventas y arrendamiento), en el trabajo real, el tratamiento contable de este tipo de negocios depende principalmente del juicio del personal financiero. Este artículo analiza esto basándose en casos.

Una empresa promotora inmobiliaria comercializa locales mediante sale and leaseback, con un periodo de leaseback de 3 años. Si el precio de la tienda es 6,5438+0 millones de yuanes (el comprador debe pagarlo de una sola vez), el alquiler anual con arrendamiento posterior será de 80.000 yuanes y la empresa de desarrollo inmobiliario pagará el alquiler periódicamente al comprador cada año. En este caso, pueden darse dos situaciones:

Primero, después de tres años, el comprador de la vivienda puede optar por revisar o comprar una casa según las condiciones del mercado. Si se retiran, la empresa de desarrollo inmobiliario reembolsará los 6,543,8 millones de yuanes pagados originalmente por los compradores y no se encargará de los procedimientos de transferencia de propiedad dentro de tres años.

En segundo lugar, el contrato de compraventa entra en vigor cuando se realiza el pago y el comprador no puede realizar el pago después de tres años.

En el primer caso, si el comprador de la vivienda compra la casa tres años después, el sale and leaseback es en realidad un acto de precompra de la casa para la promotora inmobiliaria, pero esta precompra de la casa tiene un precio, es decir, se debe pagar una tasa de ocupación de capital: un alquiler de 80.000 yuanes, si el comprador no compra la casa después de tres años, se puede decir que el arrendamiento posterior es una especie de préstamo de capital; Equivale a que la empresa de desarrollo inmobiliario pida primero prestados 6,5438 millones de yuanes al comprador durante tres años. Devuélvalos más tarde y pague una tarifa de ocupación de capital mensual de 80.000 yuanes en un plazo de tres años. Por lo tanto, en el primer caso, independientemente de si el comprador compra una casa tres años después, los 6,5438 millones de yuanes recaudados por la empresa de desarrollo inmobiliario del comprador son una especie de financiación de deuda, y el alquiler pagado al comprador es un capital. tasa de ocupación.El alquiler que reciben de la casa es su ingreso, y los derechos de propiedad de la casa siguen siendo propiedad de la propia empresa promotora inmobiliaria. El tratamiento contable en este caso es el siguiente (se omiten todos los importes):

1. Al recibir 10.000 yuanes del comprador de bienes raíces (tenga en cuenta que el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta corporativa deben pagarse por adelantado de acuerdo con las regulaciones). omitiendo el proceso de manipulación).

Débito: depósitos bancarios

Crédito: cobros anticipados

A su vez,

débito: arrendamiento y desarrollo de productos.

Préstamo: Bienes de inventario

2. Cuando se recibe el alquiler de la casa de alquiler,

Débito: depósitos bancarios

Préstamo: Otros Ingresos comerciales

Retira el 5% del impuesto comercial (se omite el impuesto de construcción urbana y las tasas de educación) y el 12% del impuesto inmobiliario.

Débito: otros gastos comerciales

Préstamo: impuestos por pagar - impuesto comercial por pagar

Préstamo: impuestos por pagar - impuesto sobre la propiedad por pagar

3 La amortización de los productos de promoción arrendados deberá devengarse al final del período.

Préstamo: otros gastos comerciales

Préstamo: productos de desarrollo de arrendamiento (amortización calculada en función de la vida útil especificada)

4. Al pagar el alquiler a los compradores de vivienda

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Préstamo: gastos financieros

Préstamo: depósito bancario (o efectivo)

Tres años después, cuando el comprador de la vivienda decide comprar una casa,

Débito: cuentas recibidas por adelantado

Préstamo: ingresos comerciales principales

(Tenga en cuenta que se retiene el impuesto comercial y los pagos anticipados anticipados deben cancelarse y el proceso de procesamiento omitido.)

Al mismo tiempo,

Débito: principales costos comerciales (valor amortizado arrastrado)

Préstamos: arrendamiento y desarrollo de productos.

6.Tres años después, cuando el comprador opta por realizar el check out,

Débito: pago anticipado

Préstamo: depósito bancario

El segundo escenario es una típica venta y arrendamiento posterior. Dado que el comprador de la vivienda ya obtuvo los derechos de propiedad al pagar 6,5438 millones de yuanes, la empresa de desarrollo inmobiliario puede obtener los derechos de ingresos de la propiedad devolviendo el alquiler al comprador de la vivienda y pagarle el alquiler mientras obtiene ingresos por alquiler. Este es el comportamiento empresarial de la empresa.

El tratamiento contable en este caso es el siguiente (se omiten todos los importes):

1 Al recibir 1 millón de yuanes del comprador de la vivienda,

Débito: depósito bancario

.

Préstamo: Ingresos del negocio principal

(Tenga en cuenta que se debe acumular el impuesto comercial y se omite el proceso de procesamiento)

Al mismo tiempo,

Débito : Costo principal del negocio

Préstamo: bienes de inventario

2. Cuando se recibe el alquiler de la casa de alquiler,

Débito: depósitos bancarios

Préstamo: otros ingresos comerciales

Impuesto comercial del 5% (impuesto de construcción urbana, tasa de educación abreviada)

Débito: otros gastos comerciales

Débito: impuestos a pagar - impuesto comercial a pagar

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3. Al pagar el alquiler al comprador de la vivienda

Préstamo: otros gastos comerciales

Préstamo: depósito bancario (o efectivo)

Tenga en cuenta que la sección En un caso, el alquiler pagado por la empresa de desarrollo inmobiliario al comprador de la vivienda (en realidad, la tarifa de uso del fondo) debe obtenerse de la factura formal emitida por el comprador de la vivienda para poder recaudar impuestos que no sean superiores a la tasa de interés del préstamo del banco durante el mismo período. La tributación en el segundo caso se puede planificar. Por ejemplo, usted firma un acuerdo con un comprador de vivienda para alquilar una casa en su nombre. El alquiler lo cobra directamente el comprador de la vivienda y luego el comprador de la vivienda paga la tarifa de gestión correspondiente a la empresa de desarrollo inmobiliario. la empresa de desarrollo inmobiliario solo necesita pagar el impuesto comercial sobre la tarifa de gestión.